你认为未来楼市会降价吗?取代楼市的投资品将会是什么？
这个问题应该辩证的看。从全国全盘来看，二线以下的城市和县城未来房价有下降的空间，但是空间不大，我认为下降空间不会超过35%。从局部来看，一线一些城市（具体哪些城市下文会讲到）的房价还会上涨！
要判断一个城市房价的走势首先我们需要找到影响房价的因素。
影响一个城市房价的因素有哪些？1.供需关系
不仅是商品房，只要是商品，供需关系都是影响价格的最重要因素。供需关系在商品房上的体现是人口和房源的关系。
拿我住的三线半城市来讲，我们城市是北方沿海城市，自2000年房地产行业开始起步，到今天为止，本土房地产公司加外来房地产公司已百余家，有规模有名气的也有20余家。这些房地产企业在当地开发的楼盘20年间有100多个，具体多少套数不胜数。另外，近10年间，我们城市大力进行旧城改造项目，平房变楼房，10年间新建了很多拆迁社区，很多拆迁户每家分到2-5套房产。
再说一下我们城市的人口。人口方面，作为北方沿海小城，人口总量在300万左右，整体来讲人口处在净流失状态，特别是近几年，外出求学的大学生毕业后很多都去省城、紧临发达城市甚至北上广工作，而这些人群恰恰是购买商品房的目标客户。
从以上分析来看，就三四线城市而言，随着旧城改造的逐渐完成，回迁房大量交付，加上近几年商品房大量投入市场，另一方面三四线城市的人口大量流失，因此供大于求，未来房价会降，新建房会越来越少，以清库存为主。
2.国家政策和宏观调控
2010年北京就出台了房产限购令，近几年来多个城市也相继出台限购令，相关部门大力调控房价、限制房价，提出“房子是用来住的不是用来炒的”这一基本原则。另一方面，廉租房的推出也限制了房价上涨。
从这些举措来看，房价必然会受到政策的限制，国家不会任由房价上涨，况且现在房价虚高，也很难有上涨的空间。
哪些城市房价会上涨？其实上文中关于影响房价的因素还有一项，那就是“城市发展潜力”。这一因素我们在这个部分讲。
有学者认为，未来我国会出现5大城市群，这5大城市群最具有发展潜力，全国人口会向这5大城市群聚集，有人口就有活力，有人口就行需求，有人口就有市场！因此我认为这5大城市群房价还会上涨！
5大城市群：京津冀城市群、长三角城市群、长江中游城市群、珠三角城市群、成渝城市群。
取代楼市的投资品将是什么？其实题主将房产定为投资品是不合适的，我始终认为房产不能所做投资品，只能算“投机品”，因为投资是长远的，不会轻易消逝，而房产投资也就是近15年出现又基本消逝的，所以只能算“投机”！既然不能算作投资品，那就更谈不上取代了。
换一种说法，如果资金不流入楼市，那么将会流入哪里盈利？我认为是股市！
总结由以上分析我们可以看出，未来楼市在5大城市群还有上涨空间，这是由城市发展潜力和人口大量聚集所决定的。在5大城市群以外，房价会下降，但是下降空间不大！
未来流入楼市的资金会越来越少，而流入股市的资金会增加甚至翻几个番！
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