房子建安成本不到2000元/平，售价上万，其实成本是啥？

房子的建安成本虽然并不贵，差不多在每平米2000元上下，拿到全国范围内在每平方米1000元到5000元之间。#理财大赛第三季#

开发商拿到土地以后，需要抓紧出图。然后按照设计图纸要求挖地基、打地桩，然后一层一层的建好，中间需要砂石原料，水泥、钢筋、模板、脚手架、机械等原材料成本以及人工成本，另外还需要管理、监理成本等等。另外还有水电、门窗安装，公共地区的施工等等。近年来，由于人工成本和一些基础耗材的上涨，实际上建安成本也在不停的上涨。

一般来说，一线城市建安成本约占房价的5%左右，二线城市15%，三线城市25%，四线城市30%。其他部分的房价，是什么构成的呢？

主要有这么几大类：

第一，土地成本。想建房子首先要买地，开发商必须要拿土地出让金。买地的钱肯定要均摊到销售的住房价格中。2018年，北京成交住宅地块的平均楼面价为2.39万元/平方米。注意，楼面地价不是每平方米土地的价格，是在土地上建设的房子每平米的价格。2019年青岛市成交土地均价是6782元每平米，但是平均楼面地价只有3324元每平米。土地出让金也要交契税的。当然还有相应的土地三通一平，设计、勘查费用等前期成本。

如果是在平均楼价1万元的楼盘，差不多土地成本是2000~2500元左右，比建安成本略高一些。

第二，税费。开发商要想卖房子肯定得有发票吧，没有发票在房产交易中心都无法登记过户。如果不开发票只签合同，这不成了小产权房吗？但是，开发票必须要缴纳税费。开发商需要缴纳的税费有土地增值税、房产税、营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税、契税等等。由于征税的基础不同，具体缴纳的比例也不一样，比如契税是应纳税额的3%，增值税是销售额减进货额的9%，企业所得税是应税所得额的25%。土地增值税是房屋销售收入减去各种成本后的额度乘以税率，税率为30%~60%。1万元的房子，各种税费加起来，差不多相当于房屋售价的20%~25%。

第三，开发商成本。开发商是一个企业，要想运行下去，必须有相应的成本费用。按种类划分主要有管理费用、销售费用和财务费用等等。管理费用涉及到材料、工人的管理等等，约占销售额的3%~5%；销售费用，包括广告宣传费、销售人员佣金或者代理费以及其他销售费用，广告宣传费约占房屋售价的2%~3%，佣金约占1%~2%，其他费用占0.5%~1%；财务费用不要认为是会计人员的工资，它涉及到开发商借贷的财务成本、融资成本等等。大家想想，动辄几十亿上百亿的借款，每年偿还的利息费用也不是小数。一般来说，这笔财务费用约占整个销售额的6%~15%，房产销售拖得越久，占比越高。综合起来看，各种费用加起来要占销售价格的10%~20%。

第四，开发商利润。根据开发商公布的数据显示，房地产商的平均利润率只有10%左右。其实按照上面的推算，1万元一平米的房子，上面各种成本就相当于7000到9000元，剩余的利润也就是10%~30%。当然，剩余利润越多，缴纳的企业所得税等各种税费越多。因此，确实剩不下多少利润。

尽管我国的住房销售价格从两三千元到10多万元都有销售，实际上它们的基本构成都是差不多的。我国有9万多家开发商，虽然准入条件高，但实际上相应利润并不高。

房子建安成本不到2000元/平，售价上万，其实成本是啥？

房子建安成本不到2000元/平米，这在三线城市或者四线城市的建安成本差不多，的确是这样，而在重庆，建安成本是在2600元/平米左右，即使是在北京，建安成本也就4000元/平米左右，建筑安装成本的确是不高。

但是，一套房的售价却要上万，比如重庆的房价在1.3万元/平米，而北京的房价则在6万元/平米。

这对于不了解房地产行业的人来说，是无法理解的。你看，建安成本只有房价的十分之一，这开发商的利润有多高，要赚多少钱？比开银行就赚钱，这开发商暴利呀，奸商啊。

有的人说开发商是暴利，有的人说开发商是奸商，这都是误会，你要了解开发商是否暴利，你就要了解开发商到底有多少利润，房价是由哪些因素构成的。

①、土地成本

土地成本是房价当中最大的成本，约占房价的30%～40%，一般计算在35%。

比如说下面这是重庆9月30日挂牌出让的大渡口区大渡口组团K分区K18-2的一块地，土地面积是土地面积59218平米，容积率1.5，成交总价4.36亿元，根据这些条件计算的成交楼板价4908元/平米。

