售楼处卖房子的常见套路有哪些？

表哥卖了十几年房子，他说售楼处卖房子套路太多了，没买过房子的很容易上当，最好找熟人买，才能买到合适的楼层，不然等后悔都来不及了。

那段时间我正好要买房子，自己就跑去售楼部了，那个楼盘在我们这里还挺火的，位置好，买的人也不少，可是销售的话让我有点为难。

销售说我买得太晚了，好楼层都卖没了，就剩下18层，14层，还有一层和顶层了，这几个楼层我都不是太满意，而且销售还给我添油加醋了一番，说别看这几个楼层一般，但是想要的人还不多，就算我现在确定买，还不一定能轮上我呢。

不得不说，在那种环境下，还真顾不得楼层什么的了，感觉能买到就是已经赚了，买了不好的楼层，自己还是赚了大便宜呢！

不过好在我当时没有头脑一热，我想到表哥卖了十几年房子了，现在都是营销总监了，问问他说不定能给我拿拿主意，本来是不想麻烦他的，因为我觉得买房子应该挺透明的，价格也不会有什么大出入，没有必要麻烦别人。

没想到，我刚给表哥发了个信息，他的电话就打了过来，说让我把电话递给销售，接待我的销售态度180度大转弯，看上去非常客气的样子，还一个劲地和表哥说让他放心，一定给我选个好楼层，把我都给整懵了。

挂断电话，销售和我说，你怎么不早说他是你表哥啊，我当时刚入行的时候他还是我师傅呢？我买房还是他教我的呢，既然是自己人，那我就不藏着掖着了，我直接给你定了20层吧，还是楼王的位置，景观和采光都是最好的，价格也帮你申请到最低，总之你就什么都不用操心了。

没想到就因为给表哥打了一个电话，竟然结果差这么多，买到了小区里最好的房子，价格还是最优惠的，买房子套路竟然这么多，差一点就买错了。

事后我专门去表哥家表达谢意，表哥还责怪我买房子怎么没有直接问他，像我这种小白直接去买房，不被套路才怪呢，接着表哥还给我说了不少售楼部卖房的套路，真是让我大开眼界，我就一块都分享给大家吧，好让大家有一个参考，买到合适的房子。

任何一个楼盘，无论好卖还是不好卖的，只要你去售楼部问，销售都会告诉你现在只有一些不好的楼层了，好的都被人定了，哪怕售楼部看山去并没有那么火爆。

有些不懂的人，一冲动就直接买了，其实这都是销售的策略，那就是先卖不好的楼层，因为有一些楼层比如果3层以下，8层，13层，14层，18层，24层，还有顶层，这些楼层都是很难卖的，甚至有一些楼盘都交房了还没有卖出去，开发商不得不降价打折卖掉，开发商当然是不乐意的。

所以这些楼层都是销售要首先想方设法卖掉的，而那些好楼层，都是要留在最后才卖，一方面这些楼层不愁卖，想买的人还得排队，另一方面如果赶上行情好，好楼层放在后面卖，还能涨不少价呢。

我当时买房的时候就赶上了房地产的最高点，房价几乎一天一个价，晚买一天就要涨几百都是很正常的。

所以，如果销售告诉你没有好楼层了，你不要表现出犹豫的表情，也不要考虑，直接表示这些楼层都不行，扭头就走，这个时候如果还有好楼层的话，销售一定会挽留你，告诉你他有办法，可以帮你申请一下，毕竟房子早晚都要卖的，哪个销售也不会放弃真正要买房子的客户，你自然也就能买到合适的房子了，因此，买房一定要沉得住气，千万不能冲动。

我们经常看到一些销售发消息，看上去售楼部人山人海的感觉，让你有一种房子卖得很好的感觉，当然不是全部，只能说这其中有一部分都是花钱特意请的“拖”，目的就是把你吸引到售楼部去。

