在通货膨胀下，拥有多套房子的业主获利吗？

这个问题，简单考虑，就是：

房子究竟能不能抗通胀，不能一概而论。应该说大多数时候，大多数地方的房子，是可以抗通胀的。但是，由于二十多年以来，房子涨价幅度太大，抗通胀的功能也大大透支了;因此，是否能继续抗通胀，就出现了分化。

能够抗通胀的房子有以下几种：

第一种：房改房。

由于这是国营单位的福利分房，价格低于市场价很多，几乎没有成本高，是国家承担了一些成本，因此肯定抗通胀。我们90年代的房改房，基本上就是200元到300元左右一平方，到现在涨了五六十倍了，肯定跑赢了通货膨胀。

第二种：一二线城市的房子。

由于人口在源源不断地流入，房子似乎总是供不应求，价格上涨好像没有的封顶。所以，跑赢通胀，没有任何问题。

第三种：低于市场价购买的房子。

这是90年代到2005年左右，有的集体企业或者大型私企，集体建房，按照成本价卖给职工。

我们单位在2002年的时候，盖了两座宿舍楼，卖给职工是1000元每平方米。这样的房子也大大跑赢了通货膨胀。有意思的是，我们单位有个别职工还自愿放弃了。

因为那个时候，大多数人都没有理财的概念，几乎很少有人考虑怎么去抗通胀的问题。大家都心无旁骛地工作，一心一意地攒钱。那个时候，人们似乎没有什么焦虑，生活得比较悠哉悠哉。

第四、部分三四线城市位置优异的房子。

三四线城市的房子不是全部都可以抗通胀的。有的城市的房价至今还停留在房改价的水平上。房改过去二十多年了，价格如果不翻两番以上，是不可能抗通胀的。

像东北的鹤岗和西北的玉门，这样的城市由于人口流失严重，所以房价一般不会抗通胀的。

像我们这边，就是山东威海。我们主要城区环翠区的大多数房子基本与通货膨胀是持平的。

我们这边在2002年的时候，新房价格是4000元左右，现在是12000左右，涨了三倍，也就只能持平通货膨胀，根本没有什么大的利润空间。很多人靠买房赚了钱，其实还是靠着倒腾原来的房改房和单位的成本价福利房赚了大钱。按市场价买的房子，留到现在，也仅仅是不赔钱而已，比存银行略胜一筹而已。

我们这边房子给人留下了大涨价的印象主要是因为2018到2020年的三年翻一番。

我们2000年的时候，房价是3000元左右，二手房是2000元左右;直到2016年，房价涨到6800元左右，二手房是4000元左右。

也就是说，从2000年到2016年，16年的时间，房价才翻了一番多点（2009年到2015年，基本就是原地踏步）;而16年开始上涨，17年比15年大约上涨了20%，二手房是5000左右;18年到2020年，三年翻了一番：新房涨到了13000左右，二手房涨到了9000左右;2021年到2022年在横盘中略有下跌。

食品类的价格上涨是远不止这个数的。像大葱，2000年的时候是0、2元一斤，现在是5元一斤，涨了25倍。

鲤鱼，2000年的时候是2元一斤，现在是12元左右，涨了六倍。

茄子，2000年的时候是0、3元一斤，现在是3元一斤，涨了10倍。

大米，2000年的时候，是0、8元一斤，现在是4元一斤，涨了5倍。

92号汽油，2000年的时候是不到2元一升，现在是8元左右，涨了4倍。

自来水，2000年的时候是1元一方，现在是3、5元一方，实行阶梯收费，每户超过的部分按9元每方。这样折算下来，也是涨价4倍左右。

喝喜酒，2000年的时候，单人参加最低红包是100元，现在最低红包是500元，是5倍左右。

男性理发在2000年的时候是5元每人次，现在是20元每人次，涨了4倍

我们这边，总的来看物价上涨除了药品、食品、水果、学费幅度较大;水、电、暖、天然气、公交车费等幅度较小;社会服务类和其它大宗商品类大多涨价幅度就是经过这20年，涨了4倍到5倍左右。

而我们这边的房价2000年的时候是：新房3000左右，二手房2000左右;现在，新房是12000左右，二手房是8000左右，正好涨价了4倍左右。

由此可见，我们这边的房价上涨堪堪与通胀持平了。由于我们这边年轻人流出多，老年人流入多，所以房子抗通货膨胀的属性没有明显的体现。

最后得出结论就是:如果谁拥有了多套房改价、成本价的时候买进的房子，或者是拥有多套拆迁房，肯定是获益匪浅。如果以市场价买的房子，增值空间一般;如果是以18年以后的价格买进的房子，被套的概率很高，盈利基本不大可能。

