土地拍卖价320万一亩，容积率2.5，建成房后至少可以卖多少钱一平？

做过一段时间的住宅造价工程，所以对开发商的各项成本还是比较熟悉的。

先说明一下，建设住宅的费用总体可以划分为四大块，一是楼面价格，这是主要成本；二是开工建设中的材料费、人工费和机械费用；三是税费；四是营销策划费用和销售费用。

需要特别说明一点的是，任何住宅的成本都是不固定的，一是与住宅的“高档”程度有很大关系，越高档则所花费的材料费和设计、策划成本费越高；二是地区间在费用核算上也有差异，三四线城市用人成本低，材料费用也相对较低，而一二线等大中城市的用人成本高，且材料费微高。

因此我们在计算成本费用的时候给出的是成本区间，这样算是科学合理的。

在核算成本前我们首先先说一下“容积率”：

简单的理解容积率=总建筑面积/土地面积，土地面积1亩=666.6平方米，那么每亩土地上的总建筑面积就是666.6平方米*2.5=1666.5㎡；

1.根据地价和容积率计算楼面价格，楼面价格=320万/1666.5㎡=1920元；

其他费用：

2.桩基工程：70-100元/平；

3.钢筋：160-300元/平；

3.砼：100-165元/平；

4.砌体工程：60-120元/平；

5.抹灰工程：25-40元/平；

6.外墙工程：50-100元/平；

7.室内水电：60-120元/平；

8.层面工程：15-30元/平；

9.门窗工程：90-300元/平；

10.烟道及公共区间装饰：30-150元/平；

11.地下室：40-100元/平；

12.电梯：40-200元/平；

13.人工费：130-200元/平；

14.室外配套：70-100元/平；

15.脚手架、模板等各种支撑：70-150元/平；

16.人货电梯等施工机械：60-90元/平；

17.临时设施：30-50元/平；

18.检测、手续、交通：10-30元/平；

19.承包商管理费等各项费用：90-180元/平；

20.上交国家税费（契税、印花税、企业所得税、建设税、教育附加税、土地使用税、土地增值税等等）：100元/平；

21.设计费：15-100元/平；

22.监理费：3-30元/平；

23.广告营销、销售费（或销售代理费）：500元/平；

以上2-23项合计最低成本1818，合计最高成本3255，再加上“1”的楼面价格1920元，合计成本在3738元/平-5157元/平之间。

当然了，以上我们的推算都是基于“净地”，如果说开发商拿到的是需要拆迁或者需要青苗补偿的地块，那么还需要各种拆迁成本和熟化成本，算下来的话每平米至少还要增加一二百元的成本。

如果单从成本角度考虑，楼面成本在3738元/平-5157元/平之间，对于大多数的行业来讲，利润率普遍在25%左右，鉴于房产开发商投入了巨量的资金和劳动，我们暂且定房产商的利润率也是25%，那么销售价格应该在4700元到6500元之间是合理的。

当然了，上述定价只是“理论上”，实际定价还要考虑小区周边配套、交通便利情况、学区房与否、国家和当地的限价政策、供需关系、房屋质量、物业水平等等。如果把这些因素算进去那就没法给出具体数字了。

对此，大家怎么看？欢迎留言交流。

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土地拍卖价320万一亩，容积率2.5，建成房后至少可以卖多少钱一平？

我们先算楼面价=320万➗666.667➗2.5=1920元/平方建安成本：普通住宅品质标准1800元/平方-2200元/平方营销成本：400元/平方，不用怀疑这个数字，如果销售周期较长还不止。

四五线城市住宅销售代理佣金一般1-1.5%，中介佣金笔者所在的城市在房款3-6%左右，售楼部月均运营成本约20万元/月（配套部门人员工资，售楼部修建装修成本均摊，水电费）

