在上海，如何用租金回报率评估房子该买不该买？
你用这个指标来去评断买不买房是错误的。最少在中国是不对的。具体在上海，如果你有购房资格，早入手一定比晚入手好。
1.在中国商品房发展至今20年，租房回报率很少有超过2%的，没有能跑赢CPI的。但是你敢说买房错了吗？过去只有不买房才发现是错的。所以先反复强调，利用租房回报率是否买房的决策，是完全错误，完全错误。
2.投资买房，一般来说在回报只有两项可能:一个是房产资本升值。也就是说你买的房子后来涨价了，相比原价你赚了多少？二是出租租金回报。也就是你每年出租获取了多少租金收入。但是你利用这个指标来去衡量是否买房，应该在什么情况下是正确的呢？应该是在一个成熟稳定的房地产市场里。例如在某些西方国家，房产价格已经多年涨跌非常非常小，每年变动都在1%之内，有些年份可能还发生跌价。这时候购房就主要要考虑租金回报率了。但是目前在中国房地产市场，地方这么大，人口流入这么快，还远远没有达到一个成熟稳定的市场。
3.那么是否买房应该考虑什么呢？一定先从大趋势看起，你拟想购房区域是不是在一个人口长期流入的区域？这个区域的经济是否是活跃的，而且未来还会继续有发展？我们中国未来肯定会出现有些城市空置率非常之高，例如我们从报纸上知道的鹤岗。因为随着户口政策慢慢放开，人口流入又会进行新一波的趋势分布，人们会涌入那些经济活跃，人口集中的大经济区域。这些地方的房价是有着长久支撑力的。不要去看绝对价格的高低，一定要看未来发展情况。
4.微观层面，看什么呢？就是看地段，地段，地段。这是香港李嘉诚不断强调的。地铁规划？配套措施？学校医院公园？这些资源决定了你所购置的房产，在周边区域中的价格，升值潜力，同时也决定着你出售时房产容不容易达成成交？现在巨大城市的副中心建设非常蓬勃发展，那么是不是考虑在这个区域去买一套投资房产？等待配套措施，逐步完善后，那你的房子升值，肯定有望。
不要去学习西方的所谓购房理论，那是在西方稳定市场的前提下才生效的。我们要根据我们自己的实际情况，判定我们自己的购置策略。当年很多人就被这个指标所迷惑，没有大胆去行动，结果错失了中国房价上升的黄金15年。
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