买房直接去售楼处买划算，还是找中介划算？

我是一名房产销售，从业七年，一直在业务一线，很高兴能回答这个问题，跟大家做一下沟通交流。

你会发现不同的人告诉你的答案不一样。为什么呢，每个城市的情况，每个时期确实有所不同。大家的答案最好是做个参考，再结合当地市场的情况去做选择。

首先我们要明白售楼处是代表开发商的，现场销售负责接待客户。现场销售的立场代表的是开发商和自己的利益。

开发商的利益是什么？是利润，怎么样利率最大化呢，需要卖的价格更高，或者是卖的的更快，回款的更快。

在早期，政府监管不严格。开发商卖房，是没有备案的，价格不透明，折扣不透明。说白了，大部分客户不知道底价是多少。而且有的楼盘是开发商给销售一个最低价，卖高的额外给提成。什么意思呢？比如一套房子，总价100万，现场销售的提成一般是千分之一到千分之八左右，也就是1000-8000元左右。但是如果卖到102万呢，可能就是超出部分，一人一半。也就是现场销售卖到102万的时候，现场销售除了正常提成之外，还可以拿到额外的1万提成，所以现场销售为了自己的利益和开发商的利息能卖高价就会卖高价。

那么中介和开发商是什么关系呢？开发商有房源，中介有客源（在卖二手房，租房的时候积累的客户），双方达成合作。中介多一嘴推荐他们的新房，成交了开发商就给中介佣金，不成交则没有。

中介为了卖房，会先熟悉楼盘，多认识几个现场销售。带看次数多了，混熟了，就会知道这个楼盘的底价。中介是按总价提点的，或者是固定的奖金额度，对他来说总价多卖一万没有什么意义，还可能失去这个客户。他为了赢得客户的信任，就会报给客户最低的价格。不然，客户随时可以去营销中心找开发商不找他，那他就再也没有机会了。所以找中介更靠谱一些。

后期政府加强了监管，备案价可查，价格透明，都是在备案价的基础上打折。这个时候可能营销中心现场销售和中介卖的是一个价。那这个时候是找中介好呢，还是自己去售楼处呢？这个时候中介还有一个法宝，就是返佣。什么意思呢？假如中介卖这套房子有5-6万的佣金（开发商给的），中介会想即使再多的提成，不能成交也等于是0，那么中介为了成交，就会给通过给客户返佣，促进成交。你买房中介还倒给你返2-3万，你说香不香呢？

那有人会问了，为什么开发商卖的价格要跟中介费价格是统一的呢？不能开发商卖的比中介卖的更便宜吗？那样客户不就直接找开发商买了吗？中介费不就省下来了吗？

首先，现场销售，有可能是开发商自己的销售团队，但大部分是请的销售代理公司。对于销售公司来说，他们为什么会被开发商请过去代理项目，是因为他们之前的销售业绩好。而他们的销售业绩通常离不开渠道中介的支持。卖高了开发商可能多给他们一些奖金，但是没有中介支持，中介不推这个项目了，可能他们的销售业绩完不成，饭碗都没有了（销售就是这么残酷，你不行，就换人）。所以代理公司不愿意这样操作去得罪渠道（中介公司属于渠道）。

换个角度想就能明白，中介不只代理一个项目，也可能同时代理周边的其他楼盘，如果有开发商卖两个价格（中介带过去一个价格，客户自己去又是一个价格）的事情发生，中介不仅不会再推这个项目，反过来会去推你周边的竞品项目。同时，也会影响到开发商的口碑（任何一个楼盘都有缺点，如果客户问中介，这个楼盘怎么样，那么我想没有中介会只说好的，何况是得罪过他的开发商，恨不得缺点也都给你讲一遍吧）。说的人多了，客户自然会担心，从而影响销售，开发商是不是得不偿失？

最重要的是现在渠道对于开发商太重要了，合则两利，没有开发商会为了一时的利益，损失口碑。尤其是今年属于买房市场，开发商更是需要渠道。如果你发现楼盘里很多客户都是由中介在旁陪同，就代表中介在楼盘的销售是先占重要比例的。

