房贷利率下调到4.25%，那么当初利率6.3%的人怎么办？

作为一个在银行工作的人。我可以告诉你的是即便基础利率再怎么下调，当初房贷利率为6.3%的人也只能被动接受。这就好比存款一样，你去存款的时候利率为5%,存款到期的时候利率下降到了3%，如果给你按3%的存款利率给你利息你愿意吗？我想你肯定也不会原因。

重要的是你弄错了两个概念，不管什么时候房贷商业贷款的利率也不可能是4.25%，肯定要比这高很多。4.25%的利率只是人民银行公布的基准利率，各家银行在执行房贷的利率的时候都是上浮的，如果商业银行给你上浮100个基点（也就是100个bp）,那么最终的执行利率是5.25%，降的只是基准利率，上浮的利率是不会变的，也就是说银行给你加的那100个基点是不会降的。绝大多数人的房贷利率都在5.39%-6%之间。

如果你在贷款的时候选择了浮动利率，要记住浮动的是基准利率，而贷款的时候银行上浮加的基点是不会变的，总之来说不管基准利率再怎么降，如果当时签订合同的时候贷款利率就比较高，那么不管基准利率再怎么降最终的利率也不会低到哪去。

如果当时贷款的利率确实有点高，也有一个办法可以操作，那就是贷款置换，重新以较低的利率贷款，贷出钱后把之前的高利率的贷款还了，如果这样操作也有一个问题就是贷款期限没有按揭贷款的期限长，每月的还款压力可能会很大。

房贷利率下调到4.25%，那么当初利率6.3%的人怎么办？

对于按揭买房的购房者来说，房贷利率高低已然成为购房成本大小的决定性因素之一，尤其是对于那些房贷体量大、还贷周期长的购房者而言。

以房贷150万、周期30年、等额本息为例，在房贷利率为4.25%和6.3%时，月还款额和总利息分别是：

利率4.25%的，月还款额7379元，利息总计115.6万元；利率6.3%的，月还款额9284元，利息总计184.2万。

不难看出，利率差了2.05%，利息总额差出近70万，这70万在一些三四线城市足够买一套两居室了。同时，月还款额差了近2000元，足够一个家庭一个月的餐食费了。

如今，5年期LPR较之前有所下降，目前是4.45%，同时房贷利率政策有所宽松，实际执行利率较之前有了一定幅度的下探。

那么，当初利率较高的那批购房人，能否赶上如今的红利？或者说有什么办法能享受到如今的优惠政策呢？

在房贷利率锚定5年期LPR的背景下，5年期LPR基准是多少就显得尤为重要。

今年5月份，5年期LPR最新报价是4.45%，较之前下调15个基点。同时央行规定，商业银行可以在4.45%的基础上继续下调20个基点，这就是4.25%房贷利率的由来。

但是大家不要陷入一个误区，认为现在买房都能享受到4.25%的利率，实际上4.25%的最低利率是有条件的：

首先，4.25%只针对首套房，如果是二套房、三套房，无法享受利率优惠，是要在基准4.45%的基础上加点上浮的，基本上在5.05%。

再者，即便是首套房，因地区不同、贷款银行不同，能否享受到4.25%的利率还是未知数。实际上，7月份共计有74座城市首套房低至4.25%，其他城市还没放开。另外，74城中，并非所有银行都下调20个基点，有些银行还是要加点上浮。

事实上，对于首套房，如今银行首套利率多在4.45%-4.65%左右，即不上浮，或者上浮20个基点，下浮20个基点并不普遍。

尽管能享受到4.25%的房贷利率并非普遍现象，但确实存在。此时那些6.3%利率的购房者难免“委屈”，“我们怎么办”？“能享受到低利率吗”？

房贷利率6.3%，能否搭上政策的便车，转为4.25%？办法是有，但是无一例外都有较高的风险。

一种最为直接的方式就是通过转售的方式，享受当下的利率水平。比如把父辈房子卖给子女、把房子卖给亲朋好友，通过转卖重新贷款，理论上可以享受到4.25%的低利率，但是这么做的风险、要求也是很大的。

举个例子讲，接手房子的人必须名下无房，才能享受首套房最低4.25%的利率；同时，卖房过程中会产生契税、个人所得税等费用，这也是成本的一部分；再者，剩余房贷需要先提前还款，这部分资金从哪筹集是个问题。

