按揭30年买房，还款利息总额几乎等于房价总额，真的合适吗？

当今中国，大多数城市的房价已经达到令刚需仰望的高度，贷款买房已经成为人们的必然选择。

贷款买房需要向银行支付贷款利息，实属应该。但是，不少购房者发现，按揭贷款30年，有个残酷的现实就是，利息几乎等于房价。如此漫长的还贷周期，要还如此巨额的利息，实在是令太多的购房者感到震惊和不安。

毫无疑问，自古以来，房子对于中国家庭而言，都是非常重要的。在中国，房子不仅仅是一个窝，它不仅仅具有居住属性，它还有人们更注重的资源属性和金融属性。

所以，中国人认为，拥有自己的房子，是非常重要的。太多的人们，想尽办法尽早买房，哪怕当30年房奴，也要买套房。

一，按揭30年买房，有些什么问题？

对于想要买房，手头资金又非常有限的刚需来说，掏空6个荷包才凑个首付，贷款买房，本来就是没有办法的办法。按揭30年买房，有些什么问题呢？

1，利息几乎等于房价，看起来非常不划算。

众所周知，房贷最长可以贷30年。大家都知道，贷款年限越长，利息就越高。于是，很多购房者都不愿意申请30年房贷，因为房贷年限越长，要还的房贷利息就会越多。

的确，从数学计算结果的角度来看，当今按揭30年买房，需要支付给银行的贷款利息，确实几乎与房价相当了。

如上图，比如当前刚需首套首贷，在重庆买套房贷款本金150万元，按当今政策，30年等额本息月供还款，30年总共需要支付利息148.19万元。

很明显，利息几乎就是贷款金额，看上去利息实在是太高了，非常不划算。不过，除去公积金贷款，刚需首套的商贷，这个利息还算是低的哦。

事实上，如果是二套房贷，或者是前几年申请的多套房贷款，有的利率甚至有上浮40%的，贷款利率达到6.86%，假如贷款本金150万元，30年等额本息月供还款，30年总共需要支付利息204.2万元。

如上图所示，假如首付三成买房，七成按揭贷款150万，房价也不过215万，但是利息却高达204万……的确，这样高的贷款利息，几乎等于房价了，看起来实在是太不划算了。

2，对于按揭30年买房，大众看法褒贬不一，总的来说，感觉年限太长了。

有人说，这30年的按揭利息都又可以买套房子了不说，人生能有几个30年？30岁买房，60岁还清，一辈子都奉献给了房子，实在太不划算了……

又有人说，房价这么高，甘愿当接盘侠，挨了KFS的刀，还要用一辈子的春青替银行打工，要是一朝房价暴跌，房奴只能破产，房子没了，兜里还没钱，连租房都难了，还是一直租房住挺好......

还有人说，你贷款10年或者20年，贷款年限短，表面上节约了点利息，其实质是透支了家庭的健康和幸福。

贷款年限短，月供压力就大，起早摸黑，省吃俭用，没空休息没空管娃就为还房贷，一朝生病住院，一切回到解放前！

可见，人们对于按揭30年买房，大众看法褒贬不一，总的来说，感觉年限也实在太长了。

二，按揭30年，到底还了银行多少利息？

显然，对于人们是否贷款买房，人们几乎能够达成共识。按揭买房本身，是能够得到大众认可的。

让人们感到震惊和不安的，是30年的贷款年限和几乎等于房价的房贷利息。

1，为什么建议按揭贷款30年？

很多朋友发现，无论是身边的过来人，还是媒体上的各路专家，对于买房按揭贷款的年限问题，通常都建议选择30年，这又是为什么呢？

原来，选择按揭30年买房的，往往是30岁左右的年轻家庭，上有老下有小，购房者正处于职业生涯发展期，工作生活压力大。

选择30年的按揭房贷，月供压力小，能够保证家庭生活水平的同时，还能够抵御通胀影响，能够更好地应对突发风险等等。

2，按揭30年，到底还了多少银行利息？

当今移动支付普及，在日常的交易活动中，我们往往花钱的时候也没有太大的感觉，即便货币出现了贬值，也很难快速地察觉到。

但是不可否认的一点，通货膨胀是一直存在的，而且未来或可能加剧。

1）过去30年，钱的贬值幅度有目共睹，购买力大大下降。

过去30年，我国经济发展迅猛，同样的钱，购买力已经今非昔比。

大家都知道，1990年我国的GDP仅仅只有9万亿，还不及2019年99万亿的一个零头。当年哪里有个万元户，可是全城的骄傲和自豪。

又比如，1990年，我国的居民人均存款大概为800元。而在2019年，我国的居民人均存款已经达到了5.86万元。居民人均存款比为：1:73.25。换而言之，30年前的1万元相当于现在的73.25万元。

