买房贷款，“房贷20年”和“房贷30年”，哪个更划算？为什么？

这个具体拿一个可对比计算不同贷款年限的工具算一下便知了，同样的贷款金额，对于银行而言，资金成本是不一样的，所以您需支付的利息也不一样，以200万为例，还款方式为等额本息，贷款利率都按5.25%算，20年期总利息是114万，30年期总利息是182万，单纯从利息角度讲，30年多出68万元的利息，我们再看看30年的账单，到第20年还完的时候，已还本金101万，已还利息是155万，20年期还完的时候，30年期的才还一半的本金[捂脸]，倘若您的资金有其他好的投资渠道，那就另当别论了[微笑]

买房贷款，“房贷20年”和“房贷30年”，哪个更划算？为什么？

随着社会的物质生活上涨，房价也开始上涨，在过去大多数人还可以全款买房，在现在全款买房的人已经少之又少，除了资金的原因之外，还有人们也意识到买房贷款的好处，同时房子变得必不可少。

那么，买房贷款的时候，选择房贷20年和房贷30年哪个更划算一点呢？可以先看看下图。

一个很简单的例子，就可以对比出贷款20年和30年的差距，假如买房者买一套房子价值200万，首付60万，都是用等额本息的方式去偿还，按照基准利率4.9%计算，一共贷款140万，最终得出总利息贷款20年为798932元，总利息贷款30年为1274862.67元。

除了还款年期之外，还有还款方式的不同都会导致最终利息的不同，其实总结来说，贷款期限越长，需要还款的利息越多，而且选择用等额本息的方式还款会比等额本金的方式高，不过选择20年贷款和30年贷款是看个人的收入水平和还款能力，虽然贷款20年总利息比贷款30年低，但是贷款20年的每月还款利息比贷款30年高。

有的人认为贷款20年的利息低，是比较划算的，不过我个人认为贷款30年是划算一点，除了每月还款比较少之外，还需要考虑一下30年的通货膨胀，起码未来10年后的通货膨胀，当货币贬值的时候，我们的房贷也会贬值，因此我们需要还款的资金会相对变少的，贷款时间越长这个效果越明显，因此贷款30年比贷款20年划算，而且等额本息比等额本金划算。

买房贷款，“房贷20年”和“房贷30年”，哪个更划算？为什么？

购买房子需要贷款，现在的人并不陌生，因为购买房子当中有98%的人都是选择银行贷款的，而选择贷款的年限就是成为了人们心中纠结的一个问题，怎么样贷款才是为最划算的。

一：房贷的的利息对比。

例如我们贷款100万，利率为还是标准的4.9%房贷利率计算，选择20年和30年的还款方式固然是不一样的，在房屋的还款方式当中，有分等额本金和等额本息。

等额本息，20年的还款每个月月供为6544元，房款20年，总共需要支付利息为57万，总还款金额为157万元。

等额本金，20年的还款月供每个月逐渐下降，18元首月供楼为8250元，在20年后最后一个月还款方式为4183元，总房贷利息为49.2万元，总还款金额为149.2万元。

等额本息，30年的还款每个月月供为5307元，房贷30年总共需要支付利息为91万元，总还款金额为191万元。

等额本金，30年的还款月供每月逐渐下降11元，首月月供为6861元，在30年后最后一个月的还款金额为2789元，总房贷利息为73.7万，原总还款金额173.7万元。

20年和30年的房贷中对比等额本金和等额本息，20年的等额本金，还款总额都是最少的，仅为149.2万元，考虑这种还款方式，必须是没有月供压力的前提下来选择。

二：货币贬值情况考虑，哪个更为合算？

通货膨胀是无形之中把我们的金钱一点一点吞食掉也是变相的把我们的人民币贬值了。

国家统计局数据中心是19 86年到2020年中国通货膨胀率为5.12%，简单的举一个例子就是1986年的100块钱相当于2020年494.12元的价值所在。

34年的时间我们的货币贬值了，基本上超过5倍，你这种方式持续下去，我们30年后的100万就等于现在的20万的价值存在着，即便你30年后最高的方法计算，191万也是相当于现在价值，差不多40万的金钱。

