为什么烂尾楼大都是出现在封顶之后？提前点烂尾不是更好吗？

10年房产中介经验的表哥告诉我：楼盘大多都在封顶后烂尾，原因让人很意外，每个人都要知道这些细节，否则一旦买到烂尾楼，悔恨终生。

提起烂尾楼，我想每个人都对它深恶痛绝，毕竟辛辛苦苦攒钱买的房子，本以为可以在城市安个家，结果最后不仅没有住上房子，反而每个月还要还沉重的房贷，这是比房价下降更让人难以接受的事情。

中国的烂尾楼数量到底有多少，我想没有人可以数得清，但在中国裁判文书网上，近10年关于烂尾楼的相关的文书将近13000篇。

我们假设每篇文书涉及到的小区平均有5栋楼，每栋以11层共44户计算，那么在中国至少有大约2860000个家庭深受烂尾楼的伤害，这是一个多么可怕的数字。

烂尾楼形成的原因是什么?如何才能避免买到烂尾楼？今天我们就来聊一聊这个沉重的话题。

按照常理来说，能够开发房产的公司都是资金雄厚，人脉关系宽广，那么为什么还会存在这么多的烂尾楼呢？在恒大地产工作的的表哥告诉我，烂尾楼的形成一般有以下原因。

1、楼盘质量不过关

房子是用来给人住的，那么首先质量肯定要过关，国家为了防止房产公司为了利润在房屋建造的过程中偷工减料，要求房子建好之后必须要经过多部门的验收才能交付。

但即使如此，一些建筑公司为了自己的利益还是会选择铤而走险，在施工过程中偷工减料，这就导致房子很可能出现一些质量缺陷，自然无法通过验收。

而整改肯定需要大量的资金，而一旦房地产公司没有这么多的资金就可能导致房子一直无法通过验收交付，慢慢地成为烂尾楼。，

2、改变土地性质，违规开发

前几年的房地产市场太火爆了，惹得很多其他行业的老板蠢蠢欲动，想通过房地产开发分一杯羹。但很多企业老板没有太多的资金拍地盖房子怎么办呢？于是很多人想出了一些歪招。

比如本来是工业用地却被用来建造商品房，这明显是违规建造，这自然无法通过正常的验收，这种情况下开发商根本没有多余的资金整改，又不想拆除，最后只能慢慢的变成了烂尾楼。

3、资金链断裂

资金链断裂是烂尾楼形成的主要原因，毕竟如果资金充裕，完全没有必要通过歪门邪道搞房产开发，正儿八经地赚钱就足够发家致富了。但不同的企业情况又有所不同，一般来说主要有以下几种情况。

（1）摊子铺得太大。

能搞房地产开发的老板大多都是雄心勃勃之辈，不会满足于小打小闹，但正是因为野心太大了，很多房地产老板一旦在第一个楼盘上赚钱之后，为了尽快赚钱，大多会将摊子铺得很大，现金流用到极限。

比如同时拿几块地建房或者搞多元化战略，但这对资金要求太高了，一旦某一个项目资金出现问题很可能引起连锁反应，资金连断裂形成烂尾楼。

比如表哥告诉我，前几年恒大地产火起来之后，开始搞多元化战略，甚至花了40亿去推恒大冰泉，也就是矿泉水项目，结果最后惨遭滑铁卢，成为恒大衰败的开始。

（2）预售款不理想。

现在的开发商为了尽快回笼资金，大多采用预售期望的方式，毕竟它有大笔的银行贷款每天都有利息要付，同时还要支付建筑、监理等公司的款项。

如果预售情况很好，那自然一些顺利，但如果预售遇冷，开发商就不能及时地回笼资金还银行的贷款和利息。房地产公司都是重资产、高负债的运行模式，所以一般在很多银行都有大额贷款，一旦预售遇冷导致无法还银行贷款，很可能出现贷款预期的现象。

而银行从来都是锦上添花，千万别指望他们会雪中送炭，所以出于自身风险考虑，银行很可能要求开发商提前还款。

而开发商一般本钱并不多，哪里有钱还这么多笔贷款，从而导致资金链断裂。一旦资金链断裂，建筑公司收不到款自然会停工，从而形成烂尾楼，这是一个恶性循环的过程。

（3）股东利益冲突

房地产开发需求的资金量太大，都是以亿为单位，所以一般都有数位甚至数十位股东，每位股东分管不同的事务，反而可以让公司运作得更顺畅。

但每个人的站位不同，出发点不同，自然会有不同的诉求，时间一长很可能就有利益纠纷，严重的话如果引发冲突，部分股东甚至会携款逃跑，导致资金链断裂。

这种情况下，如果其他股东能及时增资或者找到其他开发商填补空缺，自然是虚惊一场，但假如资金缺口太大或者楼盘预售不理想没有开发商愿意接盘，这样就可能导致形成烂尾楼。

总的来说烂尾楼的形成有多种原因，最重要的还是资金的问题，无论是开发商、银行还是老百姓，没有一个人希望烂尾楼的形成，但由于现实问题，很多烂尾楼还是给很多买房者造成了极大的伤害。

比如辽宁大连“君临天下”楼盘，烂尾八年，延期六年，数十户业主走投无路，在零下十几二十度的冬天，搬进没水，没电，没暖气的烂尾楼。

云南昆明“奥宸地产”一期，主体完工后不了了之，开发公司直接宣布破产，业主被迫给副市长打电话，但依然没有解决。

陕西西安“西江月”项目，烂尾十年无人接盘，业主漂泊在外无家可归...

