有四千万够不够在县城开发楼盘？前景会如何？

4000万能不能在县城开发楼盘，很多人可能觉得这个钱太少了，根本开发不动，但熟悉房地产运作套路的人都知道，4000万在县城开发一个小楼盘，根本就没有什么问题。

但是按照目前楼市的行情来看，把楼盘开发出来能不能赚钱那就是另外一回事了。

所谓小楼盘，我们就按两栋楼来计算，其占地面积最少也得达到3000平米以上吧？如果小于3000平米那个小区就太起眼了。

3000平米大约是4.5亩，至于每亩地价格是多少，不同地区差异很大，从几十万到几百万都有。

我们就按照楼面价2000块钱来计算吧，那么3000平米的土地款就需要6000万块钱左右，再加上前期的三通一平等一些基础设施，前期估计得投入1,000万左右，剩余可用于建设的资金就只剩3,000万了。

很多人都简单理解为有3,000万资金，就能只能开发3,000万的楼盘，但很多人可能忘了房地产行业是玩杠杆的高手。

按照以前很多银行的政策，只要满足一定的条件，开发商就可以向银行申请贷款，这种条件一般有几个。

1、取得4证。

所谓四证就是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

至于这4个证怎么拿到，其实有门道的人自然能够拿到，如果没有门道的人那就不要去开发了。

2、开发商具有二级以上资质。

以前银行对开发商的要求可能没有那么严，二级以下资质可能也能够申请到贷款，但是最近几年时间，银行对开发贷的要求越来越严，一般都需要开发商具有一定的实力才能够申请，所以必须具备有二级以上资质。

至于二级资质怎么弄？还是跟上面的四证一样，如果有门道自然就可以拿到。

3、符合三条红线标准。

前几年监管部门对房地产提出了三条红线，只有符合三条红线的开发商才有可能从银行拿到贷款，这三条红线具体为。

房企剔除预收款后资产负债率不得大于70%；房企净负债率不得大于1；房企的“现金短债比”小于1。

目前这三个条件基本上是硬性条件，如果不符合就无法从银行贷到款，除非是那些大型开发商。

4、自有资金超过30%。

如果开发商想要向银行申请贷款，必须得有一定的自有资金，自有资金占项目总投入的比例至少达到30%以上。

如果开发商符合以上这些条件，就可以向银行申请开发。

这意味着自有资金3,000万，从理论上来说，可以再贷款7000万，可使用的资金就达到1亿左右。

前面我们也提到了土地是有限的，唯一能够拓展的就是空间，就是看你能建多高的楼层。

建设一个楼盘有很多费用，包括设计费，监理费，基础设施建设成本，建安成本，公共配套设施成本，管理成本，营销成本，财务成本，销售成本等等。

这里面光是建安成本，也就是建筑主体每平米的建设成本大约是在1200元到2000元之间，具体要看不同地区，我们就取一个中间值1500元。

除了建安成本之外，还有杂七杂八的成本，加起来也不是一笔小数目。

比如设计费大约是30块钱每平米，监理费大约是10块钱每平米，造价咨询费大约是10块钱每平米，营销费在100元到300元之间每平米，管理费大约是100元每平米，税金大约是200元每平米。

把杂七杂八的费用加起来之后，小地方的商品房每平米总造价大约是在2500元到3500元之间。

当然在小县城开发楼盘，有些费用可能比较低，比如设计费之类的可能比较低，但再怎么低每平米总造价最少也得打2500块钱以上。

而现在开发商自有资金和开发贷加一起，可支配的资金大约是1亿元，这意味着就算按照每平米总造价2500元来计算，他总共只能开发4万平方米左右的楼盘。

但是如果一个县城造价比较低，这意味着当地的房价肯定也不会太高，2500元的造价对应的房价估计大多是在3000块钱到4000块钱之间，我们就举一个中间值3500元。

按照这个房价来推算，这个楼盘从理论上来说可以卖1.4亿左右，扣除4,000万的自有资金和7,000万的银行贷款，还有3,000万可以赚。

但这个7,000万的银行贷款期限一般都比较长，一个项目开发得3~5年时间，这里面光是利息就有可能达到1,500万以上。

3,000万的利润扣除1,500万的利息之后，剩余的就只剩1,500万了，这说明还是有的赚的。

当然，这个前提是建立在把房子建立起来之后，能够顺利卖完。

假如楼盘在建设的时候，当地房价是3500元，从理论上来说，建成之后可以赚1,500万，但假如建成之后房价掉到3000多块钱了，到时非但没有赚钱，还有可能出现亏损。