不过也不是完全找一些不相干的人坐在售楼部里，毕竟找一些大爷大妈，也确实不像是要买房的样子，明眼人一眼就看出来了。

所以售楼部经常会举办各式各样的活动，吸引一些有购房能力的人来，其中大部分都是冲着活动来的，真正想买房子的人寥寥无几，但是这些人群都是特定找的，有的还是老师、国企职员这样的高收入人群，看上去就顺理成章多了，想买房的人一看，售楼部这么多看房的人，自然也就会下决定购买了，这些人虽然也不完全算“拖”，但是起到的作用是一样的，他们确实也没有工资可拿。

为了卖房子，销售什么都敢承诺，实际上能真正落实的不多，不少人交房以后才发现自己的房子和当初承诺的并不一样，去找开发商，开放商的回复都是统一的，那样的承诺都是销售自己的个人行为，和开发商无关，这个时候你才想起来找当初的销售，早就找不到人了，很多销售流动性很大，哪个楼盘好卖就去哪个楼盘卖，房子一卖完就去下一个楼盘了，你根本就找不到人。

而且当初销售和你承诺的都是口头约定，并没有书面文字，更不会写在合同里，都是空头支票，作为买房的人，只认合同，还有房产证，其他的千万不要相信。

像这样的套路一般都出现在特殊楼层，比如说一层和顶层，因为不好卖，会有一些其他的优惠，一层赠送花园，顶层送露台，但是交房以后，当初承诺你的这些面积都是属于公共绿化和场地，你是无权使用的，就算你搭建了，也是违章建筑，早晚要被拆除，物业可以睁一只眼闭一只眼，但是同一个小区的邻居可不答应。

还有一种就是公寓，公寓是商业性质，过户的税费也高，而且还不能落户，所以公寓相比住宅要难卖一些，不少销售会承诺你可以落户，将来也是民水民电，还有配套的学校可以上，我只能说，一定不要信，如果没有写在合同里，白纸黑字的，都是忽悠你，买了这种公寓，有你后悔的。

关于车位也有不少套路，我们先来说两种：

1、有的房子卖的时候会宣传买房送车位，确实是送了，但是送什么样的车位可是开发商说了算，有的是送的你MINI车位，大小只能停下面包车，还有一些犄角旮旯的地方，老司机想停进去都困难，这样的车位给了你也用不上。

还有一种稍微好一些，送你的车位能用，但是不是平面车位，是机械车位，机械车位停车不方便，而且后期管理费也要高一些，有的机械车位智能停轿车，SUV高度不够，将来等电动车普及以后怎么安装充电桩也是一个大问题，不过有总比没有强，起码勉强还能用。

2、有一些刚需房，先卖房子后卖车位，买房子的时候也不说车位价格，房子是不算贵，但是等你交房以后，要买车位就傻眼了，只卖不租，而且价格也不低，我们这里一个楼盘房子均价8000，但是一个车位就要15万，每年还要另加管理费，你说这坑不坑，原来在这等着呢。

有的人说车位又不是必须，嫌贵可以不买，可是实际上呢？新小区没车位根本没地方停车，车位不像房子，买之前还可以选择位置，一旦你买了房子，车位是配套的，不买在这里都不行，就算隔壁楼盘车位5万，但是也不让你买啊，所以买房之前最好问清楚车位价格。

很多售楼部卖房的时候会告诉你这栋楼均价要高，是楼王，如果你信了，就会多花钱，其实很大一部分楼盘并不存在所谓楼王的说法（除了那种特别高端的楼盘），基本上售楼部卖哪栋楼哪栋楼就是楼王，都是销售的策略，都是为了让你认为房子好，想让你趁早下手。

刚需楼盘更不需要买楼王多花冤枉钱，只要买的时候避开临街的就行，临街的房子会有噪音的困扰，也不要认为小区中间的就是楼王，中间的楼栋距离活动区比较近，也会有噪音，而且距离出口也不近每天出小区都要走半天，所以同一个小区，选楼层比选楼栋更关键。

