40天后，央行贷款利率将发生实质性变化，我们该抓紧买房吗？

“房贷利率变化同LPR、同降准没有关联”！

近来，不断有涉及利率调整和降准的大消息出台，让很多潜在购房人不知道如何研判未来房贷利率的走势，这关系到买房的切身利益，那么在10月8日，LPR将正式切换，基准利率将成为历史，未来房贷利率都要同LPR挂钩，到底未来房贷利率该如何变化？我们该不该马上买房？

自从宣布LPR取代基准利率后，近期走势看来9月下旬的LPR报价会下调5-10个BP，但是调整幅度太有限。

针对目前调控房地产的决心，短期内房贷利率预计还将继续向上调整，央行将房贷利率上浮加点的权力下放到地方，不同城市将呈现差异化的住房信贷政策，那些房价上涨压力大的热点城市，购房 首付比例、房贷利率上浮比例理应更高。

传闻北京新的商业个人住房贷款利率定价基准是首套不低于相应期限LPR加点55个BP，二套不低于相应期限LPR加105个BP。那测算下北京首套房贷利率将为5.4%，目前为5.39%，比目前基准上浮10%高1BP，那么房贷利率也会下调，但预计幅度不大。

传闻招商银行深圳地区部分房贷业务也已经挂钩LPR，首套房利率为5.15%，二套房利率为5.45%，比此前略微上调。

上半年房地产市场又有热起来的苗头，,部分地区房价上涨较快。所以此次随着调整LPR，再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，而且第一次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这就表明了未来的长期房地产调控方针。

从房地产金融的角度看,未来房地产调控还可能从三个方面实施:一是收紧银行信贷资金进入房地产市场的规模和渠道，例如提升房地产开发贷款的申请条件，减少总量供应。二是针对资本市场进行系列管控，将之前资金借助房地产信托等渠道进入房产开发领域，对信托业进行指导和管理。三是继续收紧个人住房贷款申请条件、额度,提高贷款利率。同时严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场。其实这从近期银保监会多项处罚中也可以看出。

对于买房者来说,银行上浮房贷利率意味买房成本上升,买房之后每个月要承担的月供变多,还款压力也会随之增大。房贷利率与房价呈现反比,利率越高,导致人们购房欲望降低,进一步拉低房价。测算下：

个人银行房贷利率上浮，从需求端分析，将是最大的购房意愿的影响，房价一定会出现上涨乏力，这对于抑制房地的过度投资是有好处的。

但是影响房价走势的因素还有很多,人口迁徙、当地的楼市政策、货币的贬值等都会影响到房价的走势。

人民银行刘副行长在9月4日表态：“有两点：一是定位，‘房住不炒’的目标定位不能偏离；二是避免把房地产工具化，不把房地产当做刺激经济的一个手段。金融工作怎么样落实这样的定位和要求，就得做到房贷的增量不扩张、房贷的利率不下降。这次‘利率并轨’改革，房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降。”

总结下：房贷利率同LPR下降看上去有关系，但是在房产调控的大环境下，其实没有关系。因为如果LPR降了，银行可以调整加点基数，如果LPR升了，银行可以降低加点。房贷利率还是关联到宏观调控和国家政策层面，以及你想购买的城市楼市热度!

40天后，央行贷款利率将发生实质性变化，我们该抓紧买房吗？

从即将到来的“房贷新政”和央行“全面+定向”组合降准消息来看，都会对购房者产生重要的影响，尤其此次央行降准之后，银行用于房贷的资金增加，房贷利率有望迎来下调。那么要不要买房呢？接下来，我们具体看一看都有什么影响？

10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。这确实是相比之前的央行基准利率有了巨大的变化。此外，9月6日央行宣布将于9月16日实施全面降准及定向降准释放长期资金约9000亿元，也必定会进一步影响房贷利率。

首先，从“房贷新政”来看，过去我们的房贷利率是以央行基准利率4.9%为准，在其基础上进行上下浮或者打折；但10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月（即9月20日发布的LPR为准）相应期限的贷款市场报价利率为准加点形成。具体加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，提现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

具体来说，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点形成。

需要指出的是，目前我们还无法预判9月20日发布的LPR利率是多少？因此也就不能明确给出10月8日之后的房贷利率水平，但结合央行降准的消息来看，基准转换后，房贷利率水平肯定是稍微低一点。

其次，央行降准之后，银行可贷资金增多，银行房贷利率有望迎来下调。对于新购房者来说是个利好消息，不过对于已购房者来说，房贷利率已经确定，无法从中获益。

综合来看，对于新购房者来说，不管是“房贷新政”还是央行降准都是个好消息。如果是刚需住房需求的购房者，那么这明显是一次机会。另外，大家请注意，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。同时，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

