如果通胀增大，房价却不涨，那么用什么资产来保值可以抵抗通胀？

在日常生活中，我们往往存在一定的误区，尤其是物价增长和通货膨胀情况。

通货膨胀，一般来说是指一个国家的货币超发造成货币供给大于需求，造成一些商品不合理涨价的情况。

实际上在我们国家，我们一般把物价上涨都理解为通货膨胀。我们国家并不公布通货膨胀数字，但是公布消费者价格指数情况，消费者价格指数虽然不包括房价，但是包含了我们日常生活中消费的方方面面。

很多人觉得我国改革开放几十年来，物价上涨了几十倍，但只是物价上涨。消费者价格指数是增长了6.6倍左右，差不多每年增长2%~3%，这属于温和增长。

改革开放后，人们的收入确实增加了几十倍甚至上百倍。1978年我国城镇人均可支配收入是343元，农村人均可支配收入是134元。2019年，城镇人均可支配收入涨到了42359元，农村人均可支配收入是16021元。分别增长了125倍和120倍，如果扣除物价因素，实际增长了20倍左右。

比如说10年前我们最低粮食收购保护价，小麦是每100斤90元，但是2020年的小麦最低收购保护价达到了每50公斤112元，增长了24%。实际上社会平均工资收入则增长了200%左右。

有所可见，如果说我们仅仅想让自己的收入避免通货膨胀将钱存到银行里好了，很容易就能实现3%~4%的收益率。

实际上，房子是人们特别喜欢的投资产品，尤其是我国没有持有的负担。90年代我国实行房改以后，人们普遍希望改善居住条件。因此，大大增加了住房的需求。但是，目前我们的人均住房已经接近50平方米，已经快达到极限了。

人们的住房需求得到满足以后，自然对于房子的品质开始要求提升。因此，未来住房的差异化会非常严重。比如说鹤岗的房子几万元一套都没人买，但是深圳的房子几千万一套照样抢不到。

如果说一个地方的房子房价不动了，说明人们的对住房需求就降低了。实际上过去几十年我们的房价是跟我们的收入增长情况相挂钩的，而不是通货膨胀情况。

2019年我国城镇非私营单位人均工资收入还增加了9.8%，私营单位增加8.1%，如果说房价没有8%~10%的增长，注定就是相对“贬值”了。

当然也有很多人强调住房的居住属性，毕竟住房也是算一种“商品”，如果这种商品被消耗掉寿命，自然会贬值。

所以，未来房价不涨将是大概率事件，总会显得跟大家的收入水平相对贬值的。

正常来讲，实业救国，此言不虚。能够真正保值增值的产品一般都是实物产品，如果拓展开来可以包括股权、期权等等。如果我们国家有完善的证券市场，股票将是实现保值增值的最佳方式。

房子理论上说保值增值能力还是不错的，可是未来的供求关系会导致房价下降或者相对下跌。

所以，如果房子再没有投资价值，中国人真不知道该投资什么了，只能将钱拿去存银行或者买国债了。

如果通胀增大，房价却不涨，那么用什么资产来保值可以抵抗通胀？

这个问题非常前沿，也很有价值。

所谓的通胀，简单的说，就是国家发行的货币，超过了经济增长所需要的实际货币，这样钱多货少，导致物价上涨比较快。

在过去的40年，物价上涨的幅度及整体趋势较为平稳。而在过去20年，因为房价处于黄金20年的快涨阶段，所以常规物品价格没有体现出实际应该增长的幅度。但如果房价不涨，货币却保持以前那么高的发行速度，或者是货币发行速度远远超过经济实际增长速度，那么通货膨胀就会很快来临。

在这种情况下，问题要一分为二，是长期目标，还是阶段目标还是有较大差异。

从长期来说，房价是看涨的。这个可以从历史经验来验证。美国100多年以来，房价是总体上涨幅度，速度超过通货膨胀的。所以短期之内房价不涨，并不意味着长期保持稳定不涨。

