全国已有21城发布房价“限跌令”，房价未来走势如何？

房价上涨了，民众的反对声音很大；但是如果房价下跌了，其实民众的质疑声也不小。原因是为什么呢？主要原因是我们房地产市场的价格，并不是由市场博弈而形成的自由价格，而是存在着宏观楼市调控的强力干涉。所以无论楼市价格如何变动，都会引发民众的担忧和对未来房价走势的质疑。

其实我国楼市整体是分为三个梯对，第1个梯队就是一线城市和区域中心热点城市，他们一般都是存在着限购措施和限贷措施，楼市的价格下跌的刚性很强，上涨的弹性很大，也就是说调控措施稍微放松一点，有可能价格就会向上调。第2个梯队就是一般无限购的一些二三线城市，他们是最容易受到价格下跌的冲击，因为之前的房地产供应量还是比较大的，其中存在着部分泡沫。第三个梯队就是那些人口持续流出的一些四五线城市和县城，其实他们一直走在价格下跌的道路上。

既然我国的楼市是一种市场经济和行政干预共同制定的一个博弈市场。那么目前大家看到有很多城市发布房价的限跌令，也就不足为怪了。其实是因为我们担心影响了经济的稳定性，经济的平稳化让各种大宗资产的价格既不能快速大涨，也不快速下跌，这样就不容易出现经济发展的风险。而楼市最容易引发投资者的信心以及对于金融稳定和经济稳定造成大冲击。

但是希望经济稳定的美好愿望，在今年已经受过多次挑战，上半年大宗原材料商品的快速上涨快速下跌，已经对于经济的平稳已经造成了极大挑战。目前遭遇到的终端居民消费物资的价格上涨，又一次让我们的宏观管控饱受压力。现在我们需要时间去消化这些不稳定因素，那么此时对于房价稳定的期望，那就更强了。确实有些城市的房价有着向下走的需求，因为供应量比较大，市场相对饱和，而降价是最容易刺激需求的增长的。但是对于本地政府来说，如果房价的快速下跌，可能会引发本地房地产市场价格溃败，后续会引发新一轮的金融呆账坏账的上升，以及当地房地产公司的流动性危机。房地产对于不少地方来说，也是重要的产业，不敢轻易让市场说话。

所以在一定程度上讲，如果将房价能够稳定住，就可以积极主动地缓解潜在危机的诞生，而且现在房地产金融也在慢慢挤泡沫的过程中，不希望市场来挤泡沫，而是有计划地自主来调控，房地产可能地风险顺利化解。那么此时调控的目标还是稳定，但是要求变成了不能快速下跌。但其实个地方“限跌”的目标能实现吗？其实也比较很难达到，当人们预期价格会下降时，本地房产交易会更加不活泼，如果不让市场价格进行灵活调整发挥作用，那整个房地产交易市场就会进入冰封期。各种潜在的房价下跌方式都会出来。例如不让交易价格低于某一限度，那么也会想出各种招数来去对抗，例如过去各种税费都是由买家承担，那么现在可能都由卖家来承担，这也是一种楼价下跌的有效方式啊。 最终“限跌令”有作用，但是仅仅是暂缓，给房地产金融风险化解争取时间，未来楼市会进行孵化地，该下跌调整的，仍然会继续向下调整。

全国已有21城发布房价“限跌令”，房价未来走势如何？

楼市现状可概括为：盖太多且成本呈上升趋势，买不起故贷款呈上升趋势。假定房子不能满足供应，但收入低穷人买不起不敢贷款故房子难卖会跌价，假定房子己过剩，那么刚需购买力下降故房子难卖会跌价。假定富人有足夠的购买力改善，则小户型的房子无市场，然市场小户型房太多，故富人不会买。所以拆小改大及提高收入缩小贫富差距是房地产市场的出路。至于涨价，已不可能。大城市收入低的人会考虑移民到房价物价相对低的城市定居，故人口上升趋势难保，房市无上涨动力，小城市房已过剩，更无上涨动力。至于调整房价的价值规律，有人使用才会有价值，无人使用价值无从谈起。用低首付卖房已捕获了大量的穷人，穷人购买力已释放。故高首付大户型高档化让穷人买不起收割富人才是房地产的出路。