公司规模越小，层级越少，项目越大管理成本越低

楼面价仅1920元/平方，大概率四五线城市，新建住宅小区车位配比一般1：1，销售率很难超过30%，地下车位修建成本约4万元/个，平均一个车位约亏损3万元；

一二三线城市，户均车辆及消费能力，车位销售率高，销售单价高，此项成本不仅不用支出，反而是开发商的隐形利润点。

如果是自有资金，成本可按200元/平方计算。

销售价格不同税费成本不同，400只是大致范围，销售价越低，税费成本越低。

水电气安装费，报规报建费等

全部费用加合理利润约6000元/平方

一夜暴富：6500元/㎡-7500元/㎡

正常售价：6000元/㎡-6500元/㎡

降价促销：5500元/㎡-6000元/㎡

亏本大处理：5000元/㎡-5500元/㎡

少亏当赚：5000元/㎡-4500元/㎡

放弃治疗，躺平价：4500元/㎡以下

低于4500元/㎡，开发商对赚钱已不抱任何希望，只想收回土地成本，笔者见过楼面价4352元/㎡，x茂璀璨X府销售价5600元/㎡的楼盘!

土地拍卖价320万一亩，容积率2.5，建成房后至少可以卖多少钱一平？

首先我们需要知道房地产的利润计算逻辑：

利润=收入（销售额）-成本（土地+建安）-费用（三费）-税金（增值税+土增税+所得税）

那么，我们折算到每平米进行模拟计算：

1、土地成本：楼面价=320/2.5/666.67=1920元/㎡；

2、建安成本：按照可售单方4000元/㎡；

3、费用=营销费+管理费+财务费用，合计按照售价的6%；

4、税金=增值税附加+土增税+所得税，合计按照售价的7%；

5、目前房企的净利润率基本要求在6%-10%的居多；

房企基本利润测算

那么假设售价X元/㎡，则X=1920+4000+0.06X+0.07X+（6%-10%）X；

计算可得X=7308元/㎡-7688元/㎡之间。

这是基本的静态测算逻辑，实际案例中，情况比这复杂，各个房企的建安成本、融资成本、管理费用等差别较大，并且各地政府的规划条件要求不同，测算出的结果自然不一样，但是逻辑是一样的。

土地拍卖价320万一亩，容积率2.5，建成房后至少可以卖多少钱一平？

至少可以卖到6500元每平方米。

题主只给出了地价和容积率两个指标，因此只能大致计算，先来看看项目成本情况。

1、土地成本320万元/亩，按每亩666.67平方米计算，楼面地价=3200000÷666.67÷2.5=1920元；

2、契税，按3%计算，1920×3%=57.6元；

3、规划设计费及前期报建费用、临时工程，按120元每平米计算；

4、建安成本，包括室外所有水电气、园林景观、给排水等等配套工程，按2200元每平方米计算（为了便于计算，全部用含税价）；

5、以上四项合计4297.6元，再考虑不可预见因素，按4400元/平方米计算。

6、按项目开发周期三年计算，企业的日常管理费用、销售费用，还有融资成本，按上述四项成本的10%计算，为440元。这样合计就达到了4840元。

7、税收成本。

包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、水利基金、土地增值税、企业所得税、土地使用税等。一般为销售收入的10%左右，咱们再按550元计算吧，加上前面的4840元，单方成本合计5390元。所以，保本销售的话，每平方米售价应该在5500元左右。

保本销售是不可能的，作为开发商，投入了大量的资金，是需要获利的。咱们按成本利润率20%计算，预计每平方米售价应该在6500元左右。

商品房销售影响价格不仅受成本的影响，更重要的是与地理位置有关，比如，即使在同一三线城市，学区房与郊区的房子，每平方米差价在2000元左右也是很正常的。

土地拍卖价320万一亩，容积率2.5，建成房后至少可以卖多少钱一平？

一亩地667平方

容积率2.5，也就是说，一亩地盖667*2.5=1667平方

320万一亩地，楼面价就是320/1667=1919元

我们这是三线城市，建安成本2500左右

按楼面价和建安成本占一个项目60%，各楼税费30%，利益10%算。

（1919+2500）/0.6=7365

开盘价应该是7365，再高再低就看开发商对当地楼市的把控和预期了。

土地拍卖价320万一亩，容积率2.5，建成房后至少可以卖多少钱一平？

我们按一亩地的价格，计算楼面价格。当然楼面价不等于开发商销售最终价格。楼面价仅作为开发商拿地成本计算。开发最终销售价格，还要依据建筑成本、园林、融资成本、销售推广、是否带装修家私电器等等，而后还得看追求的利润率而定。

一亩等于666.66平米。

楼面价＝3200000÷（666.66X2.5）＝1920元/平方米