为什么楼盘分一期二期等，有什么区别？刚需买房，买哪期性价比最高？

我买的就是三期的房子，和一期差远了，一墙之隔，别人就像住公园，我却像是回迁房，奉劝买房的朋友一定要买一期，不然宁可不买，不然将来后悔都来不及。

16年的时候，我和同事都有买房的打算，我们就一起去看的房，应该就是从那年开始吧，房价开始大涨，我们这里是二线小城市，原本六七千的房价，一下就到了10000，人嘛，都是买涨不买跌，所以那会看房的人特别多。

本来我俩都选好房子了，首付40多万，同事都交了钱了，但是我不知道怎么头脑一热就反悔了，说来也是鬼迷心窍，我那会就看上了宝马X1这款车，说什么也想买，但是房子和车只能二选一，最后我还是决定先买车，为了这个事同事没少埋怨我，说我坑他。

之所以想先买车，一个原因是真的很喜欢X1这个车，另外一个原因就是我觉得房价现在涨这么多，应该已经到顶了，没有什么上升的空间了。

结果18年我还是买了那个小区，不同的是，一期的房子早就卖完了，只能选三期，房价也来到了13000，没想到能涨到这么高，再看看我那辆车，3年的时间，至少贬值了10万，这么看下来，在能力有限的情况下，一定要先买房，再买车，我就是最真实的教训，除此之外，三期的房子也是让我各种不满意，怪不得都说一个大盘，只有一期最靠谱。

1、开发商开发一个楼盘，前期的成本很高，比如买地的钱就不是小数目，尤其是一些面积很大的楼盘，对于一些小开发商来说，压力是很大的，这么多房子同时开始建设显然做不到，所以受制于资金，开发商会将地块分割成好几个，分期开发，分期售卖。

2、开发商当然也有自己的小算盘，如果不是核心地段，有很优质的教育和医疗配套，房子盖好能不能卖出去还真的不好说，开发商说得好听是分期开发，其实也是走一步看一步，如果房子卖得还不错，就继续往下开发，如果卖得不好，就暂停开发，甚至直接把土地转手给别人。

3、还有一个原因就是和定价的策略也有关系，和第二条类似，假如一期定价8000，房子卖得好的话，二期就可以卖9000,9500。要是一期卖得不好，为了照顾一期业主的情绪，二期随便改个名字就可以降价销售。

4、当然了，开发商拿地以后也不是想盖多少就盖多少，还得办理很多相关的手续，五证齐全才能开卖，哪几个楼手续全了就开始盖哪几个，这也是一个原因。

我们这里有一个楼盘就是这样，地段不行，营销不行，一期好不容易10000卖完了，二期直接成了8500，一期的业主有意见也去找过，开发商就说这是一个全新的项目，定位不同，装修标准也不同，价格降低是有原因的，业主也只能吃哑巴亏，这就是开发商的精明之处。

1、性价比低

这个我最有发言权了，我就是活生生的例子，一期房子价格10000我没买，三年之后买3期，房价来到了13000，一百平米的房子就多花了30万，普通人别说3年，就是5年，想攒30万也不是个容易的事。

难怪都说1期的性价比最高，为了打开市场，价格也是最合适的，某个开发商的经典名言“开盘必特价，特价必超值”，这话还真的一点也没错，只要不是那种自身有硬伤的楼盘，或者本身自己价格水分比较大，基本上1期的价格都是最低点，闭着眼买都没问题。

2、绿化缩水，能省则省

我们三期和1期一墙之隔，但是环境真的是天壤之别，隔壁就像住在公园里，我们就像是回迁房，1期绿化率高，有假山 ，有水系，儿童游乐设置应有尽有，到了3期就都没了，几颗孤零零的小树苗，草坪早就被踩秃了也没人管，儿童游乐区省掉了，还剩2个乒乓球桌，地上划了2道线就是羽毛球场了，也没塑胶地，就是水泥地。

除了环境，3期整个小区虽然也是6栋楼，但是小区的整体面积也缩小了水，楼间距也从70米改成了50米，低层住户的采光也受到很大的影响，究其原因就是3期本来设计4栋楼，但是开发商为了多卖房子，更改设计，硬是加了2栋楼进来，只能牺牲楼间距和绿化的面积。

