刚贷款买了套房，是基础利率上浮10%买的，如果过两年利率打85折了，怎么办？

首先说结论，过两年利率打85折的概率极低，不然房价这辆马车就刹不住车了。打利率打85折那会是我2006年买第一套房子的时候，那时候贷款利率最低打到7折，后面利率再打折时就是在2016年那会，我买房的房贷利率打了9折，还是找了关系[捂脸]，再往后就基本都是基准或者基准+上浮的贷款利率了。

你现在是基准上浮10%，房贷的利率应该是1.1倍的4.9%即5.39%，这个利率眼下不算高啊，南京现在首套房的利率都在6.15%左右，二套房6.25%甚至更高，但不影响大家买房贷款啊！所以不要自己制造焦虑。如果利率打85折，那房价必然翻倍，房价翻倍了，还焦虑这点利息吗？所以买房，买定离手，下一套。好好搬砖，还房贷是正事。友友们说对不？

刚贷款买了套房，是基础利率上浮10%买的，如果过两年利率打85折了，怎么办？

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贷款合同签订的是基础利率上浮10%，那么直到贷款偿还完毕之前都是基准上浮10%，贷款利率只随每年的基准利率变化而变化，上浮比例不会发生变动。

而如果过两年利率打85折也就是实行贷款基准利率下浮15%，与您的贷款是无关的。如果也想享受85折优惠，只能把贷款全部偿还完毕，然后重新申请，不过重新申请房屋的价格会以市场公允价格重新评估，而不是以购房合同价格为准。

希望能帮助到您。

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刚贷款买了套房，是基础利率上浮10%买的，如果过两年利率打85折了，怎么办？

当前部分城市房贷利率仍较高，放款周期超过4个月，在满足合理资金需求的引导下，后期有调整的空间，预计2021年年末市场市场将继续回调、放款速度加快，也就是说12月房贷利率继续回调、放款速度加快，预计2022年房贷供需关系将回归正常。房贷在基础利率的基础上上浮10%，说明是商业贷款，因为公积金贷款不执行利率上浮。房贷利率变不变，关键看购房合同中有关利率的条款是如何约定的，是固定利率还是LPR。其实央行早已定调，在2021年第三季度的例会上，央行提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

2021年11月10日，央行发布了个人住房贷款数据，据数据显示，10月全国个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月增加1013亿元。这说明了什么？说明部分城市开始放松了信贷政策。自从10月房贷利率出现年内首次环比回调后，2021年11月利率再次下降，信贷环境继续改善；放款周期自4月以来首次缩短，银行放款力度加强，房地产市场的合理资金需求正得到满足，这有利于改善市场预期，促进市场成交筑底回升。

我们知道，2021年10月，全国100个城市首套房贷款平均利率为5.73%，二套房贷款平均利率为5.99%，与9月相比下调了1个基点，这是2021年年内首次环比下降。其中，包括广州、佛山、深圳、湖州、中山、无锡、洛阳、漳州等20个城市的房贷利率出现了下调。例如，广州的光大银行将首套房贷款利率下调至5.60%，下降了40BP；广州银行也将首套房贷款利率下调至5.45%，二套房贷款利率下调至5.65%。

2021年11月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，至此，LPR已连续19个月维持不变。尽管LPR持续保持稳定，但11月多城房贷利率有所回落。

据行业相关数据显示，11月全国100个城市主流首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点；二套房贷利率为5.96%，较10月份回落3个基点。本月平均放款周期为68天，较上月缩短5天。百城中约有30%的城市下调房贷利率，数量较10月有所增多。

主要包括长三角城市群的嘉兴、盐城、湖州、南通、金华、绍兴，粤港澳大湾区的惠州、东莞、佛山、中山等。其中，大连、绍兴和苏州，首套房一口气下调了30个基点，郑州、南通、南昌、东莞、温州、珠海也都下调了20个基点以上。有部分城市还针对刚需给出了优惠利率。例如杭州的中行针对首套房的家庭，将贷款利率下限下调至基准利率的0.7；同时据国有银行业内人士预测，大部分银行针对首套房或结清的改善类住房或将给到9-9.5折的利率优惠。

