为什么预制板的旧楼在使用30年后最好拆除？

4月29日，长沙市望城区一居民自建房发生倒塌事故。截止目前已有7人获救，39人失联，5名伤者已送至医院救治，好好的楼房为什么会倒塌？这是目前所有人的疑问。

据了解，该套房子2012年建的时候只有6层，但2018年加建到8层，其中1楼为门面，2楼为饭店，3楼为放映咖啡馆，4、5、6楼为家庭旅馆，7、8楼为自住房，承租户对房屋有不同程度的结构改动，这可能是导致房屋倒塌的主要原因。

每每看到这样的新闻，都让人感到一阵痛心，毕竟那可是一个个活生生的生命。是别人的丈夫、妻子和孩子，可以想象又有多少个家庭因此而陷入悲痛之中。

为什么国家一再强调住房安全问题，还有人在利益的驱使下进行违规改建呢？难道赚来的黑心钱就那么好花吗？

近年来，接连发生楼房坍塌事件，给我们的教训已经足够惨痛，特别是一些自建房，由于房东私自改造，根本不考虑房屋安全问题，甚至为了自己的利益打通承重墙，造成极大的安全隐患。

而且我们国家这种老旧自建房子不是一个小数目，基本每个城市，包括广大的农村特别常见，有些自建房墙体都已经开裂甚至错位还没有引起重视，甚至依然还在经营。安全性真的令人担忧。

而老旧自建房中有很大一部分比例都是预制板结构，如今几十年过去了，它们会不会有倒塌的风险呢？今天我们就来聊一聊。

预制板是以前房屋常见的一种楼板，由于楼板是在工厂里加工成型之后直接运到施工现场安装，所以称作预制板。

制作预制板时，首先拿木板钉制空心模型，在模型的空心局部布满钢筋之后，再用水泥灌注空心局部，等到干透后敲掉木板，剩余的就是所谓的“预制板”。

预制板的用途非常广泛，80年代大多数农村房屋包括城市商品房使用的都是预制板，除此之外像公路水沟上盖住的水泥板等使用的也是预制板。

按照设计规定，预制板的使用年限是根本房屋质量不同，使用年限在30－50年不等，主要分为以下几种情况。

1、预制板房屋质量过关，无外力干扰，可以接近使用年限

如果当初在房屋建设时，房子质量过关，比如使用的砖块、水泥、预制板的质量都很高，同时建设时又没有偷工减料。

而且在居住过程中，没有进行私自改造或者经历过地震、暴雨浸泡等自然灾害，那么房屋使用年限可以接近预制板的使用极限40－50年左右。

2、预制板房屋质量不过关，使用年限大为缩短

以前的农村，砖头、预制板都是在小炉窑中烧制而成，工艺简陋，成品质量不高。

所以，大家可以发现农村的房屋一般使用十几年之后就会出现墙体开裂的现象，特别是沿着墙与预制板连接的部位，更是容易开裂，这就说明预制板当初在修建的时候质量出现了问题。

如果是农村，一般仅仅是一层或者两层的楼房，墙体承受的压力不大，即使预制板再差使用20－30年也问题不大。

但如果是以前的城市商品房，那么由于墙体承受压力过大，一旦出现墙体裂缝就要引起高度重视，即使采用措施进行处理，同时这种房屋的使用年限也大为缩短。

所以这里也非常不建议大家买以前的老房子，即使要买80年代的房子，除了实地查看房子内部结构之外，千万别忘了查看整个楼栋有没有开裂现象。

3、预制板受到外力影响，使用年限也大为缩短。

在我们国家，特别是西部地区，地震频率其实不低，而东部地区有容易发生干旱、洪涝等自然灾害。这些自然灾害除了给人们的生活和经济造成严重损失之外，其实对房屋也造成了很大伤害。

特别是预制板房屋，和钢筋混凝土结构房屋不同，本质上房屋是由两个结构拼接而成，受到外力影响之后，很容易发生预制板错位导致墙体开裂，虽然房屋没有倒塌，但其实已经属于危房不能够住人。

所以自然灾害会导致房屋寿命大为缩短，具体还要看房屋的具体状态来定。

预制板当的极限寿命也不过在40－50年之间，而大多情况下预制板房屋还受到建筑材料、工艺不良、自然灾害侵袭、私自改建等各种因素的影响，所以能够使用30年已经是大多数预制板房屋的极限寿命，需要及时拆除，以防止倒塌造成不必要的人员伤亡。

