露台搭阳光房到底是不是违建，又该如何界定？

未经规划许可搭建的建筑物、构筑物均应认定为违法建设，但是该认定权依法由规划行政主管部门行使。

从民事权利来讲，在露台搭建阳光房，是占用业主共有部位，业主可以侵犯业主共有权纠纷起诉停止侵权，恢复原状。

如果露台因为设计结构上原因，只能为某业主专用，开发建设单位销售时约定可以专用的，法院可以确认。

露台搭阳光房到底是不是违建，又该如何界定？

这个问题在我上几个问答就有回答，露台搭建阳光棚多为洋房别墅、高层住宅顶楼，或是商业屋顶处，其实我们个人不管是购买了我刚才说的那几种形式的房产，搭建阳光棚未经有关部门许可都属于违章建筑，严格意义上需要强制拆除。

根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位和个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。

所有说，我们个人申请办理建设工程规划许可证的情况是不现实的，因为我们个人没有土地证，土地我们只有使用权，没有所有权。在项目各单位竣工验收前业主私自搭建会遭到甲方干涉，因为这样会影响到他办理竣工验收，而在竣工验收交房后搭建阳光棚则属于城市管理部门的行政职责管理范围，所以不管怎么说搭建就是属于违章行为。

当然在竣工验收后搭建起来，在不影响小区建筑间距和日照，不引起信访纠纷的前提下，一般没有问题的。

露台搭阳光房到底是不是违建，又该如何界定？

界定的依据是房产建筑图，图纸上如果写明了是露台，那么搭的阳光房会被城管大队认定为违建。如果写的是阳台，那么搭设的阳光房不应该被认定为违建。房产建筑图可以到图书档案馆查询或找开发商要。

露台搭阳光房到底是不是违建，又该如何界定？

通俗地说，只要没有出现在房产图纸上的部分都是违法建筑。我们都知道图纸是要经过图审后，经过政府相关部门审核通过后才可以进行施工建造。比如规划许可证，施工许可证等。施工建造完成后，还要经过消防验收，规划验收，竣工验收等。

很多人都想要这样做

露台搭阳光房到底是不是违建，又该如何界定？由此可知 ，经过审批通过的露台阳光房不是违建，没有经过审批通过的就是违建。

所以不论我们是在小区内，还是在一楼或者顶楼的露台上，私自搭建，封闭等改造施工，都是违法的。譬如前几年很多地方的顶楼业主把楼顶建成自家的花园，结果就被当地城管勒令限期拆除，当地城管在整改通知单约定的时间内，如果自己不处理，当地城管就会直接拆掉。私搭乱建有安全隐患，如私接阳台，由于承重问题未经设计院或者有资质的设计师校核计算，那么私接阳台很容易造成坍塌，自然就会给楼上楼下业主造成安全隐患。

有的人是为了增加采光，有的人是为了遮风挡雨

一般来说，露台阳光房主要集中在一楼和顶楼，阳台、露台、楼顶都是改建阳光房的场所。不过搭建阳光房的目的却各不相同，有的人是为了增加采光，有的人是为了遮风挡雨等等。

我们知道我们在买房时，很多楼盘项目会利用买楼顶送露台的宣传让我们买顶楼，大多数情况下，露台是整栋大楼共有，不能搭建阳光房。基于这一点，我们就要了解图纸的审批意见，当地的相关明文规定和约定俗成。很多业主在自家房顶或者露台建一个阳光房，往往没有咨询物业或者相关单位，阳光房建好之后，相关部门则要求拆除。所以买房或者搭建前，我们一定要核实阳光房是否是违章建筑，了解清楚再建也不迟。

有的人是为了增加空间

搭建露台阳光房到底是不是违建，又该如何界定？主要取决于所占露台是否为业主共有。

第一：图纸或者规划中的露台是业主共有的，搭建露台阳光房肯定属于违建。

第二：图纸或者规划中的露台是业主私人所有的，那么需要核实如下内容：

1、购房合同的相关条约中有禁止搭建“阳光房”的条款，则业主不可以搭建阳光房。

2、购房合同的相关条约中没有禁止搭建“阳光房”的条款，在不影响其他业主采光的前提下可以搭建阳光房。看搭建的阳光房是否影响邻居采光，即使露台是你的，即使不是违建，但受影响的业主也会到处投诉，所以一定要考虑邻里的采光问题。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;

(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;

(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

也就是说，在购买住宅时，如果露台已经被城市规划行政主管部门批准，属于该住宅的规划范围内，业主作为住宅的合法使用权人，只要在对露台的装饰装修过程中没有侵害到其他业主的利益或违背了物业管理规约的约定，就有权根据自己的需要决定是否对露台进行装饰装修，物业无权进行干涉。

但如果未经城市规划行政主管部门批准，业主私自对露台进行装饰装修属于违反规划进行装饰装修，物业管理单位才有权按照《住宅室内装饰装修管理办法》的规定予以制止。

在当地政策允许的范围内进行改建和修整就不属于违章建阳光房

总而言之，只要我们把天台或者露台的归属弄清楚就可以，如果阳台属于我们自己的，有房产证可以证明，在当地政策允许的范围内进行改建和修整就不属于违章建阳光房。原则上说，只要房屋所有人持有房地产权证书，能够证明该房产属于自己，是有权进行改建和修整的，所以我们一定要认真审核购房合同的相关约定，尤其当房子的露台作为楼盘项目促销赠送的时候，我们就需要格外小心，必须将此内容明确补充到购房合同内。