至关重要的一点，“代持”的风险是很大的，尤其是朋友之间、亲戚之间、同事之间，毕竟产权证是唯一认定产权的根据，极容易在利益面前产生产权纠纷。

最近沸沸扬扬的是房贷转经营贷。什么是房贷转经营贷？简单来说就是专为经营性的贷款，本质上贷款的性质、类别已经发生了变化。

对于经营贷，最低甚至能低于4.25%，有些银行对实体经营的扶持力度很大，相应的利率也就较低，个别银行能做到3.9%。但是，虽然利率低，其中的“矛盾”却很多，比如：

住宅房贷的最长期限是30年，每月还款额较低，而经营贷多为3-5年中长期，做不到30年的期限。期限短的情况下，即便是按月分期还款，压力也是很大的，每月几万甚至十几万，大概率贷款人是无力承担的。

再就是即便是按月还息，到期还本，可到期后的巨额本金从哪筹集呢？只能选择“过桥资金”，然后再进行重新申贷，审批的过程中不排除因为征信或其他原因而导致拒贷的情况。一旦无法周转，显然贷款人就“暴雷”了，风险极大。

第三，倘若以上两项困难还有办法克服或避免，那么这一条无疑就是违规的，甚至可能涉嫌“骗贷”——经营贷，字如其名，资金是要流向经营生产的，而贷款人却用在房子上，用途与申请时的贷款理由不符，一旦追查，轻则要求将剩余本息一并一次性归还，重则不排除构成骗贷的可能性，法律风险是有的。

综上，无论是通过转售的方式重新申请贷款，还是房贷转经营贷，都不是正常的渠道，能享受低利率的同时也存在较大的风险，不建议选择。

对于之前房贷利率6.3%的那部分购房者来说，实际上并没有完全合规、合适的途径来实现利率上的降低。

房贷利率的高低，会根据楼市行情、政策、信贷资金的规模等因素进行适时调整，没有赶上红利就是错过了，弥补的渠道和方法是十分有限的。

其实对于购房者来说，与其穷尽办法降低利率，不如好好上班、工作，增强赚钱能力、扩充收入、适当减少不必要的开支，争取每个月在还完房贷后还有可观的结余，以此积少成多攒下一部分，再部分还款，从而降低月供压力，也能较少一定的利息开支。这几乎是唯一合理又合规的方式。

以我自己为例，房贷98万，利率5.25%，等额本金，每月还款近7000元，压力也不小。而想要降低压力，最直接有效的方式就是攒钱，争取年底部分还款15万，月供能减少大概1000元，如此一来利息也省下了很大一部分。

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房贷利率下调到4.25%，那么当初利率6.3%的人怎么办？

贷款买房的人都注意了：之前买房贷款利率高达6.3%，而现在房贷利率下降到4.2%，甚至有些银行还跌到4%左右。明白这几点，其实还是有办法少还不少钱。

在前两年房贷利率最高的时候达到了6.3%，而现在眼睁睁地看着银行房贷利率下调到4%左右，这一进一出就多，花了不少钱。

假如以房贷利率6.3%，贷款150万，按照等额本息的还贷方式，每个月需要偿还9284元总利息高达184.2万，比贷款的总额还要高。

而如果以现在的房贷4.25%，同样贷款150万也按照等额本息的还贷方式，每个月则需要偿还7379元总利息，也只有115.6万元。

也就是说短短的两年时间内，总利息相差就高达近70万元，对于绝大多数老百姓来讲，这70万元可不是一笔小数目，月工资5000元，哪怕不吃不喝，也需要12年才能攒够70万。

近几个月，很多地方的房贷利率都出现了明显的下降，5年期以上的LPR是4.45%。根据监管部门的要求，银行可以在LPR的基础上下调20个基点，因此很多银行最低房贷利率已经跌到了4.25%左右，甚至有个别银行房贷利率仅有4%。

前两年房贷的整体利率都相对较高，很多人的房贷利率基本上都超过了5.3%，甚至有一些银行最高的房贷利率达到6.3%以上。

根据相关政策，对于一些符合条件的，在银行高利率贷款买房的人，其实也是有办法可以降低房贷的利率。

那么我们就来介绍一下，到底是哪些政策，怎么样才能享受低利率房贷的待遇？

在2019年10月8日，监管部门要求所有新申请的房贷统一采用LPR加基点的模式。后来监管部门又出台了政策要求对存量房贷进行更改，按照政策的要求，存量房贷有两种方式，一种是可以转变成LPR模式，另一种是实行原来的固定利率模式。

这也就意味着，如果你选择的是固定利率模式，无论银行的房贷利率怎么变化，你还款的利率都是按照当时选择的固定利率。也就是说哪怕你当初购房的利率达到6.3%，现在银行房贷的利率下降到3%，你的还款利率还是按照6.3%计算，房贷利率升降与，与你都没有任何关系。

