买二手房满二满五怎么理解？

对满二和满五这个问题我来回答一下。

然后我们就说下三大税种交易时的征收条件和税点。

1. 个人所得税：卖房总价的1%或差额20%。还有就是满五年唯一的情况下免征个人所得税。这里的唯一指的是卖方夫妻双方包括未成年子女名下只有一套房产。
2. 增值税：卖方总价的5.6%，目前有优惠0.3％，所以只用5.3％。增值税的免征条件是满二，就是上一个缴税日起计算，满两年即可免征增值税。
3. 契税：契税相对复杂点，针对买方征收。分90平方以上和90平方以下。

90平方以下：第一套总价的1%，第二套总价的1%，第三套总价的3%。

90平方以上：第一套总价的1.5%，第二套总价的2%，第三套总价的3%。

三套以上统一征收总价的3%。当然每个地区可能会有不同，有些地区第二套不论90平方以上或以下就开始征收总价的3%。

上面说的总价都是网签价或缴税评估价。网签价格写低点只要不少于缴税评估价的最低值就都可以省些税费。

当然现在办理不动产权证书和缴税几乎都是同时办理的，所以看不动产权证书上的日期就可以了。一般出现不动产权证书和缴税日相差较大的是原房东也就是卖家当初买的一手楼盘，税费由房开代缴的，这种缴税在前领证在后。

买二手房的朋友可以看房时问一下是否满二和满五唯一，是的话可以省不少钱。

买二手房满二满五怎么理解？

满二指的是房子上次成交过户后，有二年时间了，可以正常买卖，没有增值税。满五指的是，房子买了满五年，以家庭为单位，如果只有唯一住房，可以免个人所得税，谢谢！

买二手房满二满五怎么理解？

看了回答，现在居然还有人说和营业税有关，也是醉了。营改增后根本就不存在营业税的讲法了，一个退出历史舞台的名次出现在现在就好像把总理叫做宰相和首辅一样滑稽。下面简单讲讲。

1.满五、满二确实是针对二手房交易的，但不同地区的政策不同，北上广深政策尤其特殊，毕竟全国四大一线城市、房价也走在最前列，高的离谱。

不论满二还是满五，甚至是以后可能出来的满三、满四指的都是同一套房产两次交易中的间隔事件。满五是指两次交易间隔是否满了五年、满二指是否满了两年。

而两次间隔期的起算点一般以最近一次房产过户起，少数以上一次网签日期起算。比如，李四看中了一套二手房，现在的房东取得产证过户到日期为2018年5月10日，那对于现在（2021年4月）来说，这套房子符合满二年标准，不符合满五年标准？

2.对个人所得税的影响

不论满五还是满二，针对的都是二手房交易中房东（卖家）需要支付的税种以及税款。虽然这些税收是由房东支付的，但最终会转嫁到买家这里，比如通过约定卖家只拿到手价或者虽然税费各付但提升房子的每平米单价。

卖家卖房子得到价款后只要比他当时买房子时拿到多的话就要缴纳个人所得税。比如，房东当年买房子时花了200万元，现在卖给别人要卖300万元，那正常来说差额的100万元需要缴纳20%的个人所得税，也就是20万元。

当然，对于房子的个人所得税规定了房东可以有额外的计算方式，也就是房东可以选择不按差价来而是按照本次卖价的1%或者2%来。到底是1%还是2%有些地区是看卖的房子是不是属于普通住宅来定的。当然，如果1%的话上面例子中的个税为3万元、2%的话个税为6万元，都远比选择差价计税的20万元来的低。

关于个税有一种情况是不用缴纳的，不管卖了多少钱、赚了多少差价只要房东卖的房子符合满五且唯一就免个税。满五解释过了，就是本次交易超过产证日期五年，唯一指的是卖的房子是房东名下的唯一一套住房。

3.对增值税的影响

增值税也是一个大税，由于缴纳了增值税就要缴纳地方教育附加和城市建设维护税，所以一般把房产交易里的增值税叫做增值税及附加，综合税率达到了5.3-5.6%之间（为了方便计算后面都用5.3%）。

