郑州、武汉烂尾楼业主强制停贷,预售资金为何频频失守?

一是房管局作为住房建设进展及房贷资金专项资金政府监管主管部门,没有尽到住房贷款资金按建房进度要求支付开发商的监管职责,造成了建房贷款资金游离于自己应该保证建设房子之外,也就是说开发商能轻易地拿上购房者的贷款可以干与贷款人所购的楼盘无关的事或甚至与房地产开发无关的事。赚钱了,是开发商自己的。赔钱了,造成了该建设的房子无钱建设了,出现了烂尾局面,开发商承担有限责任,剩下的全由购房贷款人承担。这对购房贷款人来说公平吗?

二是作为贷款银行以及贷款资金使用划拔监管银行,也应该充分行使预售房相关规定中的监管责任。政府之所以制定预售房相关制度,就是为了保护贷款购房者通过贷款满足延期住房的合法权益。就是通过贷款资金有效监管,保证购房者的贷款能够用于他所购买房屋的如期保质量建成交工。如果这一监管环节出现漏洞,就会导致购房者的贷款被挪作他用,而他真正购买的住房却没有资金继续建设,造成楼盘烂尾的情况。如果贷款资金监管银行将贷款借款资金划入房管局——第三方专款专用安全账户,按照贷款楼盘的施工进度和质量保证金要求分期分批的拨付建设资金,就不会出现建房资资金无法保障而烂尾楼的情况。

三是贷款银行应该对开发商建房项目以及建设进度进行严格审核和跟踪督促建设情况。作为商业贷款获利银行,只有在贷款客户如期顺利拿到房以后,银行才能心安理得地获取住房贷款利息,如果因为开发商资金断链,贷款购房住户如期拿不到住房,还要求贷款住户按期还贷,这与法与理都是说不过去的。

四是在一个法治公平的社会,贷款购房者按月偿还银行购房贷款,就完成了他的购房法定义务。至于开发商将贷款挪作他用,造成应该建设的楼盘出现了烂尾楼,理应由政府监管部门和贷款银行及开发商、资金监管银行、住建、房管局等关相部门承担责任,而不应再转嫁到贷款购房人身上,因为作为普通老百姓,他也承担不起这个责任,也不应该由他承担,他已经是受害者了。

五是出现烂尾楼的局面,开发商是脱不了干系的,但是作为预售楼的监管部门,如当地政府、住建、房管、贷款银行、资金监管银行等方面,也有法定的监管义务不到位的原因,应该是齐心协力想办法,最大程度的维护贷款购房户的合法权益,而不是从自我保护心态出发,尽量撇清与自己的关系。有的甚至只强调购房贷款住户与银行只是一般借贷关系,至于购房贷款住户拿上钱买房或者是买车与银行没有关系,别忘了购房贷款客户是拿不到资金的,也没有随便处置贷款的权利,他只是办按揭贷款,贷款资金的去向是由银行统一划拨的,这种一味推诿撇清自己应尽监管义务的说法是没有道理的。(头条图库)

郑州、武汉烂尾楼业主强制停贷,预售资金为何频频失守?

最近关于“业主”自我强制停贷的事情搞得沸沸扬扬的,其实严格来说这些停贷买房的并不是业主,因为人家根本就没有拿到房。这些只能算是被坑的买房者,也就是一颗颗“韭菜”而已。

这件事情的来龙去脉很简单、也很好理解。买房者们交足了首付、然后剩下的买房钱找银行贷的款,这些钱都落到了开发商的口袋。可是当买房者等待交房、等待住进心仪已久的新家时,发现当初买的房子烂尾了、开发商也不见了。

于是乎,这些买房者面临着“房财两空”的局面:一方面,首付给了、银行贷款每月还要还;另外一方面,房子烂尾了、交房已经成为了一件遥遥无期的事情了。

广大买房者们为了及时止损而选择停止还银行的贷款,这其实也是没有办法的办法、是一种尽可能减少自身更大损失的办法了。

关于这些停止还银行贷款的买房者会面临什么,我不是法律专家,我也不知道。不过总体上来看的话,估计会面临着很大的风险和责任,例如:征信的问题、法律上的权责问题等等。

我们其实更应该关注的是:这件事情的背后责任到底在哪里呢?为什么预售资金就能够被开发商挪用、甚至是卷款跑路了呢?

