买了一套全款80万毛坯40年产权的公寓，托管给第三方，每年5.5万左右，是否可行？

答案是不可行。作为一个在银行工作的人，我要告诉你的是公寓托管可以说是房地产销售界最大的骗局。我的很多贷款客户，贷款买公寓后最后都砸在了自己的手中。

2020年上半年，我所在的网点办理了很多公寓按揭贷款，当时人们很疯狂的买公寓，开发商承诺的就是包托管、包收益，承诺10年左右回本。

很多人贷款签完合同，买完公寓以后，才发现第三方的托管公司是一个皮包公司，而且和开发商没有一点关系，购房合同中约定的第三方根本就是一个空壳公司，根本不具备托管经营的能力。开发商所有的承诺只是为了卖公寓。

对于开发商而言卖出去就行，至于怎么经营那就不是开发商的事了。

公寓的居住体验其实并没有想象的那么好。

我们都知道公寓属于商业用房，水费和电费要比居民用水用电高很多，而且很难出租，成本回收周期很长。

公寓买卖过户时需要承担很高的税费，是按照商业用房计算税费的，而且产权只有40年。

因此，我认为公寓如果自住可以考虑买，而且要考虑地段。如果投资不建议投资，税费很高而且流动性差。

买了一套全款80万毛坯40年产权的公寓，托管给第三方，每年5.5万左右，是否可行？

提问者您好，感谢邀请。

首先看您给的数据应该是划算的，但是这里面有几个问题尚不明朗，需要您确认。

一、全款80万40年产权每年5.5万，而且装修需要一笔不少的费用，但是买完房子装修完，而且一般租期都会有一定的空档期，中介或者托管公司能否按照约定每年保证5.5万的租金，是落在纸上，还是口头承诺，租了5年10年后装修跟小区都没那么新了，能不能租上价，如果租上价比现在的价格高很多，那是不是也还是给您每年5.5万呢？

二、您买这套房是投资，有没有打算卖？一般40年产权的二手房很少会有人接手，除去拿地、盖楼、下来产权证再租几年，还剩2-30年，还贷不了款，这个您也需要考虑清楚。

三、如果是我得话，我还是选择购买70年产权的房子，一手房二手房都可以，如果买二手连装修钱都剩了，80万首付少说还可以贷个4-5成，贷款80万，按基准利率的1.2倍，能贷20年的话一个月月供不到5700。但是租金基本就可以跟贷款相抵了，就相当于用了80万买了一套价值160万的房子，如果再跟学区、地铁、商场、医院这些配套挂上钩，那么这个房子的租金以及自身的房价增值部分更为乐观。

分析的很一般，不知道能否解决您的问题。

买了一套全款80万毛坯40年产权的公寓，托管给第三方，每年5.5万左右，是否可行？

总投资80万，年租金收益5.5万，在当前商业环境下，回报率达到6.9%，回本时间14.5年，已经跑赢比较稳妥的银行大额存单利息收入和其它理财产品收益，如果租期稳定、中间没有空置期，应该说这间公寓还是值得投资的。

这里面有个问题是，这间公寓不是你个人经营，而是托管给第三方经营，这类似于商铺返租一样，由物管公司统一招商、同一管理，业主啥事不用问只负责收钱。但是，这种看似不用费心费神，躺在家里就能坐收渔利的投资方式，其实里面暗藏以下风险：

首先，总价80万，年租金5.5万，这样的承诺是口头协议还是书面协议？如果是口头协议那根本不用理会，空口无凭，绝对是一个骗局；如果是书面协议，那你就要对这家物管公司的资质、实力等情况比较了解才行，但这些情况普通投资者是很难掌握的。

可能出现的情况是，如果物管公司实力雄厚，管理到位，大家各获其利、皆大欢喜；一旦物管公司经营不善出现亏损，要么中途跑路，要么宣布破产，要么转让其它公司接管，这样你的租金收益就没有保证，想要维权已经找不到当事人。

其次，这样的投资方式类似于放贷，唯一不同的是，放贷可能损失全部或部分本金，最后基本上两手空空，买公寓最后能落到房子，这是很多开发商摸透了投资者心理采取的营销策略，但是开发商很少会直接与你签合同（其实签了合同也没有太大作用，出现违约情况没钱给你，你一样很难维权），通常都是你这种情况与第三方签约，说白了就是给自己留下后路，一旦发生经济纠纷好相互推诿扯皮。

另外，一旦出现以上情况，你可能面临公寓租不出去、卖不掉的问题，这就要结合当地租赁市场情况、公寓所在位置情况自己判断了。

买了一套全款80万毛坯40年产权的公寓，托管给第三方，每年5.5万左右，是否可行？

我来解答下题主的问题，首先本人坐标无锡，从事7年地产，对于托管的认识还是比较全面的，。80万的本钱实现年入5.5万，这样的收益率题主觉得中规中矩，可以接受，毕竟装修招租的成本是零。那么一下我从优劣势方面和你说下，然后也会告诉你这里面隐藏的骗局