在通货膨胀下，拥有多套房子的业主获利吗？

这个问题不是绝对的！要看资产和存款的比例！

简单的说，如果你的粗款是占绝大比例的，房产占比很小，那么通货膨胀下，你的资产依然是一个贬值为主的状态。

但是如果你的存款占比较小，而自己的房产占比较大，那么很有可能在通货膨胀的情况下，你的获益会更大。

其次，要看你房产的价值，如果是一线城市的房产，那么当然是多多益善，越多，你的资产优质度就越大，价值就越高。但是如果都是一些三四五线的房产，可能拥有太多套反而会降低你的资产优质程度，甚至跑输通胀！

最后，我来举两个例子给你说明下：

如果你有1000万的存款资金和一套一线城市500万的房产，你的存款势必是比房产的市值高。那么在未来的通货膨胀情况下，房产的资产在保值，甚至升值，可是你的存款却在大大的贬值。

就好比根据2017年的中国通货膨胀率来看，目前中国的通胀率达到了7.5%左右的水准，银行定存为4%左右。所以说，如果你只是做理财的话，每年还要面临一个（7.5%-4%=3.5%）的贬值率！

那么5年后，你的1000万可能只有目前830万的购买力；

10年后，你的1000万可能只有目前700万元的购买力；

20年后，你的1000万可能只有目前490万元的购买力；

30年后，你的1000万可能只有目前340万元的购买力；

50年后，你的1000万可能只有目前168万元的购买力；

也就是说，50年后你的存款只有如今168万的购买力，而你的房产却依然保持着当初500万的购买了.那么50年后你的实际购买力只有如今的168+500=658万相比你现在的1000+500=1500万少了许多购买力！

因此，结论就是一线优质房产+大量的存款=实际收益贬值！！

如果你只有100万的存款，但是有着5套，价值500万的三线房产，那么如今你的资产就是600万，购买力也是如今的600万！

而10年过后，你的存款仅有如今70万的购买力，但是500万的房产却因为贬值而造成房价跑输于通胀，变得仅仅只有如今300-400万的购买力了。那么你10年后的资产购买力相对今日只有300+70=370万！

因此，结论就是三四五线多套房产+少量的存款=实际收益贬值！！

那么在通货膨胀下，如何才能够在未来获得收益和升值呢？？其实很简单，就是多套一线优质的房产+少量的存款=保值，甚至升值！！！

这问题告诉我们两件事：

第一，未来中国的房地产走势会产生两级分化；

第二，存款是永远赶不上通胀的，会持续贬值；

在通货膨胀下，拥有多套房子的业主获利吗？

就我们国家的情况看，拥有多套房子是业主获利的一大法宝！

01、从过去的经验来看，拥有多套房子就能获得不菲的收益。

这点我想我不多说，大家都能明白，过去在低位的时候买进房产，持有到现在，或者在19年、20年高位的时候出手，目前都是妥妥的少奋斗几十年。

如果在19年、20年高价位买进，目前可能跌了些，亏了点本，甚至现在还很难出手了，但没到最后套现离场的那天，谁知道结局会是什么样的呢？

02、现在也是通货膨胀，如果拥有多套房子，业主能获利吗？

通货膨胀应该是今年全球的高频词汇！尤其是欧美国家，欧盟预计2022年通胀率将高达7.6%，而美国3月份的通胀率增幅则创下了1981年12月以来的新高达到了7.9%！

还好，我们的疫情控制比较好，而且没有参与俄乌冲突，没有受到明显的冲击！一季度的通胀率（综合）同比仅为1.1%，其中，交通通信上涨5.5%、鲜果上涨6.9%、教育娱乐上涨2.6%，涨得比较高！而其他，居住上涨仅为1.4%，食品价格则下跌了1.3%。

从这些分项明细上来看，居住上涨是很温和的，整体上涨也很温和。在这样的背景下，持有多套房子的业主就很难通过资产价格上涨获利。

结合实际体验来看，房价承压，好些地方都在跌或阴跌，涨的地方比较少，统计数据虽然显示整体房价在温和上涨，但涨幅却在不断回落，说明今年持有多套房子想获利不容易。

03、以后持有多套房子还能获利吗？

这个谁也说不准！

但是，我们可以通过一些趋势性的东西，或研究发达国家过去的经历去预测下。对我们而言，比较有借鉴意义的国家，大概就是日本和美国了，因为我们走的都是大城市路线。而西欧发达国家，像德国、意大利，都是小城镇路线，他们的经验，尤其是房价上的经验，可能对我们的借鉴意义不大。