当然，实际上并不是所有的东西的价值通胀程度一样，钱实际的贬值幅度也许也没有73倍。不过，30年来，钱确实大幅贬值了，购买力大幅下降了，这是有目共睹的，也是大部分人切身感受到的。

2）未来30年，我们还给银行的利息，真正价值有多少？

当然，过去30年，是我国经济脱胎换骨的30年，未来，经济增速可能会放缓，货币贬值速度也可能会降低，也可能会加剧。

按照发达国家的发展经验来看，只要中国经济一直平稳运行，货币就会一直贬值，区别只是在于每年贬值速度的快慢不同而已。

以目前的刚需首套为例，还是以前面我们测算的贷款150万，30年还款为例，通过计算来看，未来的30年，我们需要分360期，陆续还给银行利息近150万。

过去10年，中国每年的货币贬值率在2%-3%，我们就保守估计每年货币的贬值率在2%，这意味着现在计算出来的、未来30年还给银行的这150万利息，折合成现在的价值大约只有60万……

当然，我们并不是30年到期后一次性还息，我们实际上每年都在还，所以我们实际还给银行的150万元利息，大概率来讲，可能比今天的60万还是要稍微多一些。

但是，从货币贬值的趋势来看，今天算出来的150万的利息，我们实际分30年还给银行的钱的价值，是大大低于今天的150万元的实际价值的。比如，未来陆续还给银行的这150万元利息，可能实际价值比今天的60万元多一点，或许仅仅相当于今天的70万元或者80万元。

因此，表面上看起来我们要支付约150万的利息，但实际上，未来你分期支付给银行的利息的价值，可能只相当于现在70万元或者80万元。

总之，经济持续发展，人们收入陆续增加，未来30年物价持续上涨，货币贬值趋势是不用质疑的。

按揭30年买房，虽然表面来看，利息几乎等于房价，但是大家还给银行的利息的实际价值，是远远低于数学计算结果的，也就是远远低于房价的。

三，按揭30年买房，真的合算吗？

房子对国人重要性不言而喻，前面我们也说到，房子不但具有居住属性，还具有资源属性和金融属性。

1，按揭30年买房，就是用未来的钱，提前享受房子带来的福利。

当今房价，真心不低了，没有住房按揭贷款，很多人可能一辈子也买不起一套房子。贷款买房让你提前享受到有房住的好处，而且按月分期还款，压力也在购房者的还贷能力以内。曾有人说，按揭贷款买房，简直是天才的发明。

按揭30年买房，就意味着用总房款的30%作为首付款，就能轻松买房，解决家庭的居住难题，并同时获得了房子带给家庭的一系列福利。

所谓安家立业，有了房子，大人们更有奔头，孩子也能对口入学，意味着你获得了立足于这座城市的权利，享受着这座城市医疗、教育、养老等等各方面的资源配套带给你生活的福利。

如果你是按揭30年买房投资的话，房子还可以给你带来租金收益，按目前超2%的租金收益率来看，一套150万元的房子，你一年可以收租4万元左右。如果未来房价稳步上涨，你可以获得【租金+房价上涨】的双重投资收益。当然，投资有风险，如果房价下跌，你也有可能会亏损。目前国家对房产投资调控严厉，投资买房还需慎重。

2，申请房贷是目前最划算的借钱机会。

按揭30年买房，利息几乎等于房价，表面上看银行很黑。事实上，房贷是普通家庭一辈子唯一能享受到的大额、低息、长期的贷款，而且机会非常有限。

当今社会，借钱太难不说，人情债还欠不起。可是，跟银行贷款买房，只要个人征信良好，借款金额在自己的还款能力范围，就可以轻松借到钱。

目前银行的房贷利率，通常在5～6%，堪称市面上最低的长期贷款利率了。更重要的是，房贷可以分期月供，对于普通大众来说，有机会借钱同时，还有能力还款。

事实上，按揭买房，无论是30年还是20年，有很多朋友都有提前还贷的。

也就是说，现在没钱买，申请了按揭30年买房，回头咱们有钱了，我们也是可以提前还款的，并不一定需要贷满30年。当然，我们没有贷满30年，实际支付的利息自然也是更少的。