花了比别人更多的钱，但是享受的环境却差了这么多，大家说公平么？

3、资源有限，先到先得

这个最明显的就是教育资源了，小区开发了3期，有一个配套的小学，但是每个年级只能容纳4个班，业主越住越多，后面住进来的业主孩子就不一定都能上小区里最近的小学了。

就拿我邻居来说，她家有一个7岁的孩子，到了该上小学的年龄，但是去了小区里的小学却被告知名额已经报满了，只能优先接受一二期的业主，就算扩招一个班，三期的业主想报名，都得参加摇号，能不能上就得靠运气了，很可惜，邻居没有那个运气，就被安排到了附近其他的小学，学校质量一般不说，关键离小区还有2公里远，接送孩子很不方便。

再有就是停车位，因为小区整体面积缩水了，地下停车位根本就做不到1:1的比例，车多位少，就算有钱下手晚了你都买不到车位，现在的新小区停车是最大的问题，没有车位真的太难受了，有车的朋友应该都深有体会吧。

4、毛坯升级“惊”装

我买的3期是所谓的精装修，1期的时候还是毛坯，看似我也没亏，多花了3000的房价，但是不是还带装修么？

但是这个所谓的精装修在我看来还不如简装，和出租房也没什么区别，全屋没有灯，家里都是大白墙，吊顶也没有，家里的地砖还是10年前的老款式，卧室木地板踩上去还是咯吱咯吱的，这哪里是精装，我看就是“惊”装。

按照3000一平的装修标准，100平米30万，就可以装修得很不错了，就这精装，最多5万，不能再多了，而且拆了可惜，不拆住着不舒服，真有点食之无味弃之可惜的感觉，太鸡肋了，真不如1期的毛坯 ，自己想怎么装就怎么装。

买房不容易，一定要慎重，对于买房我也有一些自己的心得：

1、买房地段最重要，宁买市区小房子，不买郊区大别墅。

2、机场，高铁，大商场都算不上是优质配套，附近有没有医院、学校，菜市场，才是最重要的，毕竟你每天都要买菜，却不是天天都坐飞机逛商场。

3、能买3居不买2居，这就体现出来户型的重要性了，有些户型100平2居，但是有些户型就能做到3居，别小看多一个卧室，真的太实用了，尤其是现在二胎家庭越来越多，3居越来越成为刚需，同理，2个卫生间也至关重要。

4、一期房子性价比最高，越到后面价格越高，不仅现在多花钱，将来转手也没什么空间，能平出就不错了。

5、买房楼层也很重要，1层没花园，顶层没露台千万不能买，10层以下采光不好，4层、14层、18层、24层、8层、13层，这些特殊楼层尽量避开，就算你不介意，也招架不住别人背后议论，16到22层最好，优先选。

6、刚需买房不要犹豫，只要价格合适买就行了，你就是自住，房价掉了和你无关，房价涨了你也不会卖，就算卖了这一套，再买其他的价格也一样。

总的来说，1期房子好处多多，后面几期虽然可能在设计上能够得到一定优化，而且位置一般要比前几期好一些，但是相对于多花的钱，这点优势真的不值得。

大家赞同我的观点么？欢迎留言。

为什么楼盘分一期二期等，有什么区别？刚需买房，买哪期性价比最高？

１.分期开发，是实现“以小博大”的最有效手段。

多年前我曾接触过一家开发公司，该公司的项目位置相对比较偏，占地约70亩，总建面11万左右。项目分４期开发。如果剔除土地款、报建费不计，开发商投入的启动资金不到300万。包括设计费、土方、建安工程等均在楼盘预售后结算。一期的销售款回笼后再滚动开发二期，三期和四期依此类推。

换而言之，采用分期开发，付了地款后再加300多万，即可启动一个市值３个多亿的项目。（当年这地段才3000元左右）。

过去是这样，现在也是这样，分期开发始终是各开发商热衷的模式，因为它是实现“以小博大”最有效手段。

２.周期内市场消化力有限，需要分期开发。

2012年，有一个郊区盘，由于开发公司老板前期有点财大气粗，且对市场过度乐观，同时开工建设10栋1000多套，但实际销售率惨不忍睹，最后开发商还是坚持不到“天亮”，就倒在“沙滩”上了，资金链彻底断裂，施工单位停工，整天堵售楼部讨债。

