大量别墅卖不掉，仅仅因为年轻人买不起吗？为何有人说别墅迟早会被取代？

不要说年轻人买不起别墅，绝大多数的不年轻的人也买不起别墅，一套别墅动辄几千万甚至几个亿，绝非一般收入的人群所能支付的，别墅除了昂贵的销售价格以外，由于它面积很大，所以维护成本也非常高，绝大多数人缺钱买不起是别墅卖不出去的根本原因。看着那些宽敞明亮，高端大气的别墅，谁不会动心呢？

别墅一般都是面积很大，装修豪华，环境优美，具有独立的院落，除了极少数在市中心以外，大部分都处于环境优雅，空气质量清新的近郊区或者风景区，而且都能很接地气，这在风水学上认为是对身体和运势非常好的，是各类商品住房中最高端的房型，俗称豪宅。它的高贵只要看一看住别墅的是什么人就可以非常明了——都是富豪在住，别墅平民是住不了别墅的。能不能住别墅不是以年轻人和不年轻人来区分的，而是有钱人和没钱人的区分的，只有有钱的人才能住进别墅，而不管这个有钱人是多大年龄。

在我们这样一个人多地少的国家，土地资源非常的珍贵，所以国家禁止建设占地非常大的别墅，因此，别墅成了非常稀缺的房屋资源，它的保值增值的能力是很强的。

有人说他早晚会被取代，这是不可能的，第一，别墅的居住舒适性、私密性是非常好的，而且是身份地位的象征，有些别墅区即便有钱人也未必能够住进去。第二点，纵观世界各国凡是发达国家都是优先选择别墅，即便是在日本这样一个国土狭小的国家，大部分人也都愿意住进别墅，在日本叫做“一户建”，而不愿意住进高层或者超高层建筑。

今后如果国家能够开放农村土地或者是山林地的交易的话，一些中产阶级有可能能够到农村去自建或者购买一些别墅小楼。

（图片来源于网络）

大量别墅卖不掉，仅仅因为年轻人买不起吗？为何有人说别墅迟早会被取代？

大量别墅卖不掉，不仅仅因为年轻人买不起，主要还是房地产泡沫太大。一线城市的别墅价格炒到几千万，几个亿，普通人根本是买不起的。更重要的是现在别墅的流动性很差，买了别墅后你想卖非常困难，卖不出去，成了有价无市。

另外，未来房产税的出台重点是针对别墅，别墅是征收高房产税的对象，房产税出台后别墅每年光房产税就是非常大的一笔开支。

欧美也是这样，住大房子大别墅的就要多交税。像比尔·盖茨，每年交房产税就要交一百多万美元，住大房子，住别墅多交税已经成为国际惯例。

随着我国房地产税开征的时间越来越近，许多过去买别墅的人想卖掉别墅，没有人要，而新盖的大量的别墅也卖不动，房产税对别墅怎么征，征多重，目前还不知道，肯定是比普通的房子的房产税高得多，这才是别墅现在卖不动的主要原因。

至于说别墅迟早会被取代，这种可能性不大，如果说取代，那只能是被低成本的轻钢别墅取代，或者是农村集体土地流转后，农民盖的别墅现在可以交易流通了，农民盖的别墅成本太低，完全可以取代现在的高价别墅。取代的趋势只能是成本更低，更便宜的别墅。

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大量别墅卖不掉，仅仅因为年轻人买不起吗？为何有人说别墅迟早会被取代？

别墅分几种：市区别墅、市郊别墅、远郊别墅。

从南京20多年的情况看，市区别墅入住率高，接受度好，但是涨幅赶不上同期好的公寓房。而且转手周期长。这类别墅以双拼、联排居多。

市郊别墅，除了类似钟山高尔夫这类顶级豪宅外，卖的好、入住率高的似乎不多见。由于房型大、总价不低，需要相当的实力。但是将军大道上的几个别墅盘还不错。能成为第一居所，是一个别墅最终被接受的首位条件。仙林地区的别墅也不错。老山板块因两条隧道的开通、江北新区的兴起，渐热。

远郊别墅，对南京而言，早先的句容板块（边城为代表）、汤山板块、汤泉板块、溧水板块（卧龙湖为代表）、六合板块、来安板块，似乎都变成了鸡肋。很难成为第一居所。二手房难出手。绝大多数都是失败的投资。有朋友买了这种房子8年之后原价卖出，损失惨重（市内热点板块同期涨了几倍）。来安的碧桂园如山湖别墅，很多南京人买了，十多年后，居然原价都转让不成，绝对是和商铺一样堪称失败的投资。

远郊别墅，只是看上去很美，这个观点，我一直在君无戏言博客中陈述。

很多买了江宁别墅的朋友，即将退休之际，又回市中心买大平层。考虑未来养老需求，远离主城、远离医院的这类别墅，已不适合他们。

当然我考察的目标城市，是南京一个地方，并不能代表全国所有的情况。

大量别墅卖不掉，仅仅因为年轻人买不起吗？为何有人说别墅迟早会被取代？

说说我的感受，我现在就是住在别墅里，因为地段比较好，走到地铁站只有十来分钟。旁边还有幼儿园，小学配套。离三甲医院800米。商场超市也很近，其他配套就不用说了。 别墅的居住体验是是高层公寓永远达不到的 。

