满二唯一和满五唯一是什么意思？

这是在二手楼交易中产生的一些名词，我作为一名房产中介，给大家做个简单的介绍。

正常情况下二手房产交易中，有契税，增值税和个人所得税三大税，而契税是按比例征收的。以我们惠州举例，客户首套房，小于90平方的是地税评估价的1个点，大于90平方的，是地税评估价的1.5个点；客户二套房，小于90平方的是地税评估价的1个点，大于90平方的是地税评估价的2个点；客户三套房的，无论多大面积，都是总价的三个点。

增值税是根据每个地方的规定进行征收的。惠州最开始的时候是房子满两年免增值税。后面限售后是房产证满三年才可以卖。所以满二年还是满三年看当地的一个政府政策。那么满几年是从什么时候算起呢？有的地方是从交契税时间算起的，有的是从出房产证时间算起的。交契税时间在前，出房产证时间在后。

满五唯一就是以家庭为单位，在当地（我们是惠州，当地就是指广东省）的唯一住宅，且满五年。家庭的概念大家要了解清楚：比如我20岁，未婚，那么家庭就指我一个人，如果我结婚了，我的家庭就指我和我的配偶，有小孩的话也包括我的小孩，而父母是不包含在内的。如果这套房子满五唯一，则免除个人所得税。

一般情况下，业主都是实收，业主把这些税费佣金成本转嫁给了客户，客户为了节约买房成本，就会追求满五唯一的房源。因为满两年，免增值税，不一定免个税。而满五唯一的住宅不仅免增值税还免个人所得税。

所以买房时候除了房价还要了解交易成本，就是我们所说的契税，增值税，个人所得税，佣金以及赎楼费用等。而是否满五唯一则很重要。

满二唯一和满五唯一是什么意思？

关注二手房买卖的朋友应该发现了，不少中介把“满二唯一”或“满五唯一”作为房源的一个卖点和优势。

事实上也是如此，除了房价之外，二手房买卖过程中其实还包括其他附加成本，而倘若房源满二唯一或者满五唯一，则能很大程度上节约“附加成本”的开支。

那么满二唯一和满五唯一具体是什么意思呢？又是如何左右购房成本的呢？接下来我们就絮叨絮叨：

“满”的意思，即从获得房屋的那刻起，到目前为止，所持有的时间。但是根据获得房屋的形式不同，持有时间的计算会相应地存在差别：

01，买卖：

比如，倘若是通过“买卖”的方式获得的房产，那么获得房屋的时间以“契税完税的时间”、“房产证登记时间”中，较早的一个时间为起始点，比如：

契税完税时间是2022年3月1日，房产证登记时间是4月1日，那么获得该房屋的时间从2022年3月1日算起；或者房产证登记时间在契税完税时间之前的，以前者为起始时间。

02，继承或赠与：

另外，有些房产不是通过买卖的方式获得的，比如有些是通过继承或者祖辈赠与的方式获得的；

那么该两种情况下以被继承人或赠与人获得该房产的时间算起，而不是从继承人或受赠人办理完完税或房产证登记时间算起，比如：

某房产是老张2002年购买而来的，他赠与给儿子小张的时间是2021年8月22日，那么小张获得该房产后，再次买卖的认定应当是“满20年”，而不是“满1年”。

通过“继承或赠与”两种方式所获得的房产，在“房龄”认定时，与通过“买卖”方式所获得的房产存在本质上的差别，这一点需要注意。

说完了“满二”和“满五”的问题，再来说一下对“唯一”的界定：

简单来说，“唯一”即名下只有一套商品房；但其实如此界定还是有漏洞的，具体来说，“唯一”还有以下条条框框：

首先，范围是以一个“家庭”为单位，“家庭”既包括夫妻双方，又包括未成年子女：

比如，夫妻双方共同拥有一套房产，其未成年的儿子名下还有一套房产，那么任何一套房产都不属于“唯一”房产；等儿子长大成年后，该对夫妻名下的这套房产才变成“唯一”房产。

再者，这里的“唯一”房产仅指商品住宅：

比如某对夫妻名下只有一套商品住宅，但同时名下又有3套沿街商铺、1套公寓和1套宅基地，那么仍认定该夫妻名下的这套商品住宅为“唯一”。

第三，地域范围之内，以“省份”（或直辖市、自治区）为界：

一对夫妻可能在全国范围内，在多个省份有房，比如在上海市有一套、在广西自治区有一套、在山东省有一套，如此在不同省份范围内的商品住宅，在认定时不合并计算，即在上海、广西、山东的这些住宅，均属于“唯一”的范畴。

以上就是对于“唯一”的界定，归结起来就是以一个家庭为单位，包括夫妻二人及其未成年子女，以一个省份为区域，只有一套商品住房的前提下，认定为“唯一”住房。

二手房买卖过程中，对于卖房人而言，需要缴纳两项费用，即5%的增值税和1%的个人所得税。

但是并非所有情况下，这两项税收都需要缴纳，对于个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税，这就是“满二”的好处。

举个例子讲，假设某房子100万出售，不满2年的，需要缴纳5万的增值税，但达到或超过2年的，无需缴纳这5万的增值税。

对于个税，“满五”且“唯一”的前提下，免征1%的个人所得税。

也就是说，“满二”是免征5%增值税的条件、“满五唯一”是免征1%个人所得税的条件。对于只“满二”而不“满五”或者只“满二”而不“唯一”的，增值税可免，但个人所得税不能免征。

