商品房产权是70年，大家买二手房时别人已经住了几年或十几年，买房时有考虑折价吗？

在我国，商品房产权期限为70年，对于别人已经住了十几几十年的旧房，买房时，应不应该考虑折价问题？

一，房屋产权与土地使用权

在我国，土地使用权和房屋产权是两个不同概念，土地出让的最高年限，居民建设用地为70年，70年出让期限到期后，上面的建筑物仍然属于业主所有。业主可以申请土地继续使用，但是需要缴纳土地出让金。

而我们平时所说的商品房使用年限为70年，指的是建筑物所使用的土地使用年限。不过在我国，商品房的土地基本使用不上70年。因为土地的使用年限，是从开发商拿地的时候算起。开发商拿到地块，到卖房，一般至少也过去了2-3年，如果后面要建设几期，土地使用年限就会更短。如果开发商拿到地块长期不动工，或者是二手房经过了多次倒卖，那土地使用年限就会更短。

二，哪些因素会影响二手房的价格

购买二手房，影响价格的因素很多。

1，地段因素

这是指房屋在市区的哪个位置，这是影响二手房价格的重要因素。如房屋周围的配套设施是否齐全，生活、交通是否方便，娱乐场所多少等，都在左右着二手房的价格。

2，学区因素

现在，中国人对教育越来越重视，“好学校”助长了学校周围的房价，为此，就诞生了“学区房”概念。然而，学校的招生指标是有限的，因此就有了很多条件限制。如落户时间的限制等，就是说，买了学区房，还不能马上入校，这样就更加促使人们更早的购买学区房，学区房房价更高了。

3，医疗因素

我国人口日益老龄化，老年人对医疗机构有着更大的依赖性，如果小区距离大医院较近，出手就比较容易。市场经济决定了这种情况，房价也会比较高。

除了上面3个因素在影响二手房房价，还有一些其它因素，如物业因素等，就不一一例举了。

三，土地使用年限可否作为交易筹码

二手房的价格，受到很多因素影响，而土地使用年限，还真不是其中的重要因素。一般买房者可能会考虑，而卖房者一般不会考虑。

假如一处房屋，已经使用了3、40年，经过了多次二手，如果买房者以此来议价，那么卖房者会说，正因为这所房屋年代较长，所以更容易拆迁。拆迁补偿数额巨大，我现在为什么要折价呢？是不是这个说法也很有道理？

总之，在我国，房屋实际上没有居住期限，有期限的只是土地使用年限，并且到了年限可以申请延期。所以，在二手房交易中，以产权房期限少为由来折价，实际上很少发生。因此，对二手房交易价格影响不大。

