买房子时，售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些，但是要多交首付，请问这样的房子怎么样？

我始终认为开发商最核心的目的是为了赚钱，如果能多赚一毛钱，估计他们不会少赚一分钱。

假如一个房子是正常的跟普通的房子没有什么区别，那开发商凭什么要便宜卖出去呢？

所以面对这些价格便宜的所谓内部房源，大家一定要认真去甄别，千万不要为了贪图便宜而掉到坑里面去。

正常情况下，开发商把楼盘建立起来都要统一对外销售的，而且这些对外销售的楼盘必须在房产部门完成备案才可以正常买卖。

但是在现实当中有一些楼盘建设起来之后，有一些房源是不会对外公布的，这就是所谓的内部房源，这些房源归类起来主要有几种。

1、员工福利房。

有些开发商比较大方，或者为了完成任务给员工下达任务，他们确实会给员工配备一些房源，这些员工房肯定会比市场价格低一些，但如果员工自己已经有房子了，他们不想再花一笔钱去买这些房，他们就会把名额转售出去。

2、工抵房。

最近两年开发商日子都不太好过，很多开发商现金流都比较紧张，有时候楼盘建立起来都没有钱支付供应商的货款，这时候他们就可能拿房子去抵押货款。

而售楼处所说的内部房源，这里面很多都有可能属于这种工抵房，这种工抵房价格一般要比正常市场售价低不少。

3、清退房。

现在去买房很多人都会申请贷款，但是前两年贷款门槛相对比较高，银行审核比较严，并不是每个人申请都能够获得通过，如果大家流水不够或者征信有问题，一般很难获得通过。

这时候即便用户交了定金，也不能够正常买房，这些房子就会被清退出来，但这些房子被清退之后，给大家的感觉肯定不好，就像买了二手房一样，所以价格肯定要比正常的房子便宜一些。

4、关系房。

有一些人会通过内部关系找到开发商提前把房子买下来，但是在买房之后他们会一直拖着不办理产权证，等到楼盘的房价上涨了，这些关系才会要把房子出售获利。

5、开发商捂盘惜售的房。

过去几年很多地方的房价都一直在不断上涨，开发商为了多赚一些钱，他们并不急着把所有的房子全卖出去，而是留一部分房子等未来价格上涨了才出手，这就是他们手中的内部房源。

6、尾盘房子。

一个楼盘并非所有的户型都很好，在销售的过程当中那些户型不好的房子一般都很难卖出去，这就是所谓的尾盘，对这些尾盘很多售楼处都会当做所谓的内部房源对外宣传。

上面我们所提到的这6种内部房源不论是哪一种价格相对都会比市场便宜一些，那为什么同样的房子这些内部房源可以卖得更低呢？这里面到底有没有什么猫腻？

其实这些所谓内部房源价格之所以比较低，因为其所有人急于出手换成现金，所以才会降价出售。

比如开发商给供应商的工抵房，供应商不可能一直持有这些房子，他们肯定要把它变成现金拿来偿还贷款以及支付农民工的工资，所以有时候为了急于变现，他们就会以较大幅度降价售卖。

再比如一些内部员工认购的房子，可能是迫于任务压力才认购的，有可能认购的这些房子都是他们借钱买的，所以为了尽快把这些房子卖出去，他们也会适当的降价。

由此可见，这些所谓内部房降价倒不是有什么猫腻，更多是持有这些房产的人想急于出手回笼现金罢了。

而且在这些人卖房的时候，房价有可能比当初备案价高出了很多，比如楼盘备案的时候房价可能是2万块钱，但现在已经涨到25,000了，就算他们以23,000的价格卖出去也不会亏损。