大家认为的别墅的几个缺点，楼上楼下跑，装电梯呗！现在电梯也就是十来万块钱一台。 装修时预留电梯井的话十万块钱以内可以搞定。第二个缺点是蚊虫等比较多，这个只要你想办法预防就可以了， 不是问题。第三个缺点打扫卫生比较头痛，花钱请人呗！第四个缺点，居住成本比较高，物业维护费用都比较高，这个没办法住别墅就是要花钱的。 说到底就是住别墅成本费用比一般的公寓要高多了，正常情况下，城市别墅没有个一两千万是搞不定的所以受众面试比较小， 出售交易比较困难，不适合炒房。但作为自己居住和长期投资还是非常好的。

人生短短几十年，有能力买别墅的人大概都要四五十岁了，再能享受好时光的日子也就三十多年，能享受就享受吧。

大量别墅卖不掉，仅仅因为年轻人买不起吗？为何有人说别墅迟早会被取代？

卖不掉的原因很显然，实用性弱些，总价高一些。别墅未来会被取代一说，则不一定。

没有到退休的时候，还是别买大别墅，利用率基本不是太高。

首先说性价比。

一般来说，别墅的性价比不高。

国家不鼓励建别墅，现在市中心的大别墅并不多，有的也基本上是有些年份的。大部分别墅都在市中心之外，即便是市区周边，在生活便利上也比市中心差很多。

所谓性价比，一是保值增值能力，二是出租的可能性。

地段好意味着交通便利以及各类资源优质，一般保值增值能力就强。你在郊区住的别墅再大，周围没什么好医院，你看病还是很麻烦；周围没有什么好学校，小孩受教育就很受影响。相反的，不买别墅，而用买大别墅的钱在市中心买房，那么过十年看，市中心的房子可能增值不少，周边的别墅可能没增值还降了价，那么退休时，卖掉市中心的房，再去买别墅，不仅可以买到别墅，手头还多了一笔闲钱。所以，对性价比的识别，是投资房产的最关键所在。

能出租是降低持有成本的好方式。一个房子如果面积既大地处又远，那么是很难租出去的。很难租出去，你不仅没有租金收入，还要承担可观的物业费。别墅本身面积就大，再加之定位高端，物业费一定是不菲的。

再说说居家性。

别墅的空间功能性划分都很明晰，三四层的房子，吃饭到一个楼层，住到一个楼层，休闲到一个楼层，总之楼上楼下的走着，并没有我们想像的那般舒适。

一个房企老板是我的朋友，住的是别墅，面积达到八百多平米，有一回他跟我说，找件东西都快找绝望了，楼下楼上的过了好几遍，还是没找着，快累趴了。这事是有点搞笑，现在一个家庭三四口人，如果放在一个大空间，确实会有空旷感。

还有就是做卫生，有钱人可以雇这雇那一般也不是问题，如果像这次疫情发生的特殊时段，要自己做卫生，那是会让运动无极的。

从居家的适宜性来说，别墅并没有我们想象的那般好。

第三，最关键的还是实力够不够。

能不能轻易下手大别墅，关键还是看实力。钱够了一切都不是问题，就像买豪车的富二代钱绝不是问题，问题是想不想要。在国内有一个现象很奇怪，在香港最优质地段有豪宅的，或在国内有庄园带十间总统套房的老板，总是说，未来房价可能会象青菜一样便宜。很多人因此信了，我就是有点搞不清楚：地价下不来，哪来白菜价？富人想的，真的跟我们不是一个高度。

大量别墅卖不掉，仅仅因为年轻人买不起吗？为何有人说别墅迟早会被取代？

别墅不是用来投资的，别墅仅仅是给有钱买来住的或者玩的，从投资的方面来说，第一选择肯定是多层带电梯的洋房，洋房比较总层数十一层的小高层，小高层又比高层好，高层又比大平层好，大平层肯定又比较老破旧好，要知道，就算是老旧破也比别墅的升值空间大。

我曾经也一度的认为，别墅是稀缺性的房产，未来的别墅升值肯定会比较大，因为未来人越来越有钱了，别墅又比较少，那么买别墅的人肯定会相对比较多，那么，别墅的升值空间肯定会比较大的。

然后经过2015年和2016年的房价大涨暴涨之后呢，我发现，住房价格都上涨了，几乎翻了一倍多，但是呢，别墅的价格上涨的幅度是非常小的，不是说可以上涨，就是上涨的幅度比较小，上涨幅度都小于老破旧的房子。

为什么别墅很难升值呢？

因为，别墅的需求太少了，别墅总价太高了，虽然别墅比较稀少，但是，买别墅的人更加少。

别墅虽然买得起的人，升值空间比较小，但是，别墅也不会消失的，毕竟，还有很多有钱人，钱花不完的。