日本的房价是∧的！日本房价崩盘对全世界都是一种警示，我们的监管也不例外，目的就是要避免重蹈日本房价的覆辙，这从去年突然收紧楼市政策就能看出来。

从这个意义上说，只要监管“不失灵”，我们的房价出现崩盘的概率就不大。而只要房价不崩盘，持有房产大概就都不会差。

美国的房价是波动的！美国的城镇化水平已经比较成熟和稳定，所以，他们想通过吸引农村人进城去接盘就行不通。

但是，我们可以，因为我们人多，而且住在农村的人还特别多，还有一定量的潜力可以发掘。而且我们跟美国的发展路径还不同，甚至可以说是完全反过来的！就是我们先壮大城市，再去工业化；等工业化发展壮大后，又反过来推动城市发展。所以，我个人觉得，我们的城市整体上仍有前景，仍有潜力。

说完美日的发展经验，再看下政策趋势，城镇化，新型城镇化！说明城市依然是发展方向，而跟城镇化紧密相关的房地产就仍有机会。

只是到现在，不同的城市，城镇化水平不同，人口吸引力和产业实力也不同，未来的城市前景就有差异，准确地说，应该叫“分化”。

因此，只要国家经济持续稳定发展，通胀的年份占比更多，并且居住上的通胀率保持一定热度，持有多套房子的业主就大概都能获利。

在通货膨胀下，拥有多套房子的业主获利吗？

持有房产通常是能够抵御通货膨胀的，因为通货膨胀通常是房价和CPI（一般物价）拉起来的。如果房价上涨速度放缓，那么实际通货膨胀接近等于CPI。

不管未来经济怎么样，房价总趋势仍然会保持上涨，因为货币它始终处于一个贬值的过程，购买力下降。而相对比较固定的资产，它始终具有保值增值的效用，毕竟物价都在上涨。比如构建房子的物料上涨，可建地面积缩小拿地费用上涨，人工费用上涨，作为成品的房子能有不上涨的道理吗？

虽然房产总趋势保持上涨，但是并不排除人口流出城市房价下降，比如全国房价都在快速上涨的时候，鹤岗房价却急速下滑。即我国物大地博，房价价格具有区域性。

当然，也有处于人口流入的大城市价格出现波动，短时间内下滑，但它并不是总趋势，总趋势它仍是一个上涨的过程，因为房产间接参与资金融通，给社会财富带来增值效用。

相对而言，不管是黄金股票还是房产，相对贬值的货币都具有保值增值的效用，为规避通货膨胀都可以持有一定比例的这些资产。

问题本身是存在问题的，比如歧义，是指要抵御通货膨胀，还是在抵御通货膨胀之上获得收益？

如果是前者，房产通常是可以抵御通货膨胀的，而具体要看具体的区域，以及房价总体的中短期涨势。如果放到人口处于流入的大城市和长期来看，那么房产可以抵御通货膨胀。

而这里能否获利，主要还是取决于能否抵御通货膨胀。如果房价上涨能够抵御通货膨胀，那么相应的租金便是收益，即可获利。反之相反，连通货膨胀都不能抵御，何来的收益呢？

还有的是多套房是全额的，还是贷款的？如果是贷款，那么它本身就存在相应的利息，而租金往往抵御不了房贷利息。比如目前房产租金回报率在2%左右，而房贷基准利率为4.9%（五年期以上）。

也就是说，在房价涨势放缓的当下，全额持有多套房通常可以获利，而贷款持有多套房通常要赔钱，对业主不利。

在通货膨胀下，拥有多套房子的业主获利吗？

从西方欧美过去的房产投资经验来看，房产投资是可以跑赢通货膨胀的。

当然，我们不能照抄照搬西方的经验，但至少是一个参考的依据。我们不能凭空想象，中国未来的通货膨胀。刚刚看到的消息：在当前疫情肆虐全球的时候，中国做的最好的情况下，中国出现了通货紧缩。

通货膨胀，用大白话来说，就是钱（纸币）印的多了，产品是固定的，钱的购买力就下降了。原来一块钱可以买一个烧饼，多印了一倍的钱后，烧饼就变成了两块钱。这个很好理解。

那么，通货紧缩呢，正好与通货膨胀相反。当然人民银行不可能把钱收回去，是因为货币的发行量，少于产品需要的货币量，就是说产品多了，纸币的数量没有跟上，也说是说钱更值钱了。

在通货紧缩的情况下，应该是钱的购买力上升了，物价水平下降了。但就在今年，有些城市的房价还有所上涨。说明房产依旧是人们心中投资的优质资产。尤其是强一线城市的房子。

通货膨胀分为两种，一种是奔腾式的通胀，就是缓慢的通胀，一年通涨百分之几，或是百分之十几这种情况；另一种是恶性的通胀，像资本主义国家经融危机来临时的通胀，像前苏联解体前的那种通胀，货币成倍数或几何级的贬值。

第一种通胀来临的时候，物价是普遍涨价的，持有实物资产很明显，是可以获利的，因为货币在贬值，而资产在升值。当然了，选择能保值、升值空间大的房子就显得很重要，我在上午的问答《如何判断自己买的房子是否保值》中做了详细的阐述，这里不再赘述。所以，在通货膨胀下，拥有多套房子的业主可以获利 。

