以房养老保险在中国前景如何？

我国的养老保险资金明显准备不足。根据人力资源和社会保障事业发展公报显示，2018年养老保险基金累计结余只有5万亿人民币。全国社保基金理事会管理的社会保障基金投资收益是2.23万亿元，但是当年投资收益亏损是476亿元，收益率是－2.28%。我们需要供养的是1.16亿企业退休老人，还有3.0104亿职工养老保险参保人员。所以，我们国家的养老基金积累非常薄弱。

美国养老资产规模非常庞大。根据美国投资公司协会统计，2018年第三季度，美国个人退休账户积累9.5万亿美元，两种年轻计划分别8万亿美元和3万亿美元，再加上政府雇员养老金以及个人年金计划，美国的养老资产总规模达到了29万亿美元，而美国的人口总数量只有3.27亿人。

实际上，大家积累的最多财富随着经济的发展，都集中到了房地产事业上。国家并没有一个统一公布的房地产市场的市值。2018年潘石屹在第九届财新峰会上说，据不完全估计我国的房地产市场总值在200万亿到470万亿之间，也有的传文是称价值65万亿美元，按照现在的汇率1:7.0984计算，至少价值460万亿人民币以上。由于我国生活收入水平较低，即使能够拿出20%左右的房地产资金用于养老，这也是将近110万亿元，将能够大大缓解养老基金压力。

因此，国家肯定会大力推动以房养老这件事情，以房养老的前景非常宽阔。

不过，理论归理论，现实归现实。根据银保监会统计数据显示，截至2019年8月末，反向抵押保险期末有效保单126件，共有126户家庭186位老人参保，参保老人平均年龄71岁；人均月领7000余元，最高一户月领养老金超过3万元。这样的数量在全国微乎其微，为什么呢？

第一，以房养老保险风险比普通保险要高得多。对于普通养老保险，我们只需要考虑长寿风险和利率风险就可以了。但是针对以房养老保险，我们要考虑到房价波动风险、住房处置风险、法律风险等等。特别是房子，有的还需要老年人居住，实际上是保险公司在垫钱支付养老金。这样的保险跟传统意义上先交钱后拿养老金的方式是完全不一样的，保险公司普遍积极性不高。

第二，社会法律体系的不完善。反向抵押保险的业务程序复杂，涉及到房地产、金融、财税等多个领域的配套法律规定，但是很多地方在这些方面都处于空白。尤其是我们在处理以房养老过程中，明明房产属于老人，但是必须还要征询其子女的意见，害怕子女反对，这也透露着法律法规不完善的问题。我们也看到过一些住房交易的纠纷，明明房子所有权已经转移，但是里边的人就是不走，执行四五年都没有个结果，这也会拖累以房养老的进展。

第三，传统养老观念难以改变。我们国家几千年来形成的传统模式都是养儿防老，子孙继承家业。实际上，绝大多数情况下，老人年老之后，多数还是以家庭养老为主。不管是保险，还是其他养老服务，都会被人赚走钱，从一穷二白年代生活过来的老人们很难接受。

第四，能够得到的反向抵押养老金不高。国内首单以房养老的康老先生，2014年签订了以房养老保险合同。近85平方米住房的有效保险价值约为274.4万元，两位老人每月共同领取养老金9118.12元。保险公司在估算房子价值的时候，往往会使劲压低有关价值，而且要考虑到房价风险波动，一般能够达成的价值也就只有实际的60%左右。很多老人难以接受这样的现实，再加上房子上涨以后合同也很难变动，人们并不感冒。对于一线城市房子动辄三四百万，进行反向抵押能拿到每月近万元的养老金，可是五六线城市呢？只价值四五十万元的房子，每月领取1000元养老金，很多人是难以接受的，也完全不够生活。

不管怎样以房养老，虽然现在仍然存在着各种各样的困难，但是随着时间的推进，社会制度的不断完善，未来必然会受到大家欢迎的。

以房养老保险在中国前景如何？

以房养老在中国前景很少，有子女的都不会去怎样做，一般的人家房子也不多，这么高的房介，才买得起有几套房子的，房子不多这么去以房养老，大多数父母房子把要交给子女传承下去，只有无子女的会去以房养老，反而老了以后财产都是国家的，大多数老人财产都给子女，不会去给国家的，以房养老前景不大。

以房养老保险在中国前景如何？

我认为，以房养老保险在中国发展前景堪忧。

以房养老保险，简单来说就是把自己的房子抵押给保险公司，从而继续拥有房屋的使用，出租等各项权利，同时可以按照约定条件和约定金额，从保险公司领取养老金直到过世。在养老金领取人过世后，房产交由保险公司处置。保险公司处置所得的钱将优先用于偿付养老保险相关费用，如有剩余依然归法定继承人或者约定继承人所有。类似于银行贷款的反向操作。