除了货币贬值之外我们也要考虑到一件事情，就是生活成本，2009年我国的m2货币发行量为60.6万亿元，到2019年我们的货币发行量已经突破200万亿元，近11年的时间我们的生活成本提高3.33倍。

站在通货膨胀的角度考虑，我们是选择等额本息，30年的还款方式是最为划算的，因为毕竟30年后的金钱相当于今天的金钱相差了5倍。

三：从生意的角度去考虑贷款哪个更划算。

在房贷这方面站在生意人的角度去思考，房贷是我们普通人一生之中贷款金额最大，时间最长利息最低的利息金额，肯定是选择时间越长越好。

毕竟贷款时间越长，我们的还款压力就越少，就有多余的资金，可以做其他理财产品，如果理财产品做得好的话，基本上可以抵掉每个月的利息。

2020年3月份我国LPR利率正式实施，2019年到2020年4月份下调超过20个基准点，目前国内5年期以上的贷款利率为4.65%。

在未来的发展中利率将会越来越低，日本的房贷利率为1.41%，德国的房贷利率为1.89%，我国台湾的房贷利率为1.92%，在此看来未来我国的房贷利率将会越来越少。

四：总结

对于20年和30年的选择方式，主要是从我们自己思考的角度上去观看，如果是单纯为了利息的话，就决然是考虑到20年更为划算，如果考虑到以后的人民币贬值和利率下调的情况，选择30年是更为划算的。

选择30年，除了我们的供房压力少之外，还有的就是有充足的资金去做其他生意上的投资，这是我们以投资的回报来抵掉利息。

我是有房产点意思，熟知房产交易售后流程，一手房买卖房产专业知识等一系列房产问题，欢迎大家留言探讨

买房贷款，“房贷20年”和“房贷30年”，哪个更划算？为什么？

其实傻子都明白，贷款买房，不管是20年还是30年，哪个都不划算，不管你贷款多少，20年要付出你贷款额的57%的利息。30年要付出贷款额的91%的利息，10年要多付出34%。很多人要去算通胀率，还有人要去算房子的增值，其实，那都是不靠谱的骗局，不管通胀如何变，你月月还贷是事实，20年也等于你的收入贬值了57%，30年贬值了91%,也许你会说我住了20-30年自己的房子，其实在这20-30年里，你无时无刻不在鞭打自己，想方设法去赚钱，而且谁也不保证这段时期你绝对没有断供的的可能，一旦违约，你将损失更大。

还有那么多人在说20-30年房子会增值多少倍，其实，如果你是买来自己住的，那么房价1元和一个亿是一样的，只是写在你脑子里的一个数字，并不能改变你真实的居住体验。但那个57%和91%是你必须要实际去付出的。

很多人对这个比例没什么概念，那就告诉你，你买房分期贷100万，20年你要还银行157万，30年要还191万，虽然这不是一个非常标准的数据，但差距不会超过1-2万，把他放在20-30年里，试想一下，你过得是怎样的生活，变成资本的钱奴是毫无疑问的。

很多人就是想不明白，人活着是为了什么，起码不是要去正中那些贪婪资本的下怀，也有很多人会说有了自己的房子就有了人生保障，但那是建立在你不还贷的基础上，只要你欠贷就没有保障，天天过的如坐针毡，战战兢兢，人生不过几十年，好时光就这么被自己的失误掩埋了。当然不欠债的买房是很必要的，因为那就是你的栖身之所。

房子把很多人变成了疯子，身背巨债去攀比，为的就是一句羡慕之词，甚至是为了求一个配偶的认可，间接付出的是你的大好青春，所谓的房子与幸福也只是短期的瞬间之美。只要有房贷，你就不会幸福的踏实。

贷款买房就是一个让你沦为别人掠多你财富的陷阱，只不过是换了个说法而已，请问我把我自己的房子送给你住一生，你用20-30年多付给我那些线，你会干吗？保证99%的人不会干。根本就不是通胀和升值贬值的问题，就是一个人性贪婪的问题，也是一个细水长流抽你血的过程。