商品房产权是70年，大家买二手房时别人已经住了几年或十几年，买房时有考虑折价吗？

感谢邀请：

房地产市场非常的复杂，除了我们常见的一手房以外，还有我们的二手房。

今天我们不妨又一起来聊一聊，什么是房屋的产权？买二手房要考虑楼龄折价吗？

一，什么是房屋的产权？

在买房的时候，我们常常听到销售跟我们讲，公寓的产权是40年，商铺的产权是40年，商品房的产权是70年。

其实时至今日，仍然有很多的朋友对销售口中的产权年限不是特别的理解。

其实不管是商铺也好还是商品房也好，它的产权主要分为了两部分。

第1部分，土地的产权。

通常情况下，销售口中的40年产权和70年产权都是指建筑下面的这块土地的使用年限。

而土地的使用年限，是开发商向政府拿地那一刻开始就计算的，计时相对较早。

所以不管是公寓的40年，还是商品房的70年，都是指它下面的那块土地的使用年限。

第2个部分，房屋的使用权。

不管是公寓还是商铺，又或者是我们的商品房，我们通称为物业，统称为房屋。

而这些房屋的使用权和土地的使用权是有着天壤之别的，房屋的使用权是永久的。

所以只要房屋屹立不倒，没有拆迁，那么这套房子永永远远都是购房者的。

……

是的，房屋的产权有着这样的一个具体细分。

所以大家一定不要再误会了，一定要正确的看待房屋产权这件事情。

二，商品房产权是70年，大家买二手房时，别人已经住了几年或者十几年买房时有考虑折价吗？

房子涉及到的金额非常的大，在买房的过程当中，大家都特别计较价格贵或者价格便宜这个问题。

很多人不喜欢购买二手房，就是因为他认为是别人住过了几年的，使用的权限相对要短了一些。

01，每年在加1%。

就我国房地产市场的表现来看，大部分城市的二手房价格比新房的价格要便宜一些。

这其实就是市场在帮助我们折价，二手房实际上是按照1%每年的速度在折价。

所以楼龄越老的二手房价格表现往往就越便宜，如果失去了金融杠杆，折价率就会更高。

02，资源仍然非常的值价。

就房地产市场来说，对我国的经济是非常重要的，它仍然扮演着支柱产业的角色。

所以购买二手房的时候，其实很多市场价格的表现都是已经折完价的。

更何况地段还有二手房周边的配套都是非常值价的资源，所以大家也不要太过于纠结这个问题。

……

是的，二手房虽然被人使用过，但房屋的使用权限并没有降低。

所以二手房只要地段好，只要周边的配套好，它的价格往往不会有太大的变化，哪怕被人居住过。

三，总结

总之一句话，房地产市场是非常特殊的，也是非常重要的，大家一定要引起重视。

所以看待房子这一类特殊问题的时候，大家一定要跳开正常的逻辑。

因为房子绑定了太多的资源，上面的土地是非常贵的，周边的配套都会给他带来溢价。

更何况房地产是非常重要的，房子是金融产品，可不是你想它降价就降价的。

商品房产权是70年，大家买二手房时别人已经住了几年或十几年，买房时有考虑折价吗？

我就经历过，我们买二手房的时候以为是七十年，中介都说七十年，确实土地权限就是七十年，可是他们拿地到当时有二十年，产权时间是五十年了，我们所有的证件都办完了，才发现这个问题，找中介没办法，中介法务都出来说没问题，只能看以后国家政策走向了，我们没办法，咨询了相关部门都没有确切的答案，到后来说赔几千块钱，赔钱了事，中介蛮横的说，我要是没门路我天天都让你们搞没了，所以无奈接受，最后我们折损卖掉。

商品房产权是70年，大家买二手房时别人已经住了几年或十几年，买房时有考虑折价吗？

众所周知，在我国，房屋是有产权期限的，多则70年，短则40年。于是，有朋友就问了，买二手房时，别人已经住了几年或十几年，买房时有考虑折价吗？

土地归国家所有，这是由我国社会主义性质决定的。而在我国法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。

在商品房交易中，一般说的使用年限70年，指的就是住宅用地的使用年限，这是土地出让过程中确定的（商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年）。但实际上，商品房的土地实际使用年限基本都不足70年，因为土地使用年限是从开发商拿地开始计算的，从楼盘开发周期来看，最早一期开盘就少掉了2年，后面开发的2、3、4期，甚至10几期的楼盘，土地实际使用年限只会更短，购房者接房时，不动产权证上的期限也就越少。如果遇上开发商囤地，隔很多年才开始开发的楼盘，或者是已经被买卖过几次的二手房，实际产权年限还会短很多。

在二手房市场中，房屋产权期限的确会被购房者纳入考虑，但真正影响二手房价格的因素有很多。

1、学区

我国是一个人口大国，也是教育大国，而适龄儿童就读指标是与房子挂钩的，“学区房”的概念应运而生，并且越炒越火。而由于学区指标的存在，部分名校都需要提前三年落户，新房从修建到接房一般需要2-3年，接房后还不能马上落户，因此很多人买二手房，就是为了学区指标而来的。

2、路段

二手房多数地处城市中心地段，有完善的商业配套，交通便利，超市娱乐等一应俱全，年轻人刚到一个城市落脚，需要一套住房扎根，新房位置离上班地方太远不方便，就会选择买二手房拎包入住，距离上班地点近，配套完善，生活方便。

3、养老医疗

随着国内老龄化人口增多，越来越多人买房养老，而老年人身体健康状况不佳，为了避免突发情况，选择在医疗配套完善的小区尤为重要。二手房多数位于城区内，邻近医院，社区医疗服务中心随处可见，对于老年人养老及身体健康有很大帮助。

当然，除了以上三点因素以外，影响二手房价格的因素还有很多，这里就不一一列举了。

从影响二手房价格的因素来看，房屋产权期限不是唯一条件，购房者会纳入买房考虑因素，但卖房一方则不一定。

举个例子，楼梯房多为90年代甚至80年代修建，房屋建筑年代久远，而且有可能已经被转手交易了几次。如果以产权期限为筹码去议价，或许卖方会说,“虽然房子已经很久了，但正是因为这样，未来拆迁的可能更大，到时还能获得拆迁赔偿，为什么要折价卖呢？”这的确有道理。因此，买方无法通过产权期限缩短这一点，来说服卖方折价。

但换成是电梯房，本来就是因为房龄相对较新，而且电梯方便，所以比楼梯房更受购房者欢迎。因此，如果电梯房已经住了几年或十几年，产权期限缩短，则有可能被当作议价的筹码。小黑建议出售电梯房以5-10年为佳。