在楼市调控政策还没有那么严厉的时候，增值税的征收与否主要是以是否满二来决定的。政策走分成北上广深和其他城市两大类。

对于其他城市来说：满二的房产交易中房东不需要缴纳增值税、不满二的按照房产交易全额缴纳增值税。

对于北上广深来说要区分是否为普通住宅：出售的如果是普通住宅，满二不缴、不满二按照房产售价全额缴纳增值税（和其他城市政策一致）；如果出售的是非普通住宅，不满二也是按照售价全额缴纳；满二的话按照两次交易的差额缴纳缴纳。

以北上广深政策举个例子说明。

李四住在广州，准备找小三购买房产，售价为400万元。张三当时买来这套房子花了250万元，房子是2015年买的，符合满二的条件。

如果房子属于普通住宅则不用缴纳增值税及附加；如果房子是非普通住宅则要缴纳增值税及附加=（400-250）/1.05*5.3%=7.57万元。

有的朋友说公式里为何除以1.05，这是因为增值税是价外税要先做价税分离，其实计算所得税时也要做价税分离，为了简便起见我没有做而已。但这不会影响大家的理解。

现在假设张三当时买房子花了250万元但是在2020年买的、今年400万元卖掉，则不满足满二条件。

这种情况下对于普通住宅缴纳增值税及附加=400/1.05*5.3%=20.19万元

是否满二对于增值税而言意义重大！

4.部分城市增值税满二变成了满五

2020年下半年不少地方房价大幅上涨，为了调控楼市，有些城市出台了更加严厉的调控政策，其中就包括将增值税免缴或者少缴纳的“满二”提高到了和个人所得税一样的“满五”。比如，上海、深圳都做了改变，还有一些二线城市也跟着一起变了。从全国范围来看，总体来说不算太多。

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买二手房满二满五怎么理解？

二手房中的满二和满五是交易中的一种术语。

满二指的是交易的房屋满了两年时间，满二的二手房在过户时免交增值税，只需交契税和个人所得税。

满五指的是交易的房屋满了五年时间，满五和满二是没有区别的。你应该说的是满五唯一。满五唯一指的是交易的房屋满了五年时间，且是房东家庭的唯一住房。满足唯一的二手房在过户时免交增值税和个人所得税，只需交契税。