那假如国家出台了相关政策，能够一直房价长期看涨的趋势，能够保持房价相对稳定的态势，那么需要新的投资品种，来实现资产的保值增值。在不同阶段，这个投资标的也是不同的，因为社会在不断发展，不同投资品种之间的收益率也在变动。

一个较好的可能是，农业用地流传。农产品价格一直是不高，但通货膨胀之后，农产品价格肯定会报复性上涨，这时候做农业就有了收益的潜力。即使境外农产品进入，但只要进行差异化经营，农业是一个有预期的投资趋势。

第二个是，从2019年开始，抵御通胀的最好投资品，应该是基金，特别是股票基金。中国股市经过20多年的发展，终于逐渐成熟起来，股市的投资价值开始凸显。但对于大多数的投资者来说，其实股市是一个非常专业的投资市场，所以一般投资者难以从中获得较好收益，交给专业的基金打理会比较好一点。

第三个是艺术品投资。

不过这个太专业了， 普通投资者不容易入门。乱世黄金，盛世收藏，如果懂一些收藏知识，这个在盛世之间，也是有很好的增值趋势。

如果通胀增大，房价却不涨，那么用什么资产来保值可以抵抗通胀？

所谓通胀简单来说就是物价上涨，实际购买力下降。

那怎么抗通胀呢？投资某种资产，上涨幅度大于物价涨幅。

在中国，过去二十年，房子确实是抗通胀最好的资产。但是，目前中国房价泡沫已经史无前例，未来会不会跌不好说，但房价涨幅肯定跑不赢通胀了。所以，先知先觉的聪明的投资者，都在寻找能替代房子的投资品。

按照欧美日等发达国家的发展历程和经验来看，房价泡沫以后，最好的投资品就是指数基金+债券基金的组合。配置比例大致可分三种：激进型（指数八债券二），均衡型（指数五债券五），保守型（指数二债券八），长期（持有五年以上）年化收益率分别为12%，8%，5%左右。当然了，收益率越高，上下波动率越大，分别为20%，10%，5%左右。所以，必须和买房子一样，长期持有，长期持有，长期持有，重要的事情说三遍，至少持有五年以上，才能保证获得预期的年化收益率。

还必须规劝各位，千万不要自做聪明，千万别炒股。有人肯定不服气，投资指数基金，基金不也去炒股了吗？那还真不是一回事。很简单一个道理，所谓指数基金，是跟随大盘指数涨跌的，会有误差，但很小，一般两三个百分点。而大盘指数虽然波动很大，但长期来看，低点不断抬高，也就是说长期是呈上涨趋势的。但个人去炒股就不好说了，不论你买哪只股票，都不敢保证长期是上涨的，那么你的收益也就没有保障，就是在赌博而已，中国股民九成都是亏的，血淋淋的事实。

最后，说说其他投资品，先说黄金，黄金有避险作用，但长期来看黄金是跑不赢通胀的。什么叫避险呢？就是当发生战争或者经济危机、金融危机的时候，比如2008年，房子、股票、期货、指数基金、债券基金等等，全都在跌，那么往往这个时候，黄金就会大涨，这就是黄金的避险作用。但长期来看，发生战争或经济危机的年份还是比较少的，平均十年左右一个周期。所以，长期来看，黄金只有避险作用，不能抗通胀。再说说期货和外汇，直说结论，除非你是专业投资者，炒期货和炒汇只有死路一条，跳楼太多了，珍爱生命，不要作死。

如果通胀增大，房价却不涨，那么用什么资产来保值可以抵抗通胀？

一个国家，通胀加大，房价不涨，是非常危险的衰退信号，说明这个国家完了，比如苏联解体前，通胀加大极其恶劣，1980年到1990年十年间货币卢布贬值3倍，1990年到1991年底解体，货币卢布贬值100倍，房价按照美元计价就算跌50%，苏联老百姓的卢布存款已经成废纸，也是买不起。

