买房贷款时，为什么银行让我选等额本息？有什么不合理的地方吗？

对比一下就知道为啥了，以200万为例，贷15年，等额本息的利息是71.73万元，等额本金是64.86万元，银行肯定是要您选择对他最有利的方式[呲牙]

买房贷款时，为什么银行让我选等额本息？有什么不合理的地方吗？

买房贷款时，银行让我选等额本息，为什么？是不是被坑了？等额本息和等额本金是房贷的两种不同还款方式，每种还款方式都各有优劣，购房者要根据自己需求去选择，适合自己才是最好的。

从房贷支付的总利息角度来看，等额本金支付的利息比等额本息的利息要少很多。

我们以100万房贷，5.39%房贷利率、贷款30年进行测算：等额本金需要支付81万利息，等额本息只需要支付102万利息。同样是100万的房贷金额，等额本金比等额本息少支付21万利息。

为什么等额本金比等额本息的利息少那么多了？

等额本金在每月还款之后，只对剩余没有偿还的本金计算利息，而等额本息则是对剩余的本金和利息一起计算利息，也就是说没有支付的利息一样要计算利息，俗称"利滚利"的计算模式。

等额本金的月供是不稳定的，每月偿还金额会逐月递减。但是这个递减幅度非常小，只有十几块钱左右的波动。

我们以100万房贷，5.39%房贷利率、贷款30年进行测算：等额本息月供是5609元，等额本月供是以7269元开始递减，比等额本息月供上涨了30%，并且短期内无法缓解，一直到134个月后，也就是11年后才能递减到等额本息的水平。

两种贷款方式相比，等额本息杠杆能力强，能用少量月供贷到更多的资金。

我们以100万房贷，5.39%房贷利率、贷款30年进行测算：同样7200左右的月供，等额本息可以贷款130万，等额本金只能贷款100万，贷款总金额上涨了30%。

从提前还款角度，等额本金偿还的利息和本金更少。因为在前几年偿还贷款时候，等额本金每月月供偿还本金的部分比等额本息占比大，要知道当购房者提前还款的时候，只要支付没有偿还的本金就可以，后面由于没有借钱，利息不用计算。等额本息前期偿还的钱大部分用于偿还利息，最后剩余本金肯定比等额本金多。

我打个比方便于大家更好理解：

等额本金：购房者贷款100万，前期偿还是二十万月供，其中8万用于偿还本金，12万用于偿还利息，提前还款购房者需要偿还92万本金就，最终购房者支付给银行112万

等额本息：购房者贷款100万，前期偿还是二十万月供，其中4万用于偿还本金，16万用于偿还利息，提前还款购房者需要偿还96万本金，最终购房者支付给银行116万

通过上面例子，我们可以清楚看出等额本金最终偿还额比等额本息少。

等额本金：此种还款方式无论是长期贷款还是提前还款都会节省大量利息、本金，唯一的缺点就是月供压力巨大，前期月供高出等额本息月供30%，十一年以后才能降到等额本息的月供水平。这种还款方式比较适合能承受较高月供压力、并且准备提前还款的购房者。

等额本息：等额本息虽然利息较多、偿还金额较多。但是有一个最大优点，就是用少量月供撬动大量贷款，同样的月供贷款额度比等额本金高出30%。适合那些前期收入不高，无力承受高月供压力的年轻购房者。

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买房贷款时，为什么银行让我选等额本息？有什么不合理的地方吗？

等额本息还款方式，看起来很公平，实质就是一个坑。

为什么说是一个坑呢？原因很简单，所谓等额本息还款，在没有踏过这个坑之前，所有人都会认为，这是一个相对公平的，本金和利息都是一致的还款方式。

实际上，如果有过提前还款教训的人就知道，所谓等额本息还款，一旦提前还贷，前面所还的款，大多是利息，且提前越早，受到的损失就越大，利息可能占已经还款金额的7成以上。这也意味着，提前还款就会让银行赚取大量利息，而借款者则基本没有偿还。

