我新买的房子139平米，实际丈量室内面积99平米，合理吗？

公摊40平米，接近29%的公摊率，这房子我劝你还是不要买了，不然早晚会后悔，将来卖也卖不掉。

买房子最重要的几个点：

1、户型朝向

2、地段

3、楼层

4、公摊面积

5、容积率

6、园林绿化

7、商业配套

8、教育配套

以上这几点直接影响了房价的高低，现在很多人说房地产不景气，房子早晚是白菜价，这话只说对了一半，这话应该这么说：不好的房子才会是白菜价，好房子永远不会掉价，会不断升值。

不信你去看，你的房子要是能满足我上面说的这8条，基本上就是妥妥的豪宅，一条不占的，别说卖了，恐怕租都租不出去。

回到题主的问题，公摊面积直接影响了你的得房率，同样花100万，人家的实际居住面积85，而你只有70平米，一些设计比较好的楼盘，三居就变成了两居，你说你冤不冤?

香港

说到公摊面积，就不得不提到华人首富李嘉诚，相信很多人都听过地段对于房价的重要性这一理论，正是出自李嘉诚，可以说，李嘉诚对于房地产领域的发展起到了举足轻重的作用。

公摊面积具体是指所有公共区域的面积，比如入户大堂，楼梯间，过道，但是业主花钱买房子，总不能买有过道吧，不然怎么回家，这些面积本身就是理所应当有的配套设施，反而被作为公摊，算在了业主的头上，实际上属于霸王条款，业主想买房只能接受。

可以说公摊面积本来就是房地产开发商追求利益最大化的方式，在我看来，吃相未免有些不好看，也很牵强。

深圳

上世纪60年代，国内的房地产市场还是一张白纸，公摊面积被李嘉诚引入到国内，正合开发商的心意，能多赚钱谁不乐意？

可以这么说，公摊面积起源于香港，在内地发扬光大，并且一直延续至今，遗憾的是，我们国家是现在唯一还存在公摊面积的国家，全世界都已经取消了公摊面积。

不过随着现在越来越多人发现了公摊面积的不合理之处，开始提倡取消公摊面积，相信最不远的将来，公摊面积会取消的。

01、不透明

有这么一个房地产领域的笑话，每一户住户的公摊面积加起来，一定是超过小区实际公摊面积的。

为什么这么说呢，不同于建筑面积，我们收房以后，家里的实际使用面积是完全可以测量出来的，但是公摊面积你能测出来么？对此你一无所知，解释权完全在开发商那里，开发商说多少就是多少。

你以为公摊面积只有楼梯间和过道吗？那你可错了，除此之外，公摊面积还包括电梯井，设备间，管道井，公共墙体，保安值班室，变电室，甚至还有垃圾道、地下室，车棚，统统都算到你的公摊面积里，总而言之，你稀里糊涂就为这些公摊面积买了单，却不会有人告诉你包括哪些，当然了，你问销售，他们自己都说不清楚，他们稀里糊涂买，你稀里糊涂买。

所以说，公摊面积是相当不透明的，没有统一的标准，只能算个大概，最后吃亏的还是业主自己。

02、居住成本增加

买房子是一次性消费，但是买了房之后，我们是要住一辈子的，就像水电费，暖气费，物业费，车位管理费，我们都是要按照月来支付的。

就拿物业费和暖气费来说，计算方式直接和建筑面积挂钩，哪怕你公摊百分之50，实际居住面积只有50平米，但是，不好意思，以上这两种费用都是要按照100平米来计算的，一年差个几千，30年下来，就差了十几万，这钱不就等于白白打了水漂吗？

公摊面积有物业费我还能有那么一点点理解，毕竟保洁人员也是要打扫公共区域的，垃圾也有专人清理，电梯也会有正常的维护保养，但是暖气费呢？难道过道也供暖么？还是楼下的车棚有暖气？凭什么也要收。