有机会借到房贷的话，对于购房预算有限的刚需来说，确实就是买房的好机会，值得好好珍惜。

3，基于通胀与货币贬值的考虑，按揭30年买房，可以对抗通胀。

如果买一套房子150万，30年后的150万肯定远不如现在值钱，也就是说，从通胀的角度来看，30年后如今这套150万的房子，其价值可能已经是250万或者更多……

前面也说到，1990年的1万元相当于如今的73万元。可见，30年后的1万元的购买力，早已经不可同日而语了。

同理，现在贷款150万元，每月还贷8300元，感觉很有压力，因为现在的8300元就是现在的购买力。但要是再过10年、20年，物价上涨，货币贬值，8300元的购买力必将大大降低，还贷压力也就大大降低了。

最重要的是，通胀的同时，按揭30年买入的房子，是以资产的形式存在。随着房地产调控长效机制持续构建与完善，虽然房价上涨的黄金时期已经过去。

但是，随着我国经济的持续发展，我国的房价大概率来说将以平稳、健康作为发展基调，虽然房价的波动不大，但房子的保值功能仍然会存在。因为在未来的30年，房子仍然是家庭最重要的资产，房子的居住属性和资源属性仍然存在。

另一方面，从货币贬值的角度来看，现在的100万如果不做任何投资，只是存银行定期的话，每年的收益率为2%左右。但是中国过去10年，平均通货膨胀率超过2.2%，近几年，甚至未来几年的通货膨胀率实际可能超过6%。也就是说，你在什么都不做的情况下，你每年可能会损失4%的购买力。所以，无论是过去还是未来，货币都在快速的贬值。

四，结论

对于资金有限的朋友来说，按揭30年买房，利息等同于房价，30年的超长还款期，为了一套房要牺牲一代人的未来，表面上看，非常不划算。

但是，笔者认为，房子是一个家庭最重要的资产，人们不但需要有房子解决居住问题，房子背后的资源也是我们生活中不可或缺的重要必需资源。

房贷是普通家庭一辈子唯一能享受到的大额、低息、长期的贷款，而且机会非常有限。按揭30年买房，就是用未来的钱，提前享受房子带来的福利。

再说了，不得不承认，撇开房子的增值与否不说，目前房子的保值功能，确实是普通百姓对抗通胀的最大利器。

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按揭30年买房，还款利息总额几乎等于房价总额，真的合适吗？

按揭30年买房，利息几乎等于房价，这看起来，真的不划算，利息加上房价，30年后就已经翻一番了，你人生中黄金的几十年都给银行打工，你的生活还有什么乐趣么？房奴就是这么来的。

那问题来了，房地产开发商开发的那些房子，咋都卖完了？并且大多数人买房，也都还是按揭贷款，不仅按揭贷款，而且有的人还贷款买几套，这些人买房不都买傻了？

我得承认，我的数学学得不够好，这些计算题还真的没有这么计算过。不过，我想，用这种思维来买房的人，存在两个误区。

①、房产仅仅是遮风避雨

很多人对房产的认识是不完整的，他们看到的房产，就是用钢筋水泥浇筑成的可以遮风避雨的建筑，除此以外，就是没日没夜的工作，还银行的月供。

其实，房产是一个你看得见摸得着的建筑，是属于实体；而另一方面，房产也是虚拟经济的一部分。

房产你不但可以居住，而且你还可以把你的房产用来融资，比如抵押给银行，你有房产后，申请信用卡都要方便点，并且额度也大些，你有大额的信用卡，是不是生活中带来很多方便？是不是能够给你带来直接好处？

