为什么现在新楼盘还没出售，中介就有房源了，而且比售楼部卖的还便宜个2-3万？

首先新楼盘的出售，是需要取得商品房预售许可证后方可以对外正式出售。而售楼处和中介基本上是同一时间发售的。

那为什么会给人的感觉是中介会先有房源的呢？一种可能是中介卖的是回迁房，而不是商品房。这种房源一般是开发商建房征收了当地村民的地，开发商在拿地建好后会分给当地村民一部分房源，这种分给村民的房源是回迁房。因为有的村民一下分了好多套房源，会卖掉几套来获取资金。有的中介就联系了当地村民，收了一批房源提前对外销售。但这种房源有一定的风险，谨慎购买。另外一种可能就是中介已经提前获取了开发商备案的消息，知道什么时候可以出证销售，从而提前进行推广。这个时候开发商样板房已经开放是可以看的，价格也有一个预估价。中介是一线工作人员，也是开发商的合作伙伴，开发商会让他们提前进行学习项目并推广，进行蓄客。因此你会感觉中介先有房源。

另外就是为什么中介的价格更便宜呢？也有几种可能。一种是开发商主要的销售渠道是依赖中介，尤其是当地实力比较强的中介公司，卖这里卖得最好最多。他们从开发商那里争取到团购优惠，比客户自己去开发商那里优惠2-3万，或一个98折等。一种是中介有代理佣金，同样的价格可能客户会选择其他中介或自己去找开发商买。而中介卖一套新房，可能有6万左右的佣金，他为了争取客户获得成交，就让利给客户2-3万。这也是市场上一种常见的竞争行为。当然不排除，客户自己不会讲价，谈不到底价，而中介卖那里卖得比较多，也比较熟悉项目，能争取到更多的折扣优惠。

以上说明中介是有一定的价值的，也能帮到客户，大家在买房的时候要擅于借助中介帮助自己获取优惠。

为什么现在新楼盘还没出售，中介就有房源了，而且比售楼部卖的还便宜个2-3万？

往往出现这种行为是开发商急需现金流，但价值摆在哪。卖的贵回笼资金慢，卖的平宜会影响后期的定位，定价。早几年就有开发商以底价让公司内部员工消化，就像汽车厂家（不是4s)卖给员工的形式一样，低无可低。但房子不同，由于确权的时间开发商可控，给员工认购可以不急落名，员工就可以早早寻找接盘的下家。等开发商公报价后，绝对感觉很优惠的，楼层又好。员工就很轻松赚够一年的基本工资。其实，出现这种方法销售的，代表开发商去自身物业与市场环境也没有不足的把握。如果🔫头一转房价下跌销售不好，员工前期的订金，或日后没支工资就是开发商的了。就是杠杆！

为什么现在新楼盘还没出售，中介就有房源了，而且比售楼部卖的还便宜个2-3万？

售楼部都还没开始卖房但中介却有卖了，而且还便宜些，千万别买！

这种现象不是正常的楼盘分销

开发商找中介分销，委托各个地产中介帮忙带客看房和卖房，通常是与售楼部的销售节奏同步。中介在带客户去看房前需向售楼部报备，要不难以界定客户的归属问题；其次，项目介绍、可售房源推介、计算价格和办理认购、签约等手续需售楼部的置业顾问办理，这过程中有涉及到销售情况等项目秘密，开发商是不会让中介是知晓的，必需由售楼部置业顾问完成。所以不会出现外围中介的分销已开始，售楼部还没开卖的做法。

在售楼部开盘前销售的，是回建房

这类楼盘的地块在招拍挂时，其中有一前提条件就是：竞得人取得地块后，必须回建多少面积作为安置房源。这部分回建房一般优先开发，让回迁房先选房。很多回迁户手上可能有多套回迁房源，他们选择以贴“牛皮癣”形式或放盘各个中介销售，这类房源绝大部分会比售楼部正常销售的房源价格低，从而出现“售楼部还没有房子出售，中介已开卖且价略低”的现象。

购买回建房，风险非常大

在这个期间交易的回建房，均没取得不动产证，回建房的业主、买方和中介方只是签一份所谓三方协议。待取得不动产证后再正式到房管办理过户手续。这类买卖和售楼部的期房（即未取得不动产权证的房子）买卖完全不一样，没有产权证的个体之间买卖协议得不到政府认可，协议没有任何法律方面的保障。从楼盘开始销售到领取产权证，通常要三年左右时间，在等待产权证的漫长过程中，极易出现变故，例如回建房的业主眼红楼价上升出现反价，或业主有债务纠纷，房子受牵连等，中介公司在交易中实际是起不了什么担保作用的。

擦亮眼睛，别贪便宜，“售楼部都还没开始卖房但中介却有卖了”这类房子，即使便宜些，也别买，要不积蓄半辈子的血汗钱打水漂的机率很高。

为什么现在新楼盘还没出售，中介就有房源了，而且比售楼部卖的还便宜个2-3万？

既然房子是用来住的，买房后十年之内不准出售是抵制炒房最好的办法！炒房客严重扰乱了国家正常经济秩序，必须严厉打击炒房客！坚决支持取消公摊面积，取消预售制度，精装修后一房一价，明码标价。买房就像买轿车一样自己选择。严厉打击开发商捂盘惜售违法行为！坚决支持取蒂中介公司，房源信息由政府部门统一管理

