5年后，“80万房产”和“80万存款”哪个保值？

这个事情不好说，要分区域来看待。

如果是偏远的五六线城市，房子价格很有可能一动不动，甚至下降，即使不下降也会是有价无市的状态。

大家都知道国家发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，要求取消城区常住人口100~300万的二型城市的落户限制，300~500万人口城市的落户条件要全面放宽。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模，精简积分项目，确保社保缴费年限和居住年限分数占主要比例。

这是国家在未雨绸缪的布置，未来的人口问题。现在人口发展趋势已经非常明显，在社科院1月份发布的《中国人口与劳动就业问题》白皮书中，如果维持现在的生育率不变，中国人口将在2029年见顶。

根据国家统计局的统计数据显示，2018年底比上年末增加530万人，全年出生人口1523万人，人口出生率为10.94‰。出生人口比2017年下降了整整200万人，这是放开二胎的前提下。所以，未来人口形势肯定不会乐观。

那么未来的人口社会化趋势肯定会集中下大型城市和特大型城市了。现在城区人口在二三十万，甚至五六十万的四五六线城市，就跟现在的农村一样，将会面临着人口严重流失的风险。

略微有点年纪的人都知道，以前我们国家八成是农民。2018年末，乡村常住人口56401万人，减少1260万人。

大家回到老家，虽然还是那番模样，但是人口的严重流失，让我们已经切切实实感受到农村的破败感了。农村的老房子，别说80万元，能卖出8万元的都不多，原因是没有市场。

所以，在5年后，中小型城市80万元的房产价格，没有多少发展前途。完全比不上现金，5年收益率能在30%左右，将会达到104万元。

除非我们的房租价格能够5年租出24万元，在中小城市80万元的房子一年租金48,000元，可能性是不存在的。

但是如果是我们的1、2、3线城市，还有多少80万元的房产呢？随着中小型城市的人口注入，也有可能会出现在一波房产的上升高峰。但是，顶多顶多也就能赶上大家收入的增长，也就上涨30~50%。大家想想1000万元的房子还有可能再次翻倍吗？除非再次有大量的泡沫出现。而且在大型城市，我们至少5年还有房租收入怎么也有10万元左右，即使房产涨到90万元，这样也跟自己理财差不多。所以，如果是大中型城市还是保有房产比较好一些 。

潘石屹在前一段时间说，我们中国的房地产总价格是65万亿美元，美国的房地产总价格是30万亿美元，欧盟是20万亿美元，日本是10万亿美元。当然主要原因是因为我们的房地产价格不收，房地产税的原因，大家没有持有成本，当然也就不会产生大量的流动。这可能跟我们的传统思想有关，有点像地主老财囤积土地的感觉。当然房地产税已经在路上了，未来即使征收也要以保证重点城市房地产价格的稳定为前提。

因此总体来看，房价未来还是以稳定为主，上涨的空间并没有多少，但是肯定也不会出现一些人担心的腰斩的情况。如果想买房子自住，只要能负担得起就买吧，但是希望杠杆不要太高。

今天算过一次，500万元的房子，付出首付150万元，贷款350万元，按照等额本息还款30年，5.6%左右的1.1倍贷款利率，每月还款2万元左右。关键在后面，我们辛辛苦苦偿还银行贷款14年后，很多人感觉还了接近一半的贷款了，很抱歉，我们还欠银行本金250万元。虽然未来可能会降准降息，偿还银行贷款的负担会减轻，但是偿还本金的比例肯定是不变的，前14年只能偿还本金2/7左右。

所以，从未来发展的角度讲，如果我们工资收入没有太大的改善，还是不要去牵扯房贷的好。

5年后，“80万房产”和“80万存款”哪个保值？

你好，很高兴回答你的问题。

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5年后，“80万房产”和“80万存款”哪个更保值？可以说很多人都有这样的疑问，这个问题其实很好理解，就是把钱用来买房还是存进银行。关于这个问题就来简单谈谈我的看法。

第一：5年以后，“80万存款”的收益

虽然每个银行的利率都不太一样，但是我们从图中也能看出各个银行之间的差别并不是很大，下面就来解释一下：

80万，定期存款5年，按照最低的利率3.25%来计算，我们会发现这5年利息一共是130000元，再考虑到通货膨胀了这一因素，在过去的20年里我们国家的通货膨胀率基本上都保持在3-4%左右。