另外，房产还有投资属性，属于资产范畴。你买一套房子，你可以出租，出租后就会有租金收益；你长久的拥有这套房，长久的出租，那这套房就会源源不断的给你带来现金收益。

你说我这套房是自己居住，不会出租，也不会有租金收益。是的，我们大多数人买的只有一套房，当然不会有租金收益了。但是，随着时间的推移，你居住的房产也会随着市场的变化价格随之上涨，这无形之中也就是增加了你的家庭财产的收入。

各位知不知道什么是财产性收入？就是你居住房子的价值不断的上涨给你带来的财富，只不过这房产的财富在你居住的时候，没有具体地表现出来；当你把你的房产变现，或者抵押给金融公司的时候，你的这部分财富收益，就体现出来了。

②、用数学问题解释经济问题

按揭30年买房，利息几乎等于房价，这就是一个典型的数学问题，按揭的房款加上30年的利息，和按揭的房价相差不多，这也是事实，这是一个数学题；而真正你面对银行的贷款和利息，则是一个经济问题。

据媒体报道，在1973年厦门一位大姐在银行存入1200元，历经44年，也就是2017年该大姐从银行获得1484.04元利息，本金加上利息共计2684.04元。

这个案例和这位网友提出的问题颇为相似，一个是按揭贷款还利息；一个是向银行存钱获得利息。

当年1973年的1200元，相当于现在多少钱？当时普通工人的工资每月20多元钱，你可以计算一下，相当于现在多少个月的工资？

有的人计算过，当年的1200元可以修建两套房子，可以在北京买一套四合院，现在北京一套四合院价值应该上亿吧；

也可以建一个工厂，现在修建一座工厂，再差的工厂，也要上千万了；也可以修建一所学校，城市中修建一所学校，一般一所学校预算在上亿元，预算少一点吧，5000万应该差不多了；

你说，当年如果用这1200块钱买一套房或者二套房，现在该价值几何？如果当年用1200块钱按揭买几套房，现在该价值几何？利息重要么？你要明白一个问题，这世界最不值钱的，就是“钱”本身。因此，你不能用今天计算的按揭利息，拿到若干年后来比较。30年前如果谁有1万元，那是远近闻名，叫“万元户”；而今1万元则太普通了，也许今天的1万块钱，30年后可能就相当于我们今天的几百块钱，你说，你银行按揭的几十万块钱，30年后相当于现在多少钱？这重要么？

从这个47年前的存款案例来说明一个问题，不用数学问题来计算今天的贷款和利息，而要从经济的角度来思考按揭和利息的问题，两者是不同的。

总之，

在买房的时候，能够使用按揭贷款，就尽量的按揭，当你按揭买房的时候，按揭的房款和利息都是固定的，几十年后都不会有太多的变化；而未来经济是在不断的变化着的，不变应万变，有什么不好吗？当然要选择按揭贷款了！！

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

按揭30年买房，还款利息总额几乎等于房价总额，真的合适吗？

”30年的房贷利息几乎等于本金“这句话是没错的。

为了防止杠精，我专门用贷款利率计算器来进行实验。

贷款本金100(万元)，参数设置为商业贷款：30年，等额本金，等额本息，利率分别设置为初始利率（4.9%），上浮10%，上浮20%；为了进一步说明公积金贷款的优越性，对比试验组选择公积金作为对比（虽然绝大多数城市公积金不能贷100万这么多，但是由于最终计算的是利息与本金的比值所以其实本金值并不会造成影响）

1、等额本金

4.9%利率，30年：

100-173.704167，利息/本金=73.70%

5.39%利率（上浮10%），30年：

100-181.074583,利息/本金=81.07%

5.88%利率（上浮20%），30年：

100-188.4450，利息/本金=88.45%

2、等额本息

4.9%利率，30年：

100-191.061619,利息/本金=91.06%

5.39%利率（上浮10%），30年：

100-201.926423,利息/本金=101.92%

5.88%利率（上浮20%），30年：

100-2130686.49,利息/本金=113.07%

3、公积金贷款，20年。(以我的经验来看，一般公积金都是要求20年，等额本息的)

100-142.293196,利息/本金=42.29%

每月还款：5929元，对比同等条件下商业贷款（4.9%，30年，等额本息）5307元，多出了11.7%

结论：结合目前大多数人买房均为首套房且大多数均为商贷的条件，”30年的房贷利息几乎等于本金“这句话是没错的。公积金贷款由于其利率低的特点，虽然还款时间短，但是每月还款额并不比同等条件下商业贷款多出很多，因此在条件允许的情况下应优先选择公积金贷款。