为什么现在新楼盘还没出售，中介就有房源了，而且比售楼部卖的还便宜个2-3万？

总体来说，跟开发商打了这么多年交道，开发商一点都不傻，最精不过开发商！为什么会出现这个问题呢？下面阐述：

第一，传统的新房销售，人们都以为是开发商自己卖房子。那就错了，其实只占一部分，开发商也是雇佣的经纪公司。有专门代理房产销售的经纪公司，他们从开发商拿地就开始运作了，什么市调啊，什么户型建议啊，你们理解的也不是开发商自己卖房子，开发商依然还是当官的；因为养一个销售团队，项目如果不持续，成本还是很高的；

第二，传统销售的一般当时就是投放广告，吸引客户。投放广告又分为两种，线上和线下，线上以房产专业网站或者电台等，线下就是大牌匾，道桥广告等。广告费还是很高的，一般的成本计算是花了多少钱，来了几个电话，有几个来售楼部的，有几个能定的，来核算营销成本。

第三，开发商也想赚钱啊，随便涨价不太现实，所以就想从中间省钱。售楼部不可能不盖，销售人员不能不雇，对了，可以省广告啊，把广告提效，省一万就多赚一万。

第四，谁手里的客户最多呢，当然是做房产的中介公司，专业的性质，接触的客户都是很房产相关的，那就定一个他们的奖励，最起码比广告费要低吧。反正中介就算带了客户，客户不买也不用给钱，客户买了，也比广告费省，广告很有效嘛。

第四，价格怎么算？不管找谁买新房，都不会低于开发商的最低价。只是一般的客户不知道底价多少罢了。一般客户进售楼部，真不知道有多少个优惠环节，但是中介知道。售楼部的优惠到客户满意就行了，不用最低。但是中介不一样，为了口碑，为了给介绍客户，会使劲找优惠的。所以就出现了以上的现状。

这都是日常经验总结，不喜勿喷，欢迎私信或者平均交流[呲牙]

为什么现在新楼盘还没出售，中介就有房源了，而且比售楼部卖的还便宜个2-3万？

套路、套路、套路！重要的事情说三遍！“为什么现在新楼盘还没开盘，中介就有房源了，而且比售楼部卖的还便宜个2-3万？”，其中原由现回答如下：

中介卖房，这是房地产市场下滑之时，各房地商的自救行为之一。

众所周知，在咱们的特色的国情下，当房地产市场处上升阶段时，房子根本就不愁卖，在那时各开发商只要打打广告，依靠售楼部的置业顾问就可以完成销售任务，他们不肖与二手房中介为伍。

二手房中介的优势：

1、 网点多；

2、二手房经纪人多；

3、大多没底薪；

换一个角度讲，一个二手房经纪公司的门店，就相当于一个房地产商的一个售楼部。通常情况下，一个二手房的经纪人都会开使用微信、抖音与快手等工具来作为展业的工具，以微信5000个好友、抖音5000个好友，快手5000个好友来计算，那一个经纪人的影响力是非常惊人的。

一个房地产开发商如果搞定了当地的二手房中介，则意味着：

1、可节省一笔巨大的广告费支出；

2、可获得数量巨多的免费劳动力，大大降低获客成本。

二、销售本质上是个概率问题，企业营销的目的在于当客户的需求发生时，在第一时间能想到你。

从营销学的角度讲，房地产开发商与二手房中介联合，可以让房地产开发商的项目获得持续的曝光或者说流量。

这是好多其他的广告媒体所不能达到的效果。

三、羊毛出在羊身上，用案例来剖析房地产开发商如何同二手房中介来合作。

某开发商开发了一个楼盘，经核算当楼面价格达到1万元每平方的时候，公司即可获得可观的利润，但环境不好，销售是一个问题，如果不能尽快的回笼资金，和对企业的经营会产生影响，于是便出台了与二手房中介合作的营销方案，详情如下：

1、售楼部标价11,800元每平（在售楼部最低11500元每平可以成交）；

2、二手房中介带去，则最低11000元每平可成交；

注意：在这种状态下，客户找中介买房，每平就节省了近500元，客户会感觉占了一个非常大的便宜，就更利于促进合同的成交。

3、售楼部的职业顾问作为接待员，成交后同样享受一定的销售提成；

通常为2‰左右（这样一来，也不会影响售楼部执业人员的工作积极性）

4、客户的归属性问题：谁最先带到项目部签到则归谁！

5、给二手房中介3~4个点的佣金；

（这个返佣的提点是非常高的，会充分调动市场上的二手房顾问去做业绩）。

在此方案之下，房地产开发商可以把一切的资源都通过二手房中介发布出来，认识到了这一点市面上出现的某些问题就不再是问题了。

按此方案经营，则商品房的成交价可达10600元/平的标准，远超目标价！如果在3个月后的去化率达不到8成，则作降价处理，同样可以完成开发商的业绩要求。

回答完毕，感谢你的阅读，愿我的回答能给您带来帮助，欢迎您留言交流！