也就是说，如果要计算房价，土地成本有4908元/平米。

而周边目前的房价是多少呢？卓越西麓九里的房价是1.3万元/平米，联发君领西城的房价是9588元/平米（看图下图，价格来自房天下），

这两个楼盘相差这么多的原因是卓越西麓九里是按照套内面积计算，联发君领西城是按照建筑面积计算，建筑面积和套内面积计算相差3000元/平米，两者套内面积的价格在1.2万元左右。

根据楼面价格来看，如果这块地在今年或者明年销售的话，容积率在1.5，应该是洋房或者小高层产品，和上面两个楼盘做参考的话，房价也会在1.2万～1.3万元之间，那么土地的成本占了37%，是在35%左右范围之内。

②、税费成本

一般来说，税费成本占据房价的25%左右，这包括：

⑴、营业税，按照销售收入的5%计算。

⑵、城市维护建设税，按照实际缴纳的营业税计算缴纳，城市税率7%，县城建制镇5%，乡村1%。

⑶、教育费附加，按照实际缴纳的营业税计算缴纳，税率3%。

⑷、企业所得税，查账征收的企业按照利润总额的25%缴纳；核定征收的企业按照销售收入的2.5%缴纳。

⑸、土地增值税，按照销售收入的2%先行预缴，待项目完工后进行清算，多退少补。

印花税，按照销售合同的万分之五计算缴纳。

⑹、契税，企业取得土地时按照交易价格的4%缴纳。

⑺、土地使用税，按照实际占用土地面积乘以适用税额计算，各省县、区的税率不同。

③、建安成本

这就是这位网友提到的建筑安装成本，比如在重庆，建安成本在2600元左右，占房价的20%，而北京、上海这些一线城市，建安成本在4000元左右，总的说来，建安成本并不多。

④、其他成本

这部分成本占房价的10%左右，比如售房部的管理，融资成本，销售人员的工资成本，广告推广成本等。

⑤、利润

开发商的利润在10%左右，如果做的好，利润在11%～12%，做的不好，在8%～9%，这利润是不是高呢？每个人有每个人的观点，有的人可能说很高，这么高的利润，当然是奸商了；也有的人会说这利润不高，有些行业比如服装行业、餐饮行业的利润更高。

从上面的分析来看，土地成本占房价的35%，税费占25%，两项你普通人看不到的成本占了60%，这是房价成本中最大的成本；

开发商的融资成本比较高，融资成本在15%左右，这是大开发商的融资成本，如果是小开发商，融资成本可能在30%；

而利润，只有10%左右，这你可以从大型房地产开发企业的上市公司公开的财务报告可以计算；管理和营销成本在10%，这对于开发商来说，也不是特别多。

房价都是由这些来构成的，你买房就明白，怎么来买到价格便宜的房子，出让的土地价格便宜，那么房价就会便宜；出让的地价昂贵，房价就贵。

从上面的分析来看，

房子建安成本不到2000元/平，售价上万，成本包括地价、税费、建筑安装成本、管理和营销费用，其中，地价和税费占整个房价的60%左右。

为什么北京的房价那么贵而你在农村修建的房子那么便宜？是因为北京的地价贵，你在农村修建房子土地不要钱。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

房子建安成本不到2000元/平，售价上万，其实成本是啥？

你老爹是泥瓦匠，你这个建安成本算的真精明，你是太聪明了。

可为啥同样是建的房子，北京10万，你老家省城2万，你老家县城4000，都是砖头啊，可是配套不一样，你以为配套不要钱吗

任何社会，任何年代，宇宙不会围着你老家县城转

房子建安成本不到2000元/平，售价上万，其实成本是啥？

在房子的所有成本里，建安成本是很小的一块。房子更大的成本，是配套建设和维护成本，融资成本。

房子是不能单独存在的，需要各种配套设施，比如教育配套，交通配套，产业配套，商业配套，文化和体育设施配套，户政服务配套等，建设和维护这些配套设施，都需要花费大量的金钱，这些才是房子最大的成本。