也正因为如此，如果家庭经济条件还好，收入也比较稳定的居民，有可能提前还贷时，在购房千万不要选择等额本息偿还方式，避免被银行宰得鲜血淋漓，还不知道为什么。

一条经验是，凡是银行意图推荐的方式，都不要采用，而选择自己认为比较好的方式。因为，这些年的实践证明，银行是不可能站在消费者的角度考虑问题的，而是会设计很多很多的坑，让消费者踩踏，且不知道为什么会踩踏。

这就是银行的高明之处。

买房贷款时，为什么银行让我选等额本息？有什么不合理的地方吗？

针对房贷，银行的格式合同里有“等额本息”和“等额本金”两种还贷方式给借款人选择。通常银行会建议借款人选“等额本息”，甚至信贷员没和借款人协商，就直接勾选“等额本息”的选项。

１.银行有“私心”。

等额本息还贷方式，占用资金的时间比等额本金方式时间长，银行可多收利息。其实银行这种多赚利息“私心”是非常可以理解，就如我们出租房子一样，都想租客“租用房子”时间长些，这样可以比较稳定收取更多的租金。

２.银行有“顾虑”。

银行除了考虑利息收益，也会考虑资金安全。同样以“100万20年利率5.5%”为例，前46个月等额本金的月供7891－8750元，而等额本息月供为6879元，等额本金月供比等额本息高出1012-1871元。

如果借款人的家庭月收入为1.8万，等额本金前46期月供占了家庭月收入的44-50%，而等额本息仅占家庭月收入38%。后续如计价基准出现上调，而借款人家庭月收入没有同步上涨的情况下，等额本金的还款压力会更大。

换而言之，借款人如采用等额本金方式还贷，在前半段出现还不起房贷的风险相对比等额本息大。因而银行出于对风险方面的顾虑，会更偏向让借款人选择“等额本息”还贷方式。

３.借款人“实力不允许”。

以"贷30万30年利息5.5%"为例，等额本息月供1703元，而等额本金前134期月供均在1700元以上，最高月供达到2208元。如果借款人家庭月收入才3500元，银行根本不用征询借款人的意见，直接就勾选等额本息了，因为借款人的收入只能满足等额本息的要求。

还有另一种情况，虽然家庭月收入达到4500元，刚好是等额本金的2倍，但前10年还完月供后，只剩下一千多两千元，对生活品质构成很大威胁。这种低基数收入，如有额外的稍大笔点款项支出，后果要么是还不起月供，要么是没钱吃饭。对于这种家庭收入基数低的借款人，通常银行也建议选择等额本息还贷方式。

１.一手新房：

现在房地产已进入大开发商时代，楼盘所合作的银行通常有3家或3家以上，合作银行之间存在着竞争。若借款人的收入符合条件，银行一般不会在还贷方式方面设卡，让客户流失（银行额度紧张时例外）。

如银行强硬指定还贷方式，借款人可向开发商说明情况，换一家银行办理；假如只有一家合作银行，那请开发商与银行对接，协商改变还贷方式。

２.二手房：

二手房的借贷银行没有指定，如协议约定的贷款时间允许，可多找几家银行洽谈，筛选符合自己还贷方式和其它要求的银行办理。

１.如不提前还款，两者的利息区别比较大。

以“本金100万贷30年利率5.5%”为例，等额本息还贷方式30年总利息为1044040.4元，而等额本金方式30年总利息为827291.67，等额本息比等额本金多出216749元。

２.愈早还清，利息差距愈小。以“本金100万贷30年利率5.5%”为例：

若用30元/斤的猪肉换算，提前在第5年还款，等额本金与等额本息月均约相差7斤猪肉；提前在第10年还，等额本金与等额本息月均约相差13斤猪肉；提前在第15年还，等额本金与等额本息月均约相差17斤猪肉。