那么有没有开发商不找中介代理呢？有的，什么时候呢？市场行情特别火爆的时候。比如2017-2020年。那什么开发商会这样做呢？开发商开发的楼盘需要很有优势，竞争力比较强，也不着急快速出货，为了更高的利润减少营销成本。不过就是最火爆的时候，我所在的城市惠州也只有几个楼盘不找中介代理，因为他们还要考虑出货速度，想趁着市场行情好，建的快一些，早点卖完再投资。而且人家是一开始就没有跟中介合作，而不是合作了又做出两个价格的事情，两者的意义也不一祥。

这也是开发商追求利润的另一种表现，更看重销售周期和回款速度。开发商自己卖，跟有渠道帮他一起卖，销售速度有明显差距（相互促进）。对于货量比较多的开发商，房子在那里没有卖出去就是成本，只有卖出去进账了才踏实。而且开发商的钱大部分是融资来的，还有利息的压力，而找中介代理，不过是多了一笔营销费用而已，两者权衡，肯定是让中介一起帮着卖更好。当然行情好的时候，会减少给中介的代理费比例，这个是存在的。

当然不排除个别开发商确实给的价格更便宜，但只是毕竟是少数，也是背着中介偷偷做的。后期中介知道后对开发商的项目出货肯定有影响的。除非是当地渠道不给力，成交占比确实太少了，对开发商没有什么影响力，这时候可能直接去找开发商还好一些，不然这种事情基本上不会发生。因为世界上没有不透风的墙。

但是为什么有些客户还是不找中介买房，而是自己去找开发商买呢？一个是因为有些客户不知道这些内幕。很简单，隔行如隔山，很多人就以为买二手找中介，新房找开发商。也不知道找中介有返佣，所以就自己去了项目。另一个就是因为有些中介确实存在欺骗等行为，导致客户比较讨厌中介，这个我自己身为中介也清楚。再就是中介一直以来口碑不怎么好，加上中介获得客户号码后会经常洗，很多人怕被电话骚扰，也不在乎返佣的优惠，就自己去售楼处。

那相同的条件下，是不是客户只找开发商销售呢？这个说实话也不一定，中介也不一定都是通过返佣去竞争的。比如，有的客户是通过二手交易认识的中介，已经熟悉了，比较信任。有的客户是自己先去了售楼部的，但没有人接待（个别现场销售挑客户，或者有时候太忙了，现场销售人手有限，导致客户无人接待）客户很生气才找的中介。有的是现场销售态度不好，说话刺着客户了（现场销售一般比较强势，自己客户多，不缺客户，有时态度没有那么好）。而中介竞争充分，客户有意向，就做好服务，争取成交。（个别中介在知道客户不买后，会态度不好）

另外就是有时候现场销售不乐观，会夸大一些东西，回避缺点。为什么呢，因为现场销售只卖这一个楼盘，只有客户成交了这里才有提成，所以会只说好的，坏的一笔带过。我相信被现场销售骗的客户也不在少数吧。这一点现场销售不比中介好多少。

其次就是现场销售流动性也很大，项目卖得不好，也经常跳槽，后面就联系不到了，客户有问题也不知道找谁。而中介只要你手续不办完，是拿不到提成的，基本上会做好后续手续陪同办理。如果楼盘很火爆，现场销售基本上比较忙，也只是告诉你怎么做，而不是陪同你办理。不信你去看看银行按揭中心，交契税的地税局，去收楼时等等基本上是中介陪同，没有现场销售陪同。

所以各有各的好。中介要多找几个对比，对比价格，对比服务，专业等，谁好找谁，你可以挑。而现场销售，碰上服务不好的人没有那么好意思换人，因为售楼处都是他们自己内部的人，有时候一个客户对他们不重要，还是不得罪同事的好。有时候即使换了一个销售，奖金也有少不了第一个人销售的（内部制度）。

