法拍房最大的坑究竟是什么？

老刘用几个真实的案例来解答，提醒各位拍前三思、避免入坑！

2020年4月份，林先生通过线上法拍通道拍的深圳龙岗某小区房产一套，总价400余万元。

起初各项程序进行的都很顺利，林先生通过法院出具的执行裁定书顺利进行了房屋过户并取得不动产权证。

但后期事情的进展却遇到了阻力，就当林先生准备入住的时候，意外发现房子内原业主年迈的双亲在居住。

即便物业配合断水、断电，以此想迫使老两口搬离，但老两口拒绝搬离，且态度强硬。

无奈之下，林先生请求法院强制执行，法院考虑到老两口年事已高，又没有其他的住房可供居住，属于弱势群体，不宜采用强制的方式驱离，只能耐心劝说其搬离。

如此一来，恐怕林先生想正常入住还需要继续等上一段时间。

其实腾房难的问题已经屡见不鲜了，张女士也是其中之一。此前张女士以1250的价格拍的一套260平米的房产，但在收房入住时同样遭遇了腾房难的问题，原房主态度强硬，即便断水断电的情况下依然拒不搬离。

上述两个案例讲的就是腾房难的问题，虽然后期法院可以强制执行，但是遇到“耍赖”的业主，特别是那些拖家带口或是上了年纪的业主，“强制”很难起到效果，只能婆口苦心的耐心劝说，想要入住又是一场漫长的拉锯战。

2019年4月份，上海一位买房人通过法拍程序拍下成都一套400平米的房子，价格500余万。

6月份买房人拿到房产证，并前往成都收房。

本以为收房过程会很顺利，但没想到遇到了来自物业的阻力。

原来，该套房产在原房主名下时已经欠了几年的物业费、水电费、管理费，物业以法拍公告上“如存在的水、电、气、管理费欠费等相关费用均由买受人承担”为由拒绝买房人收房，除非先补足10几万的欠费。

但买房人不干了，“之前房子不属于我，凭啥要我承担之前的欠费，况且10几万的欠费也不是小数目”！

就此，双方僵持不下，最终经警方协调后，物业和买房人各承担了50%的费用。

虽然物业一方做出了让步，但买房人为此多付出了五六万元的费用，实在有点“冤大头”了。

2019年12月份，深圳一位买家通过法拍拍的深圳一套别墅，花费4200余万元。

就在买家准备支付尾款和过户的时候，买房人却向法院提起了退房申请，究竟是怎么回事？

原来买房人事后从物业处了解到该房是一套凶宅，2017年该别墅在装修期间发生过一起装修工人坠亡事件，此后该别墅就一直出于半毛坯状态，直到原房主因为债务爆发后此房被挂上了法拍程序。

但对于该房是凶宅的情况，事前法院并不了解，因此并未在法拍文件上注明，这才造成了买房人以此为由要求退房的原因。

虽然事后法院经调查后发现此房为凶宅情况属实，通过了买房人退房的申请并退还了保证金，但对于买房人来说既耗时耗力，也在心理上蒙上了阴影。

魏先生在郑州上班，因为没有当地户口，孩子不能上当地的公立学校。

眼看孩子就要上小学了，魏先生机缘巧合下发现学区内一套房产正在法拍。

为了获得学区名额，魏先生凑钱拍下了该套法拍房。

就在孩子上小学前，魏先生决定将户口迁到该套房子里去。

但事情的后续发展却偏离了魏先生的预期，原来该套房产已经被原房主占下来了，这一占就是5年，除非原房主将户口迁走，把学位腾出来，要不按照一方一个学位的要求，魏先生的孩子是不能获得学区学位的。

按说魏先生找到原房主要求其迁走户口、空出学位就可以了，但现实的困难是原房主已经联系不到了，学位也一直被占用着。

真实悔不当初，拍了个老破小能上学也就罢了，没想到竹篮打水一场空，到头来孩子还是上不了学。

近些年来，法拍房以其价格低、不限购等优势吸引了不少刚需的注意。有数据显示，今年1-4月份，全国共成交法拍房38774套，成交总价突破700亿，平均价格低于市场价13%。

其实法拍房本应是利好三方的事情，一是利于被执行人解除债务危机，二是利于银行、金融机构或者其他债主收回欠款，三是购房人能以低于市场的价格购得房产。

但事实上因为各种不确定因素的存在，法拍房在法拍过程中时常出现难腾空、难搬离、难入住、税费高、学区被占用、凶宅、巨额欠费等一系列的问题，这严重损害了购房人的利益。

综上所述，有法拍想法的购房者在法拍前一定要核实好房产的各项基本信息，比如产权是否清晰、原房主是否配合腾空、是否存在租赁的情况等等。此外，法院在上拍前也应竭力了解法拍房的各项信息，有重大瑕疵的一定要重点标注说明，同时物业也应配合购房人腾空、收房。

对此，大家怎么看？欢迎留言交流。

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法拍房最大的坑究竟是什么？

最大的坑就是不交吉。

不交吉是指法拍房拍卖时，法院不保证里面是空的，里面可能有人住着，即别人有房屋的使用权，有另外人实际控制房屋。不交吉，就是拍买人已取得产权，而房屋仍因各种原因被他人居住使用，要能实际拥有，还须通过法律诉讼等其他途径取得。