但是对于当时选择转变成LPR模式的客户，最终还款的利率是有计算公式的。

利率=LPR+差点值

是说如果当时你购房的时候房贷利率为6.3%，而现在的房贷利率为4.25%，那么其中就有6.3%-4.25%=2.05%，而这205个基点的差值是不会变化的。

而房贷的实际还款利率就等于定价日LPR利率+2.05%。

差点值（房贷基点），是购房者在贷款买房的时候和银行商量出来的一个确定的数字，以后无论房贷利率怎么办，差点值是不会变化的。

其实这就是银行的高明之处。银行将自身承担的风险分摊到贷款人的身上。如果市场贷款利率上涨，那么你还款的利率同样也要上涨，你还的钱也会增加。而当市场贷款利率下跌，你还款的利率同样也会下跌还的钱也会相应减少一点。

我们可以举个例子来说明银行的吃相其实挺难看的。

按照相关政策，在2019年10月8日之后申请的房贷都是采用LPR加基点的方式。看似这样的方式对购房者来说能享受一定的福利待遇，因为如果房贷利率下跌，那么我们也能够跟着下跌还款的总金额也会相应减少。但实际上如果下跌了，对于购房者来讲，它也跌不了多少。

如果你在2019年10月8日之后申请的房贷，而其中房贷基点（差值）是房贷用户和银行之间确定的一个不变的数值。

比如你当时贷款买房银行的房贷利率为5.4%，而你和银行约定的房贷基点为150个基点。

也就是说哪怕现在的房贷利率降为4%，而你实际要还的房贷利率为4%+1.5%=5.5%，这很可能比之前你办理房贷时候的房贷利率还要高一些。

也就是说，无论房贷是怎么降，采用LP R加房贷基点的贷款模式，都不可能享受当下实际贷款的利率。

老百姓的钱也不是大风刮过来的，看到房贷利率下降了这么多，总会想办法让自己也享受这个低利率房贷。

虽然说有办法可以操作使自己的房贷利率下降，到当下的贷款利率，但是这其中有一定的风险，如果处置不当很可能会遭受更大的损失。

高利率贷款买来的房子，通过转卖的方式，重新申请新的低利率贷款

也就是说这套房子你是以较高的房贷利率比如6%贷款买下来的，现在你可以将其出售给自己的朋友。

让朋友重新向银行申请贷款，来购买这套房子。那么此时这套房子的贷款利率就是当下最新的贷款利率比如4.3%。

那么一个操作下来，这套房子的贷款利率就直接下调了1.7%，如果贷款100万，以每月等额还款，20年来偿还这些贷款，那么就直接能节约利息18万元。

但是一般银行的审核都比较严格，一般情况下，如果是找亲戚来操作，基本上是不可能完成的。

但是要想找到一个信得过的朋友，在当下确实有一定的难度。

高利率房贷也可以采用将房贷转经营贷，但是其中的风险很大

银行的经营贷，相对来说利率低一些，甚至有些银行的经营贷只有3.9%，如果能成功将房贷转成经营贷，从之前的房贷利率6.3%直接变成现在的3.9%。

如果还是贷款100万，每月等额还款，还款30年，那么就可以直接节约40万元。

但是，事情并没有想象的那么简单。

住房贷款最长期限是30年，有些觉得还款期限太长的会选择20年或15年，然而近银贷最长的也不过是3~5年，如果将房贷转为经营贷，那么就需要多次申请经营贷。

如果第1次银行成功将经营贷批下来了，但是在3~5年之后，如果你没有成功申请下一次银行的经营贷，那么这时候你就必须要求一次性偿还所有的贷款，筹不到钱的话，很可能这个房子会被收回进行拍卖。

