新冠疫情影响下，持续22年的地产牛市真的已经结束了吗？

楼市牛市结束与新冠疫情无关！

如果说楼市牛市结束，那么两年前就结束了，不过是此次疫情期间“限行、限聚”时期成交量进一步下降。

国内楼市从2008年起经历了10年的黄金发展期，2008年正是欧美发达国家爆发次贷危机时期，经济出现不同程度下滑，特别是美国，楼市几乎遭遇腰斩。

1.人口红利和购买需求

以我们城市为例，我们城市四线小城市，10年前全市人口不足200万人，房价维持在3000-5000。

随后开始建设大学城，吸引了全省6个大学分部入住，师生总规模超过10万人之多；另有钢铁厂、韩资企业大量入驻(城市优势是有出海港口)；加上15年开始的“二孩”生育高峰，常驻人口量和流动人口暴增1/3。

在人口红利的带动下，特别是在大学毕业生、新企业职工的购房需求推动下，房价一度从2010年的不足5000涨到17年均价10000元左右，个别楼盘直逼2万。

2.城市化进程和旧城改造

我国差不多经历了20年的城镇进程时期，大量城乡结合部乡村和老旧小区启动旧城改造， 特别是在17年之前没有取消货币化补偿之前，大量拆迁户持货币补偿资金购房，进一步推动了房价。

随着18年底旧城改造基本完成，大量回迁房补充到房源市场，房价上涨也告一段落。

3.股市与楼市的博弈

2013-2015年我国股市出现了一波“牛市”，这个时期市场资金流向以流入股市为主，牛市带来的高收益率促使资金源源不断的流向股市。

15年后股市应声回落，流动资金急需除股市以外的市场避险或者盈利，这时也正是楼市过热时期，资金掉头股市涌入楼市，进一步刺激房价上涨。

4.宏观调控

我国楼市经历的10年黄金发展期，特别是17年之前楼市过热期使得楼市充斥着大量泡沫、风险，使经济严重出现畸形，过度依赖楼市经济必然爆发不可预知的后果。

于是国家提出“房住不炒”的楼市调控政策，房价暂时稳定，但也只是“稳中小升”。

自“房住不炒”政策提出以后，各地纷纷采取“限购”措施，同时银行房贷利率上调，首付比例上调，增大炒房成本，严查“首付贷”，这才抑制住房价上涨。

真正意义上的楼市牛市是13-17年期间，全国各地甚至出现房价翻番的现象，而随后的旧城改造接近尾声，大量房源涌现，“供需关系”平衡被打破，特别是“房住不炒”政策的提出，加之银行提高炒房成本，这才是楼市牛市结束的主因。

而疫情只不过是暂缓交易，刚需需求依然不会被抑制，随着陆续复产复工，被压抑了一个月的刚需需求会在接下来的2-6个月集中爆发一波。

评论点赞，腰缠万贯；关注老刘，越来越牛。

新冠疫情影响下，持续22年的地产牛市真的已经结束了吗？

我觉得顶底都是事后追认的，在高位猜顶毫无意义，我的观点是这样的：

没有人能预测未来，谁会想到世界经济因为这次事件出现断崖式下跌？在我们的认知上，美股是长牛，每一次在高位，都有不少大神出来猜顶，2015年中国股市大跌时有人猜美股见顶，2016年至2019年都有人猜顶，但美股就是新高不断，如果因为猜顶而做空的话，这批朋友早已破产。所以在一个商品的价格不断抬高的时候，万万不要去猜顶，猜顶对你既无帮助，也无实际意义，倒不如老老实实的按需购买。房产的道理其实也很简单，只不过价格实在太大，导致太多人思考而不是实干。如果你急需房子刚需，还要观察什么时候才是低点吗？

在股票市场上，分析师会以一个股票或指数短期下跌20%为标准，将这个股票或指数定义为进入技术性熊市，在这样的情况下，我们可以认为这个股票或指数的牛市结束了。近来美股出现了异常大跌，短短一月从2万9千点跌至2万点，明显就是一个牛市结束的信号，可以说，自2008年开始的12年牛市终于结束了。这里评判的标准是价格明显下跌20%，所以在股票市场上还上震荡上涨时是不可能判断出来的。房产市场同样也是这个道理，尽管目前市场价格涨幅缓慢有明显滞涨信号，但这个不能够定义地产市场进入熊市，更不能定义为牛市已经结束。