任何时候都提倡全款买房，不够就不买，或者拆借一点2-3年就还清，人活一世不应该一直被牵着鼻子走，短期的周转是可以的，但绝不可以压上自己的几十年。因为人的精力大多数时间是为家庭生活，而不是为解决被被人掠夺财富生活。

看看过去，绝大多数贷款买房的人，过得并不幸福，甚至灰头土脸，狼狈不堪，其原因就是自己的劳动价值被不经意间飘走了，降低了生活指数。

最后：一句真言；无债一身轻！！

买房贷款，“房贷20年”和“房贷30年”，哪个更划算？为什么？

一、房贷种类很多

很多买房或准备买房的人都会被“房贷”搞蒙。

房贷的种类很多，有商业贷款、公积金贷款，还有商业和公积金混合贷款，而且银行工作人员喜欢询问贷款买房人：“您的房子要等额本息，还是等额本金？”

对于买房人而言，选择太多是一种痛苦，特别是多数人心底藏着“怕吃亏”的小心思。

当然，贷款中也有能占便宜的品种，你选它肯定不吃亏。

举例一：

贷款条件：贷款总额100万，按揭年限是20年，还款方式为等额本息。

1、选择公积金贷款（利率是3.25%），每月还款5671元。

2、选择商业贷款（基准利率是4.90%），每月还款6544元。

因此，可以获得公积金贷款的情况下，我们尽量选择公积金贷款，它是真划算。对于商业和公积金混合贷款，自然是尽可能提高公积金的比例。

二、等额本息和等额本金区别

对于绝大多数人来说，容易弄混的是等额本金和等额本息，它们太复杂，太拗口。

举例二：

贷款条件：贷款总额100万，基准利率是4.90%，按揭年限是20年。

若小林在2018年12月贷款买房，2019年1月开始月供。

A、若选择等额本金，1月偿还8250元，2月为8232元，3月为8215元，以后逐月减少，2038年12月最后一次偿还4183元。

B、若选择等额本息，1月偿还6544元，2月为6544元，3月为6544元，每个月金额不变。

（图片自制）

20年后，你的房贷还清，按照等额本息的方式，支付利息总额是57万，而等额本金的利息总额是49万。

或许，还有人想知道，20年的房贷和30年的房贷有什么区别。

（图片自制）

实际上，30年期的房贷只是比20年房贷，每月少些月供，基本原理没有大的改变。

不少工薪阶层为了减轻房贷压力，比较倾向30年期的房贷，但他们又为30年期房贷的高昂利息支出而心疼。

举例三：

贷款条件：贷款总额100万，基准利率是4.90%。

（图片自制）

结果显而易见，30年期的利息总额比20年期的高，等额本息的利息总额比等额本金的高。

三、30年期真的比20年期好吗？

不少的理财达人都建议买房人选择贷款期限长的“房贷”，常见的说法是“30年期比20年期好”。

这些理财建议蕴涵了怎样的道理呢？

各位读者可以自问自答一下：自己选择的那套100万的房子，30年后值191万吗？

你若给出了肯定的回答，则内心认为房子会持续增值，并且房子的增值速度超过房贷的利息（基准利率4.9%）。同时，大家要记得扣减30年间的房租，毕竟房租可以抵扣一部分房贷利息。

