现在城市中的高层住宅（以32层为例），使用寿命究竟有多少年？

高层建筑自70年的初期在上海出现以来，至今在中国已经发展了近50年。特别是在90年代前后，我国的高层建筑出现了井喷式的建设。不仅出现了很多高层的商贸大厦，也建设了大量的高层住宅。不少住宅高层建筑，已经使用了近40年。

那高层建筑的使用寿命到底是多少年？下面就谈谈这个问题。

首先大家要知道一个重要概念，就是一个是建筑物的“折旧年限“。

住宅的折旧年限，是指建筑物价值转移年限，是由于在使用过程中的社会经济条件决定的社会必要的平均使用寿命。我们也可以把它叫做经济寿命。

住宅的使用年限，是指住宅在有型磨损下，能够维持正常使用的年限。这是根据住宅的结构、质量所决定的自然寿命。

一般使用年限大于折旧年限。

目前住宅建筑最常见的就是砖混结构和钢筋混凝土结构。

钢筋混凝土结构的建筑（包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等），折旧年限是:

生产用房50年。

非生产用房60年。

有腐蚀性物质的生产用房35年。

砖混结构

生产用房40年。

非生产用房50年。

有腐蚀性物质的生产用房30年。

从上面的折旧年限可以看出，民众住宅，钢筋混凝土结构的建筑，折旧年限是60年。当然，实际使用年限一般都是远大于折旧年限。

在我国，建筑物的耐久性一共分为4个等级:

一级:耐久年限为100年以上，适用于重要建筑和高层建筑。

二级:耐久年限为50年--100年，适用一般性建筑。

三级:耐久年限为25--30年，使用于次要建筑。

四级:耐久年限为15年以下，使用于临时建筑。

通过上面的介绍我们可以知道，钢筋混凝土结构的建筑，其折旧年限为60年，而使用年限会高于折旧年限。

而高层建筑，更是属于一级耐久性建筑，耐久年限高达100年以上。32层楼，属于超高层建筑，其耐久年限不会低于高层建筑。

现在城市中的高层住宅（以32层为例），使用寿命究竟有多少年？

高层住宅设计年限为五十年; 能否使用五十年？设计寿命是指按当时的各种设计规范认真严格执行规范;还要取决于建造质量，按正常功能正常使用;还要看有没有大地震发生;理想状态，钢筋混凝土结构应该超过五十年。设计，建造，使用三者不可缺少。

1. 我国过去的规范基本上从苏联引进，改革开放前，高层建筑少，文革时期科研停顿，2000年前后，对设计规范进行系统研究，作了大幅修订;从2001年的各种设计规范修订后，前后发生很大变化;2011年左右又系统修订了规范;但基本保留了2001年规范的绝大部分条文。循序渐进。

2. 我国在建筑领域，无论是科学研究，建筑技术，施工水平，现在均处于世界领先水平;对高层建筑，大跨年度建筑，桥梁等均有世界一流成果。上海同济大学土木工程被评为土木专业第一，就是标志中国建筑工程的教学科研水平。实践出真知。中国这么大的建筑规模，培养大量顶尖建筑人才也是理所当然的。因此，对高层住宅，在中国建筑界，不过是“小儿科”。技术很成熟。因此，质量应该是过关的。说施工方偷工减料，是不了解建筑行业，谁也不敢拿高层建筑开玩笑的！

3.汶川地震后，随着经济发展，抗震烈度区进行了调整，不少城市烈度调高一度。为建筑寿命提供了保证。

4.从2001年开始，各地均出台一系列住宅质量通病控制标准。例如楼板加厚，双层配筋，为提高住宅质量做了大量有益工作。也为建筑使用寿命提供了保障。

现在城市中的高层住宅（以32层为例），使用寿命究竟有多少年？

高层住宅的设计的使用年限是50年，住宅产权是70年，但是，实际使用寿命就不一定有50年。住宅的实际使用寿命是由建筑结构、建筑质量来决定的。

国家规定高层住宅的设计使用年限一般是50年，按质按量的建造，日常实际使用的磨损，不会导致50年后，此高层建筑就报废，往往实际使用寿命可以高于设计的50年年限。但是，有些开发商，在建筑施工中，存在偷工减料行为，这就会使高层建筑的使用寿命大打折扣了，五十年后就很容易会出现质量问题。目前，每栋楼都有竣工标志牌，都可以责任到人，所以，一般住宅使用50年，问题不大。

