国家物权法规定，小区内的停车位归全体业主所有，为什么物业公司还收费买卖呢？

小区内车位分为几种：

前期规划设计就已经有的的车位，车位有产权，初期产权归开发商，由开发商卖给业主后，产权归业主。

未卖掉的车位，产权仍然属于开发商，后期开发商可对剩下的车位出租或继续出售。

如出租，一般会委托现场物业服务人进行租赁。

前期未规划车位，后期占用公共区域改造的车位，产权属于本小区全体业主业主所有。

公共车位不得出售，没有单一产权证。

经全体业主同意后，可以进行出租，租赁收益归全体业主所有，车位费怎么使用由全体业主决定。

委托物业服务人进行租赁的，一般物业服务人会收取管理费。

人防车位的产权归国家所有，但一般讲究谁开发谁受益的选择，可以由开发商进行出租，租赁费归开发商，但不得出售。

一般开发商会委托物业服务人进行租赁管理，物业服务人按比例收取管理费。

无论哪种车位，物业都没有权利进行买卖车位。现实中，房屋交付后，开发商撤场，未出售的产权车位大多是开发商委托物业服务人进行出售租赁。

也有一种可能，就是物业公司一次性买断了开发商的剩余车位，再进行出售，这时车位产权归物业公司，他有权利进行买卖。

但相关规定车位应该优先满足业主购买使用，这种物业公司全包车位的情况一般出现在车位销售情况较差的小区。

物业公司买断车位后，可以通过现场管理手段，更容易出售车位。

公共车位和人防车位不存在这种情况，如果物业公司出售公共车位和人防车位，可向住建部门和人防单位投诉举报。

上面几种车位，物业会另外收取车位管理费，这是合乎规定的。

国家物权法规定，小区内的停车位归全体业主所有，为什么物业公司还收费买卖呢？

作为一个调解物业纠纷的从业人员，看到这个问题，哥无奈的摇了摇头，因为物权法的规定，让矛盾变得不可调和，甚至加剧了社会的矛盾。

提问者说的物权法的规定，理解有误。第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

这条规定的解读是，规划的车位，可以出售、附赠或出租，即拥有产权，产权人有权处分。但占用业主共有的场地，用于停放汽车的车位，属于业主共有。不是小区内所有的车位，都归全体业主所有。

现实中，的确有很多开发商把地下所谓规划的车位，办成了自己的产权，即车位的所有权人。

物权法第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”

这句话的解读是，我的地盘我做主。比如，我的房子，愿意卖多少钱还是租多少钱，我说了算，能不能卖的出去或租的出去，不劳别人操心。

物权法第七十四条还加了一句似乎保护业主权益的规定，即“规划的车位车库，应当首先满足业主的需要。”

综上这几条规定看，车位的所有权人有权决定车位的售价或租价，同等条件下首先满足业主需要。这些规定，也导致了专有权和共用权的冲突。

哥遇到过这类纠纷，一个恨不得收天价，一个恨不得一分不交，一个要涨，一个不干，双方的诉求完全背道而驰。

有些律师说，涨价应该和业主协商，并且经过双2/3同意。这类律师应该过来帮着协商和组织一下表决，看看哪个业主同意涨价。

哥没本事，劝双方相互妥协，涨了点价格，算是暂时平复。哪天开发商再提出涨价呢？

其实，关于规划的车位，有两个问题没有考虑到，或者故意被忽略了。

一个是车位建在了谁的土地上？业主买了房子，承担了土地出让金，因此拥有此块土地的七十年使用权，土地归全体业主所有。开发商在业主的土地上建了车位，有承担土地出让金的证据吗？如果没有，凭什么在业主的土地上建车位？

另一个是人为造成了垄断。小区的车位，与小区绿化、道路、化粪池等基本类似，是业主的必需品，是刚需。如果办成了专有产权，业主只能在此停车（地面车位数不够，周边道路贴条），而且仅此一家，会造成什么后果，马克思早就告诉我们，这是垄断，产权人有绝对的话语权，爱租不租。

这种规定，不闹矛盾才怪。

所以，国家真的应该考虑这些问题了，在开发商的利益和社会和谐面前，应该优先社会和谐。

以后所有的车位，尽量规划时多建，成本摊到房价里，车位归全体业主所有，租金价格由全体业主协商。

原来已经建成且办了开发产权的车位，没有出售的，由开发提供建设成本，允许全体业主购回，归全体业主所有。

全体业主共有的资源，多占有使用的，多支付费用，收益归全体出资人即业主享有。

让车位真正成为配套设施，由业主共同拥有，共同协商使用方案，才有利于共有权和共用权的统一，有利于解决社会矛盾。

国家物权法规定，小区内的停车位归全体业主所有，为什么物业公司还收费买卖呢？

首先明确一点，《物权法》第七十四条规定中所讲的“……归业主共有”的是用益物权（占有、使用、收益）。不是所有权。土地的所有权归国家。根据上述法律规定，占用地上场地、道路所划出的停车位收益，当然应当归全体业主共有。如果物业公司和业委会签订了委托管理车位停车秩序的合同，按照双方的约定，可以从车位收益中支付给物业公司作为其人工成本等开支费用。剩余部分的分配方式，一般是归集到公共维修资帐户中去。具体到每一户业主的帐户上应当分配多少钱，本人认为，应当按照业主建筑物专有面积的平方多少计算。因为，开发商的购地费用，已经均摊到建筑物的总面积的成本里面去了，业主购买房子的时候已经支付了对价，而且在缴纳公共维修资金时，也是按照业主的购房面积或购房价格计算的。目前法律对公共收益的具体分配方法並无规定，应当在小区业主大会议事规则或管理规约中加以明确。这样才公平合理。