所以你明白了吗？关键在于自己，如何利用他们之间的竞争关系去获得有效信息，为自己争取优惠。希望可以帮到您。

买房直接去售楼处买划算，还是找中介划算？

告诉你窍门，一招解决这个众说纷纭的难题：

首先找一个没打算买房的亲戚或者朋友，让他去售楼部询问价格，一切按照自己买房的架势去，直到问到某一楼层、某一户型、某一单位的价格为准。

第二步，自己再找一个中介，让中介带着你去现场看房，并且问到同一单位的价格。

最后一项两次询价的结果进行对比，你大概就知道这个问题的答案了。

但是，我不得不说但是，这两次询价还会存在一些偏差，让我告诉你偏差的原因。

1.你委托询价的人并没有进入最后的购买环节，所以开发商大概率不会报出成交价。

2.即便你自己亲自去售楼处询价，除非是即将刷卡前夕，一般也拿不到最终成交价。

3.通过中介的身份很容易获取开发商的成交底价，至于中介会不会告诉你，那就看你选的中介靠不靠谱了。

4.中介的职责是为你选择匹配的房源，协助你谈成更好的价格，提升购房过程中的体验，想好这些服务你是否需要，就知道自己是否需要找中介了。

5.再单独讲一下购房体验。当你来到售楼处，你是处于主动地位，开发商处于被动地位；一旦当你决定买房，你就变为被动，而开发商变为主动。在这种情况下，绝大多数的购房者都会被专业的销售人员诱导、刺激、逼定，千万不要低估专业销售人员的手段，老道的销售简直堪称心理专家。那种斗智斗勇的过程或许会让你享受其中，但也会让你身心煎熬，要知道你买房的次数远远不及对方卖房的次数。所以在这种情况下，购房体验可能比较糟心。不少人回顾购房过程，就是被销售人员各种催促和威逼利诱，最后在匆忙之中匆匆下定金、付款，事后才发现犯下1、2个低级的错误，忘记谈1、2重要的条件，忽视了1、2个不利因素，错过1、2个可能性选择……当然，中介的介入也不一定能完全避免以上问题，但是靠谱的中介会为你过滤许多开发商销售人员的误导信息，同时会为你的选择做出更专业的建议。让你在购房全过程中不会感受到被动，因为靠谱的中介一定是站在你的立场，维护你的利益，协助你反逼开发商让利。

所以个人认为，中介并不是单纯的为了成交卖房而存在的职业，而是为你提供购房信息和服务的职业，当然你是否需要这些服务，就见仁见智了。

买房直接去售楼处买划算，还是找中介划算？

你好！这个跟开发商的产品去化进度有关，假设开发商有三千套房子，市场去化周期长，每月可以卖十五套，开发商想早点卖掉，请了渠道公司，这个时候为了让渠道公司更好的宣传，就会给渠道公司大于案场的折扣，假设这个开发商每天自然上访5组客户，大概每十组客户成交一组，而中介渠道每天带客户200组，每二十组客户成交一组，开发商就会配合中介渠道给予更多折扣，因为案场自访客户的去化慢。如果开发商自销成交和渠道带客成交速度一致，那么两者的最终成交价降不会有区别，有的朋友谈到，同样的价格下渠道有佣金，这个是真的，这个佣金一般不会做为返点给客户，当然自己家亲戚是中介带你去买房然后返给你这种也是有的，开发商案场自销一般不会低于渠道折扣，因为渠道是用来救命的，启用渠道带客以后就算成交了利润也很低，但是有时候不启用渠道公司就要完了，一般卖的很好的楼盘是不用渠道带客的，武汉目前刚开盘的宸嘉100，开盘去化70%，销售情况算比较好的，绿地在商务区即将开盘的绿城湖畔云庐，以为蓄客情况较好也不会启用渠道带客。我们有一组想买，因为没有合作渠道，就没有带看，让客户联系了案场一个销售过去看房的