住宅的产权有70年，根据物权法规定，住宅产权到期自动续期。但是，此时如果高层住宅已经不能实际使用，或者出现质量问题，那么，这个70年后产权自动续期就没有意义了。

综上所述，目前高层住宅实际使用寿命一般可以达到50年，50年后就难说了，如果50年后达不到可以住人的标准，那个产权70年后自动续期，就根本没有意义。所以，我认为应该要求设计使用年限和产权年限同步达到70年才对。

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现在城市中的高层住宅（以32层为例），使用寿命究竟有多少年？

可能是因为害怕，所以才来提问的吧，实际高层住宅要比多层和小高层要安全的多，她有多高，那么地其自然就会很深。

对于32层的高层来说，绝大多数他地下室都有2层，而地下室的深度很可能会超过6米，这也就告诉我们，对于高层住宅，实际上他往地下工程会有很多，而且在地下室下面还有无数根桩基。所以来说，针对这样的高层，从抗震等级角度上看，她实际很安全的！

按照建筑设计规范，那么高层住宅，他的一个一般年限是50年，但是对于32层高层住宅来说，很多是框架剪力墙结构，像这样的结构，实际可使用的年限远远不止50年。

按照房产证上的年限，那么就是70年产权实际，当我们房子使用到70年后，这个房子通过检测发现他并没有太的安全隐患，或者对他进行加固，这样房子仍然可延续，一直到这个房子，变成危房为止！

一个人正常能够买得起房子的时间，一般是在30岁左右，那么就算活100岁，那么这个房子也最多只能住70年，可以说可以放心的买，放心的住，不必担心地震，不必担心房子安全问题。

这样的房子可以扛得住，八级地震要比多层安全多了，而且这样的房子最能够感应到地震，所以说根本不用害怕。

房子的使用年限在于维护，在于对她的保护，如果每户人家对梁板柱这样的混凝土结构不做改变的话，那么我想这样的结构没有太大的问题，如果在规定的年限内出现重大安全事故，那么对于建造这个房子的项目经理来说，将会面临牢狱问题。

你不要过于担心，安安心心的买自己喜欢的房子，现在城市里基本上都是高层，32层的高层也非常多，应该说这样的高层一般都是接近百米的高层，应该是一个县域城市当中的天际线的住宅。

从建造成本的角度，32层的成本要高于17层的成本，17层的成本要高于11层的成本，11层的成本要高于六层的成本，所以说32层的建安成本花费是最多的，而它的安全系数也绝对是最高的，除非偷工减料！

高层住宅还有一个特别好的，如果我们居住高达15层以上，那么对这个层级以上的空气颗粒污染就比较少了，自然对身体就比较好，那么每天都能够呼吸到比较新鲜的空气，利于身体健康！

另外高层在隔音蚊虫，各个方面都会比较好，所以住高层好处还是很多的！

高层住宅可以考虑，不用怕！

现在城市中的高层住宅（以32层为例），使用寿命究竟有多少年？

虽然没人邀请我，但是我还是脸皮厚厚的来回答这个问题。

根据楼主所提问题根据法律规定和现存状况从一下几个方面来回答。

1.设计寿命

依照国家颁布的《住宅建筑规范》（GB50368-2005)规定如下：

3.1.5住宅结构在规定的设计使用年限内必须具有足够的可靠性。

3.3.1住宅的设计使用年限一般为50年。当住宅达到设计使用年限并需要继续使用时，应对其进行鉴定，并根据鉴定结论作相应处理。重大灾害(如火灾、风灾、地震等)对住宅的结构安全和使用安全造成严重影响或潜在危害。遭遇重大灾害后的住宅需要继续使用时，也应进行鉴定，并做相应处理。

6.1.1 住宅结构的设计使用年限不应少于50年，其安全等级不应低于二级。

6.1.4 住宅结构应能承受在正常建造和正常使用过程中可能发生的各种作用和环境影响。在结构设计使用年限内，住宅结构和结构构件必须满足安全性、适用性和耐久性要求。6.1.6 邻近住宅的永久性边坡的设计使用年限，不应低于受其影响的住宅结构的设计使用年限。

实际在建设过程中对于商品房，开发商设计使用年限的取值：一般不考虑土地使用年限而直接按规范最低要求确定，统一为50年。亦有少数较负责的开发商要求设计院将设计使用年限取值与土地使用一致即70年。