国家物权法规定，小区内的停车位归全体业主所有，为什么物业公司还收费买卖呢？

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我觉得有必要先来看看物权法的相关规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。所以这样的规定是说明了归业主集体所有的停车位范围。

我们从以上的政策规定中可以看到，有部分停车位是归业主集体所有的，并不是说所有的停车位都归业主所有，在这里我要说明一点的就是在业主买房子的时候，一定要看清楚自己的合同，还有就是和开发商签订合同的时候，要看开发商合同上是否有赠送或者是哪些停车位是归业主集体所有的，所以就这些问题要搞清楚。还有一点我想说的就是物业，物业在和开放商达成协议后，只有一部分停车位可以自行处置的，大部分停车位物业只是收取的管理费吧，至于买卖还是要看他们当时和开发商的合同。物业买卖的停车位也是不归业主集体所有的那一部分。

我认为物业买卖的停车位也是不归业主集体所有的那一块，在平时他们只是负责收取物业管理费，归业主集体所有的停车位，物业是没有权利买卖的。

你们觉得呢？

国家物权法规定，小区内的停车位归全体业主所有，为什么物业公司还收费买卖呢？

《民法典‬》已于‬2021年1月1日正式‬实施，本例‬中‬提到‬的‬物权法‬也‬已经‬随之‬退出历史舞台‬。与之‬相对应的‬是《民法典》物权编，在‬物权编‬中‬中并没有小区内停车位归全体业主共‬有，这样相关‬的规定。想‬要搞清楚这个小区‬车位‬的‬问题，首先‬我们就要知道两个名词：共有、专有。

根据我国法律规定，小区内的道路、绿地、公用设施还有物业公司使用的办公用房等‬，属于全体业主共同所有。

而每个业主自己的房屋、车库等私有空间属于个别业主专有。这其中包括私有空间的外墙的使用权。拥有权利的业主在不影响其他业主的基础上，可以使用自己专有空间的外墙。

小区内停车位的归属问题应当分为两种情况：1、规划车位。如果在小区开发时已经规划进去的停车位、车库，其所有权属于开发商，开发商自然可以标价租售‬或由‬物业公司‬代为‬租售‬‬。

2、占用小区业主共有区域修建的停车位。这种停车位占用了小区业主的共有空间（例如‬：小区道路‬上划的‬停车位‬），其所有权属于全体业主共有，无论是物业公司还是开发商都没有权利租售。如果要将公共车位租售须征得3/4以上‬业主表决‬同意，并且租售所得收益应归全体业主共有。

根据我国《民法典》中的相关规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的应由专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。

所以‬，对于小区业主共有部分收费或者利用小区业主共同共有的部分进行盈利活动，如果‬没有‬经过参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意（也就是‬两个‬3/4通过）就属于‬对于‬全体业主的‬侵权‬行为‬，业主可以主张‬侵权‬方‬停止侵犯‬赔偿‬损失‬。

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国家物权法规定，小区内的停车位归全体业主所有，为什么物业公司还收费买卖呢？

我国《民法典》中的物权编并没有规定小区内的停车位归全体业主所有。我想题主对于国家相关法律的规定存在认识上的偏差。

一、首先，我们先来搞清楚“业主专有”和“业主共有”的区别？

建筑区划内的道路、建筑区划内的绿地、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于全体业主共同所有；业主专有是专属于每个业主个人所有的部分，包括自己的房屋内对应的空间，业主专有空间对应的外墙面虽然属于全体业主共有，但是业主可以免费使用，但是不得损害全体业主的利益。

二、我们先来看看我国《民法典》中关于小区停车位归属是怎么规定的呢？

《民法典》第257条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

根据《民法典》第257条的规定，小区内车位的性质有2种，一种是本身就是规划的车位，这种是归开发商所有，当然是可以出售的，是无需经过业主同意的。另一种就是占用业主共有的部分修建的停车位，这种是不可以出售的，物业公司是没有处分的权利的。如果处分的话，需要按照一定的程序由业主或者业主大会表决通过，并且收益归全体业主所有。

三、谁可以决定小区中属于业主共有的停车位的收费事项呢？

《民法典》第278条规定，下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

也就是说，对于小区业主共有部分收费或者利用小区业主共同共有的部分进行盈利活动必须经过参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意（也就是双四分之三表决通过）。

以上针对的是小区内属于业主共有的停车位的规定，如果小区本身规范的停车位是不需要上述表决流程的，一般情况下是由开发商自行处分。

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