某些小县城房价面临“有价无市”的窘境，还能继续坚持吗？

未来很多小县城的房价走势就是那种“无量阴跌”，也就是说成交量也不高，楼市的流动性非常不好，价格是在不断的逐步下跌过程中，但是不会出现急速的下跌。在这种情况下，为什么还要继续坚持看好呢？

1.我们可以想象出来，县城的房子主要是卖给了哪些人？买主一般都是县城下面的乡镇及农村户籍居民。同样县城的房子都卖给了哪一些年龄层的人？买主一般都是年轻适婚人士，或者直接就是婚房。买主买了房子之后会长期居住吗？大家晚上去看一看县城楼盘的开灯率就明白了，除了重大节假日，县城楼盘黑咚咚的，长期居住率很低。

2.上面的三个问题其实就揭示了县城房价的未来。如果是因为经济发展需要或者是生活需要搬入县城，那么这个房地产基础是比较扎实的，但是如果因为是需要买房结婚，或者所谓给下一代准备房子而买房，并没有形成长期居住和生活。那这个楼市其实就像个海市蜃楼，随时都会崩塌。

3.大部分县城经济虽然有一定的发展，但是发展力度是不是非常非常大？县城经济能够长期容纳下面乡镇的新鲜就业人口吗？？其实这个是有疑问的，除了在我国三大经济带上的一些县城，我国大多数县城经济其实还是比较收入低的，对于周边乡镇的年轻人就业吸引力不大。他们可能更向往去往省会等大城市打工居住。所以一般的县城很难让年轻人能够长期生活和居住下来。

4.现在我们是用一线城市吸引全国人口，核心城市吸引全省人口，中型城市吸引城镇人口，县城吸引乡村人口。但是县城只要提供不出稳定的就业，一定的薪资水平，其实是很难留住农村人口的。而且县城的所谓入户政策也没有什么吸引力，现在一般农村户籍人口都不愿意去做农转非。唯一可以吸引的也就是所谓学校和上学，但是学区房会限制住周边受惠范围。

5.最终可以看到房地产不是炒出来的。在浙江和江苏一些经济发达的县城，房价都已经一两万了，原因就在于经济发展非常强劲，能够容纳大量外来人口就业，同时给予的薪酬相对也比较高，那么这种房价就是有着经济的支撑啊。如果经济发展非常一般，其实县城的房价持续上涨是绝对不是一件长久的事情。

在我们现在调控的要求下，房价是不可能会出现急速下跌的，所以才会产生“阴跌”的局面。也就是成交价小远远低于挂牌价，房屋流动性非常差，想卖不好卖。但是也不太可能出现集中性挂牌出售的局面。别忘了好多房子都是婚房，即使不住也要得有一套啊，否则这丈母娘和自己父母那边，小夫妻的日子怎么过呀？

在一定程度上，能出手就出手。还是要将房子买到经济活跃未来发展前景大的城市，或者自己长期能够工作和居住的城市。#理财大赛第三季#

某些小县城房价面临“有价无市”的窘境，还能继续坚持吗？

我的观点很明确：不应该继续坚持，如果有多余的房子，赶紧卖了为好。因为绝大部分县城的楼市，前景都比较黯淡。

我在县城工作了二十多年，本身就是干城市规划工作的，目睹了我所在的这个县城由盛而衰的过程。在我印象中，二十多年前，县城的前景比现在好得多，当时县城人气比较旺盛，商品房市场从无到有，刚出现不久，是新生事物，蒸蒸日上，几乎一开盘就会被抢光了。

记忆中，我2007年卖了一套二手楼房，其实这个房子我也买了不几年，之所以卖，主要因为是一楼，不喜欢。我卖的时候，一天就有十多户来看房的，当时县城楼房并不多，二手商品房是不愁卖的，很抢手。

但是，时移世易，现在不同了，县城的二手房，很难卖出去，除非比市场价便宜很多，比如打七八折 ，即使这样，来看房的人也不多。为什么会这样呢？

1、首先就是人口外流的原因。

现在中国的人口增速已经减缓，有的地方出现负增长趋势，不少大城市都开始抢人了，在和大城市竞争中，小县城除了房价可能较为便宜之外，哪方面都不占优势，自然阻挡不了人口外流。