无论你是刚需买房，还是改善生活购房，都出于实际需求，因此该买就买，没有必要纠结高低点，如果你真的想要低点，建议你穿越回2008年好了。但如果你是一个炒家，这个时候再购房租售比远低于银行理财产品，并不是一个很好的投资渠道，一旦房价真的见顶，你的损失就会相当大。

在地产市场并没有价格异常波动的情况下，提前猜定既不合理，也不实际，建议有需要的还是按需购买，但炒房的不建议在这个位置进行配置，因为性价比实在太弱。

新冠疫情影响下，持续22年的地产牛市真的已经结束了吗？

说真话、讲实话、不废话、没套话，让我们今天说一点大家都能够听得懂的人话，大家好我是你们的社长。

在疫情的影响之下，很多人认为房地产行业迎来了新的投资机会，同时也有投资者认为会影响房价的上涨，但到底新冠肺炎疫情如何影响房价的？

虽然我们都知道2003年的非典让北京的房价上涨，2008年的美国次贷危机让广州的房价上涨，那么2020年的新冠肺炎是否会让全国的房价再次上涨？

房地产行业从2019年中旬开始就出现了下滑，尤其是以写字楼与商铺为代表的销售，同时住房的价格上涨幅度也在逐步缩减。

在2019年年底的时候，我们都知道在昆明有一位王女士，买了房子之后短短不到一个月，发现降价幅度很大，让自己亏损近30万，一时之间产生了维权闹得纷纷扬扬。

当房地产行业进入2020年之后，在疫情的影响之下1月份销售惨淡，各大房地产企业不得不使出杀手锏来突围。

首先以恒大地产为代表的房地产企业打出了最致命的杀手锏，第1部从线下销售转移到线上销售，第2步直接开启了75折销售，到目前为止还在85折进行销售，同时还签订了无条件退房协议，最重要的是如果转介绍还可以获得1%的佣金。

成功将房地产企业的销售从1月份的销售惨淡，转为2月份的销售为安，但我们不难发现在恒大签发的内部文件中不难发现有三个字值得我们注意，那就是“去量化”。

房地产行业牛市结束与经济的发展有一定的关系，虽然与当前的新冠肺炎没有直接的联系但是有一定的影响。

在经历过此次疫情之后，大部分刚性需求者或者投机客都会在购房方面进行审时度势，如果再没有获利空间或其他条件不满足的情况下可能很多人依然会选择观望，这时候就会导致房价进一步有价无市的加剧。

综合来看：当前房地产行业22年的牛市已经在2019年结束，2020年的新冠队员只是起到了推波助澜的作用，房地产行业的牛市结束已成事实，新冠肺炎雪上加霜也是事实。

新冠疫情影响下，持续22年的地产牛市真的已经结束了吗？

虽然地产调控政策严格，但地产牛市还没结束

今年受新冠影响，欧美股市牛市结束了，欧美普遍跌30-40%，希腊最惨，跌了50%了。

那么，在全球资产普遍打折的大背景下，房地产会出现打折现象吗？房价会跌吗？牛市结束了吗？

房地产20年大牛市

我们必须承认，在中国，唯一的有牛市的资产就是房地产，过去20多年一路上涨，极少大幅回调，是真正的慢牛，即便一路有各种政策调控。

股市20年不涨

为什么房地产牛市这么坚挺？那是因为股市管理不当，导致割韭菜现象严重，而房地产则不然，中小投资者至少能获得稳定收益。

所以这么多年，股市还是在3000点下方，而房价已经涨了5-10倍，这不夸张吧？

以前北京上海也就几千块，我表姐2002年左右在上海买房，当时房价才三四千，现在呢，那里已经六七万了，10倍也不止。

在牛市持续信仰下，房价也异常坚挺。即便在新冠冲击下，楼市依然火爆。

#报复性消费来了#

成都楼市疫情之下依旧火爆 春节后首现万人摇号盘中签率仅1.45%

3月11日，成都恒大天府半岛天纪小区项目取得预售证，本批次准售房源共360套，建面约110-122㎡，房源均价约12500元/㎡。据成都购房通计算，恒大天府半岛全部摇号人数为11129人，普通购房者摇中概率仅为1.45%。