虽说严格意义上来讲，二手房买卖过程中产生的增值税和个人所得税应当由卖房人承担，但在实际交易中，实际上这两项费用一般由购房者代为承担，倘若房子“满五唯一”，那么买房就能省下交易价合计6%的费用，购房成本就低了很多，这就是为什么“满五唯一”成为房源卖点的原因所在。

综上，对于“满二”的房源，无需缴纳5%的增值税，是否“唯一”不重要；

但是如果想同时免征增值税和个人所得税，就需要标的房源同时符合“满五”和“唯一”这两项基本条件，缺一不可。

如果二手房买卖过程中产生的增值税和个税最后都归买方承担，那么为了最大程度上避免“额外”成本支出，不妨选择“满五唯一”的房源；或者退而求其次选择“满二”的房源，虽然仍需要缴纳1%的个税，但能省下5%的增值税。

对此，大家怎么看？欢迎留言交流；

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满二唯一和满五唯一是什么意思？

您好！

满二或者满五、唯一，指的是两个概念。

• "满几"，指持有房产的年限。
• 唯一，指在同省份内、家庭成员名下的商品住房数量。

分别简单解释一下：

房子满几年，指的是产权人从获得此房的时间、截止目前的持有年限。但是，因获取房产的方式不同，计算满几的起点时间有所区别。

1.买卖方式。

举个例子：

产权人2020年1月1日定购了一套房子，走完当时购房手续，于2020年1月31日缴纳了契税。拿到房产证的时间是2020年3月1日。

这时候，这个房子对于产权人来讲，持有年限的时间起点从2020年1月31日开始起算，截至到现在（2022年8月），持有年限超过两年半。也就是说：

如果产权人通过买卖方式获得房产，这个房子满几，按照完税发票（契税）时间、房产证时间中较早时间开始起算。

2.接受赠与或继承方式。

举个例子：

父母于2000年1月1日购得一套房子，2020年过世，6月1日子女通过继承，将父母房产过户到自己名下。

这种情况下，对于子女而言，这套房子满几的起点不是从2020年6月1日开始起算，而是从父母购得此房时间，即2000年1月1日开始起算——截至目前，已经超过20年。

也就是说：如果通过接受赠与或者继承的方式获取房产，房龄将从赠与人、或者被继承人获取此房的时间开始起算，而不是从办理完接受赠与或继承手续的时间点开始起算。

按照我国政策规定，"唯一"指的是以家庭为单位、在同省份内的普通商品住房数量。只有一套的，即为"唯一"；超过一套的，不唯一。其中：

• 家庭单位，包括夫妻及未成年子女。例如，夫妻俩带着一个未成年的孩子，俩人结婚后共同购置一套房子写在孩子名下，丈夫在婚前有一套个人房产，则这个家庭等于有两套房，不管房子写在谁名下、不管房产属于共同还是个人财产。再如，夫妻俩的孩子后来成年了，那么这个家庭将视作"唯一"——成年子女名下房产与父母不合并计算。
• 同省份内。指的是省、自治区、直辖市范围。例如，河北一套，河南一套，对于家庭而言，视为一套——不同省份内的房产，不合并计入。
• 普通商品住宅。特指的是带有住宅性质的商品房，纯商用的、宅基地房等均不计入套数。

满几、是否唯一，目前来讲主要影响的是房产买卖税费。至于未来开征房产税是否有影响，要看到时候出台的计税依据而定。

假如出售房产。

对于卖家而言，是否缴纳税费、缴纳多少，受满几唯一的影响很大：

• 如果房子不满二，则需要缴纳5.6%左右增值税。
• 如果房子不满五、或者不唯一，需要缴纳1%个税。
• 如果房子满五唯一，则不需要缴纳税费。

对于买家而言，契税必缴，税率多少，主要受家庭是否已有住房的影响：

• 如果家庭名下无房、且购房面积不超过90平米（含），缴纳1%契税。
• 如果家庭名下无房、且购房面积大于90平米、不超过144平，1.5%契税。
• 如果家庭名下有房、或者购房面积大于144平米，3%契税。

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满二唯一和满五唯一是什么意思？

满二唯一是指买的房子不到两年或满两年而且只有一间房子，在卖房时就要按房子总价的5.6％缴纳增值税和附加税以及卖房所要缴纳的一切税费。

满五唯一是指买的房子满五年或五年以上而且只有一间，在卖房时不用缴纳增值税以及一切税费。

满二唯一和满五唯一是什么意思？

不管满不满，都不省钱。

满二唯一的意思是，房子房产证满两年，如果交易过户，需要缴纳契税和印花税。

满五唯一的意思是，房子房产证满五年，交易过户只需要缴纳印花税，大概几百块钱。

而不满二年的房子，交易的话需要缴纳营业税，印花税和契税。

营业税，以江苏为例，一般是房产总价的5.3%，；契税一般是房产总价的1%或者1.5%（买方首套房）。

但是，现在市场上，都不傻，满二或者满五的税钱是不用交给国家了，但是归到房东自己的腰包里了啊。

满二唯一和满五唯一是什么意思？

满二年唯一住房免交营业税；满五年唯一住房免交营业税和契税。也就是说满五年基本不用上税了。