中国人均住房已经1.1套，为什么住建部官员说，住房市场还有发展空间？

人均住房1.1套是怎么传出来的？

住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌在博智宏观论坛第三十二次月度例会上表示，现在中国住宅人均1.1套，人均建筑面积大概在35平米-40平米之间。他认为，中国住房市场还有很大发展空间。

不过我是看不懂，人均建筑面积35到40平米，人均住宅1.1套，也就是说每一套住宅的建筑面积只有30到35平方米左右。这是真的吗？

不过我们的住宅还有很大发展，空间也确实如此。因为，我们刚才说的是建筑面积，建筑面积是中国特色，一般比实际使用面积要少20%。最近住建部的专家正在商讨是不是逐渐取消建筑面积，不过一旦取消建筑面积，我们的房价又要上涨20%到30%。实在让人难以抉择。

其实如果我们将建筑面积逐渐转化为实际使用面积，也就是说我们还要再建20%的房子，不多至少也要100亿平米左右。

2017年1-8月中国房地产开发企业房屋建筑竣工面积累计为52296.3万平方米。2017年全年累计竣工面积也就7.8亿平方米，算上商业用房面积，预计不超过8.8亿平方米。照这个速度计算，至少还需要12年。而且这十二年间，我们国家也要不断推动棚改计划，所以，这个时间拖到20年是没有问题的。

另外，其实我们国家的人口流动很大，分布也不均匀。很多人都在五六线城市有房，但是却在一二线城市工作生活，也需要住房，这就是大城市的虹吸效应。所以，在一二线城市的房子还是始终建不够的。

总体来看，未来我们房地产市场发展的空间确实还很大。接盘侠有没有能力维持住现在的房价就不一定了。

中国人均住房已经1.1套，为什么住建部官员说，住房市场还有发展空间？

这位住建部专家认为“中国住房市场还有很大发展空间”的理由有两个：

第一，虽然中国人均有1.1套住房，但这些房子普遍较小，中国人均建筑面积只有35~40平米，其实已经和西方发达国家差不多。但这里有个“特色”问题，就是中国的建筑面积里面含有公摊，而公摊比例最高可以达到25%——这意味着实际上中国人均建筑面积其实是比西方低20%左右的，而这点差距就是中国房地产发展的空间。

第二，中国的城市化率还只有58%，如果达到70%的水平，也意味着1.68亿农村人口进入城市。

但这两个理由都经不起推敲的。

一是机械拿西方的平均居住面积和中国比较。我们都知道，西方国家是地广人稀的，土地并不是什么稀缺资源；但在中国由于所谓的“18亿亩耕地红线”，加上土地资源被垄断，所以土地是非常稀缺的，中国很难做到人均居住面积赶上西方国家——因为地方有将地价做高、获得最多卖地收入的强大动力，而营造土地资源的稀缺性是必然的选项，如果人均都达到了40平米的住房，那房子将不再稀缺，导致土地的价值下降。

一言以蔽之，某些人是不会让人均住房面积达到40平米的，因为这不符合卖地收益最大化的原则。（看看香港，人均居住面积才9平方米，而香港75%的土地其实是被闲置的）

第二，我们需要注意“平均”这个概念，很多数据一平均，就会混淆视听。现在的住房分配是十分不合理的，少部分人占有多套甚至几十套的住房，而大部分人住房面积达不到平均数，甚至是零。

以深圳为例，虽然经常说它人多地狭，房价高达5、6万，但实际上深圳的房子是非常多的，其中“违法建筑”（比如小产权房，城中村的房子）就有4.26亿平方米，如果按照人均40平米面积计算，那就够容纳1000万人！为什么深圳不将这些房子变成合法性质的呢？有些说法是不符合规划，不安全等等，但这都不是最重要的原因，最根本的是深圳不想，如果这么多房子供应上市，那土地卖给谁？开发商赚什么钱？

所以，即便以后住房供应量能够达到人均40平米，但仍然会是分配不均匀的状况，很多人没钱买房就只能租房。

第三，中国的城市化率是有争议的，因为很多统计口径没有考虑到实际上已经在城市购房但户口仍然在农村的情况——这在农村很普遍，条件好一点的买到县城或者市里，条件差一点在镇上也有房，实际上长期居住在农村的基本都是年龄较大的老年人，他们本就没有城市化的需要；而年轻人虽然户口在农村，但实际上在城市工作生活买房（虽然可能只是买了老家城市的房子，而非工作地买房），这些人却仍然被算作没有城市化的人，这必然会低估中国的城市化率，高估城市化对于住房的需求。

尤其是最近几年的棚改政策，导致三四线城市房价飙涨，有购买力的已经上车，没有购买力的借钱也上车，三四线城市的住房购买力已经被严重透支，谈不上还有什么增长空间。而只有少数大城市以及大城市周边的小城市，还有一定潜力，但这不足以形成过去20年那样强大的推动力。

总之，中国住宅市场其实没有多少空间了，很多支撑的理由，看似冠冕堂皇，但都只是为利益相关者代言罢了。

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中国人均住房已经1.1套，为什么住建部官员说，住房市场还有发展空间？

由于住建部官员没有明确到底是城市居民人均数还是全体人口的人均数，如果是全体居民，那中国目前的住房总量已经达到15亿套了。如此，就真的不能再建造住房了。否则，会造成住房泛滥。因为，人均1.1套，且农村居民住房面积大多在100平方米以上，发达地区更是在200以上。按照农民数量仍多于城市居民，那么，人均面积就不应该是30——40平方米，而应当在60平方米以上。