由于这些操作相对来讲比较复杂，可能有些人会找中介机构帮忙操作，但中介机构会提供过桥贷，先会帮客户把房贷一次性还清，然后再等着银行经营贷下来。

但是这个风险是十分大的，因为过桥贷的利息一般都特别的高，几乎相当于高利贷，如果金银贷不能及时放款，那么过桥贷的利息很可能就会把你压垮。

对于这种将房贷转成经营贷的方式并不推荐，因为这其中的风险太大，太不可控了。

房贷利率下调到4.25%，那么当初利率6.3%的人怎么办？

全体贷款买房的人都要注意了：买房的时候，贷款利率6.3％，而现在房贷利率4.25％。有没有什么方法，能让每个月还款的金额少一些？

有。

现在就有种很简单的方法，能让你每个月还款的金额，至少降低1/3以上。

方法很简单，就是把按揭贷款，转为经营贷。

我们可以简单的计算一下：

按揭贷款100万，分期30年还款，如果是按照6.3％的利息计算，那需要每个月还款6200元。

30年的时间，还款总金额就是223万。

本金100万，利息就有123万。这房贷的利息，比本金还要高。

而经营贷的贷款利率就特别的低，很多银行的贷款利率，最低只有3.9％。如果也是按照分期三十年来计算，每个月只需要还4700元。

一个月4700，一年就是56400元。三十年的时间，就是169万。

经营贷和按揭贷款相比较，每个月少还1500块钱。三十年的时间，就节省了最少54万块钱。

可能很多人会说，贷款利率下降，按揭贷款每个月也能少还一些金额。

是的，没错。

但是，只有选择LPR+浮动模式，才能享受贷款利率下降的福利。而且有些银行也比较恶心，你的还款年限没有达到规定的时间（很多银行都是4-5年），就不能享受贷款利率下跌的红利。

只有把按揭贷款，转为经营贷，才是切实的能少还很多的房贷。

但是，这种操作方法，在现实中也有很大的风险。

1 . 经营贷的时间很短，需要不停的申请

按揭贷款至少都是10年起步，最长可以分期30年的时间。

但是，经营贷不行。经营贷的时间，一般都是3-5年左右。因为时间短，所以你必须在到期后，再次申请经营贷。

可能会出现什么风险？

今年你申请经营贷，银行放款了。下一年再申请的时候，银行拒绝放贷。到时候，你就会面临一个很严肃的问题：必须要一次性还清贷款。

如果到时候，你筹集不到钱，怎么办？

2 . 提交经营贷的资料很难

现在有一些第三方机构，专门帮客户把按揭贷款，转为经营贷款。

贷款所需要的资料，都是中介机构临时给你“做”出来的。多多少少，都会有骗贷的嫌疑。

如果日后哪一天，银行审核出你的资料有假，随时可以要求你提前还贷。如果不还，就属于“骗贷”，会面临法律责任。

万一出现这种情况，你能否应付的了？

3 . 很多中介机构，收取的手续费很高

把按揭转为经营贷，需要提前把房贷全部还了。

很多中介机构，之所以热衷帮客户这么操作，是因为他们可以给客户，提供“过桥贷”。

先帮客户把房贷还了，再等着银行的经营贷下来。

但是，这个“过桥贷”的利息特别高，几乎都是按天记息的。如果经营贷能及时放款，那影响不大。如果银行审核的比较忙，给你拖上一个月的时间，那“过桥贷”的利息，能让你哭。

搞不好，把利息手续费除开，经营贷还没有按揭贷款划算。

把按揭转为经营贷，确实可以少还1/3左右的月供。几十年下来，能给你省下来几十万的利息。

但是，这种方法的危险性也很大。

单位有个同事，比较擅长金融。就是把按揭贷款，转为经营贷。但是，去年的时候，因为他的征信有个小问题，经营贷就没下来。

如果不是他身边朋友帮他，估计真的要卖房子还贷款了。

按揭贷款转为经营贷，可以省钱，但是风险的很大，一定要慎重考虑。

房贷利率下调到4.25%，那么当初利率6.3%的人怎么办？

银行最无赖，我去年在平安办理的房贷，利率5.9.办理时，工作人员说随国家浮动利率，现在浮动利率降了，再去问银行，工作人员说我的房贷未满4年，不符合条件。试问，如果房贷利率提高了，估计银行下个月就有可能给你调整。

房贷利率下调到4.25%，那么当初利率6.3%的人怎么办？

还能怎么办？凉拌呗

我的心已经给房贷伤透了心，2018年，高位接盘，房贷利率5.88，中信银行的。贷了50万，每个月要还3000块，30年算下来总共要还大概50万的利息

今年房卖不出去了，房贷利率也降到4.25%了，一开始我也很天真以为，那我的房贷应该也变为4.25%了吧？

后来打电话去银行问，原来当时签合同是基准利率加LPR，也就是基准利率5.35%+LPR上下浮动。基准利率5.35%是没有变的，变的只是5.88-5.35=0.53，而且也不知道它怎么换算，只降了一丢丢。

反正我也不懂，银行跟我说半天，月供也只是每个月少了50多块，而且还要等到每年的7月1日才能开始。

唉，打击真的太大了，以为是统一按4.25%利率，谁知道买的没有卖的精，你永远也搞不过它们。

那就安安心心工作赚钱吧，争取早日一次性还清房贷。