注意:满两年和满五年都需按照产权证登记日期或契税票填发日期为开始日期，采用孰先原则，哪个日期在前，可按照哪个日期计算。

买二手房满二满五怎么理解？

感谢邀请：

房地产市场由新房市场和二手房市场组成，而二手房市场相对来说更为的复杂。

今天我们就一起来聊一聊，满二和满五的二手房到底是什么意思？购买二手房应该注意些什么？

一，买二手房满2满5怎么理解？什么意思？

有购买过二手房的朋友，或者说有关注过我国二手房市场的朋友，就非常的清楚。

在二手房市场里面，我们常常听中介说这套房子是满两年的，那套房子是满5年的，等等。

第一，满两年的二手房。

满二的二手房也是我们常常说的满足两年的二手房，也就是房产证超过了两年。

这种二手房就不需要缴纳一笔额外的增值费用，也就是我们常说的增值税，或者说现在说的营业税。

毕竟增值税是总房价的5.6%，100万的房子需要多缴纳5.6万，如果满了两年，这笔费用是没有的。

第二，满5年的二手房。

二手房的满5就是指这套房子已经满足5年了，房产证到现在已经有5年以上的时间了。

这种二手房其实也没有什么特别的，除非再加一个外在的条件，满5唯一。

也就是说如果你遇到的二手房是满了5年，且是业主唯一的一套住房，那么就可以省下个税。

……

的确如此，二手房的满二满我是非常好理解的。

节省增值税的相对较多，满足两年的二手房就可以，而省下个税的二手房相对较少，因为很多业主都是多套房才会卖房。

二，买二手房需要注意些什么？

开篇我也就要告诉大家，二手房市场相比新房市场更为的复杂，交易的程序更多。

所以在购买二手房的过程当中，我们需要注意的问题，需要去规避的风险也是相对多一些的。

第一，房屋是否安全？

首先我们要确定你要购买的二手房是否安全，这里的安全有两方面，一方面是不是危房，比如要拆迁的房子。

而更多的时候，我们是看房屋的交易是否安全，比如是否存在产权纠纷，是否有抵押，是否有外债，是否被查封等等。

只有确定二手房是安全的，可以正常的交易，你才能够放心大胆的去购买。

第二，懂得如何规避风险。

房子涉及到的金额特别大，很多朋友买房都是用尽了6个钱包或者说用尽了存款积蓄，特别的不容易。

所以在买房的过程当中，尤其是买二手房，一定要懂得如何去规避它可能出现的风险。

那么这个时候我们就需要通过合同约束，来约束一些来规避一些合同纠纷和经济损失的风险。

……

的确如此，购买二手房的时候，我们一定要注意这两个大的问题。

把二手房选得越好，就越适合自己的居住，或者说越适合自己的生活，越适合自己的工作。

三，小结

总的来说，二手房市场非常的复杂，但是我们也不用害怕，提前做好充足的准备，也没有什么可怕的。

更何况我们可以通过合同约束来规避一些合同纠纷，规避一些经济损失的方向。

那么在买房之前一定要了解自己的真实需求是什么，满足自己真实的需求才会买好房。

同时低于绝大部分家庭都需要向银行申请一笔房贷，我们必须规划好自己的现金流。

只有这样才不会让房贷影响我们的生活，给我们的生活带来更多的压力。

我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

买二手房满二满五怎么理解？

您好！

这里的“满几”是一个简称，在二手房交易中，可以理解为：卖家自获取这套房之日起、至售出时点，已经有多长时间了。

这个时间，对于卖家出售房产而言，会影响其需要缴纳的税费。

但是，关于“满几”的计算方式，依据卖家当初获取这套房子的方式，有不同的计算方式。

以下分两个方面：“满几”的计算方式、对买卖税费的影响，分别做一个说明：

我们先举个例子：

这套房子是卖家当初通过“买卖”方式获取的。完税发票是2010年1月1日，房产证是2010年2月1日办理完成。到2020年1月1日卖家要出售。

“房龄”的起点时间即为2010年1月1日，出售时，这套房子已经“满十”了。

也就是说：如果卖家当初获取这套房子的时候，是通过“买卖”的方式，那么，即按照完税发票、或者房产证两者中较早时间点作为起算时间。

我们再举个例子：

这套房子是卖家通过继承父母房产获取的。

当初其父母购买这套房子的时间是1995年5月1日（不细分是房产证还是完税时间，同上）。父母过世之后，办理继承过户的时间是2019年6月1日。到2020年1月1日出售。

“房龄”的起算时间为1995年5月1日，出售时，这套房子已经超过20年了。

也就是说：如果卖家这套房子是继承而来的，那么，这套房子的起算时间，是以继承之前、被继承人获取这套房子的时间为始点。

上述“继承”方式获取房子的起算时间，同样适用于“赠与”——假设父母在生前把房子赠与给了儿子，那么，对于儿子来讲，这套房子的起算时间，依然按照父母当初获取这套房子的时间点起算。

我们知道，对于卖家而言，出售名下房产，涉及到的税费主要是个税和增值税。这两个税种，跟“房龄”有绝对的关系：

• 如果房子“满五唯一”了，卖家不用缴税。
• 如果房子“不满五唯一”（包括不满五、或者不唯一），那么，就要缴纳个税。个税的计征方式是：（双方交易合同价与政府指导价之中较高者）×1%、或者这套房子获取时价格与现售价格（计算同前，取高）差价的20%。
• 如果房子还“不满二”，除上述个税之外，卖家还有再缴纳5.6%左右的增值税。

所以，回到题主问题，就可以看出：“房龄”对于二手房交易而言，主要影响的就是卖方需要缴纳的税费。

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