还有将来房子交易时候的各种税费，也是要按照建筑面积计算的，这么算下来，真不是一笔小数目，本来公摊面积业主就吃了亏，还要为这不透明的面积买单，显然是不合理的。

03、影响房价

很多人买房不懂公摊面积，稀里糊涂就买了房子，房子到手才知道自己的房子面积缩水了百分之30甚至更高，我们附近一个小区，全体业主拒绝收房，住宅，公摊面积竟然达到了42%，真是够奇葩的，直到现在都还没有解决，难怪当初房价比周围要低2000，原来是在这等着呢？

说到这里，你要是自己居住，你自认倒霉，公摊大就大一点，也没什么，但是你要是想要转卖，买房的人就会考虑到这一点，毕竟谁同样的钱，不想买一个使用面积更大的房子呢？

这个时候你就尴尬了，只能降低总价，相当于房产贬值，但是你之前买房子的时候可没有少花一分钱，而且很多人一听公摊面积大，连和你商量的心思都没有，可想而知，你的房子有多难出手。

04、公摊面积还要被二次消费

上面说过了，所有的地面公共区域，还有地库、地下室、储藏室面积，在我们买房的时候多已经算到房价里面收过费了，但是我们就能完全自由使用这么面积了么？实际上并不是。

很多小区的地库出租或者出售，业主想停车，只能再交钱，地下室，储藏室也是出售给业主的，包括地面的一些临时停车位，收益也完全归到了物业手里，业主自己想停车都不行。

还有一项争议很大的地方，就是公共区域的广告收益，比如说电梯广告，一些大型的小区，单是这一项收入就能达到上百万，单是能公开具体明细的小区物业少之又少，能给业主分红的更是别人家的小区，大部分也落到了物业手里，和业主没有一点关系。

本来是业主自己已经买单的区域，业主想要使用还得二次消费，这也太不合理了。

1、7层以下住宅公摊在7%到12%之间，这样的房子一般没有电梯，只有步梯。

2、7到11层以下的小高层，公摊面积在15%到20%之间。

3、12层到33层的公摊基本在25以上，不过一般不会超过30%，超过30%的开发商也实在没有选择的必要。

以上公摊，如果存在有底商的情况下，公摊率还会相应增加一些。

1、开发商为了降低自己的公摊面积，会想出一些别出新裁的方式，比如说缩短楼梯的宽度，本来能允许两个人并行的步梯，只能一人通过。

还有就是过道，减少宽度，同样能减小公摊面积，但是过窄的过道会显得拥挤，甚至连大件家具都很难通过。

而且以上这两种方式，也会极大影响安全性，一旦发生火灾等情况，疏散不及时，最后损失的还是业主自己。

除此之外，开发商还会采用很多户共用一部电梯的方式，这样的做法牺牲了业主的居住体验，是完全不合适的。

所以说公摊并不是越低越好，要满足必要的设计规范，一些相应的配套用房也要满足。

2、零公摊面积，根本不存在这一说法，就是个噱头，很多开发商会有赠送面积，露台或者阁楼，看上去使用面积和建筑面积一样，甚至还超过了建筑面积，但是公摊依然存在，只不过用赠送的面积来掩盖了，这种说法也不可信。

当然公摊面积也不是缺点，在合理范围之内，公摊面积越大，说明公共区域更加宽敞，过道更宽阔，入户大堂更华丽，业主的实际居住体验更好，从这一点上来说，公摊面积也不完全都是坑，一味追求小公摊，牺牲的是自己的居住体验。

豪宅的公摊都不小，但是无论是大堂，还是绿化，都是超一流的，这一点毋庸置疑。

不过贵的东西唯一的缺点就是贵，买房的主力军还是刚需，公摊面积的多少，直接决定了自己要多花多少钱，谁不想少花钱，住大房子？

况且，公摊面积目前只存在于我们的国内，全世界唯一的存在，我相信随着呼声越来越高，公摊面积取消也是早晚的事。

不过我也有自己的担心：

1、羊毛出在羊身上，公摊面积上涨是不是造成房价上涨？

2、物业费还有各种配套费会不会也跟着涨？

3、如果公摊面积取消哦，对于之前买了房子的人应该怎么解决，是否能做到公平，会不会有什么补偿？

对此，你是怎么看的呢？

我新买的房子139平米，实际丈量室内面积99平米，合理吗？

关于房子公摊面积，国家有统一标准，楼主没有讲清楚你购买的房子是多少层？所以就不能直接判断你的房子公摊面积是否合理，根据你说的结果，猜测应该是高层房子，不然室内面积不会那么少。