更关键的是，如果楼盘建立起来之后卖不出去，导致资金就没法回笼，到时还有可能拖欠银行的贷款，最后非但没有赚到钱，还有可能倒欠银行债务，甚至成为失信被执行人，那就得不偿失了。

所以综合各种因素之后，有4000万在县城确实可以开发一个小楼盘，但是在当前楼市这种特殊情况下，我相信没有开发商敢冒这个风险，只有那些风险承受能力比较大的大型开发商才敢拿项目开发，只是对于大型开发商来说，他们也看不起这种小项目的。

有四千万够不够在县城开发楼盘？前景会如何？

我是做房地产金融的，我可以解答你这个问题，四千万不够在县城开发楼盘。前景很堪忧！主要原因如下！做房开老板和准备要买房的一定要认真看完干货！特别是做地产的朋友对你有好处！

地块因素：

目前县城的地块价格，每亩230-300万左右，容积率4.0， 当然有本事的可能会很低，但是商住用地不会低到150万每亩。小编是广西这边的接触的开发商比较多。所以了解这个情况。

那么你4000万的话，按230万每亩，只能买17亩左右的商住地块，按4.0容积率，只能建几栋住宅，计容面积大概4.6万平方，那么每平方就是860元+建安工程费不上浮不下浮也要2500-3000元/平方，报建费县城的120左右一平方，地级市300元/平方。总共围过成本3000元/平的楼面成本（已经含土地成本），税的话13%个点。 县城的房价基本维持在4800-5000元/平方，百强县城的话可以在5500-6000元/平方。 意味着每平方售价税要缴纳624元~780元/平方税。建安成本土地成本（3000+624）=3624元/平方。售价4800的话有1200的利润。

以上看见的利润是比较主观的，客观的是，面对大环境下，特别是疫情过后，经济缓慢，投资热度低。再一个就是商住用地里面，商业部分的商铺非刚需产品。面对投资热度低，你很难卖得出去。而且房地产开发多数是商业部分在1-3层。4层以上开始是住宅，你的住宅卖完了，商业还没有卖完。所有的利润都会沉淀在商业部分。除非你设计的楼盘墙排，商业是一个单独整体片区，住宅整体片区，但是会拉低楼盘小区的功能，绿化，日照，土地利用率等问题。容积率也会受影响。拉低楼盘品质。

再一个就是，竞争的问题，稍微有点本地品牌的开发商，他会有价格对抗。如果你楼盘的品质不上升你的利润会被挤兑。在这个过程中，去化率慢的话会增加财务成本，和劳务成本，不可预见成本。如果是百强地产这个更不用说。肯定是百强地产的楼盘先卖完才到你的楼盘。那么会拉长去化时间。

有以上因素后还要考虑最重要的一个问题就是资金安排和贷款问题。区区4000万只能够买一块小的地块。楼盘设计上很难出大的效果。品质比不上百强竞争对手。那么拿到地块后还要安排设计报建，施工费用。按4000万可以买得17-20亩的地块计算容积率4.0，总建面积4.6万左右平方。前期施工和报建设计得准备，设计费报建费1000万，施工款按2500元/平交房计算，先建2万平方，这个是最好的打算。分两期进行。那么就要准备工程款5000万。

工程款很多建筑商可以垫资。但是你不能一味地都是靠建筑商垫资。如果建筑商一停工。损失会很大。所以要分两期。先建2万平方，再支付80%工程款也就是需要付建筑商4000万。然后建筑商才有资金再滚动到下一个2万方。良性循环。不要听那些建筑商的大话。或者国企央企建筑商。他们不会给你垫资完整个楼盘。这种只是一种激进的谈判方式而已。国企央企的建筑商只是中间商，很多只是普通老板去挂靠做工程而已。所以国企央企不会给你垫资。他们只收管理费。资金还是下面分包商出钱。没有那么大的资金体量。材料款都是赊的。所以在这个过程中如果你过于自信相信这些老板。你就输了。

还有一个很重要的问题就是贷款问题。因为你只有4000万。你前期启动项目。还需要，6000万。你肯定要去贷款。很多人可能就会问了，为什么要6000万，因为政府收你报建费150-300元/平，建筑商的工程款都是固定值计算2500元/平。折算起来比你土地每平方米的钱还多。 所以你会面临需要去贷款才可以解决前期资金问题。