常见法拍可能都是抵债的，那欠债的人总是心有不甘，常见有两个操作。一种是带租约，长租约低租金；另一种是安排老弱病残家人或亲属占用，总不能把人逼死吧。

普通人拍买一套房子，这房子不同于一件普通物品，价格很贵的，有可能是一家或几个家庭的积蓄。当然，现实生活中更多是专业户专业公司在操作这件事，这也说明法拍房坑多，一般人不敢碰这个事，即使这些专业人士，后台很硬，也可能中招，要花不少金钱不少时间来处理这套房子背后的事情，如果处理不了，还得承担金钱的时间成本。

房子交易，不外乎是房子质量、价格、风俗影响什么的，如房子里死人、命案、风水、火灾水灾什么灾变等等，这些基本都可以查到，只要交易到手，可以克服。而法拍房交易了，碰到坑，金钱支付给了法院没得退回，房子有手续却不能居住，交易悬空状态，难受。

说实话这是法院耍流氓，法院是国家强制机关，有专门的执行局执行人员，你都不能清空房屋，使房屋的使用权与产权统一，拍卖成交接收人是普通人怎么清空？使用暴力违法，伤了人会负刑事责任，打官司旷日持久，怎么样都是亏，是大坑。

法拍房最大的坑究竟是什么？

法拍房，那不是老百姓能玩得起的。

能玩法拍房的，都是有背景的。

法拍房的价格一般低于市场价，想捡便宜，天上哪里会掉馅饼，别是铁饼，自己被炸得头破血流吧。

咋老百姓，还是老老实实的好。

法拍房最大的坑究竟是什么？

法拍房最大的风险在于实际居住人的无权占有行为，建议在拍卖前进行实地调查。

需特别关注“买卖不破租赁”的原则：即租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 例外情况是（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

实操中来说，如果实际居住人确为无权占有的，首先建议联系执行法官要求其清场，如果清场存在障碍，则可以对无权占有人进行诉讼，要求其返还房产、排除妨害。

法拍房最大的坑究竟是什么？

我是买房帮主，我来回答。

法拍房当然是有坑的，对不同的人不同的情况，很难说哪种最大，但无论什么坑，并非没办法规避，这里从专业的角度，给大家简单梳理了一下，以供参考。

这里分几种情况，比如产证没下来的，还有土地出让金没交齐的，想要避坑，可以提前去房管局拉出来一个产调，即产权调查，只要在房地局备案过的房子都有案可查。带好身份证去房管所，领取查阅号码，填好查阅表格，姓名、身份证号码、物业地址、联系电话、查阅项，叫到号码后把表格送进窗口，交相关费用，会返回给你一张清单，此清单就是产调结果，上面会写得清清楚楚的，一目了然。

这个不复杂，同样有产权调查，报个税，多少税费也明明白白的，折算到成本里就行了。

其实这个房子都拿出来拍卖了，也就是拍出来的钱债权人会分的，不用担心，但产调的时候多注意是否有关联抵押，这个很关键，因为有的话会等到关联抵押物一并解决后同时解押，就会影响办理不动产证的速度。如果要等着拿房本出来办理银行贷款的，就必须特别注意一下。

这个可能是许多人担心最多的问题，担心原业主不腾房，就是房子拍是拍下来了，但是没法执行；还有“买卖不破租赁”的情况，顾名思义就是房子原来租给了别人，而租约没到期，现在房子被拍卖了。

这个怎么说呢？很简单，首先要实地去看过房子的呀，真有这种情况，你还会拍吗？如果你只是在网上看到这个房子觉得不错，心念一动脑子一热就拍下来了，那我只能说，佩服，钱多人又那啥的。

就比如有没有拖欠物业费水电费等等，毕竟房都要拍卖了，财务状况能有多好？那是可想而知的。

这个事情其实也好解决，就是到物业公司问一下，欠的水电费、物业费、维修基金等等，都会有，同样要折算成本，在做竞拍之前就做好相关的调查工作。

比如原业主迁不出户口，你的户口就迁不进去，影响孩子上学，要去当地派出所咨询一下，这种情况大多都是该房屋重新申请一个户口，原房主户口就不用你考虑了。

对于前面说的几个所谓的坑，其实都不算什么坑，只要你起心动念之时，就列个计划，做好前期调研工作，对于标的房源，也要实地去考察一下，而不能光凭一时冲动在只在网上看看就下手，其实竞法拍房，也是讲究一个信息差，手里掌握的信息的越多，你能捡漏的概率也就越大。

最后你要真不放心或者真的懒，而又真的有心想竞拍房子，那就出点钱找个专业的法拍服务机构，帮你全程办理，费用就跟你买二手房差不多，甚至还低。如果你坚持，有些机构还敢给你签兜底合同，如果房子出现问题，会全权负责。

但还是那句，专业才体现价值，上面几点，可能说得还是比较轻描淡写，但这个东西确实是不是一般人能玩转的，还是不建议专业人士盲目参与。

以上。

法拍房最大的坑究竟是什么？

法拍房最多的纠纷是，当事人或案外人在执行阶段，依法向执行法院提起执行异议或执行异议之诉，一旦异议成立，竞买人的物权将不能实现。