房地产为什么不执行现房销售，而都是期房？

其实原因很简单，就是当初我国房地产业起来的时候，深圳河对面地区的房产商率先进来。好的方面都没有引进，首先先引进了卖楼花的营销模式。也就是在现房盖好之前，先进行期房分批销售。后来房地产商都觉得这是一个捞钱的好方法，最后就变成了现在的样子。

霍英东首先开启了卖楼花的历史，在1953年，在1栋新住宅楼进行建设动工之时，在报纸上打广告，建筑物开始动工时先收一部分购房者定金，之后分期收款，最后在交房时收取最后的余款。这个方法一出，以后卖楼都开始采取了卖楼花的模式，也就是期房销售的模式。

“卖楼花”是地产行业经营手法的一次革命性的突破。看上去对于购房者而言，此方法减轻了他们一次性支付所有楼款的压力，使得许许多多的市民也能介入房地产买卖市场，等到楼宇建成时补足余款，就可拥有自己的房产。但是购房者也面临了巨大的风险，如果此建筑物没有如期建设起来，或者房地产商中途跑路，尤其是购房资金被挪用无法偿还之时，房子就变成了烂尾楼。购房者将面临着既无房可住，也没有资金退还的悲惨局面。

当然，卖楼花的模式对于房地产商来说有着百利而无一害。首先过去必须自己筹集好了所有的盖楼资金，才可以开发房地产。现在已经不需要了，可能只需要总预算的1/10就可以动手新建了，因为剩下所需的钱都基本是由购房者提供和建筑商提供。另外因为资金大部分不需要自己提供，其实可以将规模迅速做大。同时开工，多个工地进行房地产开发。最大的好处就是风险从房地产商这里移到了购房者那边。

在国内出了一个最早的烂尾楼事件，也是影响力最大的，那就是珠海的巨人大厦。当年史姓富豪号称要开发珠海市最高的大楼，自己又没多少钱，也采取了卖楼花给各个购房人。筹集了巨额的建设资金，但是被史姓富豪挪作他用，后来无法楼宇完工，人就潜逃了。之后依靠脑黄金、脑白金成功翻身，才把过去这件丑事了结了。

其实在全世界，除了我国和极少数地区之外，绝大多数国家都要求是现房销售，绝不允许期房销售。房地产商如果想收到购房人的钱，那必须所有的房屋建设完毕，证件办理完毕，也就是说购房者当天交钱，理论上手续齐全，那么当天就可以拿到房地产证。这才是全世界共识的卖房买房方式。

为什么现在深圳河对面地区的房价如此之高？其实同卖楼花的模式是有着紧密相关的，因为这很容易引发炒作楼市，而炒作楼市最大的受益者就是房地产商。其实现在我国也注意到了这个问题，而且因期房制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，导致房地产行业投诉和纠纷频发。

在2020年，海南省成为了我国第1个现房销售，取消期房销售的试点地区。3月7日，海南省印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，正式取消房地产预售政策，成为全国首个在全域实行现房销售的省份。现在多个省市第自治区也已经开始尝试，未来的审批中要求现房销售，取消期房销售资格。

相信再过2~3年，我国整体全面都会取消所谓的卖楼花期房销售模式，改变成为对于购房者保护力度最大的现房销售模式。

房地产为什么不执行现房销售，而都是期房？

期房预售是从香港传到内地的一种销售模式，在香港称为“买楼花”，预售的出现，不但减轻了房地产开发商资金压力，配合按揭贷款，还刺激了大量购买者的购买欲望，当时，非常成功的推动了香港房地产业的发展。

然而，现在内地要求取消“预售”，实行现房销售的呼声越来越高。开发商不愿意执行现房销售是出于自己的利益考虑，主要有以下3个原因。

1. 不卖期房，卖现房，开发商资金压力会很大。开发商一个小型的普通住宅项目都需要大量的资金流，开发周期一般需要1年到2年，在此期间，如果不进行预售回款，实力不足的开发商很难有资金继续开发。

2. 现房销售风险太大。预售是还没建好就已经卖完。现房销售是建造完成才开始卖，如果销售情况不理想，会给开发商带来大量的滞留成本。

3. 现房会暴露开发商户型缺点，影响销售。买期房只能看到沙盘和户型图，实际交房会是什么样子，购房者根本不能完全知道。特别是有楼层有建筑装饰用的腰线层，购房者买的时候并不知道，交房才发现自己的房子和别人家有区别。现房通风采光直接可以看到，而期房只能靠猜测想象。