此外，因为大学扩招，现在的高考升学率越来越高，上大学的孩子越来越多，这些人走出县城之后，很少有回来的，而且，他们在外地生根之后，有的还会把老人接过去，这样导致县城人口恶性循环。

房子建出来后，毕竟是给人住的，如果没有人气支撑，房价就成了无缘之本，即使再上涨也只是纸上富贵，毕竟无法变现。

2、第二就是县城的房子已经饱和了，空置率非常高。

住房商品化改革已经20多年了，这20多年来，县城的商品楼从无到有，越来越多，绝大部分县城的楼房已经饱和了，甚至严重过剩，空置率非常高。现在很多当地人都有两套以上房子，大家都不缺房子了，而县城又没有什么外来人口，农民进城的基本也已经停滞，该买的都买了。试问，这么多的房子，卖给谁呢？

3、年轻人中存在买新不买旧心理

如上文所说，现在楼房早已经过剩了，同样价格的房子，一手房和二手房比，肯定一手房受欢迎，尤其现在的90后，00后，更喜欢买新房。

所以，县城的二手房，真的堪忧，如果你是刚需，手中只有一套房子也就罢了，如果有多余的房子，那么建议卖出为好，毕竟人口向大城市集中是个趋势，无可逆转。县城的房子， 没有那么大的购买力来承接，前景堪忧。

对此，大家怎么看呢？欢迎留言讨论。

某些小县城房价面临“有价无市”的窘境，还能继续坚持吗？

不是某些，是多数县城的房价都会面临有价无市的窘境，不可能一直保持在高位，降价是大势所趋，就跟全国楼市的未来走向一样。

今年国庆和中秋双节相逢，我回了趟河北农村老家，说一说我们县城的情况。

我们那里像样的企业没有几个，能拿得出手的也就几个化工企业，污染严重，却因为是利税大户备受呵护，工薪阶层普遍每月两三千元的收入，建筑装修能高一些。

人均月收入不过两千元的县城，房价已经达到六七千元一平米，还是毛坯房。神奇的是，楼盘不少，销量不错，投资房产的有多少不知道，但是丈母娘的功劳实在不小。

由于县城房价持续上涨，周边农村结婚的硬性条件就有了必须在县城有套房，如果没有房子，彩礼就要多拿一些，起码20万以上。家境好的能有机会结婚，没钱的就打光棍，几乎每个村子都有几十个光棍。

一套使用面积不过80平米的房子，就要七八十万元，还要装修，即使只是首付和购买家具电器就要四十来万。结婚的话还有彩礼、婚宴，有的还要买车，结婚成了财力大比拼。

现在农民种地收入基本可以忽略不计，把人工算进去的话都是亏本的，赚钱主要靠打工和做生意。普通家庭忙碌一年两个人最多存下两三万元，运气好才能存下四五万，但是很难稳定持久。孩子要结婚时往往自己存不下钱，主要靠父母的存款帮忙买房，买房基本是两代人一起煎熬还债。

显然，这样的情况是不可能持续的。

农民没有稳定的工作，因此就没有稳定的收入，难以背负持续二十年的贷款。当县城房价超出实际承受能力时，大概率会出现还不上贷款的情况。

县城缺乏工业支撑，优质的企业太少，赚钱机会少，相当比例的农民依靠房地产相关行业赚钱。如今房地产黄金时代已经结束，即将进入冰河时代，农民今后从房地产上的收入也会降低。

此外，农村光棍越来越多，很大原因是女孩要么读书进了城市，最后留在城市工作生活，要么很多女孩到城市打工不愿意回来，男多女少的状况日益严重，导致农村结婚难，彩礼持续上涨，购房成为重要条件。

县城缺少收入高的好工作，留不住人才，仅靠丈母娘们的要求是不可能持久的。任何超出当地收入水平的房价，如果收入不能上涨，最终都要回到合理水平。

某些小县城房价面临“有价无市”的窘境，还能继续坚持吗？

小县城的房价支撑力度有限，产业和人口都不占优势，人口基本靠的是回流，但是房价要大跌也是不太容易，未来上涨动力最小的城市级别就是小县城。

笔者多次讲述了2015年以来的房地产牛市是从一线城市开始的三个波段：

第一个波段就是一线城市，时间从2015年开始到2017年上半年结束，整个持续的时间大概是2年左右，房价上涨的幅度大概是100%‘，所以你会看到2015年开始一线城市的房价开始上涨，2016年快速上涨，但是到了2017年年中的时候开始回落，然后后面2年是处于平稳微涨的状态；