但是你会发现很难贷款。因为受国家银监会出台的文件政策影响，项目必须要具备432条件才可以申请贷款。拿什么是4证，土地使用证、用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设施工许可证、这就是4证。这个都是到住建局，规划局、安监局办理。是要先缴纳费用才可以施工的。不要侥幸心理先开工。一查你百分百要停工。所以你得先办好这些证件。3是什么意思呢就是建设工程投资加土地出让金的投资要占到整个项目总投资的30%，2就是二级资质的开发商。如果开发商是新手一般都是暂定资质。很明显银行不是很欢迎你。 有关系的话另当别论。甚至有很多银行已经不办理开发贷。

但是你会发现，银行的政策跟你之前的资金规划是有冲突的。 银行需要你先办证和先施工。办证的话就要缴纳1000来万。你已经花了4000万买地块，你已经没有办法进展了。如果分批小部分的报建。 也得需要500万。假设你施工单位的工程款也是建筑商先垫资。2500万，先建1万方出来。那么你就得解决2500万的工程款问题。因为你不付款，建筑商就会停工。 滚动开发不起来。

假设建筑商先垫资，报建费也是施工单位先帮你垫资，办好了4证，投资30%了，二级资质就先找关系先弄暂定资质去做贷款先，这个是靠关系才可以。这时候你又发现一个问题。贷款额度问题。 一般国内所有的金融贷款机构，额度都是土地价值的50%，也就是你4000万买来的地块。只能给你2000万。资金还是按工程款进度付。是受监管的。这时候你发现2000万不够支付工程款和前期的费用。 你还是会遇到资金的难题。建筑商可没有你见得那么好说，100个里面80个都是聪明的。不是你一个人聪明而已。

要不你就分点利润给建筑商。但是你会发现银行的利息也要付。这时候你还需要办理预售证又得花一笔资金。才可以正常销售房子。不要侥幸地以为你的房子会非常好卖。你要从一开始就要做好计划。旁边的对标楼盘。会不会对你的楼盘售价和去化速度有影响。如果你卖房的速度慢的话。利息产生的费用也不小。而且银行政策现在属于对房地产高压线。很多银行都不敢贷款给你除非你是百强地产品牌。中小房开的已经没有办法从银行贷款。就算贷款给你如果银行发现政策变化会抽贷。或者你办理预售证的时候需要你先把土地证先解押。因为你办理预售证需要你土地不能抵押，除非抵押债权方银行出许可证给你拿4证去房管局办理预售证。不然你就得必须还完银行的贷款才可以解押土地证出来。这个是很多新的开发商不知道的事情，这个需要很谨慎。

综合以上所有问题，你会发现，4000万，只能买得一个地块。或者更小一点地块都会面临。前期启动资金问题，银行贷款问题。楼盘销售去化率问题，楼盘附近的竞争对手问题。政策因素。你的资金远远不足以滚动开发。县城的土地资金与启动资金要1：1的投资比例才可以。4000万的话你还得想办法筹够4000万。然后土地拿去抵押获得贷款2000万，就可以足够6000万来滚动项目。所以怎么样1：1投资也是需要8000万的资金在手才可以干。贷不贷款先不论。

根据这些影响，大部分都是政策因素占很大成分。贷款政策问题。土地价格问题也是政fu提出的政策。地理位置问题，商住比例问题，还有就是百强地产竞争激烈。特别注意的是贷款问题，全国的贷款机构例如地产基金，一般不去县城，只去地级市，偏向于123线城市地块，对商住比例有严格要求，商业不能超过30%，小编作为房地产金融行业领域这个必须要了解。不然你都不知道自己为什么贷不了款，同样百强地产要跟你合作开发也是很看重地块因素，看中商住比例，地方政策，是否限购，看你和公司是否严重失信，是否有借贷诉讼等等问题。

目前123线城市的市场基本饱满，会下沉到县城或者4-5线城市。你会发现竞争会更明显。地方政fu会比较欢迎百强品牌进入，他可以拉升周边的生活品质和概念。拉动房价增值。例如碧桂园就是一个例子。只要碧桂园到的地方。很多旁边的地块都会升值。那么地方政fu就可以卖地增加营收。

所有在这种大环境下，不是大鱼吃小鱼就是，寻找合作对象。将来会演变成，百强地产会利用小房开在县城或者地级市的，利用本地关系的优势，寻找好的地块合作。小房开只能先拿了地块，跟百强地产品牌合作开发。轻资产运作方式。代建方式。百强地产不用负担土地出让金。只需要植入品牌收取品牌管理费，输出自己专业的管理和营销团队，只需要支付工程款和报建费就可以把项目滚动开发起来。