上文以上说过烂尾楼形成的3种原因，那么为什么烂尾楼大多出现在封顶之后？其实背后有着3大原因：

1、封顶后需要全额支付配套费

商品房在建好封顶之后，接下来面临的一大难题就是供水、供电、供气甚至供暖的配套费支出。

那么这笔费用有多少呢？以一个8万平方米住宅计算，电力配套费用大概在2000万以上，热力配套费用在1500万以上，燃气和供水的配套费用也在1000万以上，整个配套费用加起来大概要5000万以上。

这笔费用看起来似乎不多，但大家要知道这笔费用需要一次性缴纳，无法拖欠，这时候进入房产开发后期，开发商的资金往往大多已经支付完工程款，所剩资金已经不多。

根本没有多余的资金支付，再加上如果预售情况不好或者开发商将资金挪作他用，烂尾自然是无法避免的结局。

2、封顶后开发商才能拿到房款

普通人无论是全款买房还是按揭贷款，买房款并不是直接打到开发商账户上，而是留存在房产部门监管账户中。

开发商并不能直接拿到预收款，要想拿到这笔钱，必须要满足很多限制性条件，其中之一就是房子必须要封顶。

所以，开发商前期即使资金紧张，但为了拿到购房者的预收款，也会尽量筹措资金赶工期进度，然而等到封顶拿到预收款之后，开发商的动力要小得多。

即使资金紧张，反正已经拿到所有预收款，即使房子烂尾也和它没有太大的关系，甚至放任房子烂尾，毕竟有银行兜底。

3、房子的大额支出在封顶之后

很多人认为房子封顶之后就差不多算建好了，对此我只能说太天真了，因为主楼封顶仅仅相当于完成全部工程的50%，如果是精装修交付更是只有40%左右。

因为房子封顶之后，后面的外墙保温、门窗、机电安装，地面园林绿化等才是烧钱的大头，更不要提水电煤气的费用。

而封顶之后，开发商可以拿到监管账户的预售款，但如果预售情况不好的话或者开发商将资金挪作他用，会导致没钱支付后续的这些费用，从而导致烂尾楼的产生。

总的来说，只有封顶之后，开发商才能大笔的资金，但同时也意味着更大的支出，一旦这时候开发商资金链出现问题，那么烂尾就成为大概率事件，

这就是为什么烂尾楼大多出现在封顶之后的原因，不是开发商不想提前烂尾，而是现实造成的原因。

所以大家在买期房的时候千万不要以为房子封顶就万事大吉了，这时候往往是风险最大的时候，更要买房人投入更大的关注，一旦有烂尾迹象，立马采取一定的行动挽回损失。

烂尾楼太可怕了，自己辛辛苦苦攒钱付了首付，结果不仅房子没有买到，每个月还要还银行的房贷，一旦摊上这样的事情后半辈子简直都毁了，想想都可怕，所以买房前，一定要考虑再考虑。

1、尽量选择优质开发商

口碑好的开发商资金更雄厚，人脉更广，抗风险能力更大，即使出现资金链问题，他们也有更大的可能性去解决。

而小开发商抗风险能力太弱，资金状况更是堪忧，稍有不慎就可能形成烂尾楼，特别是在小县城更是如此。

所以买房前，尽量先打听好开发商的实力，尽量选择知名开发商，他们有丰富的处理经验，知道楼盘在建造时可能会出现的问题，可以在建造的过程中规避问题的产生，即使问题产生，他们解决问题的能力也会很强。

2、确认房地产商的“五证

所有买房的人都要记住着5个证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，开发商缺一不可，否则就是违规开发，大家一定要记得看开发商是否有着5个资质。

大家也可以在网上搜索公司+烂尾楼，看是否有类似的新闻，如果不仅有还有很多，那么说明这个开发商有前科，千万不要选择这样的开发商，否则很可能吃大亏。

3、不要选择一期，最好选择二期及以后

我们知道新房一期最便宜，因为这时候开发商对整个楼盘的市场还不太确定，加上需要回笼资金，所以一般优惠力度都很大。

而经过一期的经验之后，开发商资金缓过来了，对二期的利润自然会有更高的要求，所以二期价格一般会贵一些。

但我依然建议大家不要图便宜买一期，因为说白了一期就是小白鼠，面临的不确定因素很多，风险性太高了，还是买二期及以后稳妥一些。

现实有时候很让人无奈，假如不幸买到了烂尾楼，我们应该怎么办才能挽回损失呢？

1、放平心态

假如不幸买到了烂尾楼，我们一定要冷静下来仔细思考出路，千万不能像无头苍蝇一样到处抱怨，那没有丝毫用处。

烂尾楼的处理本就是非常棘手的难题，不可能短时间内就解决好，一定要抱着打持久战的准备。

2、联合其他业主

一个人的力量是渺小的，因为你面对的是银行、开发商等大公司，所以你必须要联合其他业主一起组团维权，可以到政府相关部门投诉开发商，可以要求政府主导复工，甚至可以联合业主集体垫资开展自救。

比如昆明市人民西路的人民路壹号广场项目，2017年因开发商资金链断裂被法院查封，之后58户业主自筹690万元自救，最终于2020年房子顺利交付。

所以办法是想出来的，更是干出来的，只要冷静下来，人多力量大，总归会有解决的办法。

烂尾楼上最醒目的就是那高高的塔吊，时间一长甚至锈迹斑斑，前文我们说过烂尾楼一般都是因为开发商资金链断裂导致。

既然开发商没钱付款，那么为什么施工队还不把塔吊撤走呢？反而白白的让塔吊经受风吹雨打，慢慢地损坏呢？主要有以下几方面原因：

1、拆除塔吊成本巨大

现实中90%以上的塔吊都是建筑公司租用的，租金从每月2万到10万不等，而且租期一般半年起步。

塔吊是属于特种设备，如果要拆除需要建筑公司盖章、塔吊使用单位盖章、监理盖章，还需要塔吊的检测报告以及最近一次维护保养的记录等等文件。可以说流程繁琐，根本不是想拆就能拆的，而且塔吊拆除需要找专业的拆除公司，这也是一笔费用。