每个区域在某个周期内的市场消化量有一定的限度，如不分期开发，就会导致房源积压，开发商的资金压力、财务成本和市场风险系数都会变大。

此外，分期开发，也是基于施工、推盘节奏和价格拔高等需要。例如需要通过分期，用二期作为一期材料堆场，土方堆放点和临时施工道；通过分期推盘，营造热销效应，为价格逐渐拔高铺路等。

如果按主力目标客户层来划次序，大多数项目普通商品房部分，都是以“刚需置业－首次改善型置业－二次或以上改善型置业”的次序进行分期开发。

与目标客户次序相对应的则是产品的位置和房源设计。首期一般区位较差，例如在边角位置、近马路边、或景观较差，面积以紧凑型为主；二期区位则略优，三期区位更加优，户型面积也会增大……。

“低开高走”是楼盘常用的价格策略。例如我当年买入时，是楼盘一期，单价在8000元多点，二期开始逐步上升，第三期单价去到1.3万元左右。

后期的房源虽然价格上涨了，但质量并不见有所改善。据后期尤其是最后一期的业主在Ｖ群中反映，为了追求交房速度，后期质量问题多多。

当然这不是绝对，有些项目是首期质量差，业主抗议后才会改善，首期反而成了炮灰。质量问题是无规律可循，但从价格方面而言，一期更实惠。

为什么楼盘分一期二期等，有什么区别？刚需买房，买哪期性价比最高？

买房对于大部分家庭来说都是非常重要的事情，所以每个人买房都是很慎重的，但是大部分人看房子都会有种越看越迷茫，越看越不懂得感觉。

本人从事房地产行业近五年，对房地产行业里的门道非常清楚！

言归正传

很多楼盘都分多期开发，甚至分栋销售，这是为什么呢？多方面的原因，我们购房什么时候买最划算呢？

一、成本控制，资金压力

大家都知道房地产是一个比较暴利的行业，但是很少有人想过这个行业的投资是非常大的，这也是为什么要卖期房的原因。

假设现在强制规定禁止销售期房，必须现房销售，那么市面上的开发商能存活下来的开发商不会超过10家，包括号称千亿房企的某园。

其次大家都听过五证，但具体这五证是什么可能详细了解过的人不多，五证包括《土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。

其中最关键的是《商品房预售许可证》，有了这个证才可以对外销售的（其余四个证没有连开工都开不了）。而需要取得《预售证》需要施工到一定程度，各地规定有差异（我们当地高层小区需要建造7层以上）。而如果整个项目一起到一定施工程度再去办理这个证，对开发商资金压力非常大，如果分批次办理，就可以分批次建造，压力就小很多，毕竟可以先办一批卖一批嘛。

第二、营销

一个楼盘项目最少是几百套，多的几千套房子，那么销售时间肯定很长（不可能几周几个月卖完的），越早开始卖就意味着可以越早开始做宣传。

再者，定价。 很多人觉得开发商定价就是想定多少定多少，并不是的。

首先楼盘销售定价必须备案，不符合市场规律的价格不可能申报成功。

其次，分期销售还有个好处，可以先拿出一部分房子来试探市场接受度，如果市场接受度高，那么二期必定是会涨价的。但这对开发商来说还不保险啊，万一首期定价高了，不好卖，那不砸手上可么？而且二期不可能比一期定价更低啊，这样的话买一期的客户肯定无法接受。

于是，又衍生了一个方法:认筹。 很多看过房，或者有购房精力的人都知道，开盘前有个认筹，而认筹的时候问价格一般置业顾问只会告诉你大概，具体价格要到开盘才知道，其实认筹也是开发商营销过程中的一次市场调查。认筹的多了，那么开盘就开高一点，少了，就开低一点。

这里补充一点:

