房屋的公摊面积一般是怎样计算的？

屋销售面积一般由套内建筑面积和公摊面积组成。但因公摊面积计算起来比较复杂，所以也是房屋买卖中猫腻重重、纠纷不断的焦点。本期置业专家将告诉买房人，公摊面积究竟包括哪些部分？如何计算？公摊面积多大才算合理？ 　　所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。 　　读者张先生介绍，他和朋友马女士各买了一套建筑面积为73平方米和74平方米的高层住宅，但他到马女士家做客时发现，她家的房子虽说仅比他家的大1平方米，但是客厅和卧室却明显宽敞许多。经检查发现，张先生家的公摊面积为21.9平方米，而马女士家的公摊面积为13.32平方米。这样看来，在名义价格相同的情况下，实际价格却相差很多。对普通的购房者而言，这是个不容忽视的问题，毕竟他们希望用有限的钱住上较大的房子。 　　长期以来，消费者习惯按建筑面积买房，而建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积，这就使某些不法开发商利用“公摊面积”这个合法外衣，在房屋销售过程中“不该摊的乱摊”。但是，由于建筑面积计算的复杂性和专业性，购房者很难知道自己买的房子面积够不够，有没有被开发商兑水。 所以，很多购房者就这样吃了“哑巴亏”。 　　公摊面积如何区分？ 　　目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为: 　　1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房; 　　2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。 　　不应计入的公用建筑空间为: 　　1. 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间; 　　2. 售房单位自营、自用的房屋; 　　3. 为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。 　　需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。 　　公摊面积怎么摊？ 　　公摊面积过大，势必降低房屋的性价比;过小，则影响居住的舒适度。那么公摊面积如何摊才算合理？ 　　目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为:需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。 　　一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。 　　如何计算公摊面积 　　住宅楼公摊面积计算方法为: 　　公式二：分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数（分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和） 　　其中，需要分摊的面积要由沈阳市房产测绘大队实地测量。

房屋的公摊面积一般是怎样计算的？

谢谢邀请，上次回答了关于公摊面积是否应该取消的问题，这次来回答关于公摊面积如何计算的问题。

公摊面积，购房者都不陌生，通俗的讲就是分摊公共使用面积。公摊面积根据户型、套内面积、公共设施、建筑规模等变化而变化，所以每栋楼的会因为其设计、功能的不同，所以公摊面积的计算分为以下几种方式：

1、住宅楼

住宅楼的计算公式： 公摊面积 = 公用建筑面积分摊系数 X 套内建筑面积

其中，公用建筑分摊面积系数 = 公用建筑面积 / 整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，所以每栋楼的公用建筑面积分摊系数是不一样的，公摊面积越小，得房率也就越高。

我国对公摊面积没有明确的法律规定，在底层没有架空、商铺、设备房的情况下，普通多层住宅公摊面积比例为10%-15%，高层住宅比例为20%-30%，带电梯的小高层比例为15%-20%，所以从住宅楼的公摊面积比例来看，如果是高层住宅，那么题主的公摊面积比例较正常。

2、商住楼

商住楼一般指的是底层有商场、商店的住宅综合性大楼，商住楼会根据住宅、商业的不同功能来分开计算。

住宅部分：将分摊得到的公用建筑面积，加上住所部分自身的公用建筑面积，按各套的建筑面积分摊给各套房屋。

商业部分：将分摊得到的公用建筑面积，加上商业部分的公用建筑面积，按各层套内的建筑面积按比例分摊给各层，成为各层公用建筑面积的一部分，加到各层公用建筑面积中，就得到了各层的总公用建筑面积。再按各层各套内建筑面积按比例分摊给各套。

公摊面积的比例对住户的未来使用感受密切相关，因为我国对于公摊面积的比例还没有明确的法律出台，所以每个购房者在挑选房子时，学习一点关于公摊面积的知识是比较重要的。

房屋的公摊面积一般是怎样计算的？

房屋的公摊面积一般是怎样计算的？有的楼盘公摊面积在22%~30%，一栋楼的公摊面积有多少？公摊面积的计算主要有四个计算公式，具体如下：建筑面积=套内建筑面积+公摊面积；公摊面积=套内建筑面积×公摊系数；总公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总套内面积(套内建筑面积×总套数)；分楼栋公摊系数=公摊面积÷套内建筑面积(套内建筑面积×总套数)=建筑面积÷套内建筑面积-1；套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积。下面分别简单介绍一下，供各位参考：