买过房子的人都知道,绝大部分人买的都是期房。所谓的期房就是:房子没有建好甚至还没有封顶,开发商们就开始卖了。

当买房人拿着首付、贷了款把钱交给开发商以后,往往看到的只是模型、得到的只是一个购房合同而已。

往后的岁月里面,买房人和开发商之间事实上形成了一个不太平等的关系,例如:房子到底没有按照时间段建好、能不能最终交付,其实买房者是无法有效的管理和知道的。

说白了就是:买房者把钱凑齐了以后,交给开发商以后,自己能做的就只是期望开发商能够如期交房而已。

之所以产生烂尾楼、产生买房者强制停贷的问题,根本原因只有两条:一是,预售制度造成了这样的局面,让开发商有提前拿钱跑路的可能;二是,过程监管出现了问题,监管部门没有对开发商进行有效的过程管理。

我们来简单地分析一下:为什么预售资金会频频失守,导致烂尾楼的出现呢?原因很简单:

1、预售制度本来就是有问题的,开发商房子还没有建好就把钱拿走了。这样的搞法本来就让开发商有携款潜逃的动机和实现携款潜逃的可能了。

2、各个房地产的监管部门到底有没有作为、过程管理到底有没有到位、为什么开发商可以拿着资金轻易的跑路呢?这其中监管责任的缺失是个绕不过去的槛。

3、开发商既然能提前卖房、提前预售,说明是得到了相关部门的允许和审核通过的。我记得提前预售的房子是需要备案的、是需要有预售证的。

既然是相关部门同意开发商提前预售的,说明开发商在相关部门的眼里已经是合格的、是可以提前预售的了。那么出现了烂尾楼的问题,相关部门是不是也要承担相应的责任。

4、银行把钱放给了开发商、在这个过程中有没有起到监管的作用、有没有按进度打款。这些问题都是有待调查、有待商榷的。

目前来看损失最大的还是买房人,一方面首付没有了、拿房也成为了遥遥无期的事情;另外还要承担强制停贷以后银行以及法律上的相关责任。不管从哪个方面来看、从什么角度来看:受损失最大的还是付了首付款、又欠银行一大笔贷款的买房人了。

最后我想说,买房人强者停贷是没有办法的办法、是一种最无奈的选择了。这个时候我们要解决的是:监管的缺失问题、烂尾楼如何才能正常交付的问题以及房地产面临的乱象问题,而不是上来就用法律的手段解决买房人强制停贷的问题。

郑州、武汉烂尾楼业主强制停贷,预售资金为何频频失守?

为何频频失手?

套用一句名言:天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往!在当今市场经济条件下,银行想房地产是高利行业,房地产想利用银行多贷款、多套现,这两家的默契已不是一日两日的事情。用个词总结可能不太妥当,但较为贴切:狼狈为奸!

特别是银行系统内管审批的人、管房贷业务的高管,他们哪个跟房地产没有关系,哪个没有接受房地产的糖衣炮弹?

正是因为他们太熟,所以会违规操作,房地产当然不会跟银行关系户说明自己的资金状况,银行还用老套路帮房地产,谁知道这次成了真的,银行也傻眼了:玩了这么多年,还是被拉下水了!

郑州、武汉烂尾楼业主强制停贷,预售资金为何频频失守?