买房直接去售楼处买划算，还是找中介划算？

第一：并不是找中介就能便宜，中介能给你便宜的只是开发商给他的销售提成，合同成交价是不变的。

第二：必须是你认识的、相熟的中介，或者有亲戚朋友做中介，你才能得到这笔优惠。

第三：如果你认识开发商领导或者负责销售的代理公司领导也行，都能把这笔优惠拿到手，当然了，前提和第二点一样，要是熟人。

第四：住建局要是有熟人会更好使，中介算个屁，也是一堆可怜人而已。

第五：作为购房者来讲，买房不能贪图便宜，有的中介人员素质很低，推销给你连他自己都摸不清来路的“问题房源”，许你高额反佣，最终上当受骗的还是你自己，如果自己去售楼处买房，肯定不会出现这种问题，多花钱买心安，就看你自己认为值不值了。

第六：如果担心多花钱，可以去当地房管局询问备案价，简单明了，最有保障。

第七：如今好像买二手房比较靠谱，毕竟是现房，所见即所得。各种费用都有收据，比较透明，还避免期房的很多风险。

买房直接去售楼处买划算，还是找中介划算？

举个例子

上个月我客户买了一套精装期房，我陪着去的，享受了一个97折+两个99折，优惠完8700一平。

这个月我老表买房，去的同一个楼盘，一号去的，9600一平买的。。

买房直接去售楼处买划算，还是找中介划算？

买新房去售楼部还是找中介?

一、我想很多购房者都遇到过你这个问题，我就统一做个回复吧。首先我要先给你们普及一下开发商、中介、购房者的三角关系。

(1)、现在大多数开发商都和中介都签了分销合同，也就是说开发商和中介已经达成了一致，售价肯定一样，包括低价也是一样，统一口径一个价，对开发商来说目的很简单，就是按预期清盘为目标，回笼资金继续转场下一个项目，所以开发商不敢卖低更不敢卖高，要不然没法合作，两边都不是傻子。

(2)、中介公司跟开发商签了分销合同，中介每卖一套房子开发商会给中介佣金，佣金多少事根据楼盘情况来定一般就个2%～3%点。中介公司的筹码就是员工多，就拿链家这个公司来说，一个新楼盘可能上万甚至几万人去推广，还不包括其他中介公司，你想想这是什么概念？如果开发商私底下破坏合同规矩打官司是肯定的，反而还要损失自己口碑，后期其他项目没人回去推广。等于是自讨苦吃

(3)、有的购房者完全不知道低价是多少?优惠点是多少？然后就想着售楼部是直销肯定便宜，对于售楼部来说很简单，大不了先给你涨两万在降两万，就把你忽悠了。

(4)、还有的购房者以为中介带过去要额外收取中介费，或者是知道中介有佣金提成，就想能不能把中介那部分佣金让开发商折扣到房款里面，我可以肯定的告诉你，这也是不现实的，因为你不知道底价，怎么谈?就算知道开发商也不敢那么做，硬要谈还是就我上面说的涨两万在降两万。

二、你是不是在想既然套路这么深，那岂不是吃亏的总是我们购房者?那倒也不至于。但是作为购房者我们怎么选择呢？

(1)、如果你去售楼部房子看上以后，千万不着急，这个时候你要适当暗示销售人员(置业顾问)，让他觉得你看上房子了而且有意向下单，但是表现的不要太过于强烈，适当就好，自己把握好尺度。这个时候在坐下来慢慢压价，先把销售人员手里面的点子压下来，再找他们经理，如果售楼部经理能在给你1%～2%点，那就恭喜你成功了果断下手吧。具体操作起来可能有点伤脑筋，因人而异吧。

(2)、如果你找中介，中介跟售楼部不一样，售楼部是守株待兔等客户，而中介是在外面找客户，茫茫人海里面找一个准客户很艰辛的，有些几个月卖不出一套房子，所以他们非常渴望成交，中介知道优惠点和底价，成交以后也有佣金拿，你可以直接跟中介敞开谈，因为让他把优惠点给你放下去，然后在让他给你返佣，中介基本上都会去做的，因为多卖一分钱跟他们没有任何关系，他们拿不到的，佣金是按合同规定多少就多少，所以他们都会以成交为主，没有成交就没有收入，你就安心谈吧。

最后祝你早日选到心仪的房子。