综上所述，如果未来5年的通货膨胀率依旧保持在3-4%，而银行定存5年的利率基本上都在4%以下，所以说把80万存到银行，根本就没有什么收益，因此保值性很低。

第二：5年以后，“80万房产”的收益

在过去的20年里，房价真的可以用“飞速上涨”来形容了，根据数据统计，2000年全国住宅均价仅有每平2000元左右，但是到了2019年就超过了9000每平。

所以咱们国内的很多老百姓都把房子看成“货币保值、增值”的首选，但是这其实也是非常危险了，因为他们根本就不知道房价为什么会上涨，也不明白以后还会不会继续上涨，但是你的心里已经有了这种观念，第一次投资赚了50万，你就会认为下一次定能赚到200万，一定不要有“富贵险中求”的想法，要不然真的到了房价下跌的时候了，恐怕连钱怎么没的都不知道。

根据我的观察，房价上涨离不开3个要素：政策、人口、地价。下面就来分别解释一下：

1、政策

之前就有这样的观点，“短期之内看经济”，但是在我看来，“短期之内看政策”才对。

早在2016年的时候，就提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”，再到2017年加快建立“租购并举”的制度。

再到2019年确定“房住不炒”定位，以及提到的房产税相关内容。

针对楼市的调控频率不断提高，特别是对炒房行为的打压上，不论是国家层面，还是地方政府都在收紧楼市，就在近期，包括东莞、深圳、南京等在内的多个城市纷纷出台相关政策，所以说房地产逐渐冷却的情况正在发生。

2、人口

截止至2019年底，我们国家城镇人口的数量已经达到总人口的60%，并且根据社科院的数据显示，我们国家的人口将在2030年实现负增长。

按照国际上的经验来说，一个国家的城镇化率发展在70%之前，都是处在快速发展阶段，而达到70%之后，发展速度明显会下降很多。

那么我们国家的城镇化率还有多长时间能达到70%呢？如图所示，2017年的城镇化率是58.5%，而2010年的城镇化率为51.3%，因此可以预测大约还有8-9年的时候，我们国家的城镇化率将会达到70%

其实我们现在也不缺房子住，根据国家统计局的数据，现在人均的住房面积已经达到了39平，户均住房拥有率达到了96%，户均住房套数更是达到了1.6套。

也就是说，随着人口的不断增长、以及城镇化率的不断提高，至少在未来8-9年的时间里，每年都会建造大量的房子，所以未来房子的价值会不断降低。

3、地价

一直以来，很多人往往都会忽视掉土地市场，其实我一直都认为，地价也是影响房价的关键因素。

就拿我所在的无锡来说吧，2019年的时候全市的地价还普遍都在1万以下，但是仅仅1年的时间，现在的地价基本上都在1万以上了，那房价是不是还会继续上涨呢？

其实我并不认为，要知道很多房子的价格都是虚的，换句话来说吧，很多人看到别人的房子价格涨了之后，也就想跟着涨，这种现象比比皆是。

“房子如果卖不掉的话，就只是钢筋水泥”，这是我自认为听到过最中肯的一句话，因此即便是地价不断上涨，房子本身没有价值，也卖不出去。

不过房价也是有区分的，就比如大城市和小城市，毫无疑问的是，大城市更加丰富的各种资源、人口、政策对房价能起到有效的支撑，但是小城市因为没有足够的吸引力，房子不值钱、或者说是房价出现下跌也是很正常的了。

综上所述，关于问题中提到的5年以后，“80万房产”和“80万存款”到底哪个更保值，其实这个问题还得分开看，如果是选择在一线、二线城市，那么买房肯定是更保值一些的，如果是在小城市，那还不如把钱存进银行呢！

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5年后，“80万房产”和“80万存款”哪个保值？

五年后80万房产和80万存款哪个保值。笔者认为，从现在开始是银行存款保值，为什么呢？如果放在十年前肯定是房子更保值，可是放在现在就不同了，房产税马上要出台了，2019年全国人大在两会上明确表态，2019年完成我国房产税的立法，这样一来2020年我国的房产税就出台了，那就意味着我国的房价这两年会大跌，房产税出台终于让我国炒了二十年房地产的炒房时代彻底结束，房子终于回到正常的居住功能上，那么大量过剩的我国房地产该怎么办，炒房者手里的大量房地产该怎么办，地产商手里的房地产该怎么办，按照有人统计我国房地产的资产总额高达248万亿，而有三分之一是在炒房者手中的，那就是说有80万亿的房产的是在炒房者手中，当然还有一些是在房地产商内部人代持的，房地产税出台后，房子越多的人交的税越多，而且是递增的，这让所有的炒房者都受不了，如果把房子租出去，每年交的房产税比房租还要高，笔者算过一笔账，我国房租的回报率是在1%左右，而房产税按照欧美的标准是在1%至3%，多套房产持有者超出部分递加的税更高，如果炒房者不卖出多余的房产，几年的时间交税就把房子交没有了。面对炒房者几十万的房产在未来几年抛售出来，房价必然大跌。

