LPR实行后，是选择固定利率好，还是一年一变好？

这是年末央行放出来的重磅大事。大家要重新认识LPR，它将与我们的未来生活息息相关了，因为存量房贷利率要在2020年转换完毕，未来使用“LPR+基点”模式。

德先生用通俗易懂的解释告诉大家，如何选择房贷利率切换，以及可能对我们造成的影响？

固定利率理解非常简单，就是从现在一直到借款期限满利率不做调整，现在约定好一个利率一直执行下去。购房者和银行愿赌服输，未来利率市场上扬，购房者多省了钱，利率市场价格下跌，银行多赚了钱。

“LPR+基点”模式听上去复杂，但其实也挺简单。其实就是目前做转换时，计算好加或者减的基点，未来固定不变。每年按照前一个月LPR计算下一年的房贷利率。也就是说每年都进行随行就市一次。双方进行市场互动。至于沾光和或者吃亏，也仅仅在一年内有效。第2年就又调整回来了。

小结：固定利率的选择变成了购房者同银行之间的博弈，而共同选择“LPR+基点”模式，则是随着利率市场随波逐流，双方一起同市场博弈。

其实在过去和现在申请房贷时，也都有可以申请固定利率或者幅度利率，这个选择一直都有。但是银行给过这个选择吗？没有，从来也没有过。这只是存在文件中的选择。

因为选择固定利率，其实对银行和购房人的风险都很大。上面讲了，其实形成了一种对赌关系。银行要做好自己的盈利管理，否则市场利率一直上扬，银行说不定要亏损。购房者如果利率下跌过深的话也会非常不满意，会提出调整要求。

在过去的房贷历史上，银行一直不主张给予购房者固定利率，也很少会同意购房者提出的固定利率借款要求。所以虽然此次文件中提出了可以固定利率商议，但是我们根据历史经验，银行基本上会100%拒绝购房人的想法。

小结：长期房贷利率采用固定利率的想法只是一个理论事宜，实践中谁成功了？

如果在此次利率转换时，银行同意做固定利率和“LPR+基点”模式两种选择，那么我们肯定选择后一种，也就是“LPR+基点”模式。

现在LPR在短期和中期趋势上肯定是在下行通道上。最主要的原因就是

A.国家调控希望将资金扶持于实体经济，要大力降低企业负债成本。LPR如果持续维持高位，那么如何让实体经济得到更便宜的借款呢？

B.目前国家在降息、降准，走的是货币宽松化的货币政策道路。市场资金供应充沛，那资金价格而且也不可能向上浮动。

C.实际操作中，央行也是通过降低MLF操作利率的方式，引导LPR利率下调。11月5日，央行开展4000亿元1年期MLF操作，中标利率为3.25%，较上次下行了5BP。

小结：房贷期限动辄20年、30年，谁也无法保证LPR利率一定上涨、亦或者下跌。但是中期之内是下跌的趋势，已经毋庸置疑了。

在2020年3月开始，9月前结束，就可以进行实务操作转换了。采用的参考利率是2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加或者减基点数值。

商业性个人住房贷款，在转换期间加点数值是被锁定的，不会发生是否3月还是6月转换，产生利率不一致的情况。

举个例子，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为10年，原合同签订利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果购房人和银行约定重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么计算出来的转换基点为59个基点，也就是0.59%（5.39%-4.8%=0.59%）。

在此后的第一个重定价日，也就是2021年1月1日起，盯住前一个月公布的LPR价格计算，如果2019年12月LPR下降为4.7%，

此后每年以此类推，进行逐年调整，一直到10年后期满。

小结：房贷利率转换过程还是比较简单，在未来2020年不受转换影响的，真正开始同贷款市场利率接轨是从2021年开始的。

LPR实行后，是选择固定利率好，还是一年一变好？

LPR改革对市场的利率影响是深远的，楼主的问题大概率是针对按揭贷款而言，按揭贷款期限很长，最长长达30年，如何选择LPR加点方式，才有利于购房者，才可以少还一点贷款，这需要购房者分析未来LPR走势，如果LPR利率下行，那么就选择一年一变，如果判断LPR利率上行，那么就选择固定利率。

