万科表示十年后房地产会是惨淡经营了，为什么？你怎么看？

其实我们的房地产价格已经透支了我们好多年的，经济增长力。

2007到2017年，十年时间我们gdp的增长速度是2.65倍左右。而社会平均工资的增长速度大约是2.3倍左右。但是我们的消费者价格指数增长速度只有27%。但是我们北京的四环房价，有均价1万元，上涨到10万元，上涨了9倍。如果保持这个增长速度，北京市四环2028年的房价会达到100万每平米。

如果说房子是钢筋混凝土加土地的话，他们有什么理由涨这么多呢？

大家都知道房价不会降。为了稳定，也确实不能让它们降，我们的货币也不能贬值过多，因为还涉及到养老金等各种社会因素，因此只能够通过提高我们的工资收入水平来支撑房价。

北京市2017年的社会平均工资是8467元每月，勉强相当于2007年一平米的房价。2007年的北京社平工资是3322元，相当于房价的1/3。

如果我们想达到2007年的水平，如果房价保持不变的情况下，工资还需要增长四倍左右，大约需要12年多的时间。前提是我们仍然能保持过去十年的工资疯狂增速。

所以说，现在的房价看不到希望。如果房价保持不变，我们现在即使投资理财，也有5%的收益，如果未来十年房价升不到1.7倍，人们的投资收益观念就会从房价中撤出，寻找更有利的投资方式。

没有资金的支撑，房价更是空中楼阁。

当然，如果我们仍然保持房价这种态势。所有实体经济的资金将会变着方法涌入房产市场，实体经济不行，我们的工资怎么涨？又是一个矛盾论。

另外大家都知道，有钱人大约都是以拥有3到4套，甚至更多房子为荣。而近些年来的发展，我们的最低工资增长速度是低于社会平均工资增长速度的。也就是说，普通人甚至穷人的收入增长速度很慢，指望他们来当接盘侠，60个钱包都不够用。

以前，以为楼市的黄金十年过去，未来还有白银十年，看样子这白银是白铁做的，快生锈了。

万科表示十年后房地产会是惨淡经营了，为什么？你怎么看？

如果万科董事长的这些话，放在三年前说，可能没有几个人相信是说的实话。甚至会有人认为，这是在撒娇。但是，今天来看，绝对是发自内心说的。

这样来看万科的观点，不是因为房地产市场不重要了，也不是广大居民不买房了，而是房地产市场的环境变了，变得要越来越规范、越来越正常、越来越健康了。重点在两个方面：

一是房子是用来住的定位已经确定，并将成为未来相当长一段时间房地产市场发展的基本目标、基本要求、基本原则，谁也不能去随意改变。而在这样的定位下，过去那种用炒高地价推动房价的方式和思路，都将不能存在，而必须以居住为目标，明确房地产市场的发展方向，确定房地产市场发展思路。房价，则会逐步步入正常有序的轨道。

二是房子不是用来炒的要求已经十分明确，对炒房行为，将成为未来市场整治和规范最重要的内容之一。而从近日住建部等七部门下发的相关通知看，决策层对炒房等扰乱市场秩序的行为，也已经到了零容忍的地步，不会再容忍炒房等不规范行为再发生。如此一来，依靠炒房获取暴利以及利用炒房带来的泡沫赚钱的日子也将一去不复返。对开发商来说，当然不可能再躺在房地产领域享受利益快感了。所以，必须转型。

实施也是，无论是万科还是万达以及恒大等知名开发企业，实际都已经开始了转型步伐，万科最近投资的文化项目，就是转型的方式之一。

不过，如果不转型，而是专注于房地产领域，只要不成天想着暴利，房地产仍然是可以做的，也能做得很好。关键是，享受惯了暴利的开发商，是无法接受的，这才是核心问题。

万科表示十年后房地产会是惨淡经营了，为什么？你怎么看？

万科表示要转行，这是再正常不过的事情了，万科作为房地产行业的领军企业，早已经预感到了房地产行业发展遇到了瓶颈，如果老是呆在一个领域里，最多也是吃口饭，要想长远发展，那必须要走跨行业之路了，如果十年之后，万科还是在做房地产，就意味着江河日下了。