由于等额本息的利息收益相对多，且风险相对低，银行比较偏向让借款人选择“等额本息”的还贷方式，但借款人在自己的条件满足等额本金的前提下，可以根据自己意愿选择“等额本金”作为还款方式。如银行不允许，可尝试换一家银行申办。

有一句话是这样说的：“机会总是留给有准备的人”，这个“有准备”除了指能力的准备，也包含了资金的准备，因而个人觉得手上留有充足的钱，总比全还给银行好。如是我选择，我会偏向选择“等额本息”，可按固定月供额还，也可提前多还，自己灵活掌控。

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买房贷款时，为什么银行让我选等额本息？有什么不合理的地方吗？

作为房地产从业多年的人，我来分析一下这个问题。

首先我先不回答你这个问题，我们先来说说什么是等额本金，什么是等额本息，区别是什么？

什么是等额本金？

就是每个月所需还款的本金是一致的，但因为本金在逐渐还款，逐渐减少，那么相应的利息也是逐月降低！

有点复杂，举个例子吧:

假设你贷款50w，贷20年，那么你每月需要还款的本金是多少呢？2083.3，那么利息是怎么计算的呢？那就是以50万来计算利息，那么你的还款公式为:每月还款金额=（贷款本金÷还款月数）+（贷款本金-已累计归还本金）×月利率

那么最终按照最新LPR利率计算，你的首月还款额在4020.83，每月递减8.07，最终还下来利息总额是23.34万。

接下来我先说说等额本息，再来说两者的区别！

什么是等额本息？

就是银行已经核算完贷款总额和贷款年限，需要还的利息。为了让用户还款方便，将利息平摊到每个月，使得每个月还款金额都是一样！

先说公式:月供=贷款本金×贷款本金×（1+月利率）∧还款期数÷（1+月利率）∧还款期数 -

1

PS:∧符号为幂符号，假设贷款20年，就是240次方的意思

是不是很复杂？

大概说一下，不深入分析，免得成为数学题。

还是上面，假设贷款50万，20年，那么月供是3203.87，利息总额26.89万，比等额本金多3.6万。

两者区别不多说就是以上的。

最后来说说两者的优劣吧。

很明显，等额本金的有点就是利息还的少！

等额本息呢，还款额固定，贷款人月还款方便，不用担心记错造成逾期。

还有一种情况，银行会建议贷等额本息，就是客户流水少的情况，一般来说大部分地方，银行要求的月供不得超过月家庭收入的40%～50%，因为各地条件，政策不同会有差异，因为有些地方甚至不能超过30%。

那么我们按照50%来算，你只有6500的流水，贷50万，等额本金首期还款额达到4000+，你流水势必会不够的，极有可能贷不下款或者贷不到这么多，客户经理就会建议你选择等额本息，月供固定3200，就完全没问题了！

最后说贷款中客户经理会提到的一种叫做长贷短还的情况:

这是什么意思呢？就是说在正常还款3-6期以后可以向银行申请提前还款而不用支付违约金（有地方性差异，有些地方可能会要求一年），提前还款也不是让你一次还清，比如有些朋友想，我今年收益比较好，还能挤出5万的闲钱来，那么可以申请先还5万，那么之后核算利息就是按照减了这5万来核算。

当然，如果客户经理没有提及到长贷短还的情况，我们可以主动询问！

觉得有用的可以点个赞，有其他疑问的可以提出来，我也会尽量解答！

买房贷款时，为什么银行让我选等额本息？有什么不合理的地方吗？

买房贷款时，银行让我选等额本息，为什么？是不是被坑了？

在买房这件事上，很多人真是纯小白，如果你问他怎么买的，需要注意什么，很多人根本说不清楚，只记得中介和银行的贷款经理让签了很多单子，至于干啥的，一概不知。

题主是否被坑了，不能光说答案，得知其所以然，要不下回还得被坑，下面通过四个方面来解答这个问题：

1. 房贷还款的两种方式，各有什么特点和区别
2. 银行为什么要优先推荐借款人选择等额本息
3. 是不是被银行坑了？
4. 如何破解?