很多售楼部卖房的时候会宣传有什么配套，比如说附近有机场，高铁，还有什么高档写字楼，商场、酒店，你一听就觉得挺高大上的，其实这些东西对于你来说一无是处。

小区附近有机场楼盘，噪音很严重，而且来往的人员复杂，安全性得不到保障，另外高档酒店，商场对你来说就更没什么用了，你也不住酒店，商场也不会天天逛，不知道别人，起码我是消费不起，一个月去一两次也不错了。

一个小区重要的配套其实不是这些，反而是学校，公交站，菜市场，交通，医院，这些才是和我们生活息息相关的配套，我们可以一年不逛商场，但是不能一天不买菜吧、还有就是学校和医院，有多重要就不用我多说了吧？没有是真不行。

现在不少售楼部为了获取客户的信息，甚至还会在入口安装人脸识别的摄像头，采集客户的面部信息，只要你进入售楼部，就被登记了，也就不算第一次造访售楼部了，值得一提的是，售楼部的很多优惠政策只针对新用户，对老用户是没有的，一旦你的信息被录入，就不能享受这些优惠了，所以也要特别注意。

如果你确实要买房，但是没有什么经验，完全不懂，最好找一个了解行情的人带你一起，能帮你省下不少的事情，避免以上那么多套路，毕竟买房对于很多人来说是一辈子的大事，容不得马虎，一旦买错了后悔都来不及。

售楼处卖房子的常见套路有哪些？

很高兴能回答这个问题。

个人从事房地产销售工作多年，对于售楼处的套路来说，我应该是比较有发言权的了。

首先我申明一点，对于套路这个词，我个人不是很喜欢，因为大家是从购房者的角度出发的，对于售楼处的出发点不一样，所以容易形成对立，由于信息不畅通，所以大家总是认为售楼处的都是坏人，销售人员都是骗子，就是为了实现个人的业绩而给大家故意制造各种的陷阱，其实不完全对，我不否认行业内有急功近利者，但是总体来说，其实很多的房企的销售还是比较正规的，就如我前面说的出发点不同而已，售楼处为了卖房子而已，所以从他们的角度出发，就是如何快速成交客户为目的，只不过在这个过程中，存在着一定的手段。

那么下面我来说一下，售楼处里面常见的一些逼定客户的一些套路手段吧。

套路一、形成热销的假象。现在很多的售楼部都在拼命营造热销的氛围，特别是在市场不景气的时候，常用的就是托。当你走进售楼部的时候，一眼望过去，貌似很多客户在和置业顾问谈交易、选房子，给你的感觉就是赶快买，要不然这么多人在看房，一旦错过就没好房子了，其实很多人根本不是真正的购房者，只不过是托，每天几十块钱雇佣的，一旦有客户来访，立马开始谈交易。所以对于购房者来说一定要保持理智，切莫被销售现场的气氛所迷惑。

套路二、置业顾问叫单。往往在你还再纠结哪个户型好，哪个楼层好的过程中，有些置业顾问不断的叫单，某某楼层户型销控之类的话语，这些都是为了逼定你，给你制造赶快选，不选就没了的假象。

套路三、售楼处的音乐。这个是很多购房者不注意的，但是这里面也是有学问的，这一点确切的说不能归类为套路，但是也是为了逼定客户，渲染现场的气氛，使客户大脑处于感性思维，一般的售楼部都会选用比较舒缓的音乐，使你大脑放松，跟着置业顾问的介绍思路走，而在开盘选房等场合，采用紧张的音乐，促使你更快的选房。

套路四、价格谈不定，问经理。这个是最常见的了，当客户看好一套房源后，在谈价格的时候，客户如果嫌价格太高而僵持的时候，置业顾问往往会告诉你，他帮你申请一下经理，接下来，经理就会出现了，能当经理的，口才你放心，绝对强于一般的置业顾问，他们会对你进行再次洗脑，最终就看你的表现了，如果你的意志力不强，对不起一毛钱都不给你优惠，还把你说的服服帖帖，一旦你坚定原则，他们会见人下菜，可能给与你一定的优惠成交。