国家国定高层的房子公摊面积是14%~24%，这是商品房比较高的公摊面积，按照这个计算，你的实得面积应该按照最高算是：28.7%其实你的额公摊面积是在国家规定的百分比之外，公摊面积才占28.7%，如果你认为公摊面积有疑问，可以找当地住建局部门咨询或者看图纸说明书。

分享一下我国房屋建筑的公摊面积百分比：

国家规定为7层以下的多层住房公摊率是7%~12%7层到11层的公摊率是：10%~16%12层到33层的高层楼公摊率是14%~24%别墅房屋的公摊率是：1%~8%

现在房子的公摊面积不会差太多，开发商多这些规范特别清楚，他们就算想占业主的便宜，也不会特别明显，所以你也不要认为有多大的差距。毕竟合同上面都会注明你购买的房子是多少？如果差距超过3%就会进行补偿差价。

我新买的房子139平米，实际丈量室内面积99平米，合理吗？

房屋建筑面积=套内面积+公摊面积

我们先不看你的房子实际丈量室内面积（套内面积）99平米是否合理，我们先看看公摊面积包括什么？国家对于公摊面积所占比例有什么具体规定？

一、公摊面积包括：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共的门厅和过道、地下室、警卫室以及其他为整栋建筑服务的公共用房（水泵房、热交换站、配电室）和管理用房（物业楼）的建筑面积。（这只是咱们通俗易懂的基础内容，其实公摊面积的计算还包含许多专业的内容，咱们就只说咱能听懂的内容。）

二、国家对于公摊面积的具体规定：

1、多层住房（7层以下）的公摊率在7%--12%之间。

虽然理论上公摊面积不高，但是按照规定6层及以上的住宅需要加装电梯，随之而来公摊面积就要增加，公摊面积实际在13%--18%。

2、小高层住房（7--11层）的公摊率在10%--16%之间。

3、高层住房（12-33层）的公摊率在14%--24%之间。

4、别墅的公摊率在1%--8%之间

其实我国对于公摊面积的规定还是相当的详细具体的，我只是简单的跟大家分享一下。

这两年房价普遍较高，我们拿100平的房子来举例，假设房屋单价是2万一平，公摊面积在20%，一套房子有40万元花在了公摊面积上，所以近两年对于取消公摊面积的呼声越来越高。具体能不能取消公摊面积，取消公摊面积会不会导致房屋单价继续上涨，咱们需要拭目以待。其实你想想羊毛出在羊身上，开发商总要想办法把自己想收的费用变相收回来的。

公摊面积如果过大，购房者得房率低，觉得不合适。

但是公摊面积实际上对我们的居住的舒适度有很大的影响，我举个简单的例子，如果为了减少公摊面积，将楼房门厅以及过道的面积尽可能的缩小，整个小区看起来就显得特别小气，不美观。

我们再来说说你测量的99平米的室内面积。我们购买房屋时的面积是包含了公摊面积的。

房屋的建筑面积=套内面积+公摊面积

所以你所测量出来的99平米是你这套房子的套内面积，计算出来公摊率为：（139-99）/139=29%您也没有说明你的房屋属于多层、小高层还是高层建筑，所以我们没办法跟您说是否合理。

我曾经在房地产开发公司工作过几年，我来分享一个案例：一栋一梯两户的电梯洋房（总高6层）建筑面积160平米，在进行室内地面浇筑时我们通过用料计算出室内面积（套内面积）为118平米。而图纸中标注的房屋的公摊面积在15%左右具体为什么会有这么大的差别，咱也不是专业的，就想不明白了。