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5年后，“80万房产”和“80万存款”哪个保值？

80万存款

目前银行五年期的利率最低的为四大行，80万元属于大额存单，利率大概在4.2%左右，高的5年期利率可达5.65%，我们以最高的计算，80万元5年后的利息可达：80*5.65%*5=22.6万元，因此到期本息合计为：102.6万元。涨幅22.6/80=28.25%。

80万元的房产基本告别一二线城市，主要为三四线城市的房价，那么三四线城市的房价2018年的表现怎么样呢？如下图所示，2018年1月到2018年9月，我国主要的三四线城市房价走势，最高的咸阳涨幅达到43%，其余的城市最低的也基本均有10%的涨幅。

所以，投资房子，厉害的是可能一年就直接赶上5年存银行的收益的，差一点的3年也可以赶上，故而参考我国历史的房价走势图来说，应该选择房子，因为价值高代表着其保值率更高。但是如果你本身已经拥有了房子，此次的80万元属于投资行为，那么不建议再选择房子，主要理由如下：

（1）房子的变现能力没有现金强，一旦急需用钱，短时间内出手，房价的折损率高。

（2）房价虽然历史来看趋于上升的，但是未来的房价走势，是无法预料的，特别是五年的期限，并不算短，在房产税即将出台及长租公寓推出的背景下，未来的房价走势存在较大的不确定性。

80万元的存款收益是可以预计的，属于稳定的投资，低风险低收益；房价未来的走势存在不确定性，属于高风险高收益。具体该如何选择，看你个人的风险偏好。

5年后，“80万房产”和“80万存款”哪个保值？

80万房产是一个什么概念，现在的房子在一线城市都几百万一套小的，意思是一个卫生间呗，价值80万的卫生间和80万的存款，你会选哪个？5年后哪个保值？

常理说，肯定80万的卫生间保值，毕竟房产能抵抗通货膨胀，而货币呢，存在银行里只会越来越贬值，如果不消费出去，或者做投资的话，钱就越来越不值钱了。

但现在的情况已经有所不同了，大家都在说现金为王，都想把各种投资撤出来，把房子卖出去，房子要是跌起来，和它涨价时一样，持续十几二十年呀，即便现在不算跌势，如果三年后开始，那5年后正好在下跌过程中。

通货膨胀是十个百分点往下走，房子下跌可能就30％，或50％往下走哦。何况之前都不算房子折旧的，只要是房子都涨价，处于平缓期的话，5年房子会有损耗的，加上什么房产税加征，我一点都不看好5年后的80万房产。

如果要选择的话，80万都花掉吧，买车，去参加培训，或者到处旅游，80万真的越来越不值钱的，要么投资自己，让自己更有赚钱的能力，要么消费掉，也不枉到此走一遭。花掉了，加大力气赚回来就是了。

5年后，“80万房产”和“80万存款”哪个保值？

如果用房产对比存款，5年后，更保值的一定是80万的房产而非80万的存款，然而用房产跟存款作比较本身就不是明智的选择，换成80万投资可能更好，只有这样才能横向对比，我们就房产、存款来看看谁更保值。

现在这个时代，80万的房产并不是什么大数目，三四线城市100平米的房子差不多也就这个价格，我们多次分析过关于未来房地产的情况，得出的结论是于今年正式迎来拐点，但这并不代表房地产就会迎来价格的全面回落。

一线城市的房价增长已经停滞了近2年，新一线城市房价也在今年出现了下行，我们通过今年10月及以前的数据可以看出，基建房产等投资逐月放缓，拐点到来已成必然，但现在的城镇化率也就刚过60%而已，距离发达国家还有20%的差距，咱们是地大物博，需要发展的地方还不少，但这20%可能需要未来20年才能完成，甚至更长的时间。

换言之，房地产随着拐点的到来，增速必然放缓，但未来10年，基本可以判断房产将会步入稳健增长的阶段，那么房产投资维持在10%以内的年增速完全是有可能的，那么80万的房产，5年后的价值应该是80*（1+10%）^5=128.84万。

按照现行的央行存款基准利率，3年期定存的年化收益是2.75%，四大行也基本维持在这个水平左右，但部分地方性银行的5年期定存可以达到5%以上，前段时间易论还看到小区广告的某银行5年期定存利率高达5.45%。

我们假设未来五年央行不会有货币政策的变动，也就是说未来5年不会降低基准利率，那么我们就按照年化5.45%的收益来计算，80*5.45%*5=21.8万，那么合计就是101.8万。

为什么计算公式不同？因为银行定期存款大多都是单利计算而非复利计算，所以，5年存款得出最高的结果就是101.8万。

所以，5年后，80万的房产一定比80万的存款更保值，我们要记住一点，存款的作用对于抵抗通货膨胀通常都是接近甚至低于的水平，想要超过本身就不太现实，否则银行的利润也就随之下滑了，怎么能用存款跟房产作比较呢……

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