这是一个矛盾的问题。

因此，我觉得，住建部官员所说的人均1.1套，应当是城市居民。

退一步讲，就算是城市居民，人均1.1套，也是后惊人的，按照目前城市人口的住房情况，如果真的如此，那有多套房的家庭很多，空置房也很多。不然，说不过去，也投不起来。

这就意味着，通过开证空置税、物业税、遗产余赠与税就完全有条件，有必要了。不然，住房资源的配置就会极不合理，就会严重影响资源的利用效率。

至于住建部官员说仍有发展空间，主要是指城镇化，指农民进城。只是，在城市各项配套还不健全，产业发展还没有完全协调的情况下，指望农民进城买房，可能性会越来越小。重点应当在城镇化建设方面，而不是大城市化。

中国人均住房已经1.1套，为什么住建部官员说，住房市场还有发展空间？

这位专家认为住房市场还有较大发展空间的两个理由是：人均使用面积与发达国家相比仍有差距，以及中国基本实现城镇化还有一段路要走。

“中国人均住房已经1.1套“，这是住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌在一个论坛的月度例会上披露的，他并且认为，住房市场还有较大空间。

细究一下，这个“人均1.1套住房”语意未详，比如是以什么样的面积标准计算，比如这个住房是指商品住房还是也包括保障性住房，等等。

此前，有人计算过自1998年至2016年新增的商品房竣工面积，这个面积总和再除以100平方米，得出了9797.34万套商品住宅这个结果——也就是1亿套左右的商品住房。以1998年开始计算，是因为那一年实物分房全面退场，被货币分房所取代，商品房时代从那时起全面开启，同时开启的，还有中国房地产的黄金时代。

可以注意到，比人均1.1套住房住房更有比对与研究意义的是，顾云昌还指出，中国人均建筑面积现在大概在35至40平米之间。对这个人均面积，他还有分析，首先，这个人均面积与西方发达国家差不多；其次，人家是使用面积或室内面积计算，我们是以建筑面积计算，二者相差25%到30%。所以，人均面积还没有真正到位。

准确的说，顾云昌是认为，中国人均使用面积跟西方发达国家还有差距，所以住房市场仍有发展空间。

此外，顾云昌还认为，中国现在城镇化率58%，离基本实现城镇化的70%，还有差距，也还能产生需求。

个人认为，住房市场发展还有空间，这是肯定的事。刚需会增加，改善型需求也会增加，拆旧建新，以及城镇化发展趋势，这些都是真实存在的需求。有需求就市场，这一点不会有错。在探寻住房市场发展空间的同时，有三个方面更需要我们直面下：一是，中国的住房市场还有颇为可观的空置率，前些天，有专家指出，北京的房屋空置率可能达到了20%；二是，一二线热点城市的房价仍在高位，三四线甚而五六线城市中存在房价虚火上升的现象；三是，人均住房套数较为亮丽的情形下，也要看到住房状况的不平衡，有人房子很多，有人没得房子。

“住房”是个很细腻的名词，牵扯了许多人的情感、理想和愿望，正因为此，人均在这个名词面前意义并不是很大，也没有多少说服力，有意义的是，真正的刚性需求与改善型需求如何能得到满足。

中国人均住房已经1.1套，为什么住建部官员说，住房市场还有发展空间？

按他说的，现在中国有13亿人，所以中国应该有至少13*1.1大概14亿套房子，去掉农村5亿人，也就是说8亿人有14亿套房子，按每个家庭2～3口人计算，是3亿个家庭有14亿套房子，平均每户有4～5套的房子，发展空间在哪里呢。确实，住房紧张的还有一部分人，不是他们不想买，而是高房价限制了他们的想象，不缺房的占据着三、五套，十几套甚至更多，缺房的仍然缺房，从空置率就能看出，我们国家是最高的，当务之急是减少空置率，降低房价才是最要紧的。

中国人均住房已经1.1套，为什么住建部官员说，住房市场还有发展空间？

我觉得主要还是人口基数大吧，我们13-14亿人口，人均住房1.1.套的统计数据应该包括别墅、豪宅之类的住房，这种住房其实也是1家人住1套，那么这个住宅的意义和刚需房的意义完全不同吧。而按照生活标准提高的方面考察，1.1套就是14-15亿套住房，而如果大部分人的收入足够支持购买改善性住房，那么购房的数量需要增加，而不需太多，1,1变成1.2增加0.1也就是不到10%的需求增量，那么这个房子的套数就变成了15点多到近17亿套房子了，也就是人们的需求指标增加一点点房子的增量就得以亿套数量增加，因此，给开发带来的市场空间就非常高了，要知道一个比较大的居住区内，住房也就千套左右，因此基数大是我们最大的优势。也是我们国家很多产业的发展空间大的重要依托。

但是，有空间有没有市场就不知道了，为什么呢？因为贵了就自然大家买不起，那你建了再多，需求再多，买不起也没用，所以定义这个合理价格是非常重要的事情，就好比奢侈品不是谁都能买得起的一样，房子很贵，但比奢侈品需求量要更高，我国的地产千万不能把它开发成奢侈品，否则，后患无穷。