综上所述，房屋产权期限70年，是由我国国情决定的。在二手房交易中，房屋产权期限缩短，也有可能被当作议价的筹码，但绝不是唯一条件，对二手房价格影响不大。

我是小黑，房地产资深从业者，感谢阅读，如果喜欢请关注“文说楼市”，更多精彩好文等您来，欢迎大家在评论区留言！

商品房产权是70年，大家买二手房时别人已经住了几年或十几年，买房时有考虑折价吗？

你好，谢谢邀请，我是三眼。我说说看法吧。

我的话，我不会考虑折价。

就单单因为这个产权年限的问题的话，不会考虑折价的。因为这个是可以花钱改的。记得上次准备买二手房时中介介绍过，说是叫“土地出让金”，成都120元/平米，就缴了之后产权还是70年。

这个的话，确实也考虑不到折价，往后又需要的话，也是自己出这笔钱的了。

自己个人的一点看法，欢迎讨论。

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商品房产权是70年，大家买二手房时别人已经住了几年或十几年，买房时有考虑折价吗？

说个亲身遇见个例子，客户因为房龄太老，大吵大闹，最终费了九牛二虎之力才解决的事。

01 一个特殊的真实例子

前年还是中介的时候，有个徒弟卖了一套房改房。所谓房改房就是以前土地属于集体的，后来买过来后更换产权证了。

当时买房子的是个年轻人，手上预算有限，徒弟就带他看了那个房改房，以前审计局的房子。房子是96年建的，后来06年原房东从单位手上买过来，更换了产权证。

合同什么都签完了，客户父母从南充上来看房的时候，就责怪客户他们儿子为什么买个这么老的房子。客户受了父母的气，心里就不愉快了。后来贷款的时候，调档（贷款查询的一个步骤）发现房子是96年的，只能走广大银行的贷款。

我徒弟当时没遇见过这种情况，认为房子产权证06年，房子应该是04年左右建造的。

客户就抓住这一点，一直说我徒弟欺骗了他，一直不停的大吵大闹。最后没办法，我徒弟找到我，费了九牛二虎之力，才把这个事情解决。

02 正常情况下房子的折价

刚才说的那个例子，是比较特殊的例子。

一般情况下，购买二手房，房龄大多都是过了五六年的，甚至有十几年的商品房。

如果完全说别人住过的房子，就要折价，这个明显是不对的。

正常情况下，从购买房子开始，房子是这样增值的：

1）交房入住：一般都会在原购买价上增幅20%-30%左右

2）三成人员入住：会再增值10%-20%左右

3）入住七八成：房子再次增值20%-30%左右

4）配套完全成熟：增值在正负10%-20%左右

按照这个规律来，如果房子是在入住了三到五年的样子，其实房子是在最大的升值阶段中，不仅不会贬值折现，反而完全是快速增值过程中。

当然，如果入住已经超过了十年以上，如果又没有顶级的学区配套，基本房子相对来说，出于贬值状态。

03 其实这个问法，就不符合逻辑

要考虑最大升值，肯定是新盘撒。既然都考虑二手了，那么说明，要么钱钱不够，要么这个二手有特别吸引你的地方。

这个就有点像很多客户谈价的时候，总是说别个房子房子这里不好，那里不好一样。我经常告知客户，这样是谈不下价格来的。

为什么？

既然你说人家房子这里不好，那里又不好，那你为什么还坐在谈判桌上来谈价？既然坐在这里了，哪怕房子这里不好，那里不好，说明你都晓得，最后综合来说肯定是觉得这些不好都不如好的地方。

之所以还要这么说，无非就是价格问题嘛。大家都心知肚明的。

所以，既然考虑二手了，那说明对你来说是最合适的选择，那么为什么要说房子折旧喃？你当这是手机汽车啊？房子这个东西，大家都晓得过去十年一直在涨价的嘛。

04 关于70年的说法，这里其实指的是土地使用年限

房子从来没有70年的说法，严格来讲，只要国家不收回地，只要房子还能住人，你想好多年就好多年。

所谓的70年，指的是土地使用年限70年。实际上而言，笔者基本没见过土地超过50年的房子！

现在的商品房，大家都懂的嘛，基本就是40年后就一推，哪里又有多少人在商品房里住过超过40年的。包括后来买房子的人，还不是到时候转手卖了，或者等着国家拆迁赔偿嘛。

退一万步讲，这个房子修的质量有保证，到时候国家又没拆，而你又还打算住在里面。那么国家法律也明文写清楚了的，到时候续交一个税费，不超过一万，就又重头算年限了，你又担心什么喃？

成都楼市观察员，不仅精通楼市分析，购房心理博弈学，更是一个有良心有温度的熟悉购房一切流程要点诀窍的人。