为什么预制板的旧楼在使用30年后最好拆除？

预应力空心板砖混结构应规划拆除重建

预应力空心板为上世纪六七十年代从苏联引进的所谓建筑技术。在“瓜菜带”年代经济困难时期，为了解决职工住房困难，发挥了积极作用。其结构设计思想从工字梁的设计理念出发，用预应力钢筋，节约了大量钢筋与混凝土。但事情常常有两面性。

1.预应力空心板整体连接与抗震差。唐山地震，汶川地震都证明:预应力空心板由于伸入墙体支承少，连接差，拼缝贯穿裂缝，平面刚度差;当时有些采用刻痕钢筋，冷拉钢筋锚固差，钢筋直径小，容易锈蚀。混凝土的強度c30及以下，达不到砼耐久性规范使用50年预应力混凝土必须至少c40的要求。有的空心板在恶劣气候环境下预应力释放，砼碳化失能。许多预制板经受不了地震考验，发生连续塌坍，造成伤亡惨重。建筑抗震设计规范（2001版，2008修订）开始，要求优先采用现浇楼板，淘汰了刻痕与冷拉钢筋。各地从2000年开始，也逐步取消了预应力空心板结构，改为现浇楼板。2008年汶川地震后，又要求预应力结构必要配备普通钢筋。现浇板是刚性楼盖，预应力空心板只是半刚性楼盖。

2.预应力空心板防火性能差。与现浇板比，同样厚度的板，砼保护层10mm厚，预应力空心板燃烧性能耐火极限只有0.4小时，是现浇板的1/5，现浇板2.25小时。空心板不能适应火灾隐患要求。

3.预制板砖混结构，旧楼之所以旧，其基础，砖砌体，抗震构造柱与圈梁等一系列強度低，不适应抗震要求。当时的抗震规范标准低，也不要求多层住宅按抗震要求设计。2001年各种结构规范，根据设计合理使用年限五十年要求，活荷载楼面从1.5kN/m²调高到2.0kN/m²;烧结空心砖从最低75号调高到100号（MU10.），砂浆从最低25号调高到50号以上（A5.0）。圈梁从不设少设，到层层设;构造柱从不设少设，到凡墙体交叉处均设，门洞两侧设，楼梯间设8个构造柱，电梯井设4个构造柱。以至于还不如干脆用钢筋混凝土框架，剪力墙结构为好。

4.上海市对房屋安全管理办法，提出:没有设计文件规定年限的老楼（2000年前都无规定），使用三十年要进行结构检测，合格的使用五年再检测。同时规定有设计文件规定的，使用五十年开始检测，等于根据老旧楼结构实际情况作出的实事求是的规定:就是三十年！浙江省通过调查研究，对 2000年之前的预制板砖混结构，有安全隐患的，决定“一次改到位”，拆除重建。

所以，预制板的旧楼，使用三十年的还是拆除重建为好！

为什么预制板的旧楼在使用30年后最好拆除？

现代旧城区存在太多超三十年房龄的预制板旧楼，不得不讲其存在严重安全隐患，一边是过量的空置商品房，一边是危房里面担惊受怕的预制板旧楼居民，这怪相到底是什么原因？

毫无疑问，题意的答案大家都心知肚明！

要解开这简单的答案三言两语怎能够讲得清楚，里面牵涉太多的利益纠葛，所以“花哥”只有避重就轻的为大家做部分析。

大家都知道全国各地不论那个城市的“街容”是什么模样，即是新城崛起的一片朝气蓬勃，与旧城区的没落伴着暮年一般“夕阳西下”！

为了能够将地快速变现，将卖地收入不遗余力地投入到新城建设配套设施里面，一直以来，用在农村落后地区的“要想富先修路”口号被其运用得淋漓尽致，大部分农村的道路确实有目共睹，新城区当然建设得更好，唯独旧城区按兵不动。

当然，旧城区的街道住宅已成定局，改造难度不是一般的大，其想动，一边旧城区居民自己有部分责任，另一边苦于没有“动力”。

旧城区的改造拆除，第一得找到开发商愿意接手，开发商得自个儿盘算拆除旧楼与新建楼盘过后，自己有没有利润，原本就比较棘手的问题，加上原住居民的狮子大开口，大都是赔付问题上面出现的分歧。