这也是为什么我在19年的时候说出了这样的观点：当你们在欢呼500万的房价下跌了10万都感觉自己进场就是赚了的时候，却没想到贷款利率上浮了10个点，实际上自己买房还是亏了。（当然你们还是在骂我）

实际上就算500万的房子降30万，贷款利率上浮10个点，你依然还是亏，一方面亏在所需要的总钱数，另一方面亏在每个月的还完贷款所剩的流动资金，说真的，六个钱包重要，每月的流动资金更重要，那些看着个别地方房价稳中有跌就直接不看利率盲目进场的人才是真正的傻子。还是那句话，以上两段我不会给你解释为什么，我的文章有门槛，看不懂说明你门槛不够。

但是虽然”30年的房贷利息几乎等于本金“这句话本身没有问题，但是结合利率差就问题了。100万，放在你面前是100万，放10年还是100万，但是由于金融杠杆的存在银行把这钱放给你，它每年的收益率是4.9%所以如果这100万给了银行，那十年后肯定比100万多。也就是说只要你能有收益率大于4.9%的法子，那么你能从银行贷的钱越多，你就能赚的越多，利率差啊。你做买卖难道只说自己投资了多少不看收益的么？收益-成本>0那就是赚钱，房贷这里也是同样的道理。

加之固定收入的增长（你工资总会涨的吧，当然这也侧面说明35岁被裁员是一件很恐怖的事情），货币的贬值，只要你能做到克制欲望不瞎逼负债，你的投资池本金会越来越大，而你的负债池是固定的，你的收益只会越来越高。

因此大的结论来了：

1、”30年的房贷利息几乎等于本金“这句话本身没有错；

2、但是因此害怕负债就跟不想投资就像赚钱空手套白狼的想法没什么区别；

3、买房能用公积金就是血赚；

4、上浮利率要慎重；

5、家庭流动资金是极其重要的东西，用流动资金换房屋总价看似血赚实则血亏，而且很容易让你产生“我赚了我最聪明”的想法，这种想法对于知乎上绝大多数人来说都是很危险的。

6、但是，现在的理财收益情况，确实需要考虑自己能不能上大杠杆，这也是我为什么一直在说大杠杆要慎重的原因，我能做到吃利差，但是大多数知乎上的人不行却不觉得自己不行，所以这话我要提一句。

以上

按揭30年买房，还款利息总额几乎等于房价总额，真的合适吗？

非诚合适！

其实这个问题非常简单，和你算一笔账，你就会知道了！！现在的100万如果不做任何投资，只是做银行理财的话，每年的收益率为4%左右。但是中国近几年，甚至未来几年的通货膨胀率实际为8%左右，也就是说，你在什么都不做的情况下，你每年可能会损失4%的购买力，那么：

100万的资金10年后就是相当于现在的66万的购买力；

100万的资金20年后就是相当于现在的44万的购买力；

100万的资金30年后就是相当于现在的29万的购买力；

所以我们可以看出的是，如果把钱放在身边作理财的话，那么每年就是无形之中看着资金贬值！！如果做一些风险性，能够跑赢通货膨胀的投资的话，可能大部分的人还会亏钱，这就是现实！！

但是如果贷款买房的话那就完全不同了，假设贷款100万，利息为5.88%每年，贷款的时间为30年！看似总利息需要有113万，比贷款的本金100万多了一倍，但是实际每个月还款的金额只有5918元，一年下来也只有7.1万元！

那么这个时候你就要算一笔账了，贷款是把未来30年后的钱借到了现在，等同于用别人的钱来对抗了通货膨胀！30年后100万的资金拿到现在来话还是100万的购买力，但是你100万的资金拿到了30年后去花，就是29万的购买力，这之间的差距是非常大的！

并且每个月5918元的利息，加上每年71000元的支出其实在房价30年的过程之中完全是小于本身的升值价值的，所以总结来看的话，其实就是“白白”送给你了100万，并且提前了30年的时间给你花！这比账，怎么算怎么值得！