第一个计算公式：建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。

我们购买的商品房中，绝大多数的时候说到的面积都是建筑面积，也就是我们所购买的一套房子面积，最终我们的房本（不动产登记证）上经当地房产测绘部门实地测量后也会出具房子的建筑面积。而一套建筑面积为100平米的住房，套内面积是达不到100平米的，要除去分摊面积（电梯井、公共用房、楼梯间、变电室、公共门厅、过道等）。

房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。比如房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

• 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
• 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。
• 门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

• 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平面积计算。
• 挑楼、全封闭的阳台，按其围水平投影面积计算。

• 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱子的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
• 房屋间永久性封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。

房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。测算主要采用解析法，房屋面积一般采用几何图形法量算，用地面积大多采用界址点坐标法测算，也可以用图解法测算。

第二个计算公式：公摊面积=公摊系数×套内建筑面积。房屋公摊面积包括哪些？1、整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积；2、共有建筑面积；3、公用分摊建筑面积。

可分摊的公用建筑面积即公摊面积:比如大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；比如每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。不应计入的公用建筑空间为:

• 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;
• 售房单位自营、自用的房屋;
• 为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。

需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。

第三个计算公式：总公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总套内面积(套内建筑面积×总套数)；分楼栋公摊系数=公摊面积÷套内建筑面积(套内建筑面积×总套数)=建筑面积÷套内建筑面积-1。

每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。

第四个计算公式：套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积 +阳台面积。提醒注意套内建筑面积与建筑面积，套内使用面积的区别与联系。很多朋友常常把这三个面积混淆了。

一、套内的使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2): 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算:

• 套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
• 套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
• 不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
• 内墙面装饰厚度计入使用面积。

二、套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3): 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套内公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

三、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4): 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

由上述四个计算公式，可知影响公摊面积的因素大致有如下内容:

1、户型 同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的。

2、套内面积：房子大就多点，房子小就少点。

3、公共设施：只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。

4、建筑规模：楼层高度越高公摊越大，一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。普通住宅的公摊比例简单介绍如下：联排、叠墅：1%~8%；多层：7%~12%；小高层：10%~16%；带电梯的小高层住宅，公摊系数在14%-20%之间；高层：16%~24%。

5、得房率，就是用100%减去房子的公摊系数，那么根据公摊系数在15%-20%之间可知，得房率一般为80%-85%。

6、各楼盘自身的情况有差异，配套情况有差异，不同的楼盘，不同的楼栋公摊就会有差异。

我们知道，新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了"公共部位与公用房屋分摊面积构成说明"，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定。《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对我们购房者就越有利。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

我们购房人在签订购房合同时，如果对公摊系数有疑问，可以让开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。也可以自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

总而言之，房屋的公摊面积一般是怎样计算的？有的楼盘公摊面积在22%~30%，一栋楼的公摊面积有多少？公摊面积的计算主要有四个计算公式，各楼盘自身的情况有差异，配套情况有差异，不同的楼盘，不同的楼栋公摊就会有差异。提醒注意套内建筑面积与建筑面积，套内使用面积的区别与联系。很多朋友常常把这三个面积混淆了。

综上所述，我们购买的商品房中，绝大多数的时候说到的面积都是建筑面积，也就是我们所购买的一套房子面积，最终我们的房本（不动产登记证）上经当地房产测绘部门实地测量后也会出具房子的建筑面积。而一套建筑面积为100平米的住房，套内面积是达不到100平米的，要除去分摊面积（电梯井、公共用房、楼梯间、变电室、公共门厅、过道等）。每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。

房屋的公摊面积一般是怎样计算的？

谢邀：房屋公摊面积一般是以套外面积20%至25%计算，步梯稍低在15%至20%计算。一般都是这样的。

房屋的公摊面积一般是怎样计算的？

一般应该是按建筑面积计算规则规定，并按设计图纸尺寸计算总面积，减去住户的实际总面积，此余数按住戶实际面积进行分摊，实际这些分摊的面积也就是公摊面积。谢邀。

房屋的公摊面积一般是怎样计算的？

谢谢邀请。房产面积测量当然有规则，总的原则是按照商品房垂直投影面积加公摊面积等于商品房的建筑面积。公摊面积包括分摊整个小区的设备间面积、本楼走廊楼梯间电梯间面积、架空层面积、防火连廊面积、合理分摊外墙面积等等，具体执行请详见国家制定的《房产面积测量规范》，详细对照自己本小区情况，大概可以得出自己的面积的数额，对比公布数额就可以知道相差在哪儿了。如有异议，可通过信访或诉讼渠道进行测量复核，最好是集体申请，因为费用较高。

希望解答可以为你提供借鉴和参考。