实际只有临江的旧城居民才有改变生活环境的机会，其它嘛！做梦都难。

没有改造旧城居民楼的“动力”又从何说起？

很简单，即使是临江旧楼被改变为高层，必然会吸引部分购房者前往，那么新城区的商品房会空置一些，这样一来，可能地会卖得不那么顺利。

这就形成了普遍的冰火两重天的现象。

—————问题①.不抗震—————

• 楼板都是顺着横向盖板，500㎜x3.6或者500㎜x4.2或更长（可定制），搭载的两端墙壁被称为承重墙，如果遇到猛烈地震左右摇晃的正是承重墙；

• 超过三十年预制板楼同现代全框架结构现浇板房，对地震的承受能力有着天差地别，相同级别的的地震，或许旧城区预制板楼难扛得住，新城区商品房可能仅仅受点皮外伤。

————问题②.燃气隐患————

• 大家都知道今年的燃气爆炸事件有多惨烈，因为旧城区的燃气管道大部分已严重老化掉，而燃气公司却视而不见，因为改造需要资金，不可能只改一处。

• 大部分旧楼的水电线管，同燃气管都是相互交错好比一团乱麻，改燃气管必然牵涉水电线管的问题，关键节点即是利益，只是每年卖地的收入，哪怕是好比一桶矿泉水内挤出一滴，什么事都能得以圆满解决。

————问题三③.给排水隐患————

• 给水基本好办，大部分也都将铁管换做了ppr管，只是排水都隐藏与建筑内部，这又并非内科医生手术刀那么简单，所以排水问题，一直以来是令旧城区住户头疼不已的难点；

• 时不时地排污管堵塞，化粪池处遍地“黄金”造成臭气熏天不是没有吧！底楼住户家里水漫金山怎么办？只能改排水，改排水只能在外墙开孔了，恰恰低层却是上面楼层的承重，这样做不是降低了原本就存在的抗震能力吗？

——————补充观点———————

• 围绕预制板旧楼的问题远远不止上述三点，“花哥”只是将最为突出的问题列罗而已；

• 比如顶楼的渗漏、大部分居民的外墙渗水、一楼住户的返潮、以及旧楼的消防救援难题都是摆在眼前迫切需要解决的，放眼望去大部分旧楼缠绕的各种线路，从旧城区转到新城恍若穿越了一般。

• 看到这内容提问，“花哥”想到一句，由来只有新人笑，有谁听到旧人哭的老歌词，只是新城区的“新人”在巨大房贷压力之下未必笑得出来？

• 特别是部分买到烂尾楼的准新人们，在付完首付或者全款之后却看不到新房的交付希望，或者他们比旧城区的人们哭的更厉害。

全文完

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为什么预制板的旧楼在使用30年后最好拆除？

我是专业救援队的，我也来讲下。

参加的救援比较多，从汶川地震，玉树地震到尼泊尔地震，还有一些小型的的地震或者泥石流（舟曲）。在废墟里发现的幸存者全部都是框架房屋里的，预制板房（砖混结构）没有发现过任何幸存者，而且死状通常都极为凄惨。

框架结构房子，也会被震坏，但是只要不是太过粗制滥造，房子会有倒塌的墙面，整体结构还在。那么建筑物内就有大量可供人躲避逃生的安全三角区。有幸存者也就不足为奇。

预制板房，一般都是一圈砖头，加一层预制板，然后再一圈砖头加预制板，有些甚至有四五层高，这种房屋倒塌就是坍塌试的，上下两层预支版几乎挨着，在汶川地震时挖出过一些此类建筑物下的遇难者，尸身很难保持完整，有些已被压的稀碎。

所以，08年后国家在地震带强推抗震房，真的是利国利民。

为什么预制板的旧楼在使用30年后最好拆除？

在我国这一批预制板房主要集中建筑在上世纪八九十年代，距今已有30年以上，也是目前我们旧改的主要对象之一。预制板房的设计寿命只有30年，不过现在它们大部分已经超龄。相对于3层楼的低层砖瓦房而言，这种7-8层楼的预制板房，改起来不容易，而拆起来的时候问题更加要复杂一些。它们是一个鸡肋，食之无味弃之可惜。

为什么预制板的旧楼在使用30年后最好拆除？

装修房子都在敲掉沉重墙严重违规无人监管，平改坡屋顶内六楼居住人，敲断预制板做楼道楼顶建造房间，整体房都在倾歪。