央行按揭贷款LPR改革方案

自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

这里有三个意思，一个是目前的基准利率上浮要改革为LPR加点方式，另一个是有两种LPR加点方式，A是固定利率，也就是未来不管市场基准利率还是LPR利率变动，购房者按揭贷款利率雷打不动，B是跟随LPR利率变动而变动，LPR利率下跌，第二个合同期限跟着下跌，LPR上涨，第二个合同期限按揭贷款跟着上涨。三是确定了加点方式以后，未来加点的数值是不变动的，也就是说是固定的，如同目前的基准利率上浮，浮动的幅度是不会跟着降息加息而变动的。

这就需要购房者对未来LPR利率走势做出判断，如果判断未来LPR下跌，就采用B方案，如果判断未来LPR利率上涨，就采用固定利率方式。

未来LPR大概率继续下跌

面对经济下行压力，目前全世界央行货币宽松已经成瘾，欧洲央行在负利率基础上继续降息10个基点，同时维持每个月200亿欧元购债不变，美联储年内三次降息25个基点共计75个基点，虽然暂时停止降息，但特朗普气势汹汹，不断炮轰美联储的货币政策，认为美联储是美国经济最大麻烦，美国应该降息到负利率，减少国债利息支出。

我们央行虽然没有降息，但年内也是连续降准，缘何没有降息，一个是CPI高企，最近一期CPI达到4%，1.5%的基准利率已经是实质上的负利率，其次是地产泡沫太大，地产对货币政策非常敏感，贸然降息，可能会进一步推升地产泡沫，反而不利于经济转型，不利于科技创新。

但是面对国内外复杂的经济和金融环境，经济下行压力依然比较大，解决中小企业融资难融资贵问题被提高到一个新高度，降低整个市场资金利率的决心没有改变，LPR利率已经数次下调5个基点，就是5年期以上的LPR最近也下调了5个基点。市场资金利率三连跌，引导市场资金利率下行，一个是MLF资金利率下调5个基点，7天期逆回购资金利率下调5个基点，国库定存资金利率下调5个基点。

国家将进一步研究采取降准和定向降准、再贷款和再贴现等多种措施，降低实际利率和综合融资成本，推动小微企业融资难融资贵问题明显缓解。降准就是降低银行负债端成本，缘何需要降低银行负债端成本，在于LPR改革下，银行的贷款端利率已经下行，银行净息差收窄，银行利润被蚕食，需要向银行输送低成本长线资金，银行才可能会心甘情愿的降低贷款利率，否则，银行会采用不同的方式转嫁成本，贷款利率明降暗升。

为了降低银行负债端成本，最近有一个消息令笔者关注，多省市的银行机构接到监管部门通知，要求立即暂停新增定期存款提前支取靠档计息的产品余额和新增客户。这个要求实际上就是定期存款未到期取现，只能按照活期利率计算，而不能按照靠档计息，对储户而言，会形成较大的利息损失，

之所以要这样做，在于LPR报价体系中，资金成本占据比重很高，为了推动LPR下行，必须彻底把银行负债端成本降下来，也就是有效的控制银行负债成本，才能推动LPR下行，如果银行负债端成本在资金揽存压力下，不能出现下降，反而是上涨的，LPR利率是难以下行的，即使强势推动利率下行，银行也不会给低利率贷款，解决中小企业融资难融资贵就成为泡影。

因此从各种迹象看，LPR率未来还是处于下行通道之中，既然LPR是下行的，那么，我个人认为，按揭贷款也就不适合采用固定利率方式，而是采用随行就市的LPR加点方式更为恰当，毕竟LPR下行5个基点，就能带来月供的减少，就能少还贷款。

以100万元贷款20年计算，贷款利率6.5%，

贷款总额1000000.00 元

还款月数240 月

每月还款7455.73 元

总支付利息789375.53 元

本息合计1789375.53 元

下跌5个基点，贷款利率6.45%

贷款总额1000000.00 元

还款月数240 月

每月还款7426.32 元

总支付利息782317.79 元

本息合计1782317.79 元

每个月少还款29.41元，看起来不是很多，但按照240个月计算，可以少还款7058.4元，也会相当于很多购房者一个两个月工资，问题在于未来LPR利率下行可能不止5个基点，如果下行15个基点或者是25个基点，少还利息就会少很多。