1. 开发商有可能收了购房者的钱，还是没有能力继续开发，最后导致项目烂尾。

2. 期房只有规划没有实体，后期实际建成可能出现“货不对版”。

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房地产为什么不执行现房销售，而都是期房？

现房销售是发展的趋势和方向。

现在也有一些现房销售的项目，主要是在土地出让的时候，合同里约定必须现房销售。

至于为什么现在期房是主流，主要有以下一些原因：

1.首先是由市场的供求关系决定的。

现在大家普遍能接受期房，把钱交给开发商，连利息都没有，往往要两年内后才能交房。

说明现在的市场还是不错，总体来说供小于求。

相对更早以前，甚至有卖楼花的。

房子还没造，仅仅是图纸阶段，就开始卖房子了，照样有人买。

如果未来供应量再不断增加，需求不足，会不断出现有项目到交房还卖不完的。

当然，照样的情况现在其实也有。

当越来越多的项目出现照样的情况，现房销售自然就到来了。

对于客户来说，如果选择的余地很大，不用担心买不到房子，自然就没必要早早的去交钱，还不如把钱拿来理财呢。

当然，期房还有一个很大的弊端，是品质难以保证。

很多项目只有到了期房，才能真正看出项目品质的好坏。

尤其是精装修的房子，更是这样。

2.其次是开发商层面所决定的

目前房子相对还很好卖。对于开发商而言，当然是回款越快越好，如果期房能卖掉，何必等到现房呢？

主要问题是现在市场好，竞争不够激烈。

未来如果市场竞争激烈了，客户要求高了，开发商必然会进入到比拼品质的时代。

只有到了现房，才是真正的品质眼见为实。

总之，每一个行业，到了成熟的发展阶段，就很难出现预售的情况了。

3.还有个层面，是地方政府有财政的需求

如果规定要现房销售，对于开发商来说会大大增加财务成本。

意味着无法像期房一样通过快速回收资金，实现滚动开发。

财务的杠杆就会非常低。

几乎是用自己的资金把造完了才能实现回款。

所以开发商在评估地价的时候，会大幅度增加财务成本，从而降低对地价的预期。

从这个角度来说，对于土地拍卖的成交价是不利的。

房地产为什么不执行现房销售，而都是期房？

这是一个非常值得要改变的事情。

1、从正常的逻辑来讲，道理上讲不通。房子是商品，是商品就得产品做出来做出来后才能卖呀。可惜房子成为商品里的异类，产品没有完成就开始卖了，而且还有一个叫预售许可证的东西帮这事正名。

2、从维护消费者利益的角度来讲，这事也得改。因为没有新房销售，所以在卖房时就可以吹得天花乱坠，这绝不是个别的现象。现房销售的好处就是，货比三家时有更准确的把握。

3、对于开发商来讲，现房销售需要实力和勇气，特别是实力。当年李嘉诚把期房模式引进内地，说明他还是很商人的。这玩意在香港叫卖楼花，在全世界是独一份的。这其实是市场的一个畸形现象，而不是一个创新创意。因为用期房制度，所以开发商可以在自有资金较小的情况下完成项目开发，就可以赚大钱。像捂着地块、卖着期房，都不是很好的市场现象。从利益出发，开发商是不会主动改变期房销售的现状。

4、对于土地市场而言，如果实行现房销售，那么土地市场的热度将进一步降温。这对地方卖地来讲是一件不利的事情，估计推动的热情也不会高。

5、有了房地产想真正的商品那样卖，相信是一个大趋势。以前不好的市场习惯，终究会被改变的。在房地产领域，投机主义的春天早已过去。

6、现实已经部分的到来。全国第一个全省实行现房销售的省份是海南，据海南今年3月发布楼市政策：新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。海南的先行先试，相信会给其他省份带来非常好的借鉴经验。

房地产为什么不执行现房销售，而都是期房？

开发商搞房屋预售，绝对是世界首创，是标准的空手套白狼。不管房子质量好坏，买房人不要也得要(因为已交了购房款)，由卖方说了算、叫以强欺弱，比万恶的资本家还狠毒一万倍！

房地产为什么不执行现房销售，而都是期房？

所谓期房，是指开发商已经拿到预售许可证，但还没有竣工的房屋。一般情况下，是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证为止，所出售的商品房称为期房。购房者在购买期房时，应当与开发商签订商品房预售合同。

期房和现房的称谓，实际上是根据楼盘建设和销售的不同时段来划分的，因此，随着时间的推移，期房都会转化为现房的。

商品房预售制度的产生与我国房地产市场发展的进程紧密联系。在早期，我国刚刚起步的房地产业资金严重不足，融资渠道和手段单一，从银行贷款几乎是唯一选择。一方面，房地产开发企业要发展，一方面是这些企业自有资金严重不足。于是，建设部主导设立了商品房预售制度。

中国商品房预售有别于其他国家和地区的特征是：商品房预售附着融资功能，即预售一般收取全部房价款，预售演变成开发企业的主要融资手段。通过预售制度的提前变现，开发商可以实现滚动开发，从而扩大开发规模赚取更多的利润。因此，当前市场上，期房仍是主流产品。