重要的话说三遍，我们在购房的时候一定要问清楚，能否加盖阳光房或者其它改造，因为阳台虽然是我们的，但是如果加盖阳光房或者其它改造影响了楼上楼下有关业主的安全，采光，排水也是不合理的。这会引起不必要的纠纷和投诉。为保险起见，可以先征得物业管理公司或相关管理部门的同意再行建造。

首先判断露台是属于业主私有还是整栋大楼共有

总结几点，仅供参考：

第一：首先判断露台是属于业主私有还是整栋大楼共有，如果是小区全体业主的共有设施，那么我们自己改造肯定是违建，如果露台是私有，也可能是违建，因为有可能破坏整体规划效果，所以我们得看购房合同和当地政策中有没有明文禁止搭建露台阳光房的规定。

第二：其次，判断阳光房是否会影响其他人的采光，有的话最好不要搭建，因为周围的邻居不允许。

第三：为保险起见，对已有建筑进行改造、拆除、修整、重建，需要和小区物业、开发商进行协商沟通，看是否能搭建露台阳光房。关键一条，我们必须到当地有关部门办理审批手续，比如到当地规划局进行改造备案。

第四：比较简单的初步判断，看是否有露台基础。

第五：违建面临的后果可能是罚款和拆除，所以要慎重。不管是新房还是二手房都要注意这一点，尤其二手房也要注意已有的违建是不合法的，不管这个违建存在多少年，只要是违建，那么随时都会面临罚款和拆除，而且面对这个结果的都是房主，也就是说房子在谁手上，谁就要面对这个结果。所以我们买新房或者二手房都要注意这一点。擅自在屋顶、露台、平台建阳光房、活动板房、增加玻璃屋顶，或实施封闭，以及在住宅底层内院、配建的停车场另建房屋，都是明令禁止的，不需要规划部门出具认定意见，城管部门可直接查处、拆除。用于生产经营、出租盈利的，或严重影响群众生产生活、安全的违建，优先予以查处。

到底哪些算违建？

第六：举某地市城管局、市规划局联合制定印发的《关于加强违法建设治理若干问题的实施意见》，仅供参考，具体以当地规定为准。

在违建认定的边界上，以下9种情形不需要申领建设工程规划许可证，也就是说不属于违建范畴，这些都属于设备设施。

1.在加油站、停车场等经营区域范围内设置的一体化洗车设备;

2.住宅建筑外墙空调架、雨棚、防盗窗、单层太阳能设备等设施;(雨棚宽度原则不超过80厘米)

3.建筑内部装修(不包括损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构);

4.无烟灶台、室外烟道、中央空调室外机隔音改造设施;

5.业主在专有使用权范围内设置的宠物棚、鸽舍、围栏等设施;

6.简易通信天线、车辆进出道闸、交通信号灯、护栏、电子警察等道路交通管理设施;

7.各类标志、标线、界桩、监测和监控设施;

8.大中型或受保护的建筑物外立面装修以外的建、构筑物外立面装修;

9.简易公共自行车亭、公交车亭、门岗。

一楼院落里也是不允许建设阳光房的，盖房子、挖游泳池更是不可以的。

提醒注意，业主如果在楼顶、一楼院落建宠物棚属于违建；在普通无烟灶台外，私自扩增面积、改变墙体的部分，也属于违建。一楼院落里也是不允许建设阳光房的，盖房子、挖游泳池更是不可以的。在实际中，我们经常会听到城管执法人员会说这是老违建，建于上世纪八九十年代，有历史遗留问题。这类违建到底拆不拆往往很犯难。此次意见中规定，1990年6月18日前在本单位或个人用地范围内，在不违反当时安置政策的情况下，已建成的用于本单位职工或个人生活居住的房屋，原则上不列入违建查处范围内。

由此可见，为保险起见，对已有建筑进行改造、拆除、修整、重建，需要和小区物业、开发商进行协商沟通，看是否能搭建露台阳光房。关键一条，我们必须到当地有关部门办理审批手续，比如到当地规划局进行改造备案。

露台搭阳光房到底是不是违建，又该如何界定？

很高兴回答你们的这个问题。

尾件要根据规划法所要求的第4条规定，就是说你所建筑的是不是一个建筑物，所以说是否把它界定为"建筑物"是一个关键的问题。

有没有办法把它建设成不是建筑物的？

有的所谓的建筑物就是第1个它是全封闭的，第二呢，它有一定的基础，也就是有底和顶，这是关键的。

那么我们就应该考虑我们所建造的这个所谓的建筑物就应该是建筑物而非建筑物的形式，怎么讲？不要把你所建筑的和你的原本的主体连接在一起。第二，所有的棚顶做成类似于凉亭形式。4周是应该是开放的，也就是说可以封闭也可以完全打开的。符合以上3点就不是一个完全意义上的建筑物，也就不存在非法和合法的问题了。

这个解释还有人听不懂就请私信我。

露台搭阳光房到底是不是违建，又该如何界定？

说一下我个人的看法，露台搭建阳光房是违章建筑，影响了建筑整体外观和造型，但是会不会拆除又是另一个问题了，物业一般不会干涉，只要别盖的太过分，另外只要邻居不举报，不创城，城管也不会真的来拆除