套路五、可以参加团购限时优惠。很多的置业顾问对于犹豫不决的客户，或者长期观望不下单的客户都会使用团购或者限时优惠的招，表面上看似为你个人考虑，其实你可以观察一下，当天的所有客户都是享受这个优惠的。

套路六、咖啡饮料小礼品。进过售楼处的朋友都知道，很多的售楼处都为你准备了咖啡饮料糖果点心甚至小礼品，一方面是为了增加现场服务的质感，另一方面也是为了让你产生一种“拿人手短、吃人嘴短”的愧疚感，这一招对于一些面情较软的客户来说，很容易打动你的心理防线，让你放下戒心。

套路七、区位图里面的猫腻。很售楼处一般都是必备区位图的，根据区位图客户很容易识别楼盘的方位、地段。但是有些售楼处的区位图做的完全是利好本项目的，故意缩短一些教育、医疗、金融公园等配套的距离标注，让你感觉很近很近，其实在空间距离上很远。所以这一点，大家一定要对楼盘的区位有自己的认识，方法就是周围看，眼见为实。

套路八、说辞里面套路。这个是最重要的一种套路了，因为一般的售楼处都会事先准备好数十页的说辞，置业顾问是要能够背诵的，对于本项目的各种优势放大的说，对于项目劣势避重就轻。

以上是在售楼处的一些常见的套路，当然还有很多，但是我认为追重要的一些都在这里了。那么对于购房者，特别是首次购房者来说，该如何避开一些套路呢？

第一、要看一个楼盘，要多方面了解。可以通过网络查看项目的一些基本信息、建议在当地的房产网上查看，也可以登录当地的房管局网站对项目的土地情况、预售情况等进行一个了解；有了基本的信息了解还不够，还要实地查看，特别是对于项目周边的配套情况等，进行实地走一圈，眼见为实。

第二、自己做好置业计划，做到心中有数，坚持己见。在进入售楼处之前，自己对自己的购房预算、购房的户型、楼层等都有一个大致的计划，这一点其实不难做到，可以召开家庭会议的方式进行讨论后再去，去了不要急于下单，可以多看几家楼盘后，对各个意向楼盘有了这充分的了解之后，再次召开家庭会议进行讨论，形成家庭内部统一的思路，坚持己见，切忌在售楼处现场被能说会道的置业顾问一忽悠而贸然做出决定。

售楼处卖房子的常见套路有哪些？

小超今天就和大家说一说售楼部的套路，抛开那些注意事项不说，还有这些可以注意的

1、优惠点数，一般来说只要你是真心去看房的，现场都会给你一个优惠底价，但这个底价不会是最终底价，一般来说还会有1-2个点的优惠，但是这1-2个点一般会在你交钱之前给到你，所以，如果你只是参考就不要话时间在这1-2个点上，大家都浪费时间，等真正准备买了，再来要这个优惠就好。

2、现在售楼部外面都会有很多中介公司，其实没关系，基本上中介和现场是一个价格，偶尔会有中介比现场少1个点的（这种情况很少见），所以你也不要太纠结，内场外场价格一样（开发商都已经把价格加上到营销费里了，不会因为你是直接过去的而便宜），所以你只要选择一个服务更好更顺心的就好。

3、对于楼王，观景阳台等等这些词汇不要在意太多，这些词都是策划包装出来的，唯一注意几点，楼间距、采光、园林（如果还没有那就没办法了，看规划意义不大，只能凭对开发商的信任了，所以说大开发商还是有好处的）、朝向、南北通透等，这些不要听说的，能体验的尽量去体验下，挑选体验的时间最好把最差和最好的都体验下，心里有个底，另外关于南北通透这块要清楚什么是真南北通透，什么是假南北通透，如果不清楚可以上网查，也可以来问问小超。