但是对于买房者来说，因为价格比备案价更高了你肯定要承担更多的首付。

比如一套房子面积80平米，当初备案价是2万，总的房价是160万，按照首付三成计算，购房者只能申请112万的贷款。

但是现在这些内部房源以23,000的价格卖出去，80平米的总价是184万，这意味着购房者需要承担72万的首付，首付比例高达39%，相当于比正常的首付多出了10%左右，这也是为什么内部房源虽然价格低，但首付比例比较高的重要原因。

至于内部房源能不能买，大家一定要认真对待。

如果这些房源没有任何问题，没有存在债务纠纷或者产权纠纷，那以更低的价格购买是可以的，但前提是大家必须能够拿出更多的首付款。

比如有些开发商捂房惜售的房产，有可能他们突然遇到资金链紧张局面，然后想把房子卖出去了，这些房子以低于市场价格卖出去很正常，这种房子是没有任何问题的。

但类似工抵房、尾盘房或者一些关系户的房，大家就要小心对待了。

对工抵房来说，开发商一般不会拿很好的房型去抵押，一般抵给供应商都是一些不怎么好的房子，比如位置不好，楼层不好等等，因此大家要谨慎对待。

另外这些工抵房很有可能只是开发商跟供应商的一种协议房，没有正常备案，这就潜在很大的风险。

而对那些关系户的房子来说，很有可能大家的交易对手是个人并不是开发商，到时万一这些个人出现一个什么问题或者卷款走了就很难办了。

总之，虽然内部房源比较便宜，但是大家不能只看到便宜的一面，也要学会识别其背后的风险，一定要确保房子安全才能够正常交易，否则宁愿不要贪这一口便宜。

买房子时，售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些，但是要多交首付，请问这样的房子怎么样？

你好，我是贝壳张大炮，很高兴能回答您这个问题。

要想弄清楚您这个问题，首先我们弄明白一个问题。

答案是：“内部房源”在房管局备案价格低于实际成交价格。打个比方，有一套房子开盘时的房管局备案价格为200万，现在已经开盘半年之久，现在这套房子的市场行情是240万，而现在要220万卖给你。由于银行贷款只能按照房管局备案价给您贷款（不然银行会认为你是低首付，不会给你额外多贷款的，这类似于高评高贷。 ）比如你是首套房，首付比例20%，那么你只能贷160万。你需要准备60万首付，而不是44万。

这就是为什么你要多交首付的原因。

<1>、捂盘惜售房源

开发商往往有时候开盘的时候会预留一部分比较好卖的优质房源，等以后涨价后，慢慢释放出来，往往打的幌子就是“内部房源”。房地产行情已经上涨，售楼处拿出来这部分房源即使低于市场行情价同样是赚钱的。而且比开盘时赚的还多，况且都是当初预留下来的优质房源。当然也符合前文提到的备案价低于成交价，自然要你多交首付。

<2>内部员工、关系户炒房

很多楼盘开盘后，有内部关系的人，提前留一部分好房源，开盘选房，但是不网签，不交首付，只交定金。等行情上涨了之后，拿出来“高价”卖出。为什么这个高价要加引号？因为这个高价只是比当初开盘价高，但是是低于市场行情价的，因为这些人也是要急着变现。这个情况显然也符合备案价低于实际成交价，多交首付也是自然的了。

<3>、清退房

顾名思义，开盘时选房，交了定金，但是由于自己原因办不下来贷款，没办法，只能清退房源。这部分房源同样是在房管局备案了的，有备案价。但是由于好几个月没办下来贷款，被清退。但是房价肯定是不能按照开盘价来卖，毕竟时间过去很久，是要涨价的。但是开发商又为了尽快清出去这部分房源，房价往往比在售的正常房源低一部分。所以这部分房源也是备案价低于成交价，也是需要你多交首付的，往往开发商会说多交的首付为团购费。

<4>抵账房

所谓抵账房，顾名思义，开发商为了抵债，押出去的房子，房子归债主，但是不网签、不交定金和首付，不办贷款。债主大多着急出手变现，但是出手价又高于备案价，因为我们不能忽略这其中的时间成本。所以这一类房源也符合前文所提的备案价低于实际成交价。这一类房子，成交是要走开发商合同，首付和贷款都是直接放到开发商手里的，所以售楼处说是自己的内部房源也不为过。只不过成交放款后，债主需要再找开发商追债。