因此，给予广大购房者建议的是能够贷款的请一定要选择贷款，并且贷款额度最大化，时间最大化！要知道的是未来的钱拿到现在来预支那叫价值提现，而现在的钱到了未来则是叫价值贬值，更何况在中国，房地产的贷款是最优质的，最良心的，你在市面上再也找不到一个机构和人能够借你一笔几百万的数字，但是有着30年，每年只有6%左右利息的良性贷款了！所以，不是合不合适的问题，是真的超值的判断！

最后和你说个故事，在很久很久很久以前，1989年的时候，有个人以天价1500/㎡在上海买了一套房；当时他一个月工资80元，每个月要还60元的“巨款”，贷款30年，到2019年还清，2018年了他仍还着每月60元的“巨款”！你看懂了吗？

按揭30年买房，还款利息总额几乎等于房价总额，真的合适吗？

还算合适。

房地产短期看金融，说的就是住房信贷对房地产市场有决定意义。比如一处房子价值200万，并不是很多人能一下子拿出那么多的现金，有住房信贷介入，你只要准备三成左右的资金，比如60万当首付，就可以买到房子。贷款140万，即便是30年利息累积也有140万，分摊到30年，差不多一年接近10万的本金加利息，与马上筹积140万相比，每年不到10万的支出，尚有可能达成。

也要看到，除了银行还严格执行利率政策、放贷政策外，现在借钱真不容易，民营借贷利息更不低，互联网金融更是坑多坑人。

仍以上面的例子展开，本金加利息280万，考虑到通胀与物价因素，在30年中是不断贬值的。现在的280万，跟30年后的280万还是有很大的差别。举个简单的例子，1988年的10元与2018年的10元，价值不可同日而语，在市场中体现的消费力也不一样。现在每月还贷8000元很有压力，但在10年、20年及30年再看这8000元，压力已经不同。

看到过一个例子。苹果中国最近在搞24期免息分期，万元机的姿态没变，比如iPhone XS Max 256GB，发布时定价10999元，这一次价格仅降了500元，价格为10499元，这跟电商平台相比根本没有竞争力，像iPhone XS Max 256GB在某电商平台卖到8100元。但苹果中国官方搞的免息分期，而且是24期，就很有吸引力，一期仅要437元。一次掏8000多元，应当是会让一些人犹豫的，但是一个月付400多元，很多人还是做得到。房贷跟这个道理是一样的。

30年后，你手头最值钱的可能还是房子，起码有可能比股票值钱。

未来想通过炒房赚大钱是不大可能的，随着房地产调控长效机制持续构建与完善，房地产业将以平稳、健康作为发展基调，房价的波动性也将减弱。但房子的保值功能仍然会存在，这是基于地价因素，基于子女教育因素，基于医疗等公共资源分享的因素。

按揭30年买房，还款利息总额几乎等于房价总额，真的合适吗？

合情又合理，因为如果同样的资金来存银行，你也可以获得差不多相同的存款利息，目前银行的房贷利率堪称市面上最低的贷款利率了，有机会贷到的话，那就好好珍惜。

我们举个最为简单的例子，贷款100万元，按揭30年，等额本息方式，贷款利率按照基础利率上浮10%，即5.39%（4.9%*1.1）计算，30年下来，你一共归还了本息合计约202万元，其中本金100万元，利息102万元，利息基本等同于房价，银行似乎很黑。

那同样的金额存款呢？30年要存下这个100万元的本金，那么就是每年存3.33万元本金，折合每个月存2777.78元，存款利率当然没有贷款利率高，一年期的，我们取值为2.7%（国有银行或许做不到，但是地方银行里能做到2.7%的比比皆是），年利率2.7%，那么月利率即为：2.7%/12=0.225%。

每个月存入2777.78元，月利率为0.225%，30年即360期，按照年金的计算公式，30年后本息共计：2777.78*{(1+0.225%)*[(1+0.225%)^360-1]}/0.225%=154.16万元。

我们可以看到最终的本息合计数达到了154万元，比贷款的利息低，主要系我们的存款利率仅有贷款利率的一半左右。

从上述计算，我们可以看出银行的按揭贷款利率是合理的，因为你如果反向操作存进去，银行照样要支付你对等的利息，房贷的利息之所以高，主要的原因还是在于期限太长，30年的历史，可变的因素太多。如果说利率的话，那么目前房贷的利率真的不算高。