对于万科来说，房地产市场份额也瓜分得差不多了，同行碧桂园、恒大地产等都在分食蛋糕，行业竞争越来越激烈，可能未来的利润率会越来越薄，在这种情况下，做为一个地产巨无霸，只能想到的是业务转型，寻找新的经济增长点，这是很正常的。

对于房地产业来说，在过去十年是黄金期，未来十年可能就是白银期了，因为房价不可能一直几十年的连续上涨，而一旦房价出现大调整，这对于万科这样的房企来说可能是比较痛苦的。现在对于万科来说，一方面要提高开发房地产的品质，就是人家是造房子，万科应该把房子打造智能化的绿色住宅，这样有高技术含量的房地产，可能会更受人们的欢迎。

另外，万科还应该往其他行业进行发展布局。格力董明珠早就看到空调行业的发展前景有限，她就转成了小家电领域，再逐步转向了手机、绿色汽车等领域，虽然业务转型比较困难，但是还呆在原来这个市场，原来这个领域，可能就永远失去了再发展的机会。

最后，就是房地产市场正经受一轮轮的调控，房企的日子不好过，去年业绩创历史新高，今年恐怕业绩再创新高的难度很大。一二线城市受到房地产调控，多数房企下沉到三四五线城市，现在中小城市房价又被炒得很高，未来新一轮房地产调控要到来，这对于房企来说，行业受到调控和挤压，发展前景不大，再谋新的发展出路，也是再正常不过的事情了。

万科表示十年后房地产会是惨淡经营了，为什么？你怎么看？

首席投资官评论员董岩：

万科董事会主席郁亮表示，“十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。未来，万科要做美好生活的服务商。”很显然，这些房地产大佬们或高调或无声的转型，已经透露出意味深长的信号。为什么？你怎么看？针对这个问题小编有以下几个方面的看法：

第一、地产行业已经过了高速发展期，2000年后由于各种原因地产行业经过了十几年的高速或者称为超高速更为贴切一些的发展，这和我国当时的经济发展情况是有很大关系的，当时阶段国家的主要经济线路是以基础设施改善带动国家经济发展，地产公司作为城市的主要建设方，承担了基础设施建设的很大一部分任务，地产行业上下游牵涉很多行业，拉动经济带动就业起到很大的作用，资金面都偏向于地产公司。2008年的4万亿资金刺激，再一次带动了地产的飞速发展，超发的货币最后要被消化掉，居民生活用品不可能涨得太快，那么会影响居民的正常生活，所以地产行业又一次成为消化超发货币的好去向。但是进入2015年之后，由于前期的过快发展带来的负面效应就开始慢慢的显现，过高的房价，大量的存量房也给地产公司带来了很大的资金压力，我国主要地产公司的资产负债率也高达78%，也就是没一个亿的资产就有7800万的债务。这种情况下必须刹车去库存。但是去库存的政策不可能长久，所以在2016年底也就发生了变化，国家在住房结构上在做调整，改变住房供给体系，以后不会再让房地产开发企业一家独大拥有市场的定价权，由政府主导的公租房、保障房、共有产权房必将逐步的替代原有的市场份额，形成一个层次是月70%的人可以选择政府主导的房屋，而30%的相对经济能力较强的人选择商品房。所以这种大环境下，原有的地产商必须做下一步的考虑，如果只靠原来的买房子不行了，那么只能转型干别的。

第二、从 2014 年“做好房地产税立法相关 工作”开始，本次政府工作报告再次提出“稳妥推进房 地产税立法”，引起了社会的广泛关注。预计房产税立法最快 2020 年完成，随后各地制定实施细则，最早 2022 年开始征收。但是房企不可能等到要征收的时候才变，要变就要提前变，要不等到房产税以来那不是等死吗？