房贷的还款方式有2种，等额本息和等额本金

两者相比，等额本息总利息更多，月供相同，等额本金总利息相对较少，还款初期月供更多。

但无论哪种还款方式，贷款的利率都是相同的，那为什么最终产生的利息会不一样呢？

实际就是占用本金的时间不同，也就是说，和银行借的钱越多，占用时间越长，利息就越多。

如上图所示：

还款第一个月，

本金都是100万元，两种还款方式产生的利息是一样的，都是4083元。

等额本息，还本金1224元，剩余本金1000000-1224=998776元（下期计息基数）。

等额本金，还本金2778元，剩余本金1000000-2778=997222元（下期计息基数）。

还款第二个月两者发生变化，等额本息产生的利息更多

等额本息，本金占用998776元，产生利息4078元，还本金1229元，剩余本金997547元。

等额本金，本金占用997222元，产生利息4072元，还本金2778元，剩余本金994444元。

以此类推，

等额本金方式，前期月供中本金还的较多，剩余本金更少，每个月计一次息，所以产生的利息也会更少。

直至第138个月（11.5年），两者月供相同，随之发生反转，等额本金还款方式月供更少。

最后一个月，等额本息仍还款5307，利息22元；等额本金还款2289，利息21元。

小结：

利息的产生是因为占用了本金，等额本息前期偿还的本金更少，所以产生的利息会更多。

等额本金前期还款压力大的原因是，每月偿还本金更多（固定2778元）

前面已经说过了，等额本息比等额本金能产生更多的利息，而贷款利息是银行主要收入来源，为了达成更多的收入，主动推荐利润更高的产品也就不足为奇了。

钱放在银行里是有成本的，银行的钱的来源一是从央行借的，二是储户的钱，但不管哪一种都要支付利息的，所以，银行把钱借出去更长时间，也不希望提前还款。

等额本息前期还款中利息占比较高，如果借款人前几年想提前还款的话，就会发现根本没还多少本金，这样提前还款的欲望就会降低，也达到了银行不想让借款人提前还款的目的。

除了收入之后，银行也要控制风险，等额本息前期还款压力更小，而且还款是个长期的过程，要持续几十年，银行为了减少中间出现的意外和风险，确保还款人能够按时还款，等额本息是更好的选择。

小结：

银行为了获得更多的利息，希望把钱借出去更长时间，不希望提前还款，同时，月供低可以有效降低断供风险。

选择等额本息还款方式，银行也是一石二鸟，即收了利息，又帮借款人解决了前期还款压力大的问题。

故，也不能算被坑了，在还款压力上，等额本息确实更适合于前期还款能力比较差的家庭。

通常意义上我们认为，如果前期还款能力较强，能够负担得起月供，可以优先选择等额本金，这样会节省更多的利息，同时由于前期还的本金较多，更有利于提前还款的规划。

不要担心，我认为，等额本息才是最佳的选择，我只教给你一个方法就行了。

方式二：每月还款8000元，可选择多还2000元；

这两种方式选哪个？肯定选第二个，因为有更多的自主权，2000元怎么用可以自己决定 。

聪明如你一定发现了，方式一就是等额本金还款方式，方式二是等额本息。

采用等额本息还款方式，前期还款更少，当借款人有余力时，可以选择更好的方式来管理这2000元

理财收益高时可以选择自己投资，贷款利率更高时可以选择提前还款，也就是说，我可以每半年、每一年都做出一次选择，提前还款OR自己理财。

小结：等额本息有更多的自主权，这点最重要；贷款利息高时，要不断的提前还款；理财收益更多的，按时还月供就好，其他钱去理财。