有人算过拆除一套塔吊的总费用在2万元上下，由于工地烂尾这笔钱只能由建筑公司自己出，建筑公司自然不愿意，此外拆除后的塔吊占地面积非常大，还不如就放在工地省事呢？

2、塔吊是建筑公司的重要索赔砝码

前文说过工地烂尾大多是因为开发商的资金链断了，开发商没有钱支付给建筑公司了。

而塔吊一般是建筑公司向塔吊租赁公司租赁的，如果可以将塔吊留在施工现场，这就成了建筑公司和开发商发生过承包关系最好的证据。

毕竟债务问题是最让人头痛的问题，没有确切的证据很多人会选择翻脸不认人，而塔吊高高在上，也就成了建筑公司日后向开发商索赔的重要砝码。

3、可以防止将来复建后其他建筑公司进场

如果塔吊在工地上，哪怕这个公司没有施工，也表明了这个工地是属于某个建筑公司的，其他的建筑公司不能进场。

而房地产资金出现问题不代表就不能解决了，一旦将来解决了资金问题，工地复建，塔吊的存在就能让建筑公司在复建中占据主动权。

4、塔吊公司并不吃亏

我们知道塔吊一般都是建筑公司从塔吊公司租赁的，所以哪怕楼盘烂尾，工地停工，和塔吊公司都没有直接的关系，毕竟塔吊公司的客户是建筑公司，不是房地产公司

而按照目前主流的合同规定，即使楼盘烂尾，塔吊公司每月也可以获得50%的租金，这已经足够维持塔吊公司的利润了。所以只要建筑公司愿意，塔吊公司自然没有话说，毕竟他们并不吃亏。

以上4点就是建筑公司不会将塔吊从烂尾楼的工地上撤走的原因，所以大家千万别以为建筑公司傻，他们其实比谁都精明，根本不会做亏本的生意。

买房是人生大事，一旦买到烂尾楼甚至可能毁了一个家庭，所以大家在买房的时候最好还是买现房，

如果非要买期房的话，一定要先了解开发商实力、资质等基本情况，如果有风险的话，那么宁愿吃点亏买现房也不能买，否则一旦遇到烂尾楼，人生一片灰暗。

大家身边有买到烂尾楼的吗？是怎么解决的呢？

为什么烂尾楼大都是出现在封顶之后？提前点烂尾不是更好吗？

前一天，对面住宅搞了声势浩大的封顶庆祝活动，礼炮、礼花、祝贺条幅齐上阵，路过的业主无不欣慰，“等了3年的期房终于有盼头了”！

第二天，往日昼夜不停的工地突然静悄悄，工人撤场、脚手架拆除、大门上锁……房子烂尾了！

早不烂尾、晚不烂尾，偏偏等到房子封顶后才烂尾，为什么不在房子盖到一半或者2/3的时候就烂尾？或者直接在打地槽的时候就烂尾不行吗？盖得越高，投入越大！封顶才烂尾，到底咋想的？

首先，给大家普及一个小常识：任何阶段都有可能烂尾！

“英雄不问出处，烂尾不分阶段”！任何阶段都有可能烂尾，有刚圈起来地就烂尾的、有刚挖好地槽就烂尾的，还有盖了3层就烂尾的、盖到一半烂尾的……

大家之所以觉得封顶后才烂尾的情况较多，原因无非有两个：

一是低楼层烂尾的你看不到，毕竟有围栏遮挡；

二是封顶后烂尾的比例确实高，据说90%的烂尾房都是出现在封顶后。

盖得好好的房子为啥要烂尾？想必我不说大家也知一二，无非是钱闹的、手续闹的、事故闹的，或者其他乱七八糟的原因。

那封顶后才烂尾的房子为什么比例如此之高？其中原因无非有两个，一是不同工程进度下的各方利益纠葛，二是钱！

任何一个房地产项目的建设，基本都涉及三方，即开发商负责拿地、总承包单位负责主体施工，总承包单位下又有林林总总的小承包商、小建筑度、材料供应商。

开发商拿地后基本在竣工前就不会有太大投入了，前期一般只给总承包商10%-30%的预付款，总承包商进场施工基本要垫资入场。同样的道理，总承包商对下面的小承包商、供应商也是这套流程。

总之，主线很清晰，开发商欠总承包商的，总承包商欠小承包商的，只要你入场就要垫资。

一旦入场，即便垫资、即便遇到各式各样的困难，也要硬着头皮去干，即便开发商不追加工程款。为啥？原因很简单，建筑队拉起来了，人员都到位了，模板、机械、脚手架、塔吊都租赁进场了，人工费、租赁费一天一算，此时撤场，前期投资都打水漂了，用一句话解释就是“开弓没有回头箭”。

所以这个时候三方之间处在“蜜月期”，有分歧就搁置、有困难就克服，开发商、承包商坚持一个原则，即“我好好盖、你快快卖”，盖起来再分账！

因此，在封顶之前，基本上看不到房子烂尾，除非出现了其他的问题，比如承包商资金断裂了，没钱垫资了；再比如手续出现问题。除此之外，大家利益相关，都不会轻言放弃，都想着盖起来后再分账。这就是为什么封顶前烂尾少的原因。

上文说了，总承包商进场时只能拿到10%-30%的预付款，从进场到封顶，这期间一直在垫资。

那么剩余的70%-90%的工程款在什么节点结算呢？大部分在封顶后结算，比如封顶后再结算60%、70%，剩余很小一部分作为质量保证款，竣工后的几年后才结算。

一旦封顶了，两个“节点”就来了，一是总承包商会会同开发商以及质监等部门进行主体结构验收；二是验收合格后，按照前期与开发商签订的结算合同，开发商需要结算剩余的大部分款项，也就是前期总承包商垫付的资金。