第三、人口增长进入瓶颈期。可以发现，在 1978-2017 年间，1987 年出生人数 2550 万人，出生率 23.33‰，二者均为期间内最大值。在 1987 年后，年出生人数和出生率一直呈现下降趋势，到 2010 年开始进入稳定期，年出生人口数基本稳定在 1600-1700 万之间，出生率在 11‰-13‰之间。未来几十年新增人口速度放缓，需求人口下降。

第四、截至 2017 年末，我国城镇常住人口 81347 万人，比上年末增加 2049 万人； 城镇人口占总人口比重（常住人口城镇化率）为 58.52％，比上年末提高 1.17 个百分点，近 5 年平均每年提升 1.2%；若按户籍口径计算，城镇化率水平 2016 年末刚刚到 50%。按照发达国 家惯例，城镇化率不到 60%的时候是城镇化快速提升的阶段，60-70%之间增速明显放缓，达 到 70%以后进入后城市化阶段，城市人口开始出现下降趋势。所以从这方面也可以看到，在未来的可见时间内城镇化率已经可以看到天花板，如果可以看到天花板，那么也必将知道未来行业发展的趋势和未来，从这个方面说房企改革也是迫在眉睫。

综合以上几点，我认为房企改革是必然趋势，未来大趋势就是人工智能，服务的深挖、物联网和新能源这几块。可以看到前几天恒大投了老贾的FF91，其实也是在搞转型。

万科表示十年后房地产会是惨淡经营了，为什么？你怎么看？

十年后，万科是美好生活服务商，是智能生活服务商，这样的转型是必然的。

这并不表明十年后房地产无所作为，造出的房子没人买，房价跌入低谷。根本不是这个意思。

万科董事会主席郁亮的表示，是十年后万科不再是之前定位的专业住宅地产公司了。

万科必须转型，必须升级，必须引领。

一来，住宅建筑不再满足于划片地、造个空间，简单或者精致装修，业主就会买单了。

如果说之前万科的成功在于专业专注，之后的万科，依旧要发挥专业专注的精神。

以后的房子要是智能的，这样的建筑要是绿色节能的。之前万科的造房子能力，其他公司都迎头赶上了，也能做到了，已没有门槛，整个行业专业水平都有提高。

万科是行业老大，它要做的是引导整个行业的发展。

未来还可能是可移动的住宅，可折叠的住宅。之前消费者看中的是房子与装饰装修的连接，现在看中的可能是与智能的连接，可能是智能一体的房子。可能是清新空气一体的房子，可能是多地可联动的房子。

这需要万科不断地开拓进取。“美好生活服务商”，想象空间巨大。

二者，十年后，不仅说明房地产本身产业转型的必然性，也意味着万科的竞争对手无处不在。

万科自己若不主动探索，新兴公司，或者跨界打劫过来的公司会把万科打趴在地。

比如智能房地产是什么概念，现在的BAT会进入吗？掌握整体生活服务解决方案核心技术之后，只需制造出个房子有门槛吗？

芯片公司会进入房地产行业吗？移动互联网卖房子的巨头们，会进入这个房地产制造的领域吗？

都有可能，这些公司都瞄准新人群新消费新生活，万科要勇于拓展，才能掌握主动。

第三，之后企业的发展，尤其是一定规模企业，比如销售额都超过千亿的，它必然是多元化公司。

万科也不例外，死守一个行业、一个产业，不足以支撑它造就第二、第三、第四个千亿销售源头。

比如2018年7月3日的消息，华人文化集团最新一轮融资，除了阿里巴巴、腾讯领投外，万科集团是新增的领投方，投入百亿级资金。

万科投文化产业了，之前万科投资了链家，投资了互联网装修巨头；万科参与收购了亚洲最大物流地产巨头普洛斯；万科还成立有专业物流地产投资基金。这两年间，万科投资收购了至少53家物流公司。

其实，万科早已不是一家纯住宅地产公司了。

虽然我们不断调侃王石，调侃被野蛮收购的可能性，但回到公司运营层面话题，万科的实力及未来可延展的能量，超乎我们的想象。

万科的布局，早已超出地产，走向多元，走向智能，走向未来。