同时，百城中超过60%的城市放款周期缩短。柳州、南通、北海等城市放款周期缩短20天以上；盐城、绍兴、东莞、中山等利率下降的城市的放款周期也同步缩短。据业内人士表示，上海、南宁、芜湖、烟台、郑州等城市10月的房贷放款速度比9月有所加快。比如据上海的一位中介表示，银行对新房房贷的放款时间已由此前的半年缩短到了现在的3-4个月，不过二手房房贷没有变化。

在监管层对房地产领域信贷纠偏过程中，预计后期部分城市房贷利率仍有下调空间，但受房地产“三道红线”和“房地产贷款集中度管理制度”的约束，信贷放松整体空间相对有限。各银行在基准利率的基础上有权上下浮动，国内银行具体存款利率、贷款利率、公积金贷款利率，以银行实际公布为准，随着目前股份制银行相继上浮定期存款利率，利率市场化有启动迹象的情况下，各银行不同期存款利率都有不同程度的优惠，具体可以咨询当地银行。

目前，根据国家房地产相关政策和监管部门贷款集中度管理要求，银行机构按照“房住不炒”原则，执行差别化住房信贷政策，优先支持城乡居民首房、首贷等刚性住房信贷要求。

存量浮动利率贷款定价基准转换已于2021年3月1日已如期启动，如果固定利率转换为贷款市场报价利率（LPR），转换后的房贷利率将采用LPR加点的形式计算。加多少，取决于原合同最近的执行利率与2021年12月LPR的差值，差值可为负值。也就是说，对应原来签订合同时利率不同的浮动比例，可能会加点，也可能减点。

举例来说，比如借款人小明，刚贷款买了套房，是基础利率上浮10%买的，贷款日2021年8月1日，期限是20年。如果小明选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，现在5年期贷款基准利率是4.9%，转换前的实际执行利率就是4.9×（1+10%）=5.39%。2021年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。根据转换时点利率保持不变的原则，小明这笔房贷的加减点数就是+0.59%=5.39%-4.8%，即加59个基点。此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，小明的这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。

转换后的房贷利率到底是多少？先确定三个时间——转换时间、重定价日、重定价周期。转换时间就是我们买房人和银行达成转换协议的那天，重定价日就是按新基准执行利率的那天，重定价周期就是每次重新定价的那天。

当定价基准转换为LPR后，利率在第一个重定价日前不会发生变化，从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。重定价日和重定价周期可执行原合同约定，也可由借贷双方重新约定，房贷重新约定的重定价周期最短为一年。也就是说，如果重定价日为每年的1月1日，那么在2021年3月至8月末的任意时点转换，2021年的利率均与原合同利率保持一致，2021年1月1日起将以2021年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率，此后年份以此类推。

房贷利率的下调无疑将有助于减小购房者的买房成本，也能进一步降低购房者的还贷压力。要知道，房贷利率哪怕只是下调0.1%，对有些购房者来说，可能就意味着可以少付出几万的利息。假设贷款200万元，贷款年限30年，粗略计算可以得出，贷款利率5.7%和5.6%之间差了4.6万的利息。

对于楼市已经降温的城市，个人住房贷款的放款周期将有望加快，同时房贷利率也有望下调，这样刚需的购房窗口也有望逐步打开。现在房贷政策放松并非是大面积、全面放松，而是优先满足刚需性住房需求为主。所以房贷政策的放松，更多的是针对刚需，尽可能地给予满足，而在全国整体调控仍保持严紧态势下，调控政策虽存在边际放松的预期，但大幅度放松的可能性很小。只能说，对于刚需购房者来说，是一大利好消息。

总而言之，关于“刚贷款买了套房，是基础利率上浮10%买的，如果过两年利率打85折了，怎么办？我的建议是房贷利率变不变，关键看购房合同中有关利率的条款是如何约定的，是固定利率还是LPR。房贷利率建议转换为LPR，其实央行早已定调，在2021年第三季度的例会上，央行提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