这个时候问题就来了，封顶后开发商就有钱结算了吗？还真不一定！此时最容易出现问题：

比如行情不好，预售没有想象中的理想，房子卖不出去哪有钱给承包商结算？

再比如，开发商一般不会只开工一个项目，有钱也可能投入到其他项目了，或者又去拿地了；

其他原因还有很多，比如恰逢融资款到期，开发商优先偿还到期债务；再比如经营不善，流动资金紧缺；或者投资失败，甚至于官司缠身、股东分歧、实际控制人家庭纠纷等等，都可能导致开发商拿不出来钱。

试想一下，工程都封顶了，开发商还不结算，承包商怎么想？供应商怎么想？他们都是垫资入场的啊！于是烂尾楼出现了。

反正这个时候工人也不需要那么多了、建筑设备也可以离场了，不用再继续考虑人工成本、设备租赁费了，索性全部撤场、大门上锁。

烂尾后该如何处理？

封顶后的烂尾楼距离交付只有一步之遥，此时烂尾未免可惜，那烂尾后如何处理呢？

一种情况是长期搁置，十几年甚至二十几年就这么放在那里，不通水、不通电、不通气，杂草丛生、无人问津；

另一种情况是相关部门牵头，引入新的建筑商或者战投，先交付了再说，保障购房者利益的同时，也让接盘者有利可图，留出一定的利益空间；

三是直接扒掉重新规划，但这并不容易，牵扯到购房者、承包商的利益，很难协调，一般伴随着原开发商破产清算。

如何避免买到烂尾楼？

一看开发商实力，选择资金实力雄厚、口碑好、社会责任感强的大房企，尤其是在房产下行时期，小开发商的房子能不碰就不碰；

二看地段、周边配套，对楼盘销售情况大概有一个预判，业内有句话叫“盖起来容易，卖出去难”，如果预判到销售情况不佳，那就别下手了，卖都卖不出去，开发商能保证现金流充足吗？

三是看手续，选择五证齐全的楼盘，否则即便盖起来了，也不允许销售。

综上，之所以烂尾多出现在封顶后，主因是封顶后开发商因为各种各样的原因不能如期给承包商、材料商结算尾款，这才导致一撤了之；

这也提醒广大购房者，尤其是在购买期房的时候，一定要多看、多想、多问，选择实力强的大房企、选择五证齐全的楼盘、选择预期销量大的楼盘，如此才能把购买到烂尾楼的概率降到最低。

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为什么烂尾楼大都是出现在封顶之后？提前点烂尾不是更好吗？

为什么烂尾楼出现在封顶之后

烂尾楼大家基本上都见过，辛苦筹钱购买的房子，满心欢喜的等待着收房，却不想等到收房之日临近，房子交工却遥遥无期，出现烂尾的情况。不少房子已经封顶，马上就能交工了，却烂尾在现场，为什么烂尾大楼是在楼房封顶后马上可以交工的时候停工烂尾呢？

楼房封顶是个工程节点

封顶意味着楼房的主体结构竣工，这时候施工队（建筑总承包单位）会邀请甲方（开发商、私人业主、投资方），并会同住建部门质监站、建筑设计院，监理，进行主体结构验收。验收完成后，甲方要进行付款，给施工队（建筑总承包单位）拨付施工进度款，这个时候的工程基本上接近于完工，基本上要付款到总合同款的60~80%，之前根据工程进度也会拨付款项，但是不多。 这次验收完就是最后的整体竣工验收交付业主了，通常就是两三个月的工期就要结束了。

因为这个时候基本上工程已经接近完工，所以要付的工程款项比较多，一些甲方（开发商等）在初期给付施工方的工程款比较少，多数在10~30%左右，好一些在30~50%，其余都是施工方自筹资金垫付，以及赊账欠款。甲方（开发商）一下拿不出这么多钱给施工方，就出现停工。

施工方不可能再垫资了，一方面是它自己也没有多少钱，外面还欠一堆账，压力山大，这个时候工程进度已经接近90%了，另一方面即使有钱也不能垫资了，因为甲方（开发商）这个时候拿不出钱给付工程款，要么是它本身就没钱，施工方前面就没拿到什么钱；要么是它本身就不厚道，把资金挪用了。最要命的是房子都卖完了，但是开发商拿不出钱，这个时候施工方垫付做完工程，没钱也没房，眼瞅着就是给人做嫁衣，他不干；更要命的是，房子都要盖完了，没有卖出去几套，施工方知道即使垫资完工后，也拿不到钱，拿到房也一样卖不出去，还背负更多的债务利息，或者压入更多的资金被套牢。

为什么要等到楼房封顶后才烂尾

对于施工方来说，工程进度越快，它的成本越低，利润越高，因为时间就是金钱，可节约人员工资，设备租赁费用，贷款利息，资金周转成本，以及工地上的其它消耗，比如水电，其它招待公关，不可预见的费用。

另外就是楼房封顶是个节点，楼房封顶之后，做建筑结构主体这一主要工程完工，工地上很多人员，设备，材料，都可以撤了。比如租赁的模板、施工架等施工用具，剩余的建筑材料等。这些东西和人员在工地上闲一天都是费用，因为都是花钱买来，租来，雇来的，几天还能接受，要是开发商让你闲半年，这个工程你就准备保本吧，闲一年准备喝西北风，闲几年你就上街要饭吧。