过去20年，大部分城市房子的增值速度飞快，众人认为贷款越多，期限越长，收益愈大，自然有道理。

1999年，深圳平均房价为5503元/平方米，2009年为15214元/平方米，2019年为57350元/平方米。

然而，现在的我们去思量未来20年后，乃至30年后的房价时，心里不自觉地咯噔了一下，突然不自信了起来，好像有种说不出的担忧。

举例四：

1、早前，有新闻报道，黑龙江省鹤岗市部分房屋均价低于1000元/平方米

2、有房产网爆出，甘肃省玉门市一套老城区70平方米的“荒废房”标价1万。

这些新闻说明一个问题，并不是所有的城市都能吸纳年轻人口，促进经济繁荣，房价随之上涨。有些城市其实正在走向衰落。

那些楼市火热的城市，却出现了房贷利率上浮，限购限贷的政策。大部分人的老家处于四、五县城市，那里不限购，但也没什么年轻人。

该怎么选呢？

为了更深刻地理解房贷的秘密，我们需要用到一些指标。

（图片自制）

2009年11月，货币供应速度达到近10年来的最高值（同比增长29.74%），而后增速逐步下滑。2019年7月，M2供应增速同比为8.10%。

货币供应量对房贷有重大影响。全国范围而言，房价涨幅的天花板已经划定了。当然，有些房产市场火爆的城市房价可能会超过货币供应量增幅，但大部分城市将受限于此。

四、房价的本质

房价的本质是一个货币游戏，房价=货币供应量/供给。

现在，我们的房贷有一个基准利率（4.9%），但国家会根据实际的经济情况进行调整，对房贷利率上浮和下浮来调控房贷总量。房贷利率就是房地产调控中最厉害的“看不见的手”。

房子是用来住的，真的不止是说说而已。

融360报告显示，2019年8月全国首套房贷平均利率保持上涨，达到5.69%，连续20个月上涨。报告认为，当前房贷市场政策偏紧，未来或继续低幅上涨。

历史经验：

1、房贷利率上浮，房价难出现上涨，因为这比限购还厉害。（没钱了，你怎么蹦跶）

2、房贷利率下调，房价或是止跌，或是上涨。（疯狂输血）

2015年，房地产去库存，银行甚至给利率打7折。

2015年和2019年的差距有多大呢？

举例五：

贷款条件：贷款总额100万，基准利率是4.90%，30年期等额本息。

1、房贷利息上浮20%，利率变成5.88%，还款利息总额是113万，月供5918元。

2、房贷利率下调30%，利率变成3.43%，还款利息总额是60万，月供4451元。

很多买房人，因为买房需求迫切，没有细看房贷利息，更没有将过去几年的数据做对比，自然难以发现其中的猫腻。

现在要说结论了！

房贷利率下调的时候，要选择30年期等额本息，把房贷的好处用到尽；房贷利率上浮的时候，要选择20年期等额本金，少用利息高昂的房贷。

若房子所在城市，前景光明，要选30年期等额本息；前景黯淡，要选20年期等额本金。

买房贷款，“房贷20年”和“房贷30年”，哪个更划算？为什么？

感谢邀请。

房价高涨，房贷已经成为当代人最主要的一种购房资金来源。但是，房贷的金额、利率、年限、还款方式等等都是普通购房者比较陌生的问题，特别是选择贷款年限的长短，直接关系着贷款利息的高低，直接影响月供压力。

贷款买房，到底是“房贷20年”，还是“房贷30年”，哪个更划算？

回首过去20年，中国房价的节节攀升，以前贷款买房的房产增值了，房贷压力早就被稀释了。如今全球放水，资产价格高涨，钱越来越不值钱了。人们对于房贷的好处，认识也是越来越清晰了。贷款买房，已经成为绝大部分人的共识。

一，优先使用公积金贷款，贷款30年更划算。

公积金贷款本身是一种福利，贷款利率低，目前首房首贷利率仅3.25%，甚至比大额存单收益还低不少。故如果购房者有公积金，优先使用公积金贷款，房贷资金成本低。

就比如，贷款60万，按揭年限是30年，还款方式为等额本息。选择公积金贷款（利率是3.25%），每月还款2611.24元，首月还贷利息1625元。

而同样60万，存银行大额存单，假如年化4.2%的收益的话，每年收益25200元，除去房贷利息，每月还结余近500元。

很明显，公积金房贷，房贷额度越高越好，年限越长越好。但是，需要注意的是，公积金贷款是有限额的，一般单身限额40万，夫妻双方公积金限额60万。

如果房贷金额超公积金限额的，则需要申请组合贷款。比如需要房贷100万，则可以申请｛公积金贷60万+商贷40万｝。

很明显，对于能够使用公积金贷款的朋友，无论是纯公积金贷款还是组合贷款，只要公积金贷款占比较大，房贷时间就越长越好。也就是说，公积金贷款30年比20年更划算。

二，商贷选20年划算，还是30年划算？

都说房贷是绝大部分人一生中最划算的一笔贷款。对于绝大多数人而言，的确可以说是如此，毕竟除了银行，没有任何人会放心地借上百万资金给你买房，更何况是借用30年。

1，普通人资金充足的话，全款买房最划算。

大家都知道，贷款利率比存款利率高，比如就算是大额存单年化4.2%，也算很高的了，但是房贷最便宜的首房首贷利率，也在5.0%以上。

很明显，贷款买房子，再把自己的钱存起来，是不划算的。所以，如果是普通老百姓，购房资金本来充足，同时自己没有其他更好的投资理财计划（收益至少跑赢房贷利率），还是全款买房最划算。

