一套房子的建造成本，中等城市最多每平米1500元，为什么会卖到上万元呢？

其实一套房子的建造成本，在中等城市每平米1500元这确实是个实在数，在一线城市也不会超过2000元。

但是，我们的房子内涵非常丰富，通常房子的价格里边包含了什么呢？

首先，应当是土地出让金了。我们建楼的土地都属于国家所有，要想在这些土地上建楼，那么必须要给国家交纳一次性70年的土地出让金。

土地出让金，还通通要经过招拍挂的形式进行公开竞价，最终平均到每平米的建筑面积上。万元售价的房子，楼面价一般占到30~40%，平均每平方米房子缴纳的土地出让金一般也有3000~4000元。

而且土地出让金也要讲究机会成本，开发期间各种利息都需要开发商承担。而且许多开发商是通过抵押贷款形式，借入的资金，因此，资金成本非常高。

第二，就是税费。营改增之后，房地产适用税率是11%。如果我们按照1万元的售价，里面有1100元是税费。

还有城市维护建设税，教育费附加，企业所得税，土地增值税，印花税，契税，土地使用税等等。

另外还需要交纳契税1.5%到2.5%（各种标准很多），住房维修基金一般也是2%到3%。营业税，城市维护建设税，教育费附加，企业所得税，土地增值税，印花税，契税，土地使用税。

这样每平米大约有1500元到2000元左右的税费。

第三，房地产商的利润。企业不可能给大家白打工，企业的毛利润一般有15%到20%就足够了，1万元售价的楼盘企业能够挣得1500到2000元每平米。

另外，一些楼盘还捆绑装修费用。包括小区设施的一些费用。而且很多楼盘是按照总价交纳工伤保险、农民工工资保证金的。

盖起个楼盘来不容易，并不是卖得贵，他们就挣得多。很多情况下还是为银行打工。要不碧桂园是拼命的拿地，赶快的建房子，赶快卖掉，通过高周转来挣毛毛雨的一点利润。

7月底，国家再次明确坚决遏制房价上涨，贯彻房是用来住的，不是用来炒的方针，希望国家未来房价的趋势能够转变。

一套房子的建造成本，中等城市最多每平米1500元，为什么会卖到上万元呢？

这个问题问的太外行了。

直接告诉你吧，一套房子的成本构成中，恰恰建筑成本是最低的。

告诉你现在一些具体的土拍案例。

今年一月份，北京成交了几宗地块。

丰台卢沟桥乡XWY-01地块R2二类居住用地，规定未来商品房销售均价不超过54378元/平米，这块地最终楼面价为41032元/平米，土地成本占到了75%。

另一宗住宅在大兴黄村，售价不超过55800元/平米，楼面价为30640元/平米。土地成本达到了55%。

看上去还算合理，“限房价竞地价”还是有效果的。

再来看看江西南昌。

5月11日，南昌某地块竞价482轮，持续4个小时，楼面价达到了1.1万元，但这块地最终销售均价被规定为12500元，留给开发商的只有1400块钱。这1400块钱，建筑成本都不够，开发商还能赚钱？

通常来说，房屋主体建筑造价大概是1300元，水电消防大概是200元，道路管网和绿化成本再算进去，每平米差不多要2500元。

一般来说，如果房价卖1万元，地价成本应该控制在4000块钱，建安成本和税费大概是5000块钱，开发商留1000块钱的利润。

但你看上面这些案例，哪一个符合这个规律？

开发商敢这么玩，高价拿地，那是因为他们预期房价会涨，成本暂时高，但是我拿了地不着急开盘，捂着等房价涨。

造成这种现象的原因很复杂，要详细说起来，恐怕一本书都说不完。

我认为关键点在于，楼市钱多，杠杆足，欲望无穷无尽。

我是楼市微观察，只说真心话，欢迎点赞与关注。

一套房子的建造成本，中等城市最多每平米1500元，为什么会卖到上万元呢？

商品房价格主要有几块:

一是地价。一般占总价的40%，地价除以可销售的总建筑面积，就是我们经常说的楼面价。比如某楼盘地价2个亿，可售面积5万平方米，那么楼面价就是4000元。

二是建安成本。每平方平如题所说的1500一3000元，差距主要看定位和规划，比如说有的高档公寓在立面装修、配套设施方面用材高于普通公寓，有的超高层建筑单位造价也高于普通高层或小高层。