因为房子盖一半就停工，很多东西不能撤，脚手架不能撤，塔吊不能撤，材料也不能撤，很多人员也不能撤，因为你撤了在弄又要额外出钱，东西有运费，设备有运输安装费，人员不一定能找回来，因为你不知道开发商啥时候让你复工。还有施工现场的材料设备你还需要看着避免丢失。所以施工方停几天工要钱是可以的，但是真心停工是不愿意的，因为钱物已经投入，这时候撤场铁定血亏，工程款还很难要，基本就是打官司起诉了。

另外一般开发商和施工方约定的付款节点是入场费进场施工就给，基础完工费地基验收后就给，后面进度款视工程进度情况拨付，盖一半的时候通常开发商付款还是正常的，它贷款借钱也要继续，因为它要卖房或者忽悠人，抵押房子工程贷款需要工程进度正常，如果这个时候停工，它拿不到什么钱或者拿不到多少钱，在说就是这个时候付款额度比较少10~30%。这个时候还是开发商和建筑施工方的蜜月期，双方互相都不愿意停工，有什么困难都想办法克服。

开发商为什么会烂尾呢

一是资金本身比较困难，比如开发商本身就实力不足，买地时就没什么钱都是借款贷款，开发商房子没卖出去，资金没回笼，贷款还不上，在贷款又没有人愿意给它，资金断裂；二是开发商房子卖得好，他看市场行情很好，房子不够卖，把钱又都拿去买地了，忽悠施工方把房子盖完了，但是手里卖房的钱又拿去买地了，买好地之后，又拿盖好的房子和新买的地去抵押贷款，继续去买地，因为房子太火了，买到地就是赚到钱，这个时候开发商手里没钱，还想买地，铤而走险高利贷，小额贷款公司融资，但是资金用量大，资金很容易断裂，碰上行情好还可以继续，碰上行情不好，就只能跑路了，因为地虽然在，但是没有人愿意高价接盘，又不能低价甩卖，因为这里面有很大一部分是贷款，有利息。

三是开发商压根就没打算干好事，中途房子悄悄卖完，就打算跑路了，因为从一开始钱就是骗来，借来的，它自己没什么钱，本来还打算赚点，但是行情不好，眼瞅着就要赔钱，自己不挣钱白忙活，房子便宜甩卖跑路了。

为什么烂尾楼大都是出现在封顶之后？提前点烂尾不是更好吗？

楼房封顶，既是开发商的救命稻草，也是压垮开发商的最后一根稻草。

有的朋友说，楼盘烂尾是因为开发商卷走购房者的首付款，带着小姨子一起跑路了。

这种说法就权当玩笑，在如今的监管政策之下，购房者的首付款都是打在银行指定的监管账户上专款专用，开发商完全没有机会携款跑路。

楼盘烂尾，一般分为主动烂尾和被动烂尾。

主动烂尾，一般主要在房地产市场剧烈波动的时候才会出现。例如某地房价剧烈下跌，开发商如果此时出售会造成巨额亏损，于是主动选择烂尾，待市场回暖以后再行动工销售。

不过由于开发商拿地动工的钱一般都来自于各种融资，资金回笼不及时同样也要承担高额的融资成本（利息），所以主动烂尾并不多见，目前绝大多数烂尾都属于被动烂尾。

所谓被动烂尾，就是开发商由于各种原因，在楼盘建造过程中资金链断裂，没有钱支付给建筑承包方，导致后续工程不得不停工烂尾。

这时候一部分善于观察的朋友就提出了一个问题：平常我们看到的烂尾楼，绝大多数都已经完成了封顶，难道开发商都要等到楼房结顶才知道资金出现问题吗？如果早就知道资金有问题，越早停工岂不是损失越小？

在我们外行人看来也许是这么个道理，但对于开发商以及其它相关方来说却并非如此，即使明知会烂尾，也必须撑到房子结顶，就是为了争取最后一线生机。

要回答这个问题，我们就要从楼盘建设相关方的视角来看，这里面的相关方主要是指楼盘开发商、承建总包方、各类大大小小的分包方以及材料供应商等，他们共同承担了楼盘正式销售前的垫资。

对于开发商来说，最大的投入其实是前期拿地的资金，一旦拿到地以后，基本上就不再需要太多投入。

因为开发商拿到地以后，就要交给承建方来施工，按照一般的合同，此时开发商只会预付给总包方合同金额10%~20%的工程款，到楼房封顶竣工、验收交付以后才会支付除质量保证金外的剩余工程款，期间的施工资金都要由总包方和各分包方、材料供应商一起来垫资。

所以，对于开发商来说，即使在施工过程中就已经发现自己的资金链断裂，也不会影响楼房的正常封顶，因为此时的资金并不需要开发商来掏。

相反，开发商还会故意营造出热火朝天的景象，因为要知道在资本市场，信心才是最重要的。只有让投资者有信心、购房者有信心，开发商才有可能拉来新的投资者，预售出更多的房子，帮自己找到一线生机。

另外根据个人住房消费贷款政策,银行必须严格执行建筑物主体建筑结顶后放款的要求，也就是说开发商预售出去的房子要等结顶以后才能拿到全款资金，这也是开发商最后一根救命稻草。

当然，结顶也意味着开发商必须得向承建方结算剩余工程款。此时如果开发商还是没能拉来新的投资，预售回款也不足以支付工程款，那后续施工就会正式停摆，楼盘就此烂尾，所以结顶同样成为压垮开发商的最后一根稻草。