刚贷款买了套房，是基础利率上浮10%买的，如果过两年利率打85折了，怎么办？

首先你要知道你的上浮10%是和银行另外签有合同的。只要基准利率4.9%不变，银行再怎么打折和你都没关系。

16-18年房价猛涨，市场热火朝天，房贷也因此吃紧，涨幅首套最高的达到了35%，所以综合来说你的10%已经算比较低的了。19年央行降准落实，银行资金得到了补充，带来的也是房贷利率的下调。但这有一个过程，可能蔓延全国要几个月也可能几年，但总体的购房趋势是在降温的。所以如果房贷利率过高建议不要入手为好。

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刚贷款买了套房，是基础利率上浮10%买的，如果过两年利率打85折了，怎么办？

我想说，过两年利率不会出现85折的情况，你的贷款利率也大概率不会发生变化了。我这么说主要是基于LPR新政的推出。

LPR新政在房贷领域的推行从10月8日起开始。届时房贷利率只有在LPR基础上加点进行，不会再出现打折或者下浮的情况出现。贷款基准利率虽然没有被LPR完全替代，但是贷款基准利率，尤其是5年期以上的贷款利率几乎已经名存实亡。

事实上基准利率从2015年10月到现在已经接近四年没有发生变化了，是国家最近几年没有在调控货币吗？显然不是的，只是国家已经慢慢地在放弃基准利率的调控，转而依靠法定存款准备金率。基准利率的调控太过刚猛，副作用很大，很容易出现大水漫灌的情况。

LPR是由18家不同规模，不同类别的银行发布自己银行贷款的定价，由全国银行间同业拆借中心去掉最高值和最低值，计算出平均值，每月20日对外公布。各省人民银行可以在此基础上确定各省的基础加点数，各银行可以根据自身经营情况以及客户的借款资质确定加点情况。

从这样的行程机制中可以看出，LPR具有较强的先进性。先进性主要体现在以下几点：

1. LPR每月公布一次，借款人的利率有可能每个月就变化一次。使得借款人的资金成本能够更加接近市场价格，更加公允。

2. 各省情况不同，之前贷款利率的调整往往是全国性质的，以后的调控就是各省自行调控。

3. 各家银行也有了市场定价权。可以根据自己的实际情况决定贷款客户的贷款利率。

10月8日以前办理的房贷利率想要变化，只有一个先决条件，那就是基准利率发生变化。10月8日以后房贷利率的变化主要依赖LPR的变化而变化。LPR与基准利率是两个完全不同的利率体系。有了更加精准灵活的LPR，国家调控房价就不会再依赖基准利率了。从这个角度来说，10月8日以前办理的房贷是大概率不会发生变化了。

法定存款准备金虽然相对温和，也可以灵活的定向降准，但其作用毕竟有限。LPR的出现则可以替代以前基准利率的作用，使得调控的威力更加符合市场需要，调控的范围更加灵活。

简单来说，基准利率大概率不会发生变化了，题主的贷款利率也不会再发生变化了。以后将是LPR时代，如果你同意，房贷利率的变化甚至可以按月进行。

如果你觉得我说的有道理，不妨关注我，银行研究僧。

刚贷款买了套房，是基础利率上浮10%买的，如果过两年利率打85折了，怎么办？

买房是人生一大笔支出，大多数人都要向银行贷款。因为具体情况不同，所以不同时期不同人在银行的房贷利率都不一样。

现在的房贷基准利率是4.9%，但去银行贷款时利率要上浮，不同地区和不同银行都不一样，上浮10%目前看起来是比较低的了。可如果过两年利率打85折你也是无可奈何，之前房贷时签合同利率上浮多少就是多少。

如果你想房贷利率下降那么只能靠央行降息，把贷款的基准利率给降了下去，不然就算房贷利率打五折也不关你的事。

在我看来，如果上浮后的利率没有超过5.6%都还在承受范围，而且这也是无可奈何的事。房价以后每年涨幅或许缩小，但是你要过丈母娘那一关。