三是各种税费，这一块成本不低，从拍地、建造、各种验收、终端销售，都得缴纳税费。

四是营销成本和管理费用。现在很多地产开发商请专业公司销售，按成交额抽取点数。此外，开发一个项目要盖200多个公章，其中费用你懂得。

五是利润。搞了半天，挣你15%一30%的利润总要吧？有这五点，足够扒你一层皮了。什么叫按揭？就是每月按地上揭一层皮。

一套房子的建造成本，中等城市最多每平米1500元，为什么会卖到上万元呢？

作为家居行业从业者，美家来回答这个问题！

相信不少人都会发出这样的疑惑，明明一套房子的建设成本相对那么低，但就是要卖这么贵呢？

很多人想不通，觉得只是多付出一些人工费和材料费就搞定了的事，但事实却远没有那么简单！

再明白这个事情之前，我们要知道两个相对的概念，一个是房子本身，一个房产。后者是前者的叠加属性，当一个房子的附加价值远高于房子本身时，就带有一定的投资属性。

比如对于大城市来说，房子不仅是用来居住的，它所附带的社会价值远高于房子本身，比如便利的生活条件，着重体现在交通、教育、医疗等各个方面。

这就使得房子不仅有建设成本，还有高额的拿地成本，一般来说，开发商拍一块土地至少就是几个亿起步，这些都会算在房产的成本里面。除此之外，还有高额的营销成本，所谓羊毛出在羊身上，无疑这些也会拉高房产均价。第三，就是各种税费太多，这里既有开发商的，也有针对业主本身的。第四，开发商在引进相关的商业配套以及相应的教育资源时，也需要一定成本。最后还有各种看不见的开支，比如绿化、设计等等。

以上都是一套房的各种成本。当然，其他一些因素也在推高房价，比如最常见的供需关系，不少关心房产都知道有句很经典的话，那就是房地产短期看金融、中期看土地、长期人口。北上广深以及其他省会热门城市，因为人口过于集中，买房需求大，自然僧多粥少，房价也相对较高。

好啦，以上就是美家的回答啦，希望能帮助大家，谢谢！

一套房子的建造成本，中等城市最多每平米1500元，为什么会卖到上万元呢？

建安成本1500，卖价却上万了，究竟是为什么？房价是怎么定出来的？一起来挖挖，看究竟是怎么回事。

其实，房地产开发成本还是比较复杂的、涉及面非常广，并不像农村盖房子，买点建材，请几个人搞下，房子就起来了。房地产开发的成本大致有以下8项：

1）土地出让金，就是买地的钱，比较直观地理解就是楼面价。比如，楼面价8000多，就是说土地出让金这个钱折算成单价的话跟房价的一个直观对比。

如果不是招拍挂，是通过征收的话，还有安置补偿费和土地征用费，等等费用。如果是通过转让或企业并购取得土地，就是转让款或并购价。

值得注意的是，不管是哪种方式取得土地，在办权证手续的时候，都还要缴一笔税费，一般是几个点，高的可能会超十个点，数字虽不大，但算成具体的钱并不少。

按最近几年本地的一些招拍挂项目情况看，楼面价8000多的盘，销售定价大概会在1W7左右，占比一般会在40%上下。

2）前期规费。包括前期项目设计、规划、可行性研究、环评、土地“三通一平”，等等规费。在这些费用中，“三通一平”可能开销最大！不过，也要看具体项目，有的拿地时就已经搞好了，随便搞下甚至不搞都可以，花费就比较少；有的现状比较复杂，就比较难整，可能上万个W都不一定能搞好。

3）建安成本。也就是题主说的1500多，正常就是这个价，农村自己盖房子还不要这么多，1000上下就能搞定。但地产项目一般都有地下室，如果层数比较多，功能比较复杂，可能挖好地下室，建安成本就要到2000多、3000多，甚至更高了。一般来说，一个地产项目，地下部分比较多的话，预算一半的钱就可能花完了，地上垒砖部分其实开销并不算太大。

4）设施费。包括基础设施和公共配套设施，比如，供水、电、气、通信、排污、绿化、小区道路和小区地块间的市政道路、公园、河道整治等设施的对接、设计、建设及规费。

5）融资成本。国企央企融资，一般在年化4%-6%上下，品牌民企往往在年化6%-9%上下，中小民企往往在10%-18%不等，高的甚至可能会超20%。

6）管理费用。开发、建设、营销、售后等环节的人力资源、财务管理费用。

7）营销费用。广告费、售楼部、样板间装修费、营销佣金、奖金等等。

8）其他费用。比如，销售、工资、奖金等各个环节应纳税款；环保、城管等违规行为的罚款；购房人违约而连带产生的保证金损失，等等。

综合下来可以看出，建安成本其实并不是建房的最大项支出，土地出让金才是，而其他环节的费用，就要看具体的项目情况。

所以，建安成本才1500多，房子却要卖1W多，就是这个道理。

当然，有的项目楼面价才4000多，卖价也却1W多接近2W万，又是为什么？可能是两种情况：一是拿地便宜，但其他费用却很高，不得不卖到这个价才能赚钱。二是拿地便宜（可能拿得早），其他费用正常，但周边房价已经涨起来到1W多了，也可能卖这个价。