那么对于承建方来说，如果知道开发商资金出了问题，是不是应该及时停工避免损失进一步扩大呢？

正所谓上贼船容易下贼船难，除非工程才刚刚启动，否则承建方即使知道开发商资金出现问题，也不得不将楼房盖好结顶。

因为根据合同，承建方只有将建筑主体结顶验收交付后，才有权向开发商要求支付工程款，此时前期的垫资才会转化成为债权。

如果不结顶，那么即使18层的楼房已经盖了17层半，对于承建方而言，也没有任何权利索要工程款，那么之前的垫资就等于彻底打了水漂，甚至还会因为拖延工期而被开发商倒打一耙，里外里都是损失。

而且在完工交付之前，建筑工地的所有维护、管理责任都在承建方这边，人员、建筑设备、塔吊、脚手架等等也不能离场，所有这些也都是持续的投入及损失。

另外，承建方作为开发商的利益共同体，一荣俱荣一损俱损，他也有意愿帮着开发商共同唱好这台戏，毕竟开发商只要成功撑过去，自己的损失也就可以降到最低。

所以正是因为各方错综复杂的利益纠葛，才会导致烂尾楼大都是出现在封顶之后。

1、看“五证”是否齐全

所谓“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。五证是证明房屋身份的合法有效证件，也是楼盘开发商具有合法销售资格的证明。

如果开发商在五证不全的情况下开盘销售，因资金迟迟不能回笼导致楼盘烂尾的风险往往会更高。

另外，烂尾不仅仅是指房子建到一半停工，那些房子建好以后，由于手续/证件不全导致房产证迟迟无法办理，在某种意义上也是一种烂尾。因此在买房前一定要看开发商的五证是否齐全，拒绝五证不全的项目。2、看开发商的资质等级

其实，开发商的资质有一定的判定标准，经过认证后从高到低依次分为一级、二级、三级、四级、暂定级，不同等级对资金、从事年限、累计竣工面积、建筑工程质量合格率、建筑施工面积的要求都是不同的。建议大家尽可能地选择资质较高的开发商，这样可以避免烂尾的情况，将来的生活也会更舒适省心。

3、选大开发商开发的楼盘

选择一个资金实力强的开发商很重要！一般来说，大开发商的资金实力都很强，很少会出现因为资金不足而导致烂尾的问题，延期交房等违约情况也不易发生，会比小开发商建设的房子更有保障。

4、选择购买现房

一般情况下，购买现房可以完全避免楼盘烂尾的情况，因为现房项目已经封顶，不存在停工的可能，可以即买即住。

烂尾是每一个购房者都不愿意碰到的现象，但是万一遇到了，我们还是要懂得正确自救，尽可能将损失降到最低。

1、不要盲目起诉退房

如果开发商的账户里还有资金，或者是能有其他方法支付房款的，购房者向法院起诉要求退房，然后从开发商处拿钱走人或者是申请强制执行拿钱走人，此时权益确实可以得到最大程度上的满足。

但从绝大部分案例看来，烂尾楼开发商还有能力退还房款的可能性微乎其微，此时一般不建议申请退房。因为烂尾楼债权人中债权受偿第一顺位是业主，其次是建设工程施工合同的工程款，最后才是一般债权人。

一旦退房，购房者和开发商之间就从买卖关系转化成为一般债务关系，在开发商债务清偿时购房者就从原来的第一顺位变成了最后一位，需要跟银行、金融机构进行竞争像开发商讨债，作为个人想要拿回钱来可能性就微乎其微。

2、千万不要断供

从法律的角度上来说，业主与开发商签订的房屋买卖合同和业主与银行签订的贷款合同是两个相互独立、没有交集的合同。不管业主的房子发生什么变化，不管是倒塌了还是烂尾了，业主和银行的债务关系是不受影响的。业主若因房子烂尾而拒绝还贷，银行是有权利以业主的其他财产用来赔偿贷款的，同时还会影响个人的征信。

3、了解原因，团结行动

认真了解为什么楼盘会烂尾，如果是因为开发商资金紧张，暂时停止楼盘开发，那么这种情况也可以等一等，如果因为违建等停工，那么可以通过向有关部门进行维权，尽可能多的联系其他业主抱团维权，要求相关部门与开发商协商，在压力之下，有关部门可能会寻找下一个接盘的开发商。

4、有条件建议聘请专业律师

烂尾楼维权，往往周期漫长，消耗精力大，还需要很强的法律专业知识，业主自发形成的维权团队往往组织能力差，缺少主心骨，意见难统一，还容易被其他利益单位教唆分化，很容易错过维权的最佳时机，开发商的资产往往先被其他债权人所瓜分。

对于绝大多数普通家庭来说，买房是一辈子的大事，谁都不希望自己遇到烂尾楼。

在过去，由于房地产企业的野蛮发展，行业监管也没有那么完善，烂尾楼现象并不罕见；但这些年随着政策监管的日趋完善，购房者权益也愈发得到保护，大家遇到烂尾楼的几率也已经越来越低。

当然作为购房者本身，我们也要懂得选择靠谱的开发商，万一遇到烂尾楼，也一定要通过合理合法的手段，正确维护自己的权益。

为什么烂尾楼大都是出现在封顶之后？提前点烂尾不是更好吗？

提前烂尾，会让开发商亏的血本无归！

有不少身陷烂尾楼“泥潭”的人们，最常说的就是一句话：“住进新房的时间遥遥无期，每个月交着贷款还得租房子住。”有些本是为了买房结婚，结果孩子都上幼儿园了还没住的进去。所以说烂尾楼伤天害理。

所谓烂尾楼，指的是已经办理了用地、规划等手续，但是在项目开工之后，开发商无力继续投资，或者开发商本人身陷债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。

有些项目开放商一开始的预备资金就不够，非得扮猪吃老虎，仅仅依靠那微乎其微的启动资金，打算凭借预售阶段的款项流动，来推动整个项目的继续前进，结果错判市场需求，未能如期收回投资，资金链断裂越来越大，这也就导致了建筑项目的停滞。

