房子已经断供，我提前把它外租了20年，请问房子还会被法拍吗？

在现实当中确实存在一种情况，就是法院在拍卖房子过程当中发现房子里面有租客，结果导致房子没法顺利进行拍卖。

看到这种情况之后，那些准备断供的人仿佛看到了希望，看到了曙光。

甚至有些人开始耍一些小技巧，在房子断供被拍卖之前，他们先把房子租给亲戚朋友，而且是长租，比如10年20年，对方一次性付清全款，如此一来就形成一个长约。

很多人以为这么做法院就不敢拍卖房子，因为你要保护租客的利益。

在这我们只能说有时候聪明反被聪明误。

在出现断供之后，将房子长租貌似是一个明智的做法，但其实并不代表着法律拿房子没办法。

而且从现实来看，这种做法根本行不通。

首先大家要先认清抵押权和出租权的优先顺序。

很多人笼统地以为，只要房子租出去，法院就不敢拍卖房子，这完全是对法律不熟悉。

至于断供的房子会不会被拍卖，要看抵押权和租赁权哪个先出现。

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题第六十五条提到，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

根据这条规定，如果房子在没有任何抵押之前，已经租赁给租客，之后业主才拿房子去做抵押，而且在抵押断供期间租赁合同还在有效期内，那法院就不能随便拍卖这个房子，要首先保证租客的利益。

但这种情况也不是绝对的。

针对这种漏洞，其实这几年我国的法律已经越来越完善，目前法律在实践的过程当中对那些已经出租的房子会有另一种处置方式。

一种是承租人可以优先买下被拍卖的房子；

另一种是只要债权人能够为承租人找到替代的方案，比如帮他们寻找新的地方租住，并承担由此产生的搬家费；或者承担一定的损失赔偿，同样也可以让他们搬出去，然后再把房子拍卖出去。

从现实来看，即便出租权在先，抵押权在后，但银行等一些债权人仍然会通过跟承租人协商，给他们支付一定的费用之后让他们搬走，最终实现对房子进行拍卖的目的。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题相关规定，第六十六条也提到，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

这意味着如果房子早就抵押出去，在抵押权没有解除之前，业主又把房子租给租客，那抵押权人是可以申请法院进行拍卖的。

而目前很多人买房都是直接办理的按揭贷款，一办理就是二三十年，所以大多数断供的房子其实都是先有了抵押权，然后再把房子租出去。

因此对于绝大多数断供的房子，银行都可以申请法院对其进行拍卖。

只不过这种情况拍卖会给租客造成一定的利益损失，至于这种利益损失应该由谁来承担，要看不同的情况。

第一种情况、抵押人(业主)将已抵押的财产出租时，如果抵押人(业主)未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；

第二种情况、如果抵押人(业主)已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

由此可见，如果房子断供了，银行总有办法把房子卖出去，不管抵押权先于出租权还是抵押权后于出租权，想要拍卖房子，其实并不是什么难事。

一方面是对于有租客的房子，法院在拍卖的过程当中会产生额外的费用，这些费用最终还是会算到业主身上去，由业主自己承担。

另一方面房子在拍卖的过程，能够拍卖多少价格，除了跟房子本身的价值有关之外，跟房子是否有租赁也有一定的关系。

假如一个房子里面有租客，当拍卖人了解到这个信息之后，房子的拍卖价格肯定会大幅下降，比如原来100万的房子能够拍个80万，但拍卖人发现里面有租客之后不愿意拍了，最后有可能继续下调价格，最终只能拍个70万甚至更低。

说不定拍卖完房子之后都不足以偿还银行的贷款，到时不足以偿还的部分银行还会继续要求业主进行赔偿。

因为银行贷款跟抵押是分开的，假如抵押物不足以偿还银行的贷款，剩余的欠款仍然需要借款人进行偿还。

房子已经断供，我提前把它外租了20年，请问房子还会被法拍吗？

这个问题，问的还是有一定的水平的。

答案是反正房子断供，明显会拍卖，我看法拍房，有租约的通通绕过，拍个有租约的要麻烦死；

但是我还是不知该夸人傻还是夸人聪明了？

先理清一个前提：买卖不破租赁，才敢租20年！

这操作一般都是租给亲戚，写了租房合同，还一次性付清的；

目的也非常明确，就是为了阻止房子拍卖；

但其实这明显经不住查，如果大家都这么干，你说上面管不管，查租房人的租金来源，查交易形式，查这事很反常，一个房子租20年是很不符合逻辑的，这些真要查应该很容易！

只要你欠银行钱，房子在银行手里；

反正一拍拍不出去，还有二拍，流拍次数越多，价格下调越厉害；

我看到的一拍到二拍价格一般会下调10%-20%；

最后反正是银行不管卖多少，反正能拿多少算多少，拍卖价不够贷款还是会找你要，

不给那就等着上征信吧！

说个真实例子，我有一远房亲戚，为了做生意把成都的房子做押给银行，结果房子拍完欠银行的钱还不够，确实上征信了，飞机、动车都没法坐了；还有若是卡里有超过1万大额转账的，自动还款！