郑州、武汉烂尾楼业主强制停贷,预售资金频频失守的重要原因是当地房管部门监管不力、贷款银行将贷款资金违规划入非资金监管账户、监管银行未认真履行资金监管义务

商品房预售资金监管是指房地产管理部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房地产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作项目建设,不得随意支取、使用

商品房预售资金是购房人支付的全部房款,它包括首付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款、分期付款、一次性付款等。

一个楼盘从销售到交付使用、办理产证,预售资金的监管是非常重要的,它需要当地的房管部门、贷款银行、监管银行三方通力合作。

房管部门是预售资金的监管部门,它的一个重要职责就是监督管理预售资金的支取,既要保护购房者的利益,又要保障楼盘的建设工程顺利进行直至竣工交付。

贷款银行是楼盘的合作商业银行,它的重要义务是按照规定及时地将贷款资金划入资金监管账户,以保障楼盘施工、交付、办证有充裕的资金。

预售资金的监管银行,它的主要职责是认真履行预售资金的监管义务,不擅自拨付预售资金,防止预售资金的流失。

据此,房管部门、贷款银行、监管银行三方,只要有一方不履行职责和义务,就会造成预售资金的大量流失和挪用,致使项目工程停工,最后形成烂尾楼

所以,郑州、武汉烂尾楼业主强制停贷,预售资金的大量流失是重要原因,而造成预售资金流失的源头是当地房管部门、监管银行、贷款银行的失职和违规操作

以上就是我的回答,仅供参考。希望我的回答能对题主有所帮助!

郑州、武汉烂尾楼业主强制停贷,预售资金为何频频失守?

因为开发商作为甲方爸爸是强势的 建筑公司作为乙方,为了中标,不得不答应开发商一些无理要求,比如垫付工程款,配合套取银行监管资金等。有时候总包就是开发商自己开的,分包才是真正的建筑施工单位。这样总包跟开发商串通,骗银行说需要支付工程款,打到总包账上,表面上受托支付合法合规,但总包转眼间又把监管资金还给开发商,用商票来打发分包,包工头,农民工和建筑材料供应商。开发商挪用监管资金去干其他事了,比如作为新楼盘的启动资金,归还债券,营销费用等。过几个月总包,分包,供应商等商票持有人拿着商票要求开发商兑付,如果开发商有了新的收入来源,比如新楼盘的认筹金,销售款,还可以保证兑付,十个锅五个盖的游戏还能持续,但一旦新楼盘销售不顺利,开发商资金困难,商票无法兑付,建筑公司和供应商拿不到钱,只能停工。对于这种潜规则,银行客户经理其实也心知肚明,楼市行情好的时候大家一起数钱,但是开发商玩崩了,就是无辜的购房者,建筑公司,供应商受损失[我想静静]

郑州、武汉烂尾楼业主强制停贷,预售资金为何频频失守?

两个原因:

第一个原因:预售资金是有留存比例的,比例可能会根据地方和开发商的不同而进行调整

各个地方的经济状况和楼市政策不一样,同时地方会根据开发商的经济实力对预售资金的留存比例进行调整。

原则上还是留存比例下的预售资金能保证交房。

但这有个前提是地方对开发商的资金状况了如指掌。

但碰到类似恒大、融创这样的开发商就很要命了,本来以为是龙头企业留存比例可能就放得比较低,在实际操作的时候可能还会突破原则再下调留存比例。等到暴雷的时候,留存的预售资金已经无法保证交房了。

第二个原因是:挪用预售资金的违法成本太低!

低到什么地步呢?

网上能找到的就只有这个:开发企业不按规定使用商品房预售款项的,由房地产管理部门责令限期纠正,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

3万元的罚款,对开发商来说毛毛雨都不算。

承担3万元的罚款,就可以挪用监管资金,就能填补其他项目的资金窟窿,还有这种好事?

挪用被发现了交钱就好了,反正钱已经转出去了。

至于窟窿有哪些呢?

一般是开发商自己人员的工资奖金、外债(银行的,融资的,高利贷的等等)和集团管理费。

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