而且这几类情况通常是因为当地政府对房地产项目审批缺乏实地审核而导致的。也就是说，烂尾楼的产生，开发商负主要责任，当地政府也得背锅。

但也有例外，就是项目开放商事先就策划好了一个陷阱，通过各种手段将买房者们的预售款骗到手，然后出逃，这种性质就变了，广州卢俊雄事件就是例子。

几乎百分之九十多的商品房烂尾楼都是出现在封顶之后，其实其中的道理也很简单，按照相关规定，在新建楼盘封顶之前，购房者们的首付款中30％的资金是被扣压在监管部门的账户当中的，开发商只有等到封顶之后，这笔钱才能转到开发商账户上。

这也就不难想象，假如一个开发商在自己所建造的项目进行到一半时，发现回流资金太慢，远远不够将整个项目完成，这时为了不让自己亏的血本无归，只能够砸锅卖，而且中途减少成本，快速盖到封顶，一方面为了给购房者们制造开发商建房速度快的假象，另一方面尽快封顶，能够拿到那30％的首付款。

有一部分开发商在拿到这百分之三十的首付款后，能够弥补之前的资金漏洞，还会选择继续项目工程，但是建造速度明显比封顶之前要慢许多。

还有一部分就比较过分了，他们在资金链断裂许久之后，看到仅有的资金回流，会马上选择放掉自己手里的项目，捞钱跑路，也就因为这样，封顶成了不少烂尾的开始。

也有中途就烂尾的，这种多半是收到政治，经济，市场等诸多大环境冲击，导致下马，不过这种情况会越来越少。

既然烂尾楼劳民伤财，那么避免烂尾楼，就是很多购房者需要考虑的事情了，那么到底该如何选择楼盘呢？

1、选择大品牌，口碑好的开发商

房地产业发展如此迅猛的现在，有很多大品牌开发商进军各个城市，而这些开发商注册资金雄厚，在一般城市所开发的建设项目，几乎不会出现上面所说的那几种的资金问题，而且从房子的实际安全性来讲，也是比较有保障的，毕竟能在房地产业发展到如此的，也不会自己砸了招牌。

2、考察的开发商的其他的房地产项目

作为我们这样的购房者而言，既然无法及时的得知在建项目的可行性，那么只能关注一下同一个开发商的其他项目，如果这个开发商之前就在自己的城市有过工程，并且好评不断，实地考察过后的质量也很好，那么这次的工程也不会差到哪里去，反之，如果之前就出现过烂尾，或者其他问题，那么就需要斟酌一二了。

3、认准“五证”开发商

一个开发商的资历证件的齐不齐全，会直接影响到后续房子的建设，所谓“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。这五证齐全的房子，购房初期就有保障，后续交房入住，办房屋产权证，自然也就很顺利，否则经历过的应该都懂，想要拿到自己的房子，比登天还难。

上述建议都不能避免百分之百，但是可以最大限度的避免烂尾楼，开发商投资有风险，我们买房就更应该擦亮眼。

1、作为当地政府，我觉得应该认真考证每一个开发商的资历，为民众着想，避免出现烂尾情况。

2、作为开发商，我觉得应该正确评估自己的资金实力，不要好高骛远，要一步一个脚印，万一遇到工程停滞，应该尽快寻找方法解决，而不是不负责任的“逃跑”。

3、作为购房者，我们应该认真考量，对比选择，在各方面都仔细考察之后，再交钱买房，不要被销售的花言巧语蒙蔽双眼，从而丧失了自己的主管判断，掉入了烂尾深渊。

为什么烂尾楼大都是出现在封顶之后？提前点烂尾不是更好吗？

一位开发商告诉我：很多楼盘之所以会在封顶的时候烂尾，就是因为这样能够给开发商带来更高的收益，如果提前烂尾那损失会非常大，同时收益也很难再拿回来。

烂尾楼相信大家都见过，也都听说过，近几年这种情况是越来越多，有一部分人运气不好就买到了烂尾楼，像我朋友就存在这种情况，他是去年买的，在今年快要俊工的时候直接烂尾了，因为每天压力都非常大。

这个时候大家就会非常奇怪，当初交钱的时候，好好的，也看着他建起来了，为什么就在封顶之后，却出现了烂尾呢，而且交房也变得遥遥无期呢？那今天就借这篇问答给大家分析一下，同时在后面也会告诉大家，如何避免买到烂尾楼。

1、开发商资金出现问题，很多人并不明白，为什么开发商的资金会出现问题，他们不是可以拿到银行贷款，现者总包和分包也都要垫资进场，那这个时候资金应该充足。

其实这个想法并没有问题，但是并不是这么简单的，正常来说一个开发商想要建一栋楼，大概启动资金需要占到总资金的3-4成左右，那剩下有两个来源，一个是销售的房款，一个是银行贷款。

这两个地方只有一个地方出现问题，那开发商的资金就会出现问题，比如：预售不达期，或者银行不批了，那这样的情况开发商资金出现问题，那就很容易出现烂尾楼，因为总包和分包都拿不到钱，谁还会帮你建呢。

还有一个问题就是拆东墙补西墙，这个问题可以说在很多开发商手中都存在，这个时候只要一个地方有问题，那基本就全部会出现问题。

2、房子质量有问题，一栋楼盘在建造当中会存在很多的问题，这个时候有没有私自更改设计图纸，有没有更改一些施工的标准，业主并不知道，但是等到快要完工时，第三方政府机构一验收通不过，那这个时候自然就只能是整改，结果一整改还是通不过，那就只能是烂尾了，因为拖得越久，钱就会欠得越多。