她这还是没签租约的，然而有租约的，反正只要价格足够够低，遇上胆大的，还不是有敢要的！

房子已经断供，我提前把它外租了20年，请问房子还会被法拍吗？

第一个，不管房产是否存在租赁关系，都不影响法院强制执行。当然，鉴于“买卖不破租赁”的前提下，20年的租赁期限可能对房产的处分造成影响，出现流拍的情况。

第二，房产先设置抵押再有租赁的情况下，原则上不适用“买卖不破租赁”原则。我们法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。所以买卖不破租赁原则必须是租赁在前，抵押在后。贷款买的房子，基本是先有抵押，后有租赁。你想着提前租个20年，以此来断了买卖的后路，可能有点难以实现。

房子已经断供，我提前把它外租了20年，请问房子还会被法拍吗？

你有这个想法很危险，银行拍卖你的房子，你房子值200万，拍160万没人要，继续拍一直拍到几十万，当价格足够低，会有人要的，你别说租赁20年，那帮专门收低价法拍房的，会教给你怎么做一个诚信的人的。

就怕你那时候想找个拖去住着，你都找不到人。

房子已经断供，我提前把它外租了20年，请问房子还会被法拍吗？

得有多缺才会这么干，已经断供，接下来就一个结果法拍，8折，别人一看有20年租约谁会要？流拍，二拍6折，再流拍，继续降…。到最后只要够便宜就会有人来接手，别问他为啥敢接，不和谐。

对于你，结果都是一样，房子肯定没了，不管拍出多少钱都得先还银行，多余的是你的，万一不够，继续找你要。讲到这里，你该明白了吧，你最好的办法是想办法让这个房子多卖点钱，而不是给自己使绊子，损失都是自己的。

房子已经断供，我提前把它外租了20年，请问房子还会被法拍吗？

说实话，你这个做法很聪明，我们周围有个邻居就是在没有断供之前，就把房子毛坯租给了一个装修队，签了20年租赁合同，租客就把房子装修做成样板间了，后来他断供后，房子走到了拍卖阶段，拍了很久也无人问津，后来不断流拍，这个房东的朋友就以市场价4折的价格拍下了他的房子。

然后这个朋友替他退还给了租客房租，而这位朋友连装修都省了，直接住进了样板间。

而你这个房子拍卖的时候，20年的租房合同也会公示，有这么长时间租赁的房子，就算是有纠纷有隐患的房子，一般人不会去碰，这样一来，一拍就会转到二拍，被拍卖的价格也会很低。

一般这样有纷争的房子都会低于市场价百分之10到20%，如果没有成交，价格还会继续下滑，当价格足够诱人的时候也会有人拍下来的。

假如你房子没有租出去，你在银行还剩贷款200万， 房子按市场价拍卖了150万 ，那你房子没了，你还欠银行50万。

但是如果你断供之后把房子租出去了，租了20年 ，每年租金2万，20年你是收到40万，但是因为租了20年，影响了拍卖价，可能只能卖80万，那你还欠银行120万，减去已收到的租金40万，这时你实际还欠银行80万。

所以这个要三思啊！

不管怎样一旦走到拍卖这一步，征信是没了，还会影响儿女将来的前途，你就连飞机高铁也坐不了，高消费也会被限制，再想有其它贷款业务也审批通过不了，会给你的生活造成很多不便。

包括在你名下的银行卡，都不能有超过一万元的金额，也就是说，在你名下，不能有房，不能有车，不能有存款，加上哪儿也去不了，限制了发展，这一辈子就算是没啥发展前途了。

到时法院强制执行清退房屋的时候，会要求你把租客的租金退回去，让租客搬出来，但是到时你一定不愿意退还租金。不过除非你账户下没有任何资金，不然也会被强制划走。

到时新房东可能会解决这个问题，毕竟他以低于市场价很低的价格买到了你的房子，他为了尽快住进房子，会在法院的协助下跟租客协商，给租客退还部分或者全部的租金。这个要看租客是否好说话。

不过如果你把房子租给一位老太太，她如果不配合搬走，那还真挺不好执行的。

以前就有一个这样的案例，一位亲戚为了自己断供的房子不被拍卖，就把房子租给了一位上了年纪的亲戚，法院的一去，这位老人就要死要活的，谁也拿她没办法，后来房子也就被搁置了。

如果你把房子租给一个年轻人，他如果执意不搬走，人家还是会有很多办法的，比如给他断水断电，比如限期强制清退。

所以真的供不起房了，建议你别等到拍卖的那一步， 太被动了，不如提前自己卖，好歹比在银行拍卖的价格强太多了……

还有就是：租赁的有效性是需要法院认定的，没你想的那么简单，正常的租客不可能跟你签订那么长时间的租赁合同，也不可能一下子付清你20年的租金，为了不被拍卖，随便找自己人写个合同是没用的，假租赁总是能找到很多不合逻辑和常理的地方，比如20年租金的转账记录，资金流向…

而且你可以看看跟银行抵押借款合同里边，一般会有关于贷款期间，房屋出租需要抵押权人同意的条款，单这一条就可以判定租赁无效，涉及千家万户的抵押贷款合同，我们能想到的银行其实早就想到了。

现在法院对于老赖的执行力度很强，法拍房一旦拍卖出去，法院也会负责清退住户，而且法拍房可以无底价拍卖，直到拍出去为止。你这种有租约二十年的，很可能一百万的房子二十万给你拍出去。

到时资不抵债，法院会继续拍卖你名下其他财产，比如车，家具，甚至手机，法拍上啥都有。