托管的优势：

托管顾名思义，就是委托第三方，付费托管，第三方负责运营维护，支付完房东的托管金额外其余的都是托管公司的。这种运营方式对房东来说是非常省事的，装修招租不用担心，也没有空置期，能做到投入最小化实现收益，

托管的劣势：

1.这类的托管年限一般都是5年，最低也要3年以上，中途违约的话，违约金会很高，因为这里面由第三方的装修运营成本，人家也是靠这个吃饭的，托管之前一定要考虑好自身的情况，别中途产生不愉快的事情

2.第三方的经营能力决定你的房子后期交付给你是什么样子，很有可能，后期交付给你的时候千疮百孔，非常影响心情，到头来得不偿失，这种事情我见过很多，对博公堂的都有

3.托管公司也存在中途撤场的情况，所以要选择有一定运营实力的大平台去托管，这样才不会入坑

会遇到的骗局：(重点来了)

1.注意是谁承诺你5.5万的收益，如果是开发商运营，请保持清醒，开发商的习惯套路就是这样，请第三方托管，虚假收益，房子卖完，拍屁股走人，这种事情不是个例，要好好分析

2.最近流行一种很常见，很低级的骗局，但是很容易得手，上海地区泛滥，这个套路是承诺反房东押一付三给租金，找到客户半年付或者年付客户，赚差价跑路，这种情况不少，

买了一套全款80万毛坯40年产权的公寓，托管给第三方，每年5.5万左右，是否可行？

可行，但是有两点必须注意。

有些区块租金尚可，但是涨幅很慢。那么你就要考虑定存利息与通货膨胀率叠加后的收入与租金比值是否合理。

公寓但凡买到手，基本就不要指望能增值多少了，毕竟前两年楼市那么好的行情公寓都没跑赢住宅，何况现在全面回调。所以主要重心就是租金涨幅，如果逐年递增，那么至少确保几年内租金不至于明显回落，10年收回本金是有希望的。

现在很多第三方其实都是第四方。公寓运营机构称公寓售出后可以包租多少年，于是很多人认为包租合同是公寓开发商或者运营方承租，其实不是，这种通常是转包给酒店管理机构，一旦他们之间出现问题，甚至其中一方跑路，那么包租合同都会衍生很多问题。

另一种就是小规模的公司，主营日租房、公寓、民宿之类的业务，他们的特点房源不集中，分散到处都是。这类公司通常没有固定的办公机构，登记入住都是在入住房间办理。给人一种皮包公司的感觉。这样的实力，其承诺是否靠谱要进一步了解。

上述两点都很重要，因为区域客流决定租金，公司实力决定常年积累的口碑。比如前几天我看到一则消息，说某高端酒店公寓入手就签三年合同，年租金6万。据我了解那些公寓也都是40多平，价格只有60多万，比题主的回报率更高。而且这三年也是按照合同履约。但是这三年间，第三方几乎不赚钱，因为入住率远不及预期，于是三年合约到期后，租金直接砍一半，愿意续租就继续合作，不愿意续租就和第三方再无瓜葛。业户有苦难言，毕竟是投资不是自住，只好继续委托第三方，而且这次一签就是五年，租金回报率和周边住宅差不多了，完全失去了酒店式公寓的优势。

现在年回报率看似不错，未来如何那就得看你自己的调研结果了，自己要先做好风险预警以及投资比值计算。

买了一套全款80万毛坯40年产权的公寓，托管给第三方，每年5.5万左右，是否可行？

如果是我，我肯定买，80万，5.5万年租，根据投资金额还是很划算。有人讲，拿这些钱理财，我身边理财的人，到最后都血本无归，高收益的理财和风险是成正比的，并且理财也不能抵御通货膨胀，人民币缩水。

一，投资80万，在花6-7万装修一下，第三方托管有空档期的，我的公寓托管了一年，觉得很不划算，中介他要45天的空挡期，并且一个月吃你一，二百房租，所以到期后，就结束了合同，我自己挂到网上，不到一个礼拜就租出去了。

二，不用听某些人讲，40年的产权，产权到期后，是可以续签的，并且费用是一平米15.6，公寓房好出租，出租的价格也高，是我们这些手里头有点小钱的人的最佳投资方式。

三，买公寓不要指望它升值，有时候可能会有小小升值，我三年前买的，现在才升七-八万，按你的租金应该是繁华区，所以只要地段好升値几万块或者在多一点是没有问题的，如果你将来出售，涨幅的部分，足够交易费用了。

总结：公寓房的投资对我们这些不是财经专业人士的人，没有大钱的人来讲，是最佳的投资方式，它安全，平稳。当然如果有买住宅的资格的话，又够首付，还贷没有压力的情况下，第一选择的应该是住宅。

从事个人观点，不喜勿喷。