以房养老保险，是一个外来品。在中国试点差不多五年时间，只有两家保险公司有开展该项业务，差不多100多人参与。

第一，跟国人传统观念有关。房子，在国人心理是家的存在。许多人辛辛苦苦就为了有一套自己的房子。从心里不好接受房子给别人。

第二，养儿防老还是很大部分国人的传统思想。现在养老方式有多种，其中社保是主要的一种方式。通过工作时间缴存一定年限的养老保险，在退休后每月领取一定金额的养老金。这个是现在主流的养老方式。

商业养老保险的补充，是现在很多人意识到的一种方式，成为除社保外的一种主流方式。

自己养老，信托养老，也是一部分人的方式。

第三，以房养老流程本身还有许多问题。比如涉及房屋的产权政策、法律制度是推动以房养老业务的障碍，还有贷款利率变化和被保险人的长寿风险等等。

以房养老保险在中国前景如何？

大家好，我是您身边的家庭理财专家“财富精算师”。

以房养老是一个外来品，在中国前景黯淡，具有太多阻力和不可操作性，小财不看好未来十年的以房养老保险发展。

我国老年人住房反向抵押养老保险试点虽已5年，但银保监会数据显示，截至2019年8月末，该险种期末有效保单仅126件，市场反应可谓是惨淡无比，简直可笑了。

所谓以房养老，目前多指“住房反向抵押养老保险”，本质上是将住房抵押与终身年金保险相结合的商业养老保险业务。

从操作层面来说，就是老人将所拥有的房屋抵押给保险公司，仍继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。通俗点说，就是将老人的“死房子”变成了“活钱”，既能实现“居家养老”又能“增加养老收入”，一举多得。

但是以房养老在国内发展非常缓慢，原因不外乎 以下五点：

自古以来，中国人根深蒂固的的养老观念是“养儿防老”，子女具有赡养义务，老人去世后，房产由子女继承。房产也是中国大部分家庭财富里占比最高的资产，是老人奋斗一生积攒下来的主要财富。老人如果选择抵押房产，可能会引起家庭纠纷，或者面对社会非议，老人能否坚持选择，值得商榷。因而，参加以房养老的人群中以无子女老人、孤寡老人或者空巢家庭居多，其他老人群体兴趣寥寥。

房屋的价值是养老抵押贷款的关键，也是产品定价的核心影响因素。自从1998年福利房改革以来，房地产市场走向飞速发展的市场化之路，中间历经国家多次宏观调控，房价出现数次大幅波动。

就当前阶段而言，房价的未来涨跌如何，谁都说不好。如果抵押房屋价值下跌，下跌损失风险由保险公司承担；如果房屋价值一直上涨，保险公司则面临一定的道德风险——部分早期投保的老人可能会选择退保，而后再重新购买“以房养老”产品，以获取更多的养老金。

特别是最近几年，房住不炒成为主流声音，一线城市的房地产价格较之前几年出现不同程度的下滑，保险公司承担了下跌风险，对于业务开展形成了巨大的压力。

对于城市居民而言，住房有着70年土地使用权限制，用来“以房养老”的房屋一般居住了几十年，保险机构拿到此类住房面临很大的政策风险——土地使用权到期之后，如何续期和处置，当前国内尚无明确规定。而对于真正有养老困难的农村老人来说，农村宅基地在法律上是严禁流转的，其使用权是不能抵押的，可以说“以房养老”很难在农村走得通。另外，房屋还涉及税收等法律制度，物业税、遗产税尚未出台，房产税如何征收也没有明确。说到底，“以房养老”缺乏顶层设计，没有配套政策，政府支持力度也有限。

一方面，抵押贷款一般要运作几十年，贷款利率随着经济形势、宏观调控一直在波动，保险公司缺乏锁定利率的工具和机制。另一方面，从1982年到2010年，我国男性平均寿命从66.28岁增长到72.38岁，女性则从69.27增长为77.37，分别增加6.1和8.1岁。人均寿命的增加，意味着出售“以房养老”产品的保险公司要支付更多的养老金，甚至有可能超过房屋的价值，这就进一步降低了开展业务的意愿。

作为一款保险产品，合同条款复杂，一般老年人难以理解。同时，在业务流程中，包括房产登记变更、对房屋的价值评估、公正等环节，都需要中介机构的参与，并支付不菲的中介费用，这就提高了交易运营的成本，而提高的成本，最终还是由投保人买单。

