有些三四线城市房价为何会“有价无市”？

为了回答好这个问题，我今天把“有价”和“无市”一分为二地来解析一下。

先看看为什么会“无市”？

有数据显示，我们的住房总数已经够三十亿人居住。而我们只有十四亿人口，那么住房过剩是不容置喙的事实。

也有数据显示，说我们有六千套住房空置着。那么无论这两个数据是否完全确切，住房过剩都是不能否认的。也就是说，有很多套房子并没有用来居住，而是被人买下来，当做资产存储在那不动了。

而空置率较高的就是三四线城市。我居住的城市是沿海三线城市，我们这边有好多成片的高楼，到了晚上是空空荡荡，只有极少数的窗户亮着星星点点的灯光。

尽管，房屋的空置率很高，但是我们这边房价却依然坚挺。原因是多方面的，有成本的原因；有人为炒作的原因；有房主心理预期价格上涨的原因；也有刚需越来越少的原因等等。也就是说，刚需越来越少，如漏网之鱼；改需望房兴叹，暂时放弃换房的打算；投资的也因为价位太高，透支了未来的利润空间，而不愿意再投资房子，因此房子的销售逐渐下滑，越来越不景气。这就是“无市”的根本原因所在。

所以，一些三四线城市房子的空置率很高;人口老龄化或者人口外流大于流入或者被大城市虹吸;本市的刚需越来越少;男孩子在幼年时期就已经上车;改需暂时无能为力;投资房子犹如鸡肋;买房出租，租金太低不抵存款利率等等是“无市”的原因。

我们再来看看为什么“有价”？新房的定价权在开发商，开发商根据成本的高低和未来的预期制定销售价格，当然也有地方政府的规定，这都比较合情合理。但是三四线城市，有很多二手房，尤其是上世纪80年代和90年代的房改房，成本很低，几乎可以忽略不计了。但是，房东们依然随行就市，跟着大涨价格。

我的一位老同事，他的房子当时的房改价是1万多点（96年的房子），现在卖价是100万，即使是无人问津，他也不肯降价销售，他觉得就应该卖这个价。而17年以前，同一个楼，同一楼层的房子才卖50万左右。

我现在居住的楼房，五楼的房主是120平的房子，17年的时候买62万，根本卖不出去。现在他也跟着涨价，卖到120万，更是无人问津，但是他宁肯闲置这四年，也不肯降价抛售，因为他总是觉得，房价不可能下降，只能上涨。

大家都觉得房价不能下降，一些三四线城市，即使是事实上早就没有了市场，也不肯降价，是因为:

第一、心里预期:都认为房价不能降，只能涨，既然是上涨，何必要卖呢？留着涨价以后再卖，不是更好吗？因此，要么不卖，要卖就一步到位，把自己认为几年以后可能涨上的那部分直接加到房价里。

第二、持有的成本太低，甚至几乎没有。房子放在那，也跑不了，也没有任何费用。房子出租，哪怕租金再低，也是聊胜于无。

第三、没有资金需求。很少有人需要资金周转了，不需要资金，何必买房子？有人说，创业需要资金周转。我觉得，凡是几十万都拿不出来而需要贷款的项目，都是风险大、收益低的项目。真正做生意的，现在已经不大需要贷款了。而是资金找不到出路，就跑到房子上去了。

我最近几乎天天接到一些银行的电话，希望我向他们贷款。我说，你能贷多少，他说五十万。我说，五十万，我还需要找你们吗？他就说，那你需要多少？我说，我需要五千万。他哑口无言。

其实，我说的是实话。我真的需要五千万，我的创业项目，几千万以下是拿不下来的。谁如果需要几十万就能拿下来一个赚钱的项目，我真的很佩服他。几十万，除了在三四线城市买一套房子，做首付，还能干什么？

几十万，如果开一个工厂能赚钱的话，那就遍地都是富翁了。我身边有多人不服，就用几十万开公司，或者是做食品，或者是搞养殖，或者是开饭店，几乎都是以几十万打了水漂而收场。

我转弯抹角地说了这么多，就是想说：“创业的门槛太高，也是房子不肯降价的原因之一。”

第四、很多人通货膨胀的心里预期。很多人认为，将来通货膨胀是大趋势，手里就不愿意留现金，留现金吃亏啊！又没有其他的投资渠道，留就只好买房了。或者说，有多余的房子也不卖，不愿意把闲置的房子换成现金。这是有价无市的主要原因。

人人都知道，急需要钱的时候，还是持有现金最方便。货币的本质就是为了商品流通便利嘛。可是很多人却舍弃方便的理财方式，而愿意采取变现难的理财方式，这难道不是房子有价无市的根本原因吗？

如果将来有大批的刚需和改需出手买房，房子就必定会“有价有市”；如果人们的心里预期不再有通货膨胀，房子就可能会“回归居住”；如果有的三四线城市继续努力盖房，空置率继续提高，多余的房子就可能“无价无市”。房子的问题其实就这么简单。