第一、二、三类房源是问题不大，因为不牵扯到债权关系在里面。所以大家购买时没有太大问题，合同细节自己弄清楚就行。

在这里我们重点说一下抵账房。

在这里不得不说，买抵账房存在一部分风险。一是有一部分抵账房很难办理登记下来，导致业主无法获得房子的所有权，也就是房子你只能居住，不能上市交易。二是当开发商没有按期还款的话，很容易导致银行将房屋回收，抵押还贷。如果业主 想获得房屋产权，就意味着自己要替开发商还贷，再来向开发商追偿。

购买抵账房另一部分风险在于，有抵账房的开发商，往往企业实力有限，楼盘地段、口碑等多少存在着一些问题。相随着的蝴蝶效应，物业管理水平，资金链等等，很容易出现问题，一旦出现问题 ，后期成为烂尾盘不是不可能的。再后期房子延期交房、断电停水、办不下来证难以流通变现等等各种问题。所以有想图便宜买抵账房的朋友们，一定要慎重考虑一下。

朋友们，你们怎么看？欢迎留言讨论！我是贝壳张大炮，每周更新房产数据和最新房产动态，加关注，给您带来专业房产解读。

买房子时，售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些，但是要多交首付，请问这样的房子怎么样？

通常这种房源都是在售楼处售罄后，隔一段时间房价上涨后才会有释放出来的！这种房源的来源一般为以几种

第一，开发商给施工方的部分抵账房，也包括开发商走关系时候赠送出去的房源，这种后期都会被拿出来售卖变现！

第二，部分购买者由于贷款被拒等原因清退出来的房源，还有一些认购后违约不买的房源清退出来的，这都归属于清退房源

第三，和开发商有关系或者炒房人员，只交了定金等，一直不办理网签，待房价上涨后出手更名赚取差价的

以上房源的都会出现差价

举个栗子，房源开盘价10000，售罄后一个月，周边房价涨到12000，100平的房子，现在总价120万，但是这个楼盘在房管局的备案价格就是10000元，比房的网签价格为100万！售楼处会说这个房子要比实际便宜指的是比当下的价格便宜，比如115万，那么，就出现了15万的差价，你贷款购买的话，只能按照网签100万进行计算，首付30万，贷款70万，加上15万差价，你需要支付45万首付！

这就是低价房源高首付的原因

买房子时，售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些，但是要多交首付，请问这样的房子怎么样？

售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些，这种情况当然有，问题是，是不是真的便宜呢？这个值得思考。

具体来说，售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些，但是要多交首付，如果你要购买这种房源，你要思考几个问题。

这种房源一般来说，不是售楼部正常卖出的房源，是置业顾问从其他渠道来的房源。

①、开发商抵款房

一些建筑公司或者开发商的其他配套合作公司，在给开发商做了工程以后，开发商不直接货币支付报酬，而是用自己修建好还没有出售的房产来做抵款。

这种情况下，抵款公司持有房产也没有作用，只能找人把这房子卖了。置业顾问手上有客户，又对房子比较了解，因此，一般找售房部的置业顾问帮忙卖是比较合适的。

②、业主买了后悔的房子

有些人刚买，由于种种原因又不买了，但房子可能已经签订《商品房买卖合同》，并且已经网签了，又不能直接退给开发商，于是就找到置业顾问，是不是把这房卖掉。

③、内部福利房

有的开发商针对内部员工进行营销，以福利的形式说，内部员工买房价格便宜一点，可以享受多少多少的折扣，于是员工就以便宜的价格优势购买后，但自己又不需要这么多房子，那就可能委托售房部的置业顾问帮忙把房子卖了。