所以中国绝对不能出现通胀加大，房价下跌的情况，因为那样的话，所有百姓全部沦为赤贫。没有赢家。

如果有些人真那么悲观的话，只能选择一个经济增长健康的经济体货币，将资产换成这个经济体货币或者房产。但皮之不存，毛将焉附，个人与国家唇亡齿寒，想当年世界经济危机，韩国民众为国捐出金银守护国家，这种精神比钱更值钱，但愿中国人少一些悲观主义者，多一些积极向上奋勇拼搏者，国富民强，方能一生无忧。

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如果通胀增大，房价却不涨，那么用什么资产来保值可以抵抗通胀？

有以下投资前景不错，

1，囤积不锈钢，螺纹钢，热轧卷板，铜铝锌

浙江温州，义乌，宁波，很多小老板，过去30年，

靠囤积铜铝锌，钢材等产品，赚了不少钱，

特别是2008年那一次，好多人赚了几十万，个别赚了几百万，上千万，

方法很简单，就是关注铜铝锌，钢材的价格

2008年那一次，铜价从6万多一吨，跌到2万多一吨，

很多浙江小老板大量买入，直接囤积在农村的小作坊里，

除了铜，钢铁，铝，锌，

在2008年的价格也出现了大跌，跌到了白菜价

很多小老板本来就和这些金属打过交道，觉得价格跌成这样，不科学

就买了点，大部分人买了十几万，后来赚了十几万，

少部分胆子大的人买了上百万，几百万的，都发了大财，

2，长沙，武汉，成都，三大城市，郊区房价七千或者以下一平米的房子，

特别是前期一万左右，现在跌到七千的那种

未来国家还会投入大量资金发展这三大城市

七千一平米，80平米的，总价56万的，分期付款压力不大，

在这种新一线城市，想继续大跌很难，但未来十年小涨的概率大，

只要抱着超过银行定存的想法，还是能实现的，

只是暴富是不可能的，房价翻倍也不可能，

但小赚的可能性很大。

如果通胀增大，房价却不涨，那么用什么资产来保值可以抵抗通胀？

大致上来说，能够应对通胀的资产包括：股票、房地产、防通胀债券、和黄金。在这些资产之上，还有一个重要的方法能够有效的应对通胀：全球多元分散。

先来说说股票。

股票应对通胀的逻辑，是这样的：首先，很多公司拥有实物资产，比如厂房，设备，地，办公大楼，仓库里的物资存货等等。这些实物资产，在通胀的环境下其价格也会上涨，因此公司的价值会上涨。当然，这条逻辑对于那些以虚拟资产为主的公司（比如金融公司，IT服务公司等），则不适用。

其次，那些议价能力比较强的公司，有能力把更高的生产成本转嫁给下游企业和消费者。在通胀的环境下，很多公司上升最显著的生产成本，是人力成本（工资更高）。同时，生产性企业，其采购的原材料成本会上升。在一些由特殊原因造成的通胀环境下（比如石油危机），很多企业的运营成本会提高（只要需要用到车和燃料的公司，在石油价格大幅上涨的条件下，生产成本都会提高）。这些种种原因造成的更高的生产成本，会拖累公司的盈利（假设营业收入不变）。

但是那些议价能力比较强的市场领头羊，有能力把这部分上升的成本，转嫁给他们的下游企业，或者是终端消费者。因此这样的公司股票，能够有效的应对通胀压力。

这也是为什么，通过股票来应对通胀，通常在”温和通胀“（通胀率低于5%）的情况下比较有效。在”高速通胀“（通胀率高于5%）和”恶性通胀“（通胀率高于10%）的情况下，公司股票的价格会受压下跌。

如上图所示，在1970~1980年代，美国经历了高速通胀（10%左右）。这段期间，美国股市也经历了一轮熊市。道琼斯指数长达20多年没有突破1000点。

为什么股票在高速通胀的环境下表现不好？背后有几个原因。

首先，如果通胀率比较高，市场会预期央行/政府做出反应，通过提高利率，紧缩货币政策来抑制通胀。高利率和紧缩的货币政策，对于股票来说都不是利好消息。

其次，再强势的企业，在转嫁上升的生产成本时，也会遇到天花板。企业不可能无限制的提高自己提供的产品和服务的价格，会受到诸多因素的限制（比如政府管制，市场竞争，社会形象等）。因此，如果通胀率过高，会影响到企业的盈利能力。