4、关于区位和交通，不要相信售楼部说的，这块需要你自己去体验，大的发展不会有问题，但是很多细节就要自己去查查看看了，在交通配套这块一定要自己去体验，要不后期你就会有别坑了的感觉。

5、关于房源紧张，一般都是销售逼你下定的说辞，但是你自己也要上心，好房子不愁卖这是真理，所以也不要太多的犹豫，考虑时间保证在1天-2天内，要不房子卖了就该你后悔了。

6、关于参观样板间，真的就是参观一下就好，不必当真，并不是说样板间和真实户型有差距，而是样板间的物品很多会缩小一定比例（比如床等），这样看上去会显得房间比较大，但真实房间不会这样，所以样板间就去体验一下房间格局就好，不要把软装和硬装当真，而且开发商样板间的装修标准一般很高，普通家庭用不到的。

7、关于精装与毛坯，毛坯不用说了，交房可以看到实体，如果是精装房，在买的时候最好可以看看毛坯的，就算不懂也看看质量，因为以后你是看不到的。并且关于精装不要相信售楼部说的一平方米多少钱，相信我，没那么贵，但你也不要太纠结，感觉整体合适就好（PS：开发商装修要比你自己便宜很多，毕竟大规模装修要便宜很多，所以自己感觉合适就好）。

售楼处卖房子的常见套路有哪些？

1、售楼处和中介一直以来都是密不可分，售楼处里往往一打听就没有房源，而一去中介问才发现房源一大堆。一般而言，开发商和中介会有一个内部协议，开发商会将大量房子卖给中介，中介买了这些房子，就等于拿批发价转手做零售商了。

2、一般在售楼处不远的地方，一定会有中介公司在附近，房源被中介公司所控制的，物价部门本来控制规定毎平方米多少钱，开发商就是不完全把房子拿出来卖的，有时候捂盘惜售，所以说没房源了。为什么？就是等房价涨高了再拿出来卖，但你再中介公司去打听一下，肯定有房源的，但是价格也比售楼处高，这就是套路水深吧。

3、例如某城价格是4200元/平方米，开发商推给中介后价格上升到5500元，120平方米的一套房子一夜间多出10多万。以前房价低的时候没几家中介，现在再看看，大街小巷中介一家挨一家，房价也翻了几翻。

4、有时候，房地产商和中介联合起来炒房价，实际房子根本没卖出去，都在中介手里的，这是房地产商的策略，到房地产商销售处就说房子没有了，早都卖完了制造假象，这也变相抬高了房价。

售楼处卖房子的常见套路有哪些？

售楼处卖房子，套路不是一般的多。

1、有关于点位优惠。基本上售楼处销售给购房者算价格，都会留一个点左右，为的是做最后的逼定之用。没错，原话就是“您现在定，我去找经理给您要折扣，我能给您便宜的，都已经到底了。”随后，去后面转一圈，有的甚至找个地方坐一会，做出和上级沟通要折扣的假象，然后再回来和客户说，折扣要来了，但前提是现在交定金云云。

2、关于车位、物业费优惠。这部分是隐藏的福利，有的在促销期，会购房赠送车位，有的是赠送1年物业费，至少也能赠送个几万的车位券啥的。这也看项目，也看怎么和销售谈。

3、关于老带新。一般老客户带新客户，都会有相应的案场优惠，双方都有的。老客户常见的是奖励物业费，或者是物业时效，一般一年。新客户一般是房款优惠，或者点位优惠。

4、关于先定先得。户型好、位置好的楼盘热销也是可以理解的，就怕遇到外地客户，不了解情况，以为满售楼处做的都是购房者，殊不知还有“房托”这一类人，尤其是销售员万分焦急地说“大哥，我同事的一组客户也看上咱刚才看的房子了，您要是定咱们就马上交个定金，要不好房子他们就订走了。”没错，听到这个，一定别急着订房，除非你真的已经考察好了，别被忽悠了。还有更夸张的，满售楼处坐的都是客户，只有您一份儿是真客户，大家都在陪着您玩儿。套路，套路呀。