我新买的房子139平米，实际丈量室内面积99平米，合理吗？

新买的房子面积139平米，实际丈量只有99平米，这个实际丈量是什么意思？你要把这实际丈量的意思搞清楚，你才能解决这个问题。

这实际丈量是不是你自己用卷尺丈量？如果是这样，这面积相差这么大，也是有道理的。

如果不是自己用卷尺丈量，就应该是指建筑面积和套内面积这两个面积，我们分别来看看这两个面积到底是怎么回事。

自己用卷尺丈量，这叫测量，自己的测量结果和产权证上面的面积是有比较大的误差；而真正在计算房子面积的时候，是测绘。虽然只有一字之差，但这是两个不同的概念。

①、测绘，是指对自然地理要素或者地表人工设施的形状、大小、空间位置及其属性等进行测定、采集并绘制成图。

测绘的工具包括三维激光扫描仪、水准仪、经纬仪、全站仪、GPS接收机、GPS手持机、超站仪、陀螺仪、求积仪、钢尺、秒表等。

比如对地图制图、海洋测绘、工程测绘，山脉的测绘等。

②、测量，测量是按照某种规律，用数据来描述观察到的现象，即对事物作出量化描述。

测量的工具包括实物量具，就是卷尺，直角尺、各种曲线样板，激光测距仪等。

从两个概念来看，房子的面积是对建筑物空间的的测绘，而测量比测绘更简单，你的测量当然和测绘有差距。

如果不是我理解的测量的问题，那你在这里“实际丈量室内面积”就是指的是这套房的套内面积，而和你买的建筑面积139平米有40平米的差距，这差距就是指公摊面积。

这里的公摊面积在29%，是不是有点大呢？

根据一般规律来看，7层以下的住宅公摊率在8%～12%，7～11层高的小高层住宅公摊率在16%～22%；而33层高的高层住宅公摊率在18%～30%，由此可见，你的住宅公摊率在29%，符合这一规律要求，这相差40平米是合理的公摊面积。

为什么公摊率不一样呢？在高层住宅当中，如果是小户型住宅，公摊面积一般就小一点；如果是大户型住宅，由于需要体现住宅的豪华性、舒适性，就比小户型住宅的过道要宽一点，入户大堂要气派些，电梯的空间要大一些，楼道也要宽阔一些，这样公摊面积就比较大了。

如果你这房是外阳台并且还比较大，入户花园比较大，说不定公摊面积还要大一点。

如果是超高层住宅，公摊面积可能会达到35%甚至40%，超高层的楼道更宽，过道也更宽，因此公摊也大。

从我上面的分析来看，

你这套房的建筑面积是139平米，套内面积是99平米，公摊面积在29%，是在一个合理的范围之内。

开发商在修建住宅的时候，大户型住宅为了体现视觉的气派性，居住的舒适性，公摊面积就比较大，这符合一般建筑的规律。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

我新买的房子139平米，实际丈量室内面积99平米，合理吗？

很多人因为第一次买房而忽视了公摊、得房率、容积率，最后买房后才发现公摊好高而后悔不已。对于公摊高的小区，售楼员是不会主动提及的，扬长避短才利于成交嘛！

现在有朋友在问：新买的房子139平米，实际丈量室内面积99平米，合理吗？这个怎么说呢，如五证齐全合法销售，肯定合理，但对于消费者来说高达29%的公摊小区并不合适购买。

很多人不注意得房率，而导致买的房子巨亏，毕竟都是真金白银买的，想想都肉疼，我16年买过2套房，也陪朋友买过几套房，今年也看过好多样板房，我来说说我的经验，希望对大家有所帮助。

得房率高那公摊就低，得房率低那公摊就高，所以139平米的房子实际使用面积99平米，是公摊太高了，全国大多数小区公摊在20%左右，20%是算是比较正常的公摊，而高达29%的公摊肯定是不划算的，不过有的小区得房率就很高，如我买的一小区就能达到90~100%得房率，这里面是有技巧的，下面会解释，我们先来搞清楚什么是公摊、得房率、容积率？

1、公摊包括哪些？

公摊即公摊面积，是分摊的共有建筑面积的简称，公摊面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、配电室、阅读室、值班室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房。

2、什么是得房率？

得房率和我们的生活息息相关，是买房的一个重要指标，得房率就是可以让业主自由支配使用的面积，也就是套内使用面积和买房合同上的建筑面积之比。如139平米的建筑面积，套内使用面积为99平米，99/139=0.71，即71%的得房率。