LPR实行后，是选择固定利率好，还是一年一变好？

LPR也就是贷款基础利率，是有由中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、招商银行、浦发银行、中信银行、兴业银行以及城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行报价形成。

对于选择LPR固定利率好还是浮动利率好，这就有两种影响。现在LPR利率固定期还是浮动，主要是房贷，如果题主认为未来LPR有上浮，那么就选择固定5.88%的利率，如果认为未来利率有着一定的下降空间，那么就选择浮动利率的方式为好。

经过LPR的实行，房贷利率的计算方式也就发生了很大改变。原来在未将房贷利率执行为LPR之前，房贷利率的计算方式为：五年期以上银行基准贷款利率×（1+上下浮比例），比如现在五年期基准利率为4.9%，上浮比例为20%，计算方式就是：4.9%×（1+20%）=5.88%。

而将房贷利率执行为LPR作为基准利率之后呢？现在面对的就是两种方式：1、固定为5.88%的房贷利率；2、计算方式为LPR贷款基础利率＋上下浮利率，现在计算得出的利率为5.88%，一经签订贷款合同，未来上下浮利率不再改变，比如现在五年期以上LPR贷款利率为4.8%，那么执行利率则为4.8%+1.08%=5.88%，未来LPR利率的改变随行就市，而上浮的1.08%在贷款期内不得改变，如果LPR上升至6%或者下降至3%，相加1.08%都不会发生改变。

具体的选择权在贷款者手里，如果选择固定利率的贷款，在贷款期间的房贷利率就会一直保持5.88%的还贷利率。而浮动则有可能高也有可能低，就要看LPR随行就市的情况了。

从现在利率的角度分析，未来有可能贷款利率会升高，也有可能贷款利率会降低，都有可能。两种方式的选择也说不上哪种合适哪种不合适。如果题主为工作族，日常的资金来源变动性不大，可以选择固定利率5.88%，这样也就锁定了不会变化的利率，就算未来浮动利率再如何变化上升也好、下降也好，自己承担5.88%的贷款利率反正都是能承受的。而浮动利率就可能超出自己的承受范围。

如果为创业者，可以选择浮动利率的方式。从利率的角度分析，国际上不管是欧洲还是日本都在执行负利率，所以未来从趋势上讲有着一定的利率下放的可能。虽然浮动利率有着一定未来升高的风险，但也存在降低的可能。

LPR实行后，是选择固定利率好，还是一年一变好？

2019年12月28日，央行发布利率房贷利率新政，之前按照基准利率上浮的房贷利率需要转换为固定利率或者LPR利率，LPR利率一年调整一次，固定利率合同期限内利率固定。本次调整开始时间从2020年3月1日开始，2020年8月31日结束。借款人只能从固定利率和LPR利率中选择一个，而且一旦选择不可更改，选择哪一种更好？

• 固定利率

从基于基准利率的浮动利率变为固定利率，固定利率怎么确实？固定利率=现有的房贷房贷利率合同对应的利率。某借款人剩余房贷期限为20年，未转换前的房贷利率为基准利率上浮20%，即房贷利率为5.39%，2019年5年期的LPR利率为5.88%，则转化为的房贷固定利率为5.88%，并且剩余的20年合同内保持不变。

• 基于LPR的房贷利率

基于LPR的房贷利率，是和市场报价利率（LPR）挂钩，央行每个月20号会公布LPR利率，简单说合同签署的是LPR利率+加点组成，最重要的是加点一点确定，整个合同期限不变，LPR利率每年调整一次，调整的利率是参考上1年LPR利率。

举例，房贷利率为LPR+60点组成，2020年一年的房贷利率等于2019年12月LPR利率+60，2019年12月5年期的LPR利率等于4.8%，则2020年按照利率4.8%+0.6%=5.4%，支付房贷利息，2021年的房贷利率基于2020年12月份的LPR利率+0.6%确定。