5、关于员工内部留房。您看上的户型和楼层都卖完了，当销售确定您的购房意愿特别强时，会抛出“员工内部房”这个概念，大有勉为其难帮你协调一下，看那位好心的集团员工，愿不愿意放弃名额转给您。当然结局是一定会有房转出来，这只是个借口。让您从心理上珍惜这来之不易的房子。

6、关于工抵房。没错，一般房子处于尾盘的时候，会有大批的工抵房放出来，有些是真便宜，可以捡漏，有些不过是变相降价促销的话术，省的之前买贵了的老业主闹事，也让新客户有了捡漏便宜的口径。这部分房可以看看，没坏处。

7、关于渠道分销带客。很多购房者不直接去售楼处，而是找中介带过去，就是因为中介有些会返一部分佣金给客户，变相的能省点钱。这么操作不是不行，主要是您得找靠谱的中介，别回头买完房了，中介找不到了，尤其是连门店都没有那种小中介，当然您房买了没别的损失，只是预期的返点拿不到而已，拿到了就当意外之财吧，拿不到也不要过多的纠结。

8、关于开盘摇号。如果是现场找乒乓球那种摇号，还是比较公正的，如果是电脑摇号，相信我，有无数的关系户早就植入了，如果您一定要拿下某楼盘的开盘房子，那么不要吝啬您的人际关系，该找人找人，实在没有关系，也要告诉你的销售，你是A+客户，他们都懂的，也就是关系户排完了，就是优质客户，再就是B、C的客户真摇了。

套路还有很多很多，先聊这些吧。没有百分百满意的房子，只有最适合您的房子。祝大家置业顺利！

售楼处卖房子的常见套路有哪些？

感谢邀请！

售楼处的置业顾问都是受过专业培训，口才了得是基本功，还有一些“套路”也要了解、规避一下:

1、从你一进售楼部，他们通过观察你的言行举止、穿着打扮、所乘坐的交通工具等就对你作出基本判断，为下一步的带看、介绍、逼单成交作准备。

2、向你介绍楼盘周边的远景规划:还在图纸上或在构思中的学校、医院、公园、车站地铁口等都被他们说的好像明天就要建成一样，一条小小的水系也可以被吹嘘成人工湖，基本他们介绍的配套设施只能相信五成。

3、划片学校与所属户口一定要问清楚，最好让他们作出承诺。我见过一个朋友买了个楼盘，说好可以入读就近重点小学和主城区户口，到交房时却被划到偏远的普通学校和次城区户口。

4、给你介绍的房源永远只有三套，楼层好的一套、楼层不好的二套，形成强烈对比，让你三选一，很容易成交。如果你实在都不满意，他们还会神秘的对你说有个已买了好楼层的顾客不想要了，可以优先让给你云云，让你付了钱还要感谢他们。

5、其实每个置业顾问手里都有一定的自主折扣权，而销售经理又有一定的优惠权，一定要不断犹豫、不断砍价、欲走还迎的把他们手中的优惠折扣全拿到，用最少的钱买最好的房子。

6、有些置业顾问之间会演戏，一个置业顾问正对付一个在犹豫的客人时，另一个会来假装说:“某某，你的客人也是要这套吗？不行呀！我的一个客人昨天对这套就有意向了，今天回去筹钱，明天上来下定”，用这样的方式逼你下定决心成交。

7、售楼部做活动时会雇一批假客人，营造气氛，时不时的大厅扩音喇叭就会传出:“几号楼几单元已售出，请置业顾问不要再推荐”的假成交讯息，来刺激真客户成交。

总之，买房时上网多学些房产知识，多听过来人分析，多进几次售楼部，用心冷静的观察，争取选到心仪的房子。

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