看到了没？只要价格稍微低点，买房的人大把，这就是牛市。

相反，你看现在的股市，都打了4折了，照样不涨，没有抢购。

在股市和楼市之间，中国人肯定还会选择楼市，中国人的主要资产，也依然在楼市，而非股市。这都是有数据支撑的。

冰冻三尺非一日之寒，何况这是22年的牛市呢。

新冠疫情影响下，持续22年的地产牛市真的已经结束了吗？

真正意义上的中国地产牛市早在2019年就已经结束了。

蓝色线表示平均房价，可以看到全国平均房价是从2008年开始发展迅猛起来，到2018年下半年国家的房地产调控政策陆续出台。

说中国地产22年的牛市未免有些夸张，在2008年以前，更宽松地说在2004年以前中国房地产价格是属于比较有序的、温和的上涨，与中国的GDP及人均收入增长是较为一致的。而真正的爆发点是在2004年一小波、2008年一大波，到了2010年几乎成为一种不可遏制的态势。

在这种几近疯狂的高速飙升中，资产泡沫已经非常明显了，带来的问题不仅是人们买不起房子了，更重要的是虚拟资产杠杆攀升到了崩溃的危险边缘，因此必须、不能不来一个刹车。这个时候又有两个问题出现：一是急刹车不能太猛，要适度；二是刹车以后经济怎么办，必须要尽快升级转型。

至此，房市经历了一轮为期10年的大牛市后，逐渐平稳。当然在这个过程中，不时会出现向中央博弈的地方政府、金融机构、房地产商，但是阻挡不住降温的大趋势。

此次新冠疫情的爆破点不在金融系统、不在房地产。股市的崩盘源于境内外居民的恐慌，实则与地产没有太多关联，跟1998年、2008年的金融危机、经济危机都是不同的，切不可同日而语。房地产价格要看政策层面、居民内在需求层面和价格成本层面，可以看到利好的因素还是大于利空的。

1. 房地产价格短期内数据不好看，这是由于疫情对成交行为的影响所致。

2.房地产价格在长期内仍会上涨，在复苏时期予以经济助力。

3.房地产价格总体来看，不会出现暴涨，价格仍在国家宏观调控指导下有序上扬。

新冠疫情影响下，持续22年的地产牛市真的已经结束了吗？

即使没有疫情影响，地产也经没有牛市了。

随着楼市调控持续，随着热点城市房价波动大为减弱，房子的投资价值进一步削弱。

不过，相较于其他投资领域，房地产仍是中国家庭资产保值增值的最好手段。举个例子，从近期期房价、股价及黄金价格的形势看，房价延续了一直以来的更靠谱形象。

波士财经认为，疫情确实对房地产，对楼市造成了重大冲击，但房地产的市场景象从中长远看，仍然看经济发展状况和人口流向。

先说，疫情对房地产造成的影响。

3月16日，国家统计局公布2020年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

之一，一线城市房价微涨。“北上广深”4个一线城市新建商品住宅销售价格环比持平；二手住宅销售价格环比上涨0.2%。

之二，二线城市二手房价环比持平。对于31个二线城市而言，新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%；二手住宅销售价格环比持平，与上月相同。

之三，三线城市二手房价转跌。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%；二手住宅销售价格环比微降0.1%。

由此看来，一线城市房价仍然坚挺，无论一二手房房价总体均呈涨势；二三线城市，一手房房价仍总体上行，而二手房房价总体情况见淡，但也是小幅波动。

值得关注的是，2月份有24个城市二手房成交为零，这也说明疫情实实在在的伤到了购房需求。

此外，疫情高发期并未大幅击落房价，但给房企销售变现沉重一击。

其次，房价从中长远看，总归是看经济发展水平与城市人口流向的。

目前情况看，楼市尚有稳健发展的大基调，股市却是有波有流、随风逐流。

未来的房价表现将因此而异，有的城市经济发展水平高、人口净流入，那么房价坚挺是必然的，因为收入动能及需求动能都在。经济发展没有多少水平，人口净流出的城市，则是另当别论。

所以，楼巿整体上的牛市早就消失在本轮楼市调控的持续中，而部分城市的牛市仍在继续。