有些三四线城市房价为何会“有价无市”？

不知道你为什么说三四线城市房价有价无市？从我所处的城市来看，房价依旧在上涨，并且依旧正常好卖！

简单说一下我市房价的情况:

我15年从深圳回来，我市的房价均价在6-7000，我也买了一套房，当时房价成交是1万元一平。而从15年房价开始加速上涨，18年涨到13500，目前最新是15580每平。目前，我市的房价均价是10800元。

身边几个典型的楼盘，其中，碧桂园是我市最大的楼盘，房价从11年开盘的7000元左右，涨到目前的1.2万元，碧桂园的楼盘有100多栋，目前去化率非常高，主要还是县里的人上来买房的非常多。其他旧城区的人也比较多，以购房保值的人为主。其中，我的同学就有很多套，自己已经有老城区住房，但是依旧买了几套房的。

我市的房价上涨主要的原因是新区驱动，政府规划未来城市的发展方向是往新区迁移，包括政府办公地未来也向新区迁移。其中，未来的重点中学规划也将向新区迁移。而目前，对于学区划片政策比较坚定，这导致了以中心小学附近为首学区房，虽然老旧，面积小，楼龄高，但是，目前学区房价已经到达2万每平。

而以我身边的实验小学中学连读的学区，隔壁小区房价从15年开盘时的7-8000元卖不掉，到目前的1.6-1.9万元基本一房难求。只要有人挂网立刻就被抢购。

从我的同学，17年在学区附近买的楼盘来看，当时的购入价格是4700（小产权价格，市场价在7000左右），而目前最新价格在1.2万（补地价差价后价格在1.4万）。是目前涨幅中最大的楼盘。我同学的对门一个邻居，想试试价格是否是挂网虚高的价格，结果一挂网，每天都是电话要求看楼的，导致他只能以“出差不在当地”为由推脱。

因此，可能，有些地方存在“有价无市”，但是，从我所处城市来看，目前房价依旧上涨，并且多数楼盘还是抢手。

有些三四线城市房价为何会“有价无市”？

对于现在中国的房产来说，已经过了一个刚需的时代。也就是说，这几年许多地方房价的继续上涨，根本不是价值的体现，而是许多人欲望、贪婪的表现。

而这个表现，更多的是出现在三四线城市。

我们可以看到，早在2017年的时候，中国的房产已经有了2.7亿套之多，完全足够满足当下的人口需求。

也就是说，大部分的人不是没有房子，而是更多的把房子作为了谋利的工具。

在2015-2017年的房地产大涨趋势里，许多开放商过度投放市场房产，而大量的炒房者开始炒房，接盘，导致了房产市值过大，泡沫过多，杠杆较为严重的现象。

而对于三四线城市来说，这种炒作情况直接导致了空置率的极具上升。我们可以看到，在2011年到2017年的过程之中，三四线城市的空置率已经从19%涨到了21.8%。

而对于国际上来说，10%以上的空置率就是风险，20%以上就是危机，30%以上就是危机的爆发。

所以，对于二三四五线这样的，没有人口红利持续流入支撑的城市来说，过多的炒房者囤积房产让空置率节节攀升是一个非常危险的信号。

那自然也就造成了有价无市的现象。因为炒房热情退去以后，等待的就是没人接盘。

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有些三四线城市房价为何会“有价无市”？

感谢邀请：

前一段时间很多朋友在讨论房价会不会下跌，到底是现在买房合适，还是等它跌了之后再买房合适？

这段时间呢，我们又在讨论三四线城市的房价为何会“有价无市”。

今天关于三四线城市的房价，为什么会有“有价无市”这样的一个状态，说说我的观点，希望能够帮助到你。

一，全国去库存，房价雨露均沾，三四线“有价”

从2015年开始，一线城市房价开始上涨，直到2016年的10月份，二线城市的房价也开始上涨，到了2017年，三四线城市的房价也开始跟着上涨了。其实，这一波楼市的大涨，都是本轮全国去库存的一个结果。

一线城市大涨，然后轮动到二线城市大涨，最后轮动到三四线城市大涨。给我们的感觉就是整体的房价都翻了一倍，以前三四线城市的房价只有几千块钱一个平方，现在好多三四线城市的房价已经达到了1万出头，甚至更高的价格。

正可谓是雨露均沾，你也涨，我也涨，我们大家一起涨。也正是因为如此三四线城市的房价，现在已经“有价”了。

二，为什么三四线房价“有价无市”

可以说，这几年下来三四线城市的房价，已经到达了一个很高的点。老百姓面对这样的房价，其实消费起来是特别困难的。我们都知道三四线城市的房价整体都翻了一倍，其最主要的原因还是基于三四线楼市的棚改。

之前一段时间三四线城市的棚改都是货币化。也就是说棚改之后我会赔偿给你钱，老百姓手里有钱的，那么这个钱拿来干什么呢？存银行吗？现在大家的意思都是银行的利息太低了，那么怎么办买房，大家有钱了都会去买房。