综合来看，基于以上至今还未解决的难题，“以房养老”保险也注定是一个小众产品，在中国没有特别好的发展前景。

以房养老保险在中国前景如何？

以房养老政策是在2014年引入中国的，当时保监会下发了文件《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，从2014年7月1日开始，在北京、上海、广州、武汉四个城市率先开展以房养老试点，2016年7月，试点范围扩大至直辖市、省会城市、计划单列市，及江苏、浙江、广东、山东等发达省份地级市。

但是从实施到现在已经有5年了，以房养老的实施效果却差强人意。

我们来看一下数据：截至2018年7月底，幸福人寿累计承保139单（99户），签约意向客户201单（141户），其中北京、上海、广州三地的保单数占总数的80%。

全国那么多老人，真正有意向以房养老的只是极少数，而且未来也不会发展起来，养老保险遇冷在意料之中。

中国人对房子看得特别重，忍受不了租房生活，但凡有条件，结婚后都要有自己的房产。而且房价这些年涨得太多，房屋价值占到家庭财产的很大一部分。而且中国人的思想比较传统，有了房子之后，都想以后留给子女。

如果老人有子女，老了时候没和子女商量，就和保险公司签订了以房养老协议，那么子女恐怕多数不愿意，就是因为房产的价值太高了。在子女的眼中，父母的房子也是理所当然要留给自己的，凭什么要交给保险公司？

中国的老人太看重子女了，即使子女不孝顺，也仍然会选择把房子留给子女。

其实不仅是老年人不愿意抵押房产，保险公司也不太愿意干这个活儿。现在国内房价已经有点畸形了，超过了老百姓的承受范围，而且房地产市场调控政策会一直持续下去，人口出生率不断下降，未来大部分城市房子都没有投资价值，很有可能会下跌。

从保险公司角度来看，主要有2点顾虑：

一是经过持续十几年的大幅上涨之后，未来房价能否持续升值值得怀疑；二是人均年龄逐渐增长，他们怕遇到老年人的长寿危机，处置房屋的价值甚至不足以弥补老年人的养老支出。

所以以房养老市场基本上就是“你不情我不愿”，注定会遇冷。

没有子女和其他继承人，并且老了之后经济收入较少，无法维持生活，这部分老年人如果有房子适合以房养老。

今后参加以房养老的人群或许会增多，主要原因是：

首先，生育率逐年下降，独生子女越来越多，而且今后选择丁克不生孩子的夫妻也会越来越多，不存在把房子留给子女的顾虑。失独老人和丁克家庭的情况类似。

第二，现在年轻人的观念在逐渐改变，不再一味讲究无私奉献精神，越来越重视个人及夫妻双方的生活品质。这一批人老去之后，部分人群不会把所有财产留给子女。

以房养老保险在中国前景如何？

你好，我是简七，6年专注理财科普教育。

简单来说就是把自己的房子抵押给保险公司，继续拥有房屋的各项权利，同时可以按照约定条件，从保险公司领取养老金直到过世。

在老人过世后，子女可以赎回房屋或交由保险公司处置。

保险公司处置所得的钱将优先用于偿付养老保险相关费用，剩余部分依然归法定继承人所有。

本质上，这是一种帮助“有房没钱”的老年人安享晚年的养老产品。

目前只有4家保险公司，获得了这项业务的资格，而实际开展业务的只有中国人保和幸福人寿两家公司。

去年，北京就有一对老人，用70多平米的房子抵押投保了这种养老保险产品，每月能领1.7万养老金。方案看上去还挺好，但试点效果却很差，主要是因为：

（1）老人很难接受自己辛苦一辈子买的房，最终成为别人的

（2）在房屋价值的评估上，双方也容易出现分歧

（3）如果产权不完整、子女反对，也会影响投保

此外，因为这种项目，要一直垫付养老金，等老人身故后才能处置房子。

对保险公司来说不是很划算，所以推进力度并不大。

其实，银保监会也有批文推广“以房养老”保险，但效果还是比较差，试点几年下来，仅有100多个人参与。

不过，我倒觉得只要制度设置得更合理，以房养老的确可以纳入考虑。

比如英国，以房养老的制度就已经非常成熟了：

随着相应政策和法规不断完善，相信未来会与更多更好的挂钩养老的投资品入市，你认为呢？

最后，我建议大家在考虑养老时，最好能有一个全盘的规划，能从未来的养老需求出发，倒推现在开始的投入，和适合的投资工具。

对了，你的养老计划加入日程了吗？不妨留言一起聊聊吧~

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