出让金部分只针对地级市内的去化快优质地块。可以帮中小地产商支付部分土地出让金。123线最高配70%而中小房开支付30%土地款。 4-5线城市，只配50% 小房开需要支付50%土地款。所垫资费用也要支付利息，但是都会植入品牌代建。

身为这个领域的我这点是了解得最清楚的。因为百强地产是上市公司需要并表资金流量增加营收。所以不要考虑什么贷款，纯债方式。如果有这种想法，目前的环境已经不适合。而百强地产商可以开商票支付工程款。这个也是百强地产的优势。而且贷款机构也喜欢百强地产成熟的开发经验，建设和成本管理有优势。局面好控制。

这种就是大环境下百强地产变相利用小房开自身本地政fu资源和关系获得优质地块的手段。所以我觉得你4000万的话拿了地块最好是找百强地产合作开发。只要你拿地价格有优势。利润收益大可以分享一些利润出来给百强地产。减少风险。

如果您身边还有朋友做房地产的。可以转发我这篇文章给他。目前网上很少透露这些干货。包括很多银行，和地方的金融机构。一般这些都是接触地产基金，接触证券，信托，接触百强地产才可以了解这些政策以免盲目投资，面对风险容易临时抱佛脚。因为很多中小房开非常依赖传统的银行政策。不了解外面金融机构的政策。和百强地产的合作模式和投资门槛和偏好。 欢迎点赞评论我会回复！有说得不好的地方可以指点一二！

有四千万够不够在县城开发楼盘？前景会如何？

早些年的一些小型开发商都是低成本做起来的。我三姨同事夫妻俩买断工龄后和朋友合伙开了个房产开发公司，总资金只有1000万。

他们先是在农村跟村里合伙搞小产权房，盖五栋楼给村里三栋，自己卖两栋。土地没花钱，材料款有一些是村里给担保借出来的，就这样动工了。当时扶植地产业发展，所以手续什么的还都比较简单，贷款也相对容易。这样赚了第一笔之后，又去广州建小产权房。

前四个小区都是用类似模式做起来的，后来几个人有了两三亿资本才开始建商品房。虽然规模也不大，但毕竟是当时都是预售，只要拿了地就可以收押金和首付款了，中期工程款用土地抵押借款，就这点些钱在二线省会城市同时开工了两个五栋小高层的小区。

不过这夫妻俩判断2014年房价就已经见顶，于是抛售股份全家移民了，少赚了一大笔钱。

但这个投资轨迹是值得借鉴的，资金不够多，可以做力所能及的区域和小规模，别怕赚的少，重点是要稳。资金周转预期难度大，可以通过已购置资产去抵押或合作方担保等方式让资金实现杠杆作用。

当然县城也得分地方，一些偏远小县城地价房价都很低，这些钱启动是没问题的。但东部有些发达县城房价直逼二线城市，地价自然也高，这种情况还是要规避风险。否则资金进去了之后周转不开，后续麻烦可就大了。

有四千万够不够在县城开发楼盘？前景会如何？

我们可以反推一下。假如县城的房价在五千元每平米左右，你的意向地块规整，占地4公顷，也就是60亩，容积率1.5~2.0，不含回迁安置，在公平竞争前提下，地价应该要控制在200万每亩之内（这样的楼面价已经达到了1500元每平方，加上建安成本及税费等，开发成本已经达到了四千元左右）才可以保证会有稳妥的利润空间。

所以该地块的土地款就已经达到了1.2亿。现在我们反推结束，既然你预备四千万，即便全部用来拿地，后续的投资先不考虑，可供竞标的地块大概在15--30亩左右（要考虑地段、配套、容积率、竞争对手等多方面因素，所以只能给个范围），可开发面积就要根据占地面积、容积率进行预估，进而可以确定后续投资范围，也可以根据周边售价进行大概利润推算了。

有四千万够不够在县城开发楼盘？前景会如何？

想要知道4000万够不够在县城开发楼盘，那么我们首先分析一下开发楼盘需要哪些成本。按照地质条件良好，不需要打桩，不需要降水，理想状况来看。

先说几个大项：

一、土地购置费及契税

开发楼盘首先要拿地，按照比较低的标准算吧，三个800平方米的，层数按照11层来算，算上间距及其配套，怎么也得10亩地吧。不知道你具体是哪个县城，就拿我所在县城的最近住宅用地平均成交价格来算吧，大概是150万一亩，加上契税、测绘、评估等乱七八糟的，差不多需要2000万。