在过去的20年中，我们习惯于房价的大幅度上涨，现在出现回落就不能接受，人们的心理是可以理解的。但是，过去的二十年，我初步做了计算，就石家庄这样的二线城市，房价平均每年的涨幅大概在25%左右。今后，在国家房住不炒的宏观调控政策下，随着城市化进程的最后阶段，可能房价的涨幅会在8%~12%左右。我们之前也计算过，房价每年上涨8%才可以保本，详情请看我前面写的一篇文章《用实例告诉你，当下房产投资已不是好的投资》，但是房产抵抗通胀是没有问题的。

第二种通胀来临的时候，除了食品，其它任何资产都是没有意义的。人们首先想到的是怎么活下去。其它资产对于食品来说，将会一文不值。这是在通胀来的时候，那么潮来就会有潮去，潮去的时候呢？楼市和股市是一样的，在经历了断崖式下跌过后，就会有反弹，还会有长时期修复的过程。从长期的角度去看，持有房产，如果能够熬过危机的时期，那么总体看，还是可以获利的。

我们国家的通胀，应该是第一种通胀，不可能出现第二种恶性的通胀。因为我们有这样强有执政能力的政府，有强有力的宏观调控政策。不可能也不允许出现金融系统性风险。

最后，我们做一个总结：在通货膨胀下，拥有多套房子的业主是可以获利的，便获利的幅度不会太大。

就聊到这了，关注我，我们继续聊房地产的那些事儿。

在通货膨胀下，拥有多套房子的业主获利吗？

感谢邀请：

最近这段时间很多朋友都在讨论通货膨胀，都在讨论家庭财富，很无奈，但想破局。

今天我们就一起来聊一聊，多套房能够抵御通货膨胀吗？面对通常我们应该怎么办？

一，在通货膨胀下，拥有多套房子的业主获利吗？

我们都知道通货膨胀一直存在，而且最近这些年，通货膨胀的预期还在不断的加大。

作为一直以来帮助我们抵御通货膨胀的房子，很多朋友有了新的看法，毕竟楼市变化了。

第一，小城市的多套房。

如果你是一位持有小城市多套房子的业主，我认为在通货膨胀下获利的可能性不大。

就目前楼市环境来看，小城市的人口在不断的净流出，房价在未来不仅没有大涨，可能甚至面临下跌的风险。

因此在这些城市拥有多套房无疑是增加了自己的压力，尤其是还拥有房贷的人群。

第二，大城市的多套房。

如果你拥有了多套房，是处原来是个优质的大城市，那么一定是能够合理的。

因为通货膨胀率目前来看并不高，只有6.8%，即便是租金收益就能够覆盖。

更何况大城市的房价在未来大涨的概率非常明显，还能获得丰厚的增值收益。

……

的确如此，在通货膨胀之下，拥有多套房子的业主，是否能够获利得分层次来看。

所以多套房子的业主想要在通胀之下获利，一定要拥有可观的涨幅。

二，面对通货膨胀，我们应该怎么办？

通货膨胀是我们特别害怕的一件事情，但又是我们不得不去面对的一个事实。

因为通货膨胀会稀释我们存款的购买力，但它又实实在在的存在，我们不能视而不见。

第一，购买房子。

房子一直以来都扮演着抵御通货膨胀的重要角色，这一点大家都非常的明确。

但是楼市发生了越来越严重的分化，接下来买房抵御通货膨胀，一定要选对城市。

一定要去那些人口净流入的大城市，这些城市发展非常迅速，房价涨幅非常的大。

第二，购买理财产品。

并不是所有的人群都愿意在房产上交谈，因为房产投资投入的成本太大了。

所以想要抵御通货膨胀，其实我们还可以购买可观的理财产品，尤其是收益率超过6.8%的。

但需要注意的是，理财产品现在的市场特别乱，好多公司都跑路了，一定要买那些靠谱的。

……

的确如此，面对通货膨胀，我们唯有继续投资，才能够防止人民币贬值。

这就是人民币贬值通货膨胀带给我们的伤害，如果你不想办法抵御通胀，你的家庭财富就会缩水。

三，小结

总的来说，通货膨胀的预期在逐年的加大，人民币贬值的速度也越来越快。

如果你对房地产市场非常的了解，手里有闲钱，我建议大家买房抵御通货膨胀。

抵御通货膨胀是好事，但是也要确保自己投入资金的安全性，这一点也非常重要。

房子是一个非常重要的资产，它不仅能够解决我们的居住需求，而且还能够出租获得租金收益。

当房价再次迎来新一轮大涨的时候，我们还能获得丰厚的增值收益。

我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！