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回到我们的问题:刚需购房买哪一期性价比最高？

毫无疑问，首开性价比最高。

因为首开盘除开以上营销因素，对于开发商来说还是最好的打广告的时机，所以首开盘，不止价格会比较便宜，同样房子也是相对位置，户型，朝向等比较好的。

而且还有特别重要的一点，小户型基本只有首开会有，后面就很难买到了！

所谓的楼王一般会留在最后压轴，而楼王几乎都是大户型。

以上就是关于购房时间节点的一些建议，关注我会不定期更新购房的一些建议，注意事项，避免你少走弯路。另外如果有疑问的，也可以提出来，我看到了会补充回答。

为什么楼盘分一期二期等，有什么区别？刚需买房，买哪期性价比最高？

问题回顾：为什么楼盘分一期二期等，有什么区别？刚需买房，买哪期性价比最高？

我是{袁哥房产观}，在房地产开发中，一个房产项目通常要分一期二期，有时候甚至多期开发，很多购房者不明白其中原因，而对于购房者买哪期更好？针对这几个问题，我根据自己从事房产多年的经验和做项目的实践给大家一一解答。

如果概括一句话就是以最小的投入，获得最大的收益。具体分析原因就是以下三点。

01；项目分期是开发商融资和开发的手段。

房产项目本来就需要资金巨大，开发商除了自有资金和通过银行贷款，还有其他的融资手段，才取得土地的所有权。后续的建设资金只有通过预售获得，而预售后获得购房款，不仅是开发商开发利益的来源·，也是一种重要的融资手段。

举例说明；比如在日照市获得一块100亩土地的开发权后，开发商会根据地块的大小把项目分成多期，然后根据市场和自己资金情况，首期通常会开发3栋或者5栋，这样只需要投入少量的建筑费用及前期费用，在取得预售资格后，开始预售，如果顺利的话。预售资金就会成为二期的启动和开工费用，以此类推，最终完成100亩的开发。

从以上举例可以看出，为何楼盘要分期，无论开发商实力大小，都希望以最小的投入启动项目，实力越弱的开发商，项目分期越多，市场不好，楼盘分期越多。都是希望用购房者的资金完成楼盘的开发，也就是老百姓所说的“空手套白狼”。

02：楼盘分期开发是开发商对于市场的试探，是一种风险意识。

开发商在取得土地开发后，开始项目的操作，虽然也经过了详细的市场调查，但是处于防止开发风险的目的，也会把项目分期开发，全部开发，不仅需要大量的自有资金，同时一旦市场遇冷，销售不理想，同时开发资金断缺，就会资金链断裂，形成烂尾楼，这也是一些烂尾楼形成的原因。

因此把项目分期，如果市场估计不足，开发商也不过是延长销售周期，对于开发商的影响较小，如果市场较好，开发商就会加快推盘速度。所以从防止风险的角度，开发商把楼盘分期，只是为了降低风险。

开发商分期开发的原因，一方面通过蓄水的方式，也就是通常所说的饥饿营销，造成人为的供小于求，造成热销之势，不仅实现一期的销售售罄的目的，同时把未选房的客户推送倒二期，热销并推动二期的价格，以此类推实现利益最大化。

以我操作的一个项目为例，一期计划推出200套房源，通过宣传和营销手段认筹，至少吸引600人或者1000人认筹，也就是1；3或者1；5，如果遇到市场上行，可以达到1；10和更多。

也就是开发商造成人为1套房多套抢的局面，其结果自然200套房开盘就售罄，原本均价8000元每平，如果认筹客户过多，均价调高300元或者500元同样可以售罄。其余未选到房的购房者自动滚入二期的认筹，开盘的热销效应会刺激到这些购房者，开发商利用购房者的心理，迅速调高二期价格，到项目结束，一个楼盘的价格就会从最初的8000元到16000元。这就是一个楼盘分期开发的原因所在。