二、配套费246元/平方米

3个楼建筑面积就按照25000平方米来算，那么配套费需要600万。

三、前期勘察、设计、图审费

设计费按照建筑面积大概20元/平方米，勘察按照占地面积大概是3.5元/平方米，图审费按照建筑面积大概2.5元/平方米，

这一项大概60万。

四、农民工工资保证金、养老保障金、工伤保险。

这个金额是按照备案合同的金额来算，总共大概是备案合同金额的2.45%。25000平方米，备案合同金额算2000元/平方米，那么算下来是120万。

五、安全文明措施费

费率大概是2%，大概需要100万。

六、施工单位预付款

工程预付款按照10%来计算，是500万。

七、预售监管资金

想要回款快就得卖房子，那么就得交预售监管资金办理预售证，按照最理想状况，主体建成层数达到规划层数二分之一，需要缴纳2300元/平方米。先算一个楼的，大概是1800万，当然这个钱交上以后，如果销售情况很好，那么回款很快。

以上这些加起来大概需要5000万。

买地以后，用土地抵押贷款，然后建成预售时还钱解押，再用建成的楼抵押贷款，来维持后期的建设资金。

这是按照理想情况分析，很多方面都没算进去。加点杠杆，弄到银行贷款或者融资，开发楼盘没问题。但是实际情况可能既需要打桩，还需要降水，出土量也大，还需要基坑支护[捂脸][捂脸][捂脸]

有四千万够不够在县城开发楼盘？前景会如何？

这个基本上是很难的，房地产行业的准入门槛还是比较高的。

很多人都觉得房地产开发行业很容易赚钱，所以也都争先想要进入此行业，但实际上房地产行业与其它行业还是有着本质不同的，房地产开发行业是一个典型的“重资产”投入型行业，即便是在小县城，想要进入到房地产开发行业之中，没有几个亿的资金其实是很难办到的。

想要分析清楚有需要拥有多少钱才可能涉猎房地产行业，我们就要先弄清房地产行业的开发成本有哪些，其简单的罗列一下，基本上包含土地购置投入、建筑工程投入、园林施工投入、人员工资成本、各类税费成本等。当然，房地产开发是可以通过融资及预售进行阶段性回款的，也就是说并不会全部一次性投入以后才会形成产出，简单来说其资金流是动态的，成本其实也是动态的。

这里可以大概举一个例子，我们就拿一个大概为五线城市的小县城为例：

想要开发房地产项目，首先你得有一个具备开发资质的房地产公司，同时具备一个包含开发、工程、设计、成本、行政、人力、财务、营销的团队，这个基本上需要500万左右的基础资金。否则你得公司可能都运作不起来。

其次你得拥有足够的资金去购买土地。一般小县城的土地购买成本也都在150万元/亩左右，一亩地大约666.7平米，一个楼盘的开发占地面积一般也都在30000平以上，这样算下来土地的购买价格就得在6800万元左右。

接下来你得找到相应的设计公司，给你的楼盘设计图纸，一般啦说费用最低也得在150万左右，我们就按你的项目容积率是2，建筑面积是60000平，设计费用是25元/平计算。

然后你还得与“总包公司”洽谈施工的问题，一般总包公司可以进行一定比例的垫资，但甲方开发公司总体来说也得先期投入最低30%的资金，按照3000元/平的建筑成本计算，大概也需要5000万的资金。

当然这里边还需要缴纳各种配套费等资金，我们这里就按照1000万元计算。

这样大概算下来，投资费用已经达到了将近1.4亿元。我们就假设在土地获取后可以获得一定的银行贷款，后期多万资金投入可以依靠预售的资金进行填补，那么最起码你也得有1个亿左右的资金才能够启动相关运作。

这里的费用其实都是按照小县城的小项目进行测算的，如果是大城市的一些项目，几十亿的投资也是非常正常情况。很多公司也都是靠着持续多万开发才能够形成有效多万资金滚动，如果是半路想要进入房地产开发行业，没有几个亿的资金还是非常困难的，也很可能因此陷入较大的困局之中。而且你还得考虑在没有任何品牌优势的情况下，你的楼盘的销售进度也可能是很慢的，如果后期预售资金跟不上，就需要更多多万投资，如果后续自有资金根本上，那么很容易就出现资金链多万断裂，这其实也是很多房地产项目“烂尾”的重要因素。

房地产行业虽然看似技术含量不高，但其实进入门槛还是非常高的，特别是在资金层面，没有足够的自有资金及融资渠道，是切忌盲目多万进入房地产开发行业的。

以上个人意见仅供参考。