2，资金不足或者有其他投资理财计划的，贷款买房是合适的。

对于购房资金不足或者是有更好投资渠道的购房者而言，房贷就算是不划算，也肯定是合适的。那么，买房贷款的时候，选择房贷20年和房贷30年，哪个更划算一些呢？

1）利息多少，与房贷利率高低有关。

事实上，房贷利息多少，不仅与房贷年限有关，还与贷款利率和还款方式有关。

但是对于同一银行给同一房屋的同一客户放贷而言，通常房贷利率已经确定。现在商贷利率通常是LPR+上浮基点，是浮动利率，不同城市不同购房者征信状态，房贷利率可能不同。

比如重庆目前首房首贷是LPR+60个基点，也就是利率为5.25%。但是隔壁成都，今年3月调控，房贷利率就高达6.0%甚至以上。很明显，成都的房贷利率比重庆高，同样的贷款金额，成都购房者需要支付更多的利息。

贷款利率越高，贷款年限越长，利息就越多。

2）一般来说，房贷30年比20年利息高。

在房贷利率一定时，还款方式和还贷年限，都影响利息的多少。一般来说，同样贷款金额/同样利率/同样还款方式，贷款30年比20年的利息，高得多。

举个例子，如上图，就可以对比出贷款20年和30年的利息差距。

假如购房者买一套房子价值100万，首付30万，如果用等额本息方式还款，利率按照5.25%计算，一共贷款70万，贷款20年需要支付利息为43.21万元，而如果是贷款30年需要支付利息为69.16万元。很明显，贷款30年的利息，比贷款20年的利息，高出30%以上。

除了还款年限之外，还有还款方式的不同，也会导致最终利息的总额不同。经过统计对比，利率相同时，30年比20年房贷利息高，等额本息还款比等额本金还款利息高。

总结来说，贷款期限越长，需要还款的利息越多，而且选择用等额本息的方式还款，会比等额本金的方式，利息更高。

如上图，四种还款方式对比，利息的高低一目了然，20年等额本金还款方式，利息最少，而30年等额本息还款方式，利息最高。

事实上，银行利率一定时，利息是按照占用资金的多少‬和占用‬‬时间来计算的。也就是说，资金占用金额越多、占用时间越长，利息越多。

3）房贷20年，还是30年‬划算？

事实上，无论是贷款期限还是还款方式，客户是可以自由选择的。通常还款方式有等额本金还贷和等额本息还款。而贷款年限通常有20年和30年。

事实上，在符合银行规定的前提下，贷款年限可以是30年内的任意年限，比如贷5年、贷13年、贷22年、贷18年、贷26年、贷30年等等。

前面我们已经分析了，你占用银行资金越多、占用时间越长，支付的利息也就越多。所以，不论你选择20年还是30年，都不存在哪一种划算。没有划算不划算，只有合适不合适。

比如，对于一般打工的来说，不论选择20年贷款和30年贷款，利息都是很沉重的。但是自己没有钱，房子又必须买，除了银行，没有人愿意借一大笔钱给你用10年20年甚至30年。虽然利息高，表面上看，算起来不划算，但是，能够在自己的能力范围内，满足自己的需求，所以，房贷是合适的。

贷款年限的长短，是看个人的收入水平和还款能力而定。虽然贷款20年总利息比贷款30年低，但是贷款20年的月供压力大得多。

如上图，同样贷款额度/同种还款方式下，20年还款压力大得多。特别是等额本金还款方式的，刚买房的前五年，月供压力就要大得多。当然，其他条件一样，等额本金还款比等额本息还款，月供压力也更大。