买了房子之后，老百姓手里都有房了，甚至是有了多套房，居住是没有什么问题了。但是手里的钱也花的差不多了，再也没有多余的钱拿出来再去买房了。

因为安置赔偿的钱已经拿去买房了，自己在三四线城市的一个收入又很低，普通家庭家里面积蓄都不多。老百姓也不可能把所有的积蓄拿出来全部去买房，所以目前的房价得不到一个支撑，即使涨到了一个高位，但是目前是处于一个有价格没有市场的状态。

另外还有一个最主要的原因，刚刚我们有说三四线楼市城市的房价上涨，其实很大程度都是棚改，赔款老百姓再拿去买房，这样的一个有效支撑。然而现在三四线城市楼市的棚改政策有了变动。现在棚改，三四线城市已经不赔偿钱了，现在变为实物分房。换句话说，以前三四线城市楼市的棚改他会赔给你一笔钱，你手里有钱了可以拿去买房子，但是现在变为实物分房，也就是说现在棚改之后，会赔给你对等的一套房子。

那么老百姓手里没钱了，拿什么去消费目前的高房价。所以整体来看目前的三四线城市，它的房价已经是处于一个有价无市的状态了，虽然我们看着价格很高，但实际上它在市场上的流动性是极其困难的，买房的人群也特别的少，因为三四线城市的房子基本上都不差房子。

一些高知家庭，或者体制内的一些家庭，他们都希望自己的子女能够去到大城市发展，而不是留在老家三四线这样的一些小城市。老百姓手里也没钱了，人口又在向外流动，那么它是没有一个能够支撑这样一个高房价的一个人群。

有价无市也就不奇怪了。

三，小结

总的来说，三四线城市它的房价已经翻了一倍，而三四线城市的老百姓他们的收入是很低的，而且那些体制内的家庭都希望他们的子女去到大城市发展。

那么现在总结为3点，我们就不难看出三四线城市的房子为什么有价无市了。

第1点，棚改改为实物分房，没有赔偿钱了，老百姓手里没有钱了。

第2点，年轻人群都向大城市融入，去大城市发展，人口不断流出。

第3点，一两年的时间，三四线城市的房子已经翻了一倍，已经远远的超出了目前三四线城市人群的购买力。

总的来说，目前三四线城市的房价已经处于有价无市，而且处于一个触顶的状态。个人建议除了自己自住的房子要留一两套外，其他多余的房子都可以出手了，把这样的一些钱换到大城市去买房子，比你在三四线城市靠谱的多。

毕竟大城市有不断的人口流入大城市，还在不断的发展。而且国家有政策，未来都是支持一线二线以及几个国家中心城市的发展，那么这样的一些大城市在未来才会有房地产市场，才会有房地产价值。

至于现在还在犹豫要不要买三四线城市房子的朋友，我的建议是如果你，不再回三四线城市居住，建议就不要在三四线城市买房子了。

我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

有些三四线城市房价为何会“有价无市”？

三、四线城市的范围很广，界限也不明显，不严格。除了北、上、广、深，公认为是一线城市，还有几个省会级、部分地级市，被称为二线城市；其它很多的城市，笼统被称为是三、四线。而实际上，所谓三、四线城市，区别也不小，实力是有差距的。

而且，所谓"几线",应该也是动态的；城市可以升“线”，也可以掉“线”。还有一个现象，某些城市，尤其是东北、或者中、西部的城市，名气很大，“线”也挺高，而实际上是实力有限，收入并不高，人口不断流出；而又因为过去的名气大，所以房价却被炒得很高。还有一些城市，名气不大，却是属于“闷声发大财的”，主要是东南沿海地区的中、小城市。

三四线城市，在不同的地区， 不同的经济发展状况，不同的收入，不同的生活水平，不同的就学、就业机会；有些地方，房子有价无房，不是很正常吗？尤其被过度炒作的。

有些三四线城市房价为何会“有价无市”？

城市聚集效应让众多的三四线人口流向一二线城市，特别是四线以下城市，基本处在人口净流出状态，造成三四线城市需求趋弱。

城市化进程趋缓，据第三方数据，三四线城市一级地区的相对可比城化率超过了70%， 地产市场缺少新生城镇人口的支持。

政策从控涨转变到限涨后，房价稳中向下的趋势基本明朗，房产的投资属性决定了买涨不买跌的资本性质，市场观望情绪浓厚，部分城市业主甚至因房价下降闹事维权，更加重了市场的悲观情绪。

货币政策明稳暗紧，首付比例一提再提，给流向房地产行业的资金加了一道限制阀门，市场层面的资本驱使动力逐渐减弱。

综上:目前造成三四线城市有价无市的主因是迅速萎缩的市场规模和房价向下的趋势导致持币待诂的观望情绪，货币政策和行业政策是次要因素。

可以预期，在政府不出动强力干涉市场的情况下，这种这种情况会迅速蔓延到一二线城市，倒逼房价下行，一旦房价下行被确认，如政府不加干预，地产泡沫将会被刺破。