置业顾问说的售房部内部房源是肯定有的，一般就是这三种房源，其中第一种房源最多，毕竟来说，开发商的配套公司有很多，一家公司不接受房产作为抵款，其他公司也可能接受抵款，那售房部可能就经常有抵款的房源出售。

这种房源在开发商的房源系统里面，是已经销售出去的房源，是有人认购的房源了，只不过可能还没有签订《商品房买卖合同》，也没有网签，当然也没有做按揭。

这种房源在具体的销售流程上，必须征得前所有人的同意，你才能签订《商品房买卖合同》，以及不动产登记中心进行网签。

这种房源一般是可以购买的，虽然整体价格便宜，但有一个问题是，首付款要支付多一点，按揭贷款少一些，这种房子虽然是可以购买的，但你要注意，这些房子是不是真的像置业顾问说的那么便宜呢？

只有你能够判断这房源真的是不是便宜，你才能决定是不是值得购买。

这种房子在具体的交易上，还是和正常的从开发商手上买，手续还是要麻烦一点，没有价格优势，就没有必要找这麻烦。

①、以前是否了解售房部的价格

如果你很了解售房部以前销售的哪种户型、朝向、楼层的价格是多少，然后你再和这眼前的房源做一个比较，那这价格是不是便宜，不就一清二楚了？

②、售房部做个调查

如果你不太了解这个楼盘以前销售的价格，而置业顾问又说价格便宜，你就不能只听置业顾问说便宜就便宜，那这种情况下，怎么来判断呢？

你可以直接问置业顾问，你以前卖的房源当中，哪个房号、面积多少、价格多少、有不有签了合同的，拿几份合同出来看看，这样就能判断价格是不是有优惠了。

这里一定要注意，置业顾问拿出来的合同，一定是要有人签字画押的合同才能算真正的合同。

③、是否有朋友同事购买

如果你的朋友、同事最近购买这楼盘的房源，也可以向他们了解这户型、价格方面的信息，以此来判断价格是否便宜。

总之，

售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些，这种房子是有可能有的，但具体的是不是真的便宜，你就要做一个调查了，不能只听置业顾问说便宜就便宜。

做好价格判断后，就可以和售房部签订《商品房买卖合同》，和其他正常的交易也相差不多，一般不会有交易的风险。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

买房子时，售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些，但是要多交首付，请问这样的房子怎么样？

一般这种情况房子肯定是没有问题的，房产销售一方面是靠提成挣钱，挣得最多的当然是捂盘加价再卖，一般情况下加个几万，好位置抢手的房子加个10万都有人要的，这是一种套路。

其实这个内部房源就是售楼处留下的房子，领导加上销售合作挣钱的，房子肯定是好楼层，好户型得，只要你认可这个钱，买是没有任何问题，至于销售说价格便宜点也是有这种可能的，因为你去售楼处买房，都是属于无房状态，只有通过其它途径去购买房子，已经开完盘了，房子优惠只是给开盘前交会员的客户的，你开盘时候没有去远房，剩余房源楼层户型都不怎么好，而且没有任何优惠，或者优惠幅度都比较小，那你还想买好的房源，只能花钱去买了，这就是销售挣转让费得

首付为什么会比平时高，那就是人家售楼处把加出来的钱都放在首付里了，到时候你买的时候人家加多少钱，多少钱就是单独拿出来了，其它的都是正常首付，贷款还是正常贷款，你只是多拿了转让费得钱，这种情况就是一个愿打一个愿挨，问题没有，就是得多花钱，优惠也是可以给你申请的，自己选择，愿意就买。

买房子时，售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些，但是要多交首付，请问这样的房子怎么样？

购买房子的时候，我们时常在中介公司用，或者是售楼处，销售人员口中听到内部房源，内部房源确实是可以减少房子的总价，但是首付要较多，这是必然性的，看我们能不能接受这个条件的所在，或者是想知道这些房源能否购买，对我们风险大不大。