总的来看，30年等额本息还款，月供压力是最小的。20年‬等额‬本金‬还款‬，月供压力‬是最大的‬。到底选择20年还是30年，这个就要看自己的收入是否能够轻松覆盖月供压力而定。个人认为，适合自己的就是最好的。

三，结论

不少人认为，贷款年限越短越划算，贷款20年比贷款30年的利息低，肯定是贷款20年更划算。经过以上分析，冰姐有以下3点结论：

1，贷款利率越低，贷款年限越长越划算。

经过以上分析，银行利率越低，贷款买房越划算。就比如公积金贷款，利率仅仅3.25%，还不及银行大额存款，就算有全款购房资金，利用公积金贷款买房，是划算的，而且是，贷款年限越长越划算。

又比如组合贷款，假如公积金贷60万（利率3.25%），商贷贷60万（利率5.25%），综合利率也仅4.25%，基本就是一个大额存单的收益，所以，也是划算的。同样，贷款年限越长，越划算。

一般而言，如果自己手上的钱，通过投资理财收益能够安全超过房贷利率，贷款买房就是划算的。在这种情况下，贷款期限越长越划算，也就是贷款30年更划算。

2，从贷款期限来看，无论贷30年还是20年，没有绝对的划算不划算，只有合适不合适。

事实上，银行利率一定时，利息是按照占用资金的时间来计算的。也就是说，资金占用金额越多、占用时间越长，利息越多。

如果是普通老百姓，还完月供还有钱存银行的话，还是贷款年限短一点划算。毕竟存款利息不如贷款利息高。这种情况，只要前5年月供能承担，可以缩短贷款年限，也可以选择等额本金还款。

如果是投资客，肯定是把资金就在手上，月供压力越小越划算，故投资客一般选择30年等额本息还款。

如果是年轻人，收入渐涨，再加上结婚生子育儿要花钱，还是先期月供压力小一点更好，可以选择30年等额本息还款。

如果是中年人，有收入渐降的预期的，建议合理评估房贷压力，根据收入预期可以合理选择20年甚至10年15年等额本金还款方式。

由此可见，不同的人群，适合的贷款年限和还款方式可能不同。总的来说，适合自己的就是最好的。

3，从通货膨胀角度来看，贷款年限越长越划算，也就是房贷30年买房更划算的。

参考发达国家的利率走势，结合我国20年来的利率走势，很明确的一点是，房贷利率长期来看，趋势下行。同时，就算利率恒定，我们每个月的月供还款不变，但是收入是增长的。

过去几十年的通货膨胀，是有目共睹的。且不说房价，就说猪肉，10年上涨也是超过5倍了。根据数据显示，过去十年，年均通胀率大于2%，就算未来30年，通胀率仅为2%，那么100万的房贷，被通胀稀释多少呢？

当货币贬值的时候，我们的房贷也会被稀释，尽管我们需要还款的资金数量不变，但是分期还给银行的钱，并没有当初借钱时那么值钱了。就比如，2006年我工资1500元，买了一套房子，房贷15万，月供1000元，当年感觉压力非常大。但是，15年过去了，如今我的工资8000元，月供还是1000元，房租3000元，每月还完房贷还净收入2000元……

很明显，15年前的房贷，放在现在来看，毫无压力不说，房子还创收了……

从过去的经验来看，且不说房价上涨，仅从通货膨胀角度来看，贷款时间越长，这个杠杆效果越明显，因此贷款30年比贷款20年划算，而且等额本息比等额本金划算。当然，要是叠加房价上涨，就更划算了。

不过，如今房住不炒的政策不断深入，未来房价走势也必将加剧分化，房贷政策趋紧、楼市回归理性也是必然。

如今，房住不炒，对于刚需而言，房子是拿来住的，在房贷的助力下，早上车早安心。对于炒房客而言，利用杠杆炒房，则潜伏着巨大风险。毕竟如今房子总量已经过剩了，房价下跌还不算最大的风险，无人接盘，才是炒房最大的风险。

事实上，只要房价年涨幅不及6%，炒房就是绝对亏钱，更别说下跌和无人接盘了……

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