本次基于基准利率的老合同转换为LPR利率的加点值=现在房贷利率-2019年12月LPR，保证转换前后借款人的房贷利率保持不变，例如，某借款人剩余房贷期限为20年，未转换前的房贷利率为基准利率上浮20%，即商业房贷利率为5.88%，2019年12月5年期的LPR利率为4.8%，则LPR的加点值=5.88%-4.8%=1.08%。1.08%的加点值在剩余的20年房贷期限内不能改变。

通过以下固定利率和基于LPR利率对比，2020年两种选择的利率完成相同，2021年及之后，利率是否相同，取决于之后每年12月份的LPR利率情况，我建议选择转换为LPR利率，因为我国经济的下行压力大，宽松的利率环境很有必要，另外参考国际上其他国家从高速增长切换到常态增速，一直处于宽松的利率环境；再者，我国的中小企业，融资贵问题一直没有得到解决，央行一直在降息，给中小企业减负，基于上面三个原因，未来LPR利率还有可能继续下降，2019年11月份，5年期和1年期的LPR利率已经下调0.05%。所以选择从基准利率转化为LPR利率，支付的利息可能比固定利率低。

LPR实行后，是选择固定利率好，还是一年一变好？

LpR实行之后，到底是选择固定利率好，还是一年一变的好？总体上来讲，还是使用浮动率率好一些，因为国家之所以出台这样的政策，就是想拓宽融资渠道，解决融资难和融资贵的问题，所以说如果你采取浮动利率的话，很有可能会降低融资成本，如果你使用固定利率，那么从你签订合同的那一刻起，你的融资成本就是不变的，不管经济情况发展如何，你都要按时按点的支付利息，而从目前的金融政策取向来看，低利率是一个趋势和方向，也就是说利率水平会逐渐的降低，如果你使用lpR，那么你支付的利息就会跟随利率的变化而变化，如果利率整体下行的话，那么你的融资成本会逐渐的降低，这样会释放你的资金效率，让人们有更多的钱去做应该做的事。当然也有人会有这样一种担心，如果银行的利率上涨，甚至超过了固定利率，那么我们采取浮动利率不是吃亏了吗？确实有这样的情况存在，但从目前整体的经济态势和金融政策取向来看，这种概率会非常低，国家出台这个政策，就是为了更加方便灵活的进行融资，大概率不会出现越用越贵的情况。

综上，现在国家的金融政策就是稳增长，所以说采取浮动利率一定会有一定的优惠条件，如果你正好有所需要的话，建议你采取浮动利率方式。

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LPR实行后，是选择固定利率好，还是一年一变好？

临近年底，各项政策密集出台！这不，12月28日，央行发布了公告，存量贷款利率也将全面转换成与LPR相挂钩的，这一政策涉及亿万存量“房奴”自身的利益，一时受到很大的关注！

相关的政策，网上有很多的解读，可大抵归纳为以下几点：

1. 调整时间：2020年3月1日开始，原则上需在2020年8月1日前完成，时间跨度5个月。

2. 存量贷款利率实行的“基准利率＋上浮”，全面将调整为“LPR利率＋加点”的方式。

3. 调整后，利率夜有两种可选方案：

• 固定利率：此次调整期间，借款人可与金融机构约定，剩余贷款期限内利率固定不变的！比如，原本利率是基准上浮20%（5.88%），但每年会随基准利率调整而调整。此时，借款人可有机会与银行商定，利率一直固定保持5.88%不变的。

• LPR＋加点：此次调整之后，LPR利率随市场行情浮动变化（一般一年一调整），但加点系数一直保持不变。

两者相比可知，如果未来LPR利率，不断上涨，那么肯定是前者更为合算；反之，LPR利率下调，则采用后者更为合适！

现如今，问题的关键就转变为，对于未来LPR利率走势的判断。而房贷期限动辄20年、30年，谁也无法保证LPR利率一定上涨、亦或者下跌，但就目前国内的情况来看，至少在最近几年，市场利率大概率会继续下行的。

此前，LPR利率已经多次调整，且LPR利率已经多次下调了5个基点，而与房贷利率最密切相关的5年期LPR，也从最初的4.85%、调整为4.80%，下降了0.5%！估计，这种下调的趋势，至少短期内是不会有所改变的！

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