如上图所示，同样是1970~1980年代的高通胀时期，标普500指数的市盈率从20倍左右下降到7倍左右。由于股票市场额整体估值下降了2/3，因此股票投资者的回报差强人意，就不那么让人意外了。

尽管股票的回报在高通胀时期不尽如人意，但还是要比债券好很多。绝大部分债券，支付的都是名义上固定的利率，因此债券持有人拿到手的真实利息回报，会被通胀侵蚀。有时候甚至会变负。在小乌龟资产配置网络公开课中我曾经提到过，如果我们回顾发达国家过去百年的金融历史，股票在扣除通胀后的真实回报，要比短期和长期债券来的好。这个规律在不同的发达国家都比较普遍。

从历史规律来看，只要恶性通胀持续的时间不是太长，公司股票，就能够提供很不错的抗通胀效果。举例来说，美国在1947~2011年间的消费者物价指数，大约增长了10倍（这期间还包括1970~80年代的高通胀时期）。但同期的标准普尔500指数，上涨了85倍。

所以总体上来说，股票，是一个非常重要，有用的抗通胀资产。

下面再来说说房地产。对于绝大多数人来说，房地产都是最重要的资产之一。房地产投资有以下优点：

1）有现金流（租金）：可以解决很多家庭现金流不足的问题。

2）有居住功能：用得着就住，用不着就租出去，也可以部分出租。

3）对于中国老百姓来说，房地产有一个隐性的看涨期权（Option）：被政府拆迁。

4）杠杆最大化：在所有的大类资产中，房地产是最容易获得杠杆的（因为有实物抵押），同时杠杆率通常也比较高（比如首付20%就能拿到贷款，当然各地不同银行在不同时期的贷款政策不同）。杠杆是一个放大器：如果房价的上涨幅度超过按揭利率，那么杠杆就能帮助投资者获得更好的投资回报。

5）抗通胀。

从历史数据来看，房地产的投资回报，不管在发达国家，还是发展中国家，都相当不错。

比如在我主讲的小乌龟资产配置网络公开课-房地产中，我曾经对比过美国、英国、德国、日本、澳大利亚在过去100多年的房产和股票价格变化。

我们可以看到，在这些国家，房地产回报和股票回报基本上差别不大，都能够在扣除通胀之后获得7%~8%左右的年回报（英国的房地产和日本的股票回报稍弱）。

如果我们回顾过去30年的中国历史，房地产的投资回报就更好了，在此不再赘述。值得指出的是，投资者从房地产投资中获得好的回报的关键之一，是他能否耐心持有。由于房地产一般来说投资数额大，交易费用高，不适合短期频繁交易，因此耐心，是房地产投资者需要具备的重要素质之一。

下面，再讲讲防通胀债券。

简而言之，防通胀债券的原理，就是债券投资者的回报，是和通货膨胀率挂钩的。

如果某一年的通胀率高，那么该债券分发的利息也高。如果某一年的通胀率比较低，那么该债券分发的利息也低。因此，投资者的真实收益不会因为通胀率上升而受到损失。在这里用一个简单的例子为大家解释一下其中的道理。

假设我们花1000元买了支防通胀债券，该债券的名义利率为2%。我们假设第一年的通胀率为0，那么该债券分发的利息，和普通债券没什么区别，为1000元的2%，即20元。下面我们假设第二年的通胀率为3%。

在这种情况下，该债券的本金会被自动上调3%，即从1000元上升到1030元。基于新的调整后的本金，该债券发放的利息为20.6元。我们可以算一下，这个回报，在扣除通胀率3%之后，还是为2%，因此投资者的真实回报并没有受到通胀率的影响而变差。