第二个波段是二三线城市，时间从2016年开始到2018年结束，时间大概也是2年左右，这个时候也是2016年房价开始微涨，到了2017年涨幅很明显，到了2018年上半年来了一波快速上涨，然后到2018年下半年的时候是冲高回落，到2019年基本是处于平稳的状况；

第三不动就是四五六线城市了，时间从2017年下半年开始到2019年结束的，持续时间也是2年左右，尤其是在2018年下半到2019年上半年上涨很凶，这个就是为什么在2019年一线城市和二线城市房价都比价稳定的时候，不少县城的房价却狠狠的涨了一波。

这是因为房地产在不同等级城市之间是轮动的，人往高处走，所有的资金首先往一线看，一线涨上去以后，价格太高了，而且又限购，这个时候2线城市的房价就是洼地了，资金就去了二线城市，二线城市房价涨完后就去了其他即便的城市。

但是到了县城就是这波行情的尾声了。

因为今年县城房价涨得 很凶，到顶了，但是卖家又不舍得降价，就僵持着，这个就是有价无市的形成，价格从高点回落之后，购买者就开始接手了。

县城的就业资源很差，能够吸引的人流也基本是外出打工后回流的本地户籍人口，另外就是本地的常住居民换房，还有就是本地农村人口进城买房。

但是县城的就业无法吸引外来的人口，导致后面的人口越来越少，因为90后人口就是比80后少，少了一千多万人口，而这些人口又基本去了更大的城市，在县城能够留下的更少，所以这一波房地产行情也许是县城的最后一波行情了，未来基本是维持在这个价位了，如果这个县城的人口还是持续流出的，那么当前的价格也难以保持也是有可能的。

某些小县城房价面临“有价无市”的窘境，还能继续坚持吗？

笔者最近十年来每年要去几十个城市甚至上百个城市，去给企业家们讲课，给全国各地的企业解决各种难题，融资的难题，产品卖不出去的难题，市场的难题，企业不赚钱的难题，投资的难题，产品金融化的难题，投资的难题，项目的难题，产业升级和产业整合的难题，资本运作及做大财富蛋糕的难题，商业模式升级的难题等各种企业发展难题。足迹踏遍祖国的山河大地，我国的大部分城市笔者都去过，对于大部分小县城房价面临“有价无市”情况还是比较清楚的。

许多小县城在产业和人口上都不占优势，我国现在的情况是人口出生率在下降，而且是人口出生率下降的趋势已经形成，人口老龄化的社会已经开始来临，在这样的社会背景下，小县城的人口是在向大中型城市流动的，小县城的人有能力的首选是一二线城市，能力差点的选择三四线城市，小县城的人口流出情况比较严重，随着农村人口和城镇人口的不断减少，小县城的人口每年都在下降，而许多小县城的房价并不低，大部分小县城的房子价格，已经远远超出了当地人的购买能力。而小县城的就业无法吸引外来的人口，当地人买不起房子，外来人口不会到小县城来买房子，于是，就出现了小县城的房子有价无市。

解决问题的思路还是要发展经济，我国现在的一二线城市已经是非常大的城市了，放在全世界我国的一二线城市都是大城市，一二线城市不能再扩张了，而是应该重点发展县域经济，只有县域经济发展起来了，才能留住人，只有产业发展了，才能吸引人，才能从根本上解决小县城房子有价无市的问题，更能缓解大城市的堵车问题。

我国未来的产业升级可以以地级市为基础打造适合当地经济发展的产业集群，在各个县进行分工布局。疫情结束后笔者正在我国的地级市开始试点，希望能以地级市为中心打造地区产业集群，推动我国的产业升级，带动县域经济发展。

某些小县城房价面临“有价无市”的窘境，还能继续坚持吗？

不坚持，最近去了南充的一个小县城调研，一个20万左右城市的小县城就有十几个在售楼盘，均价在每平米5000-6000元左右，总价在50万-60万左右，整个县城已售楼盘空置率很高，真正的有价无市。