什么是内部房源？内部房源我们可以购买吗？我们一起来深入的探讨房源的情况所在。

内部房源交付的首付肯定是要搞的，这个首付要交多少，主要是看房子的备案价与现在成交价相差的价格所在。

1.退出来的房子。

售楼部房源售馨之后而在房子交易的过程中，有些客户由于贷款被银行拒绝了，还有些是单方面违约的房子都没有交易成功的房源，现在退出来了。

房子在购买的时候，当时为9000元每平米，由于各种手续的延迟，现在的房价涨到1.1万元每平米了，而现在的内部房源出售1万元每平米低于市场价1000元每平米。

2.房源内定。

和开发商有关系，又或者是炒房团，他们提前就把房子购买了，交了定金一时又不肯进行网签合同签约的，这样等整个房子基本上售完的时候，他们再把房源放出来出售。

而其中的道理也是跟刚刚那个说的房子，时间拖得越长，价格就涨得越高，所以价格他们放出来卖，肯定是低于市场价才好卖的，要不然一样的价钱，干嘛不购买一个正常首付的房源。

3.抵工程款房。

开发商现在最经常用到的方法就是你帮我楼盘开发完成，包括供应商包工头，这些人群开发商很多都是把房源直接当做资金款那样抵给这些人员的。

而抵给这些人员之后，他们根本都不缺房子，他们缺的是资金周转，所以也想把房子卖掉，出售的房源也肯定是比市场价便宜的，他们拿到的房源的价格更便宜。

4.走关系的房。

开发商在开发的过程中肯定是要遇到一些问题，求助一些人员，他们利用赠送房源的方法来帮他们解决一些问题。

而接受房源的人员他们根本也一样不缺房子，他们把房子便宜的卖掉，资金留在自己的口袋才是最为实在的。

……

每一种房源价格他们拿回来的时候都是便宜的，他们的房子出售价格低于市场价，他们还是挣钱的，但是对于我们购房者来说，我们的首付款是要按照他之前拿回来的价格计算，再补差价。

第一大点已经很清楚的解释了内部环节是什么情况下才能获得出来的，也很明确的告诉你们内护房源，看自己的接受情况，其实都可以购买的，但是有部分不建议购买。

1.抵制工程款房源，不建议购买。

抵制工程款的还原，不建议购买，主要是开发商在选择工程款抵制的时候，必定是选择一些较差的楼层抵给供应商包工头。

这些房间通常是2楼3楼4楼样板房作为抵制工程款的最常见楼层之一，而我们购买房子，不能一味贪图便宜，也要寻找一些合适自己的楼层房源购买。

2.可以购买的内部房源首付算法。

内部房源首付算法，例如房源在第一手拿回来的价格是9000元每平米，现在房价要卖到11,000元，每平米房子的面积为100平方。

房子拿回来的时候总价为90万，首付三成就是27万，而现在的房子总价为110万，首付款就等于了27万，加上110万减去90万，首付款为47万元，我们是要补回来之前房子的备案价。

……

内部的房源我们要看自己的接受程度，如果234楼全都可以接受的话，其实内部房源全部我们都可以购买的。

首付这块我们是否能接受，毕竟首付比我们正常购买房子的价格是要高出来了。

三：总结

内部房源都是刚刚所说出的4种，只是要交高首付，都是因为我们之前的备案价低了，而价格现在要卖高价格，所以要补回来，中间没有备案的价钱，而这笔金额是没有任何的发票所在的，我们要接受这一点。

内部房源的购买是看个人自己的接受能力和需求，觉得便宜实惠，首付又没有问题的情况下是可以购买的，特别是可以选购房源内定和走关系的房，他们这类房源的楼层户型好像都是非常棒的。

我是有房产点意思，熟知房产交易售后流程，一手房买卖房产专业知识等一系列房产问题，欢迎大家留言探讨