全国已有21城发布房价“限跌令”，房价未来走势如何？

继2008年、2015年后又一次楼市大救市来了！

楼市大变天，各种宽松政策，房地产救得回来吗？

昨天，也就是4月29日，刷遍地产圈的中央政治局会议通稿，发布了。

其中关于楼市有以下表述：

“要坚持房子是住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”

听到这个消息啊，我们地产界就好像炸了锅，瞬间达到了高潮，大家纷纷奔走相告，楼市大变天啦，政策宽松啦，就好像给每家每户发了500万一样兴高采烈。

知名经济学家马光远更是幸灾乐祸地表示：“放松房地产调控，稳定房地产市场的决定又不是我做出的，喷我是几个意思？[笑脸]接受现实这么难吗？”他的隔空喊话，无疑是给之前骂他的家伙们一记响亮的耳光，意思是，我说会涨吧，你们偏不信，现在这个政策不是我给的，我还是很有先见之明的，你们骂我的那些人可以闭嘴了吧。

天哥在此不做过多评论，只是好奇一问：房地产还救得回来吗？

我们不妨回顾一下2008年和2015年。（很多人拿2020年说事，其实2020年刚一抬头就被2021年摁下去了，真正的爆发可能要在2022年，正好7年一个周期。）

首先，2008年的大救市，反正是成就了楼市。

2008年的全球经济大萧条是由美国“次贷危机”引起的，从2007年8月份开始，就席卷了美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，2008年9月15日，雷曼兄弟公司破产，彻底将这次金融风暴引爆全球。

我们国家在2008年11月5日，处于内忧外患的考虑，提出了“四万亿”经济刺激计划，并于11月9日正式对外公布。

这次救市主要分为如下几步：首先，上头喊话，就跟最近一样，政治局会议、央行等频频喊话，给大家释放信心；然后发现广喊话不够，机构开始自购股票了，发现也不管用；后面券商自营、保险和社保都去买股票；再不管用，最后就轮到裁判亲自下场买。

这里跟大家分享一个冷观察，2008年其实是要救股市的，结果发现纠错了方向，四万亿刺激和十万亿贷款，直接跑到楼市和基建上去了，而这些项目周期又长，就算发现不对，也不能撤资了啊，否则会出现大量烂尾。于是乎，房价蹭蹭起来了。

然后，我们再看看2015年大救市，反正又成就了楼市。

2014年7月，A股在经历了长达7年的暴跌和调整后，进入到了历史底部。2015年的时候已经有了2008年的教训，有点儿经验了，虽然对楼市有所救市，但是还是主要为了救股市，央行、证监会、财政部等先后发言支持股市，跟最近的情况非常类似。高层如此密集表态，意味深长，救股市成为了基本国策。

这次救市的步骤和2008年其实差不多，不过更加细分了：首先为了防止系统性风险的出现，管理层开始出手整顿，结果导致杠杆落荒而逃，千股跌停。从5178点开始暴跌，央妈不得不降息、降准，财政部提出养老金入市；紧接着机构和券商直接注资救市，并暂停了IPO。随后中金所持续出台措施，支持国有金融企业增持，国资委也要求央企不得减持。再然后证监会推出限制股东和高管通过二级市场减持和要求已经减持的大股东及高管增持股票这两条政策，共克时艰；保监会也开始鼓励保险企业投资股市。

至此，沪指直接滑到了2850点。如果说2008年时一次美丽的误会，为啥2015年楼市还是暴涨了，而且还是全国性的暴涨。

天哥分析有如下原因：

第一，上面说的这一系列政策，导致了市场上钱多了，钱多了房价肯定要涨，猪肉都会涨价。

第二，2013年以来，由于经济不景气，很多企业倒闭，特别是2015年开始更加严重，很多企业家把实体经济的钱都转到房地产里投资造成房价暴涨，这也是当年所谓的开公司不如炒房，上市公司几乎家家炒房，像华为这样坚持不炒房的企业非常非常少。