建设学校，招聘老师，对片区内学生普遍提供入学服务，这些需要花费大量资金，需要耗用大量财政补贴。

深圳这边有的学校，为了聘请名校毕业生当老师，开出的是年薪几十万。

建设一条地铁就需要几百亿资金，建设地铁的资金，大多数来源于银行贷款，需要还本付息。

地铁建设好后，几乎全国各地的地铁，都是亏损运营，每年都需要源源不断的财政补贴。

很多地方为了吸引好的企业进驻，常常给各种优惠条件，甚至进行大额资金补贴。对于高科技产业，新能源产业，很多地方都会持续进行补贴，这些都是需要大量的资金的。

给房子做文化和体育配套，户政服务配套，这些也需要大量资金。

开发商大多数都是采用杠杠经营的模式，很多开发商的资产负债率，往往高达80%以上，融资利率则高达10%以上，甚至接近20%，这些最终都会成为房子的成本。

最后，聪明人应当知道，房子的核心价值不在房子本身，而在房子的配套设施价值上，配套设施成本才是房子最大的成本。

现实生活中，配套越完善的房子，价格往往也越高，因此，大城市房价远远高于小城市，市区房子高于郊区房子，学区房高于普通房子。

房子建安成本不到2000元/平，售价上万，其实成本是啥？

第一：开大商拿地成本都上万元了，大城市核心地段土地供给有限，供给需求决定价格，所以大城市土地价格贵；第二；建安成本，水泥，钢材，人工，机械等等；第三：大城市的医疗资源和教育资源也是非常宝贵的，这些都要折算到房价里去；第四：应该缴纳的税费；第五：开发商的利润空间

房子建安成本不到2000元/平，售价上万，其实成本是啥？

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房地产开发成本大概有土地、建安、营销、财务、中介五块；

老雷每逢年底年初都要做项目的利润分析，所以有个大致了解。

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以下仅代表老雷一个从底层营销角度看待参与过项目的成本分析

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现在土地获取分两种，招拍挂与城市更新。

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你看上一个项目后可以回溯下它的招拍挂记录，会有个【楼面地价】

意思就是：土地成交总价÷建成后可售建筑面积

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例如一块地占地10万㎡，容积率2.0，即可售面积10万㎡x2.0=20万㎡

成交价20亿，楼面地价=20亿÷20万㎡=1万/㎡

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老雷参与过的项目，售价大概是楼面地价的一倍上下，最低的只有楼面地价的1.4倍；

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当然也有少量售价是楼面地价数倍的，但那是捂盘好多年的；（就是你去看房，人家跟你说土地使用年限已经用了十多年那种）

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城市更新的话，基本上都是跟土地方合作；

人家出土地你出钱开发，人家拿走50%利润或者楼价。

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广州这边，近些年熟地开发刚需产品；

设计-报批-建筑-验收-办证，一套下来；

大概是3500元/㎡ ，带装修再加1500元/㎡

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当然一些山体地块、临江地块、土地要加固的、还有需要拆迁的；

成本要上涨一些。

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还有些改善或者豪宅项目，要好一些的材料和工艺；

例如要挂石的、要加钢筋的、要名师设计的、要景观花园的；

还会再贵一点；

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但一般不会超过20%

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这个就是营销人的工作了，

营销包括案场包装、线上广告、线下推广、楼盘活动、礼品奖品等等

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一般在月初或者季初会定下当月的营销费用计划；

一般是上月销售额或者本月销售任务的5%左右；

但经常会超值

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加上集团统一的品牌推广、大型活动分摊，

大概是10%左右。

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财务成本说白了就是利息。

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现在的房地产开发，大部分钱都是借回来的；

土地款要贷款、工程款要贷款。

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开发周期越长，利息就越高；

这就是【高周转】的由来。

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一般银行贷款利息没那么高，大概6%-8%

但实际操作上会有各种意外，例如工程进度滞后、报批不过、销售进度滞后等等；

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这就需要各种银行外的资本介入，而他们的利息是比较高的。

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所以你会看到很多三四线的楼盘，要等上一栋卖完了才盖下一栋；

就是减少贷款金额，降低财务风险。

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这个逼乎上都知道了，不详述

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余下就是利润了