得房率太低，对于买房者来说肯定是不实惠的，住宅来说80%左右得房率是正常的，商业体来说达到55%得房率也是正常的。

3、什么是容积率？

容积率也是买房的一个重要指标，容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，容积率低说明居住体验感越好，容积率越高，业主的舒适度也就越低。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。

像独立别墅的容积率为0.2~0.5，联排别墅为0.4~0.7，6层以下多层住宅为0.8~1.2，而高层容积率大多为1.5~3.5之间，一些超高层容积率甚至高达5，个人建议买高层，不要买容积率超过3的小区，我的两套房子，一套容积率3，一套容积率1.8。

【提醒】：楼盘的容积率，在网上的一些房产网站上都能查看到。

正常来说得房率高的话，公共的面积就会越少，这样会影响到楼道的宽度以及电梯大厅的舒适程度，还有电梯数量和楼梯间的数量，但实际上大多得房率高的小区，并不是通过压缩公共面积来得到的，而是开发商取巧“偷面积”，得到的一些赠送面积，我们买房就需要关注这些点。

像我家新房2梯4户，建筑108平米，而实际使用面积有99平，得房率有近92%，而我朋友跟我一个小区，他晚一年买的楼王2梯3户，建筑125平，实际使用面积有125平，得房率100%，那怎么会有这么高的得房率呢？

1、入户花园赠送一半面积

现在不少小区户型都会在入户玄关位置设置一个入户花园，而这个入户花园如果是没有封窗的，这样就只算一半的面积，如我家新房入户花园3.3*2米长宽且没有封窗，等于送了3.3平米使用面积。

2、空中花园赠送一增面积

空中花园这是绝对的“偷面积”，正常房间是有窗户的，而把一个房间不封窗，就可以取名为空中花园，如我家3房2厅，其中有一个2.6*3.3米长宽的房间是没有窗户的，只需自己封窗户就可以了，这样就又赠送了4.29平米的面积。

3、设备平台面积全赠送

如果你多逛几个楼盘，相信一定会遇到样板房中的设备平台改成的房间，大多改为书房了，这可是全赠送面积，很多3房变4房，4房变5房，就是这么来的，如下图中的书房就是设备平台改的。

4、阳台只算一半面积

阳台只算一半的面积，这个我想买房的人这点都比较清楚，这里就不多做解释了。

5、飘窗面积全赠送

飘窗面积也是全赠送面积的，有些人认为是只赠送一半的面积，这个理解是错误的，不过飘窗分为真飘窗和假飘窗，真飘窗即外凸的窗户，是不可以砸掉的，而假飘窗是与外墙平齐，飘窗两边是实墙的，这种假飘窗大多都可以砸掉来增大室内空间。

6、阁楼为全赠送面积

如我另一套房子坡屋顶结构，层高最高处有5米，阁楼做成了2个房间，等于多出了20个平米的空间，关键还不算面积。

新买的房子139平米，实际丈量室内面积99平米，只是五证齐全，肯定是合量的，但对于业主来说实际上是买亏了的，所以买房需要提前做功课才不至于后悔。

买房一定要关注公摊、得房率、容积率，你问销售员他们会告诉你的，并且如果他们有赠送的面积，你不问他们也会主动告诉你的，毕竟这是卖点，赠送的当然“香”了，总之买房得多看看赠送面积，实际得房率高的小区才买的才划算，一家人才住的才舒服，你觉得呢？

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我新买的房子139平米，实际丈量室内面积99平米，合理吗？

房产证上是139平方，自己丈量99平米。基本就这样。墙体的占用的面积估计你没有算，阳台飘窗也可能没有算。建筑面积减公摊面积，减墙体面积后，才是你丈量到的面积。公摊面积可以达到25%。墙体面积也可能达到3-10%。一间房子丈量到的面积基本就建筑面积的75%左右。豪宅，没有共墙的房子，多台电梯的房子，丈量面积会更小一些。

房产证注明的面积为房屋建筑面积

建筑面积=套内面积+共摊面积

套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

共摊面积=电梯井+楼梯间+配电室+设备间+值班警卫室+其它共用

自己量到的只是套内使用面积。