商品房价格不是政府定价，而是开发商自主定价，完成定价之后，再到不动产中心备案，后续销售的话，价格要接受监管。

那开发商怎么给房子定价呢？

主要考虑以下6个方面：

1）成本。拿地花了多少钱？建安成本多少？各种规费多少？这些经过财务核算之后，会大体给出一个成本价，再加上项目预期利润，基本就能定出销售价。

项目销售价出来后，能不能得到消费者认可？能不能按这个价格卖？就需要进行市调验证，并结合以下几个因素合理调整。

2）区位。包含大区位，就是房子在什么位置，比如，一环、二环，还是三环、四环这样的大区位；和小区位，比如，靠路边，还是靠小区中间？

市调的时候，周边卖多少？同类型卖多少？低一档的卖多少？高一档的卖多少？结合成本情况，基本能得出一个项目本身的预售价。

3）景观。比如，靠中心花园、广场之类的就是“楼王”，价格自然最贵；而背对、远离主景观的就要便宜些，或者说优惠力度可能给大些；

4）楼差。高层建筑，中高层要贵些，低层要便宜些；电梯洋房的话，非顶层可能都比较好；

5）朝向。北向、西北、东北向都要更便宜，而南向往往最贵。

6）配套。包括市政配套（学校、医院）、交通配套（地铁）、商娱配套（农贸市场、大超市、购物中心）等等，也会成为房价的加分、减分项。

综合成本和市调之后，开发商会形成一个销售价，销售价出来后，可能还会考虑销售策略。比如，“低开高走”，也就是项目为了走量，尽快回款，可能会开盘价低，吸引客户进来后，再逐步提价。但这样的话，前期的利润可能不高，而且给人的感觉可能品质不好。

也可能“平开平走”，就是相对平稳的销售价，这种一般在高端或高品质社区采用。还可能“高开低走”，就是开盘价高，卖不动之后再调低价，或者加大优惠力度，采用这种策略的，除了项目本身定价过高之外，也可能是受到了市场行情波动影响，这两年的情况可能好些都会高开低走。

所以，房子的卖价并不是很随意的，而是有一整套科学、完善的定价流程的，并且这个定价还很关键，定价的合理性将直接影响项目的成败和最终的利润率。

现在大家基本都有房了或者买过几次房了，买房的经验已经比较充足，就不多说怎么买房了，就说几点个人其他的看法：

1）关于投资商品房。买房是有门槛的，不管是首付完再按揭，还是一次性付钱，总之，你得有点钱才行！这就是门槛，不是任何人都能搞，这就决定了，买房永远会有一部分人被挡在门外，或者等他们条件满足了才能进来。

也就意味着，虽然目前楼市已经饱和了，很多人都有房了，但始终还有一部分人没房，始终还有一部分人要买房，这是什么？这就是市场，也是投资的初心。

所以，即便楼市行情没以前那么好了，甚至开始有风险了，但作为投资，房子依然还有机会！因为市场还在，只是小了，但并没有消失。那什么消失了？躺赚的机会。

也就是说，投资商品房已经不只是有钱就可以了！还得有资源、人脉、专业知识和运气，还得懂政策、沉得住气。

2）关于买自住房的时机。网上关于房子“泛滥”、“血亏”的言论有些多，导致有些买了住的不敢买，其实，个人认为还是要理性看待。

目前，房子“挤水”已经差不多，ZF已经在“救市”，在这种行情下，买家的议价空间其实比较大，有谈判的主动权，可能还是比较好的入手时机，关键税费政策、银行利率都比较优惠。相比去年初、前年买的，不仅价格高，税费、利率也高，现在买就差不多已经赚了个首付了，还不满足？

3）关于“崩盘”。日本曾经崩盘，但日本崩盘有它自己该“咎由自取”的地方，比如，疯狂炒地，信贷疯狂扩张，监管失灵，政治上对美的从属性，等等。

我们人口基数大得多，城镇化才刚脱离农业社会进入市民社会，而且有些还是“被市民化”的，实际的城镇化率并没那么高，加上我们市场大，自主性强，就算外面乱成一锅粥了，我们依然可以关起门来搞建设，我们的经济不容易被打坏，只要经济不出大问题，楼市崩盘的概率就很小。

所以，虽然目前楼市普遍遇到了困难，但我依然对楼市抱有信心。更多观点分享，欢迎持续关注本号！

一套房子的建造成本，中等城市最多每平米1500元，为什么会卖到上万元呢？

一套房子的建安成本都是不高的，中等城市最多1500元，大城市在2000至2500元，但是土地的成本不便宜啊，一些大中城市的土地成本，再加上税收成本，就要占据总房价的六七成，再加上开发商自己要赚20-30的利润，所以房价上万还是客气的，新房价格在大城市往往要七八万也不稀奇。

就拿中等城市来说，每平方米建安成本1500元，土地出让价格再加上各种税收，至少8000元/平方米至10000元/平方米，再加上开发商销售、宣传、工资、利息支出等费用起码是2000元/平方`米。还有开发商自已要留下20-30%的净利润，即使是中等城市，房价至少要到15000至20000元/每平方米。

所以，新房价格主要是大头是土地收入和各种税赋，其他的开发商自己的各项支出，包括销售、宣布、工资至是财务利息支出的占比都是很小的。所以，要遏制新房价格上涨，就是要让土地出让和各种税费价格下降，这样才能真正的降房价。