2.建筑设计寿命到期后如何解决？

根据自2006年3月1日起建设部关于发布的国家标准《住宅建筑规范》编号为GB 50368—2005的相关规定：既有住宅达到设计使用年限或遭遇重大灾害后，需要继续使用时，应委托具有相应资质的机构鉴定，并根据鉴定结论进行处理。

随着时间的推移，钢筋混凝土也会老化，承载力会降低，抗震能力会降低。GB50292规定，房子设计使用年限到期后，如果继续使用必须进行鉴定加固，鉴定加固都是依据现行规范进行。

老旧小区加固参考。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年；综合或者其他用地50年。

那么在土地使用年限到期后，房子该如何处置？

１、允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。此外，再次申请的期限不应该超过３０年。

２、国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿。

按照新颁布的《物权法》一百四十九条规定："住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。"而《城市房地产管理法》第二十一条规定：

1）土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年申请续期，出根据社会公共利益需要收回土地的，应当予以续期的应当重新签订合同，并交付土地使用权出让金。

2）土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期但依照欠款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

我国第一例土地使用权案例

我国目前城市化率在2019年首次达到了60%，而发达国家的城镇化率超过80%，我国的城镇化进程还有较长的一段路去走。对于城市规划和住宅建设而言还有很大的进步空间，未来对于建筑的使用寿命肯定会有跟好的解决办法。

现在城市中的高层住宅（以32层为例），使用寿命究竟有多少年？

高层住宅的设计的使用年限是50年，住宅产权是70年，但是，实际使用寿命就不一定有50年。住宅的实际使用寿命是由建筑结构、建筑质量来决定的。

第一，高层住宅实际寿命应该要大于设计年限50年，但仍有开发商偷工减料达不到此要求。

国家规定高层住宅的设计使用年限一般是50年，按质按量的建造，日常实际使用的磨损，不会导致50年后，此高层建筑就报废，往往实际使用寿命可以高于设计的50年年限。但是，有些开发商，在建筑施工中，存在偷工减料行为，这就会使高层建筑的使用寿命大打折扣了，五十年后就很容易会出现质量问题。目前，每栋楼都有竣工标志牌，都可以责任到人，所以，一般住宅使用50年，问题不大。

第二，住宅产权70年后，届满自动续期。

住宅的产权有70年，根据物权法规定，住宅产权到期自动续期。但是，此时如果高层住宅已经不能实际使用，或者出现质量问题，那么，这个70年后产权自动续期就没有意义了。

综上所述，目前高层住宅实际使用寿命一般可以达到50年，50年后就难说了，如果50年后达不到可以住人的标准，那个产权70年后自动续期，就根本没有意义。所以，我认为应该要求设计使用年限和产权年限同步达到70年才对。

提醒一下有装修房子要知道的程序 装修过程中需要特别注意的问题

一般来说，装修的程序都是上面小编提到的一个大致的顺序，有些特殊情况要特殊更改处理，但是基本的流程就是这样的，装修前找个好的设计师拟定具体的装修方案，设计好自己喜欢的装修风格，其他的细节专业的装修公司都能够做的很好的。装修过程中需要特别注意的问题其实是很多的，所以需要专业的装修公司来施工，自己也要学会验看。知识

装修房子的程序就是指装修的步骤，在没有特殊情况下，一般装修的流程都是按照下面小编给大家排列出的程序来的，具体的进度和细节，还是要根据实际装修的情况具体而定的。装修过程中，需要注意的问题很多，也是很细节很繁琐的。

装修房子的程序就是指装修的步骤，在没有特殊情况下，一般装修的流程都是按照下面小编给大家排列出的程序来的，具体的进度和细节，还是要根据实际装修的情况具体而定的。装修过程中，需要注意的问题很多，也是很细节很繁琐的。大致的需要在装修过程中特别注意的问题，下面小编给朋友们详细的例举说明，希望对准备装修的朋友有帮助。

装修房子的程序

一般情况下，装修工程的施工顺序是：建筑结构改造→水电布线→防水工程→瓷砖铺装→木工制作→木质油漆→墙面涂饰→地板铺装→水电安装→设备安装→污染治理→卫生清洁→吉日入住。家居装修中各工种进场施工顺序是：瓦工→水电工→泥水工→木工→油漆工→水电工→设备安装工→污染治理工→清洁工。在制定具体施工程序时，通常应注意统筹安排、成品保护和安全环保等基本原则。