第三，2015下半年开始政府喊出房地产去库存，各大城市出台一系列房地产救市政策，比如沈阳，西安给大学毕业生购房补贴，首付降为20%，热点城市放松限购，造成房价上涨。

第四，也是最猛的一剂猛药，那就是“棚户改造，旧城拆迁”，政府直接给予“货币化安置”，拆迁户、暴发户成了当时主要购买力量之一，这些人没有什么理财观念也不懂金融，有钱了只能干嘛，买房子呗，大大增加了购房需求，房价自然上涨。

第五，房价快速上涨，刚需心里也慌了，恐慌性购房，因为大家都信奉所谓的“买涨不买跌”很多有钱人、工薪阶层、上市公司都开始投资房地产，这种一致预期导致全民炒房，房价自然暴涨，更有甚者，合肥一年暴涨48%，成了全球房价涨幅最大的城市，也让合肥当年成了网红城市。

那么，2022年的大救市，到底是一个什么情况呢？

前几天A股近年来首次跌破3000点大关，市场叠加疫情影响，简直可谓哀嚎遍野，就在昨天劳动节前最后一天，A股重回3000点，可以说是救市取得了一定效果。

昨天重磅会议前后，各地宽松政策可谓争先恐后。比如沈阳这种三线城市，第一个跳出来裸奔，全面放开限购。比如南京六合，非南京市户籍家庭可凭证件开具六合区购房证明，最近甚至有传言，5月1号以后全南京都要放开限购。比如佛山，作为大湾区的核心城市之一，万亿GDP加持，现在也已经松开限购政策，购房5年以上房产不计入套数。比如苏州，限购限售政策同时放松，外地户口购买苏州房产只需要累计缴纳24个月社保即可，再也不需要3年社保，二手限购也从过去5年变成3年。

天哥前面分析过：

1）大的政策环境是房住不炒，虽然以前也提，但是就好像狼来了的故事一样，大家没觉得是真的，直到2021年，大家感受到了，这次狼真的来了，大量炒房客开始退场。

2）金融政策和经济形势，导致大家手里的钱不富余了，银行放出来的贷款也不多了，就算有贷款，审批也严格了，不像以前好多贷款材料都是中介帮忙编的，同时大家的收入也没那么稳定了，也担心还不上贷款断供。

3）新冠疫情，这几年疫情对于人口流动的影响是切切实实的，失去了外地客户的支撑，光靠本地的客户，支撑不起来，本地有房的不会再买，一般城市的本地居民动力不足，热点城市的本地居民受限于城市限购和限售等政策。

4）涨价预期没了，炒房跟炒股一样，都是炒预期的，即所谓的买涨不买跌，横盘这么久，大妈都知道房价不会大涨了，买房看不到收益，加上股市低迷，还不如观望一下炒一波股票的底。

可以观察到土地市场也是冰火两重天，像深圳、杭州、合肥这样的城市，土地市场依然火热，不过民企似乎都不见了。而像南京、天津、郑州这样的城市，土拍可谓低迷。

这背后主要有几个关键点没有改变：

第一，大家经过了2021年对房地产的重锤之后，都在怀疑，房价还能不能涨。

第二，由于疫情和经济低迷，大厂裁员等新闻频发，大家对于自己的收入预期也存在怀疑，不认为自己会有稳定的现金来源。

因此，天哥认为，这两点不转变过来，这一次的救市政策会持续一段时间，将成为一项长期政策。

但是，话说回来，趁着这波行情，判断好城市未来分化，抓紧配置优势资产的窗口期，真真切切地来临了。

城市分化到多么严重，大家似乎感觉不到，像天津、郑州、西安甚至南京，这样的老牌核心城市，都不一定是优质城市了，而合肥这样的黑马确实表现令世人惊艳，所以如果不擦亮眼睛，你根本无法在这次造富的洪流中抽丝剥茧，立于不败之地。

想看看哪些城市值得购入，可以关注天哥，并查看天哥之前的一些文章，里面都有分析。

全国已有21城发布房价“限跌令”，房价未来走势如何？

最终起作用的还是经济规律，看老百姓有没有这个能力！