3、越往后建，亏损越多，楼盘在建造的过程中成本是非常大的，除了人工成本，还有一些附加的成本，这个时候如果越往后建，可能就会亏损更多，那在这样的情况就只能是提前烂尾了，因为在这样的情况，自己还可以保留一部分资金。

4、税务成本太大，房地产开发行业虽然说利润不错，但是他的税务成本非常大，主要包括：增值税、土地增值税，房产税，各项附加税，企业所得税等等，所有税费加起来是非常大的。大概占到总成本的20-30%，而这房子封顶之后就需要提前预交一些税费，这个时候税务成本是非常大的，如果资金跟不上，就自然只能是烂尾了，因为只要烂尾税务局也拿他没有办法。

所以基于这四种情况，那这个时候房子就自然而然的出现了烂尾了。

如果提前烂尾开发商的损失更大，而在封顶之后才烂尾就可以保住部分利润，不至于让自己亏损得太多，为什么这样说呢，主要有以下几个原因：

一、提前烂尾拿不到专项资金

开发商开发一栋楼资金就是最重要的，这也是整个房地产行业的痛点，只要有钱，那楼自然就盖得快，而这个时候每个楼盘只要从地面建造超过五层就可以预售了，（也就是所谓的期房）在预售的过程中会有一笔款项直接进到第三方专项账户中去。

这个主要是用来保护农民工的工资和福利，其次就是为了保证税费的征收，那这个时候每完工到一定的程度，就可以申请转账一部分钱，直到封顶那一天，就可以全部转出。

这个时候开发商自然就可以拿到这个专项账户中所有的资金，自然也就有了烂尾的底气了。所以他就只能选在这个节点。

二、封顶是大家一致的目标

一个楼盘想要建成功，除了开发商自己之外，还包括总包和分包，这个时候大家的目标是一致的，就是我帮你把楼建成，你把钱给我，那开发商的目标也是一样，你帮我建成，我能给业主交待，这个时候大家都是有力往一处使。同时总包和分包还要自己垫一部分资金才能更好的进场。

那这个时候大家都不会去申请结账，因为没有完工，开发商肯定是不愿意给你结，就算要结，也就是结个总资金的10%或者20%，那这个时候只能是继续帮开发商建了。

终于等到完工这一天了，这个时候楼也完成了，开发商也有了交待，那欠总包和分包的钱可以说是非常多的，这个时候有一些人就开始耍赖了，直接就走了，那整栋楼自然也就会烂尾了。

三、封顶可以更好地减少成本

为什么很多的楼盘都是在封完顶的时候才烂尾呢，因为这样可以节约很多的成本，只有主体一封顶，那所有的机器设备，人工，架子基本都退场，这个时候成本是降到最低的时候。

因为你不退场后面也没有钱结给你，这也是合同谈好的，所以说只要到了这一天完工之后，大家都会退场，一退场这个时候开发商成本就小，那自然而然就会烂尾，因为他并不需要再付高昂的费用了。那很多人就会这样想，既然成本都降到最低了，为什么还会烂尾呢，因为开发商自己顶不下去了，也装不下去了，只能这个时候烂尾，这也是上面给大家分析为什么会烂尾的原因之一。

四、封顶烂尾提前规避被起诉

如果说一个楼盘在完成预售之后就直接烂尾，那这个时候肯定会被很多人起诉，不管是总包还是分包还有业主肯定都会加入这个起诉过程来的，这个时候开发商所要承担的损失就是最大的。所以肯定是不能提前烂尾，只能是在封顶之后，这个时候去起诉的只有业主，部分总包和分包，那这个时候案件自然处理起来就会慢，所以他们就可以的更好规避这种起诉。

如果你细心一点就会发现，这么多烂尾楼，没有一个业主可以告赢的，因为前面还有很多欠款需要偿还。所以在这也要提前大家，一定要看清开发商的情况，一定要提前了解好。

房子可以说是大家最关心的话题，也是最重要的一个东西，很多人为了能买下一套房子，可以说是花光毕生的储蓄，因为都想要在工作的地方拥有一个属于自己的家。但是这个时候如果不一小心买到了烂尾楼，可以说那就是非常伤心的一件事情，那如何才能避免这个问题呢？

1、了解开发商实力，这种一般可以去当地实际考察，看看他过往的开发过的楼盘怎么样，了解清楚之后就可以选择购买了。

2、手续是否齐全，一般来说楼盘想要预售，需要拿到五个证件，只有这五个证全部都拿到了，才算是一个合格可以预售的楼盘，这也是保证业主最基本的一个权益。

3、合同注明清楚，再一个就是合同一定要仔细看清楚，上面有没有注明烂尾之后的处理方式，房贷还款的方式等等。

1、不要轻易断供，房子如果不幸出现烂尾，这个时候一定是不能断供的，因为断供就意味着你违约了，需要交滞纳金，同时你的征信也会黑，不要认为银行会大发善心免你房贷，并不会，他们也不会雪中送碳，只会落井下石。

2、积极关注楼盘情况，房子烂尾之后，这个时候你再去报怨都是没有用的，一定要积极去关注楼盘的情况，有一些会由政府出面负责后续的事情，也有一些会直接拍卖，所以这个时候你一定要积极关注这个情况，毕竟首付款也是一笔大资金，所以为了自己的权益一定要积极的关注。

3、起诉开发商，最后这一步也是非常重要的，就是一定要去起诉，因为只有起诉立案了，后续的赔偿才会轮到你。

最后：

房子之所以会出现烂尾可以说是在很多个原因在里面的，除了上面所说的一些情况之外，还有老板本人的一些问题，私自挪用资金，贪图享乐等等，那自然而然就会出现烂尾了。

所以在这也提醒想要买房的朋友，在买期房的时候，一定要多看，多了解，多考察，只有这样才能把买到烂尾楼的机率降到最低。