装修过程中需要特别注意的问题

一、首先是办理入场手续。一般来说，办入场手续需要装修队负责人的身份证原件与复印件、业主身份证原件与复印件、装修公司营业执照复印件、装修公司建筑施工许可证复印件，还有装修押金，当然办理之前还需具体询问一下业主所在的房屋管理处。

二、接下来是敲墙。在设计前要掌握建筑的承重结构，分清可拆除部分和不可拆除部分。一般情况下，在实行统一物业管理的小区中，除建筑的承重墙、柱以外，凡影响建筑外观的建筑构件不得改变，如窗、阳台等。敲墙面积的计算可以根据房屋的平面图纸，上面有关于房屋所有详细的各种数据。记得在敲墙之前将要敲墙的面积量好，要知道敲墙可是按面积算价钱的。

三、敲完墙后，垃圾清理完毕，泥水工应该进场了。泥水工主要负责砌墙、批灰、零星修补、贴瓷砖、做防水、地面找平、装地漏。

①砌墙和批灰都要用到水泥砂浆，区别只是在于比例不同而已。砌墙、批灰是泥水工的前期工作，做完这两项后，泥水工会自己先量好砌墙、批灰的实际面积，然后他会和业主复量这些尺寸。

②直角边墙面砖与圆角边墙面砖相比，铺装后容易产生不平或砖缝不齐的问题，建议直角边墙面要选择质量较高的产品，在经济投入不是很大的情况下，尽量选择圆角墙面砖。

③马赛克的施工要求较为严格，应先将墙面抹灰找平，从上往下铺装。墙面花片和地面装饰线的铺装设计要考虑家具和设备的布置，避免遮挡，影响空间效果。在不规则空间里铺装瓷砖，砖的留缝容易产生杂乱，要控制其对空间效果的影响。

④一个房间内瓷砖最好由一个人来贴，如果由两个人来做的话，因其风格不一样有可能贴出来的效果会有差别。

⑤除了防水工程要按要求施工外，防水施工完毕后，要做蓄水测试。注意潮湿空间内防潮，防潮性较差的家具要布置在干燥空间，在使用木制家具做厨房和餐厅隔断时，一定要做好防水处理；紧靠卫生间、厨房墙面的木制柜类家具背面也需要做防潮处理。

四、泥水工砌墙之后批灰之前，水电工同时进场进行水电改造。水电改造的主要工作有水电定位、打槽、埋管、穿线。

①水电改造的第一步是水电定位，也就是根据用户的需要定出全屋开关插座的位置和水路接口的位置，水电工要根据开关、插座、水龙头的位置按图把线路走向给用户讲清楚。而且要注意“水走天、电走地”原则，即水管走天棚，强、弱电尽量走地面，且强、弱电之间不能互相交叉及平行距离大于30厘米。

②配电箱、信息箱的安装设计要考虑使用方便、隐蔽、安全，还要注意和外来主线直接相连；电气线路不可隐藏在建筑承重墙、柱内。

③插座、开关、灯具的电气线路设计要考虑室内空间的可变性，为可能的不同空间使用状况做准备，减少部分使用者在使用过程中的再规划设计的障碍，例如，书桌、装饰柜、电器设备的移动对用电、用水的影响，同时要注意新埋线和换线的价格是不一样的。

④在灯具重量较大的情况下，要注意在天花预埋承重构件，不可直接安装在木楔上，以免造成室内不安全因素。

⑤水电定位之后，接下来就是打槽了。好的打槽师傅打出的槽基本是一条直线，而且槽边基本没有什么毛齿。注意打槽之前，务必让水电工将所有的水电走向在墙上划出来标明，记得对照水电图，看是否一致。

⑥水路改造时，注意周围一定要整洁。水路改造订合同时，最好注明水路改造用的材料。另外水路改造中要注意原房间下水管的大小，外接下水管的管子最好和原下水管匹配。冷热水管应左热右冷，间距一般不小于20cm，具体视龙头冷热管间距而定。

一般来说，装修的程序都是上面小编提到的一个大致的顺序，有些特殊情况要特殊更改处理，但是基本的流程就是这样的，装修前找个好的设计师拟定具体的装修方案，设计好自己喜欢的装修风格，其他的细节专业的装修公司都能够做的很好的。装修过程中需要特别注意的问题其实是很多的，所以需要专业的装修公司来施工，自己也要学会验看。