40天后，央行贷款利率将发生实质性变化，我们该抓紧买房吗？

10月8日后的利率调整，与现在该不该抓紧买房并无直接因果关系。

据此来说现在要不要抓紧买房，无法是基于两点：

第一，之后房贷利率是不是更高，赶紧买可以享受较低利率；

第二，之后房价是不是要大涨，赶紧买可以买到低房价房。

那么我们分别对这两个预期来进行一下分析，第一点，房贷新规后，房贷利率是不是更高了？

现在房贷利率采取的是在央行基准利率的上浮动的方式形成，如果未浮动则为4.9%，如果上浮10%则为5.39%。而新房贷是在LPR报价利率上加点形成，最新的LPR报价利率为4.85%，比基准利率低0.05%。但是在10月8日后会加多少点，这个本身就没有一个标准，如果加点54个基点，则会和现在上浮10%后的5.39%一样，如果加点少，会比现在低，加点多会比现在高。

在“住房不炒”的调控方针下，预计新利率其实和现在利率水平应该差不多。不过这是对首套房，如果是二套房的话，需要先在4.85%上加点60个基点，即5.45%，如果再进行加点，则普遍会比当前二套房利率要更高。

但是需要注意一点，买二套房的如果是以投资为目标，追求的是房价的上涨带来的增值。如果二套房利利更高，则反过来会制约房价的上涨，意味着未来增值的空间更高了。这就回到了前面所说的第二点的诉求上来。

所以新房贷，其实是一个房贷利率市场化改革的趋势，未来房价的涨跌受到供求关系影响，受到整体货币供给影响，受到调控政策影响，很难再出现大涨行情了。如果是刚需住房，实际房贷利率不会有太大的变化，如果觉得现在利率高也可以观察节后的新利率决定，如果现在本地的房贷利率没有上浮，则现在买比较划算。对于投资住房，则不是好的打算了。

40天后，央行贷款利率将发生实质性变化，我们该抓紧买房吗？

为何要抓紧买房呢，是房价要再次暴涨、还是房贷利率会大幅度上升！如果，这两者都不是，此时买房，又为了什么，去当接盘侠么！

10月8日之后，房贷利率将与基准利率脱钩，实行“LPR＋点数”的新政。这里面有几点变化，值得关注一下：

1. 房贷利率不再会有折扣（或优惠），最低为5年期LPR（市场利率），另外需额外“加点”。

2. 由央行各地分支行决定加点下限（地方加点），各商业银行结合个人信用情况（信用加点数），自主决定具体的房贷利率。

3. 二套房、商业用房利率，在LPR的基础上额外增加60个基点。

4. LPR每月20日公布一次，借款人可与银行约定定价周期，最短1年。不过，房贷合同中的“加点”，在合同期内是不变的！

目前来说，这个还没有人能给出准确答案！不过，虽然各地“加点”政策并未公布，但就房贷政策的连贯性来说，10月8日之，房贷利率上升的可能性并不大，甚至会略低于当前的利率！

现如今，部分地区首套房利率基准上浮15%（5.635%），而8月20日公布的五年期LPR仅为4.85%，低于当前房贷利率约80个基点。因此，只要地方＋个人信用加点，不超过80个基点，那么新政实施后，房贷利率反而会更低一点的！

另外，央行刚宣布降准，向市场释放9000亿元流动性，银行可贷资金增加，必然会对LPR产生积极的影响，从而使得房贷利率有所降低！

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40天后，央行贷款利率将发生实质性变化，我们该抓紧买房吗？

我们不需要去判断央行贷款利率发生了什么样的变化，只需要了解现在整体的大趋势就可以了。

第一方面，从去年下半年开始，随着全球经济下行趋势的逐渐明显，以及中美贸易争端的升级，中国面临了较为明显的增长速度放缓压力。在这样的压力之下，中国开展了财政与货币双重刺激，但是直到一二季度为止，这样的刺激并没有非常明朗，就是怕大量的流动性和刺激的扶植，重新推高房地产价格。

所以我们看到，在第一第二季度房地产的增速还保持比较快的增长这时各种刺激政策都没有真正的落实。

在降准之前，我们看到对于房贷利率的调控，这就是在流动性增强之前，先掐住资金流向房地产的通路，把房地产上涨可能的资金支持，挤出重新回到市场，对实体经济进行扶植。

所以从这个角度来看，房地产在央行贷款利率发生变化之后，很可能是得到抑制，不会过快上涨。

但同时我们应该看到央行的策略，其实是让各地来决定自己真实的政策，这与因城施策的大背景是相符合的。因为在一线城市如北京上海这些大城市，房地产上涨已经对经济产生了拖累和挤出效应，但在一些二三线城市，房地产上涨的拉动，仍然对经济增长有所帮助，所以对于房地产不应该一味的去压制而更应该根据各地情况不同进行扶植或者抑制。

所以买不买房这个问题还要看当地的情况来确定，如果是房价已经较高的一线城市，那么房价的上涨不会得到支持。

40天后，央行贷款利率将发生实质性变化，我们该抓紧买房吗？

慌什么哦，最近1-2年经济状况都不会很好，开发商的日子也不会好过，莫急于买房，何况在房价刚大涨了2年后。虽然按照市场定价利率LPR执行，市场钱紧的时候，利率自然高，但市场钱紧的时间，房市也不会怎么好，反而在容易贷款，贷款利率低的时候，房市要好点。