一个楼盘一二期的区别在于随着楼盘的配套的完善，后期的价格一般会越来越高，具体的区别如下

01：二期及后期与一期相比配套完善

02：二期及后期与一期相比位置更优

03：二期及后期的价格与一期相比越来越高。

以我现在居住的日照新市区项目，我在2016年7月购买一期，均价在7000元，所在的位置在小区最南边临路的位置，二期均价在10000元左右，我入住的时候在2019年6月，小区的绿化还未完善，但小区的价格在17000元左右。有人说后期的品质更高，这一点，我并不认同，在市场上行的情况下不存在，只有下行时有可能。大多数楼盘分期的区别，我认为还是以上三点。

主要原因是价格差，同一个小区各方面虽然有差异，价格是最能打动购房者的，无论楼市上行或者下降，一个项目的一期从性价比都是最高的。其原因有二

（1）几乎所有的开发商都是遵循低开高走，

开发商在拿到一个项目，一期开发项目的价格都会较低，一方面是为了吸引购房者，尤其是刚需购房者的楼盘，更是以价格来做为一个卖点的。

（2）其二都是遵循考虑购房者买涨不买跌的心理。

开发商二期价格提高，一方面是为了显示自己的自信，给购房者带来预期，也就价格越来越高，另一方面也是对一期客户的一个回馈，让大家认为购买的越早越好。

我从事房产20余年，亲自操作项目20多个，无一例外，除非遇到二期突然房产整体恶化，极个别二期价格低于一期，但是时间很断暂，很快二期价格就会上涨。最终项目二期及后期的价格都高于一期。对于刚需购房者如果买房，还是考虑一期。和我一期购房的，即使楼层如一二层的刚需，在买房后和后期购房者都自感幸运的多，因为购房的全款和二期的首付差不多。

一二期的区别主要表现在价格越来越高，而对于刚需购房者，如果想购买性价比高的房屋还是选择一期最好，因为相对开发商的涨价速度来说，刚需购房者赚钱的速度永远慢一些。所以只能选择越早购买为好。

希望我的回答，对于大家有一定的帮助，尤其是对于刚需购房者。如果有帮助不要忘了点赞或者分享跟多需要的人。

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为什么楼盘分一期二期等，有什么区别？刚需买房，买哪期性价比最高？

作为一个在房地产行业呆了超过十三年的人，来回答下这个问题。

一般而言，500套以内的楼盘基本都不会分期，因为没有必要。楼盘分期基本上都是因为楼盘比较大。从开发的角度来看，包括从向政府报建的角度来说，分成多期开发都会更加合适。

一种是有些项目地块本身就分成了几块，这个时候可能会一块分成一期来开发。

一种是有些项目地块内部差异比较大，例如有些有江景，有些没有，这个时候分成几期来开发，从销售的角度来说，会更加有利。

行业内有句话叫，买大盘首期必升值。这句话还是比较有道理的。因为从开发商的角度来说，整个楼盘的价格肯定是越卖越高的，相对而言，首期的价格会更加低一些。越到后面，价格越高。

但一般来说，往往一期的资源条件也相对会差一些，好的资源，开发商普遍都会放到后面来卖。不过对于刚需来说，也不用太介意这个了。

为什么楼盘分一期二期等，有什么区别？刚需买房，买哪期性价比最高？

为什么楼盘分一期二期等，有什么区别，刚需买房，买哪期性价比最高？其实这个问题每个人都有每个人的打算，就我个人而言，我还是更倾向于一期，毕竟价格可以便宜点，那么接下来，我就来说说一期二期等的区别：

第 一、新楼盘的一期的优点：我们都知道它是开发商第一次在这个城市这个位置打响的第一枪，好多人觉得第一期房价低，不成熟，不管从地理位置上或者质量上都有缺陷。而我认为：他们为了把这个第一枪打好，都会在房子设计上，质量上以及装修上尽量做到最好，你想想如果第一期都做不好，那么你接下来的第二期第三期还有人来买吗？当然也不排除有个别开发商是有这种情况。所以我认为：一期的房价还是比较优惠，设计和质量以及地理位置都也较好。

总之个人意见：买房不要听别人的，好不好看别人知道，合不合适自己知道，我觉得只要是自己合适的，就是最好的。还有就是买刚需房的时候多关注一下地理位置、配套设施、楼层高低、户型设计等这些方面就好了。根据自己的经济能力挑选合适的，希望你可以早点买到心仪的房子。