当然，由于和通胀率挂钩，防通胀债券在通货紧缩的情况下，其回报也会下降。比如我们假设第三年的通胀率为-1%。

在这种情况下，债券的本金会被往下调整到1019块，投资者的收益也会相应下调1%，以和当年的通胀率匹配。

如果我们回顾历史，就会发现防通胀债券在应对通胀风险方面提供了不少价值。

比如上图显示的是美国防通胀债券在过去16年的历史回报。

我们可以看到，在2002~2017年期间，美国的消费者物价指数累计上升了40%左右，而防通胀债券的价值累计上升了133%左右，因此防通胀债券有效的覆盖了通胀风险，为投资者带来更好的投资回报。

说完了防通胀债券，下面再来说一下黄金。

如果我们回顾过去比较长的历史，就不难发现，黄金的投资回报并不出色。

比如上图显示了过去200多年美国股票，债券，黄金和美元现金的历史回报。

我们可以看到，股票的回报最好，在扣除通胀后得到每年6.6%的年回报。长期政府债券其次，扣除通胀后的真实回报为每年3.6%。而黄金给与投资者的回报，仅为每年0.7%，比现金好一些。所以长期来看，黄金给与投资者的投资回报不如股票和债券。

黄金给与投资者的回报有限，其背后有一个非常重要的原因。那就是在1920~1930年代，世界上很多国家实行金本位，因此黄金的价格被固定在每盎司20美元左右。

后来在二战结束后，国际金融秩序变成以美元为中心的布雷顿森林体系。在布雷顿森林体系中，美元和黄金以每盎司35美元的价格挂钩，而世界其他国家的货币和直接和美元进行交换和结算。理论上，世界各国政府可以用通过国际贸易活动换到的美元，向美国政府兑换黄金。

这也是美金一词的由来。但是布雷顿森林体系在1971年发生崩溃。1971年8月，当时的美国总统尼克松宣布，美元和黄金脱钩，大家无法再以每盎司35美元的价格用美元去换黄金。这一历史性的决定，标志着全世界从此进入纸币时代。即各国政府可以随心所欲的印发自己的货币，而不受黄金或者白银等贵金属供给量的限制。

黄金的价格，在1970~1980年代经历了一波快速上涨，从每盎司35美元上涨到每盎司600多美元。这主要是因为当时的发达工业国经济深受滞胀的拖累，各国都出现了两位数以上的通胀率。

黄金在高通胀和恶性通胀时期，是非常有效的应对通胀的资产。

后来从2007年到2012年，由于爆发了金融危机，全球各国的中央银行纷纷推出各种量化宽松的货币政策，黄金再次受到追捧，其价格达到了每盎司1800美元的高度。接下来的几年，黄金价格开始回落到每盎司1200美元左右的价位。

黄金价格受到支撑的关键原因之一，就是很多人对于各国央行通过增发货币来应对金融危机的做法不太放心，担心在未来会发生政府无法控制的通货膨胀危机。

如果我们把时间轴缩短，专注于研究在1971年美元和黄金脱钩以后的投资表现，就会发现黄金的投资回报要比前200年的平均回报好很多。

比如从1971到2017年的40多年间，黄金的投资回报为每年7.67%左右，而同期美国股票的投资回报为每年9.25%左右。黄金的投资回报虽然还是不及股票，但是两者的差别也没有那么明显。

除了上面提到的股票、房地产、防通胀债券和黄金以外，还有一个非常重要的投资策略，即全球多元分散，也是投资者应对通胀的有效武器。

这主要是因为，在布雷顿森林瓦解之后，全球政府进入了纸币时代。任何一个国家发生通胀（特别是恶性通胀）的最可能原因，就是政府超发货币。像越南，印尼，泰国，委内瑞拉，津巴布韦等发生过高通胀的国家，背后都有政府滥发货币的原因。

但是，全世界所有国家同时发生高通胀（或者恶性通胀）的概率是非常低的。如果真的发生这种情况，更可能的原因并非来自于每一个政府都超发货币，而是其他供给端的原因（比如石油危机，世界大战等）。所以从投资者的角度来讲，在全球范围进行多资产的多元分散，就能有效对冲本国政府超发货币而引发通胀（同时导致本国货币大幅度贬值）的风险，更好的保护自己的财富和购买力。

希望对大家有所帮助。