谁能通俗解释下房价也没降，巨有钱的恒大怎么就突然欠一屁股债？

房价一直坚挺，小县城都在一直涨，大城市就不用说了，建房成本也没怎么增加，按照小白的理解，做生意的利润不就是卖的钱减去成本吗？按这样算恒大应该越来越有钱吧？

提出了一个非常好的问题。确实现在全国的房价并没有有效下降，按道理说房地产企业不应该出现大的系统性风险。但是最近不仅仅是恒大，还有其他的地产商也出现了一些问题。既然自己的客户市场都没有下降，那为什么会公司出现大问题呢？

那么通俗的来给大家举个例子，大家就明白为什么恒大会出现这么样的不能清偿的债权事件了。假如恒大自己只有一个亿，通过竞拍得到了一个亿的土地，又拉着房地产建筑商拿了2个亿，最终盖了一个可以完全销售出去，得到4个亿的楼盘。如果真的这样老老实实的做了，那么恒大每一个楼盘可以挣几个亿，投资回报率达到100%，已经赚的是盆满钵满了。

但是恒大在其中又开始不甘心，继续加大杠杆。在盖这栋楼的时候，通过预售制度早早的已经将房子卖掉了。但是给房地产建筑商的款没有结，直接再出去，又拿了两块地皮，将这两个亿又花了出去。如果顺利滚下去，他就可以挣到三个亿。但是恒大在其中预售过后，有可能拿着钱又去搞了恒大冰泉矿泉水，又去投资了恒大足球队，又去造新能源汽车。这些业务本来同房地产业务没有太大关联，但是银行认为其质地优良，就给他了很多授信。

最终结果那就是本来恒大注册资金一个亿，却占了12个亿的房地产项目，然后又做了几个亿的矿泉水以及足球队和恒大汽车。但是这些多元化的投资并没有顺利给他带来利润，矿泉水带给他的是净真金白银的亏损，足球队带给他的是净投入，没有产出只有广告效应，而恒大汽车更像一个吞金神兽，还要等着继续的巨额投入。在这种情况下，最终恒大只能进行违约了，到期应还的债务无法还清。那么这就引发了更多的负面循环，未到期的债务金融机构也开始要提前收账了，所有的债务都因为其信用不佳而导致出现违约。

所以恒大集团的问题就在于两大问题，一是房地产的金融杠杆用的太狠太极端，另外一个就是多元化集团发展并没有取得成功，而且更多的是迎来了失败。再加上恒大集团还使用恒大理财进行短债长借。作为其现金流管理的补充，但是最终也违约了，附加在一起形成了自身无法化解的危机。

谁能通俗解释下房价也没降，巨有钱的恒大怎么就突然欠一屁股债？

我这样来举个简单的例子来回答，可能就比较通俗了。

我们假设其只有一个项目，放大杠杆10倍来借款买地建房，把地买下来后三年后再开发并完全卖出，售价是成本的2倍，建设的税收40%，年分红80%，分红的税收20%（由股东自己承担），贷款利息10%。

第一轮这样的操作：

我们可以看到，开发商只需要用100亿的资金，三年分完红都还余96亿的未分完的利润，除了给股东分了红以外，自己的净资产还翻倍了。资金结余更是1196亿元，还款1000亿完全没问题。

接着来的就是第二轮：

第二轮下来，开发商仍然是三年再赚一倍，跟第一轮没有太大的区别，资金结余2392亿，还贷款2000亿，仍然是没有任何问题的。

那么我们买房花的钱，去哪儿了，差不多是这些地方：

但是现在的情况是因为各种原因，房子不好卖了，于是第二轮就变成这样了：

一半的房子卖掉了，另一半形成“存货”，存货是以成本列入的。收入减少一半，税收和分红都相应减少了，虽然未分配利润还有60亿，但资金结余只有1160亿了，钱在哪里去了，存货里去了。

也就是变现出现了困难，这样1160亿就还不起2000亿的贷款了。就算不分红240亿，也是还不起贷款2000亿的。

此时我们买房花的钱，去了这些地方：

所以说恒大们要打折卖房来还债，就是要把存货加速变现，如果变现得比较快，不至于利息支出增长得太多，那么还是还得起贷款的。

比如打七折销售的情况如下：

七折之下，虽然未分配的利润减少，股东分红也减少，税收也减少，但是只要把房子卖掉，还贷仍然是没有压力的。

甚至于打六折都可以：

打六折以后，买地建设和利息支出已经超过收入了，也就是毛利都为负了，房地产公司也要巨额亏损，当然也就无法分红之类的了，但是仍然还是可以还得起贷款的。

而此时购房者的房款去向如下：

所以说不让打折就是彻底封死了开发商们的退路；不让打折，还不让续贷，更是让他们几乎就没法动弹了。

这就是高毛利之下，可以放大杠杆，虽然金融资本等赚了更多的钱，但开发商和开发商的股东们按其投入的资本也赚了更多的钱。但是就怕政策和市场起变化。政策（限购、限贷）或市场（毛利下降）一变，他们的这个分食购房者的游戏就会玩不下去的。

通俗是通俗了，但严谨性肯定下降，上面的数据仅供理解之用，不是真实数据，请读者不要较真，说明中也把一些细节给简化掉了，也请知悉。

谁能通俗解释下房价也没降，巨有钱的恒大怎么就突然欠一屁股债？

小许头脑灵活，90年代我们村绝大多数人还在种地的时候，人家已经开始搞起了砖窑厂；

那个时候正赶上城市建设的大浪潮，城镇化推进速度很快，城里一栋栋高楼拔地而起；即便是在乡下，农民也富裕了，陆续翻盖新房。小许的砖窑厂24小时开工，砖块一车一车的往外拉，根本不愁销路。

赶上了好时候，小许凭借砖窑厂赚到了人生的第一桶金，足足有100万。

小许可非等闲之辈，他不满足于只有一个砖窑厂，要开“分厂”，于是在镇上18个村或租或买的拿了地，18个砖窑厂同时开工建设，每个砖窑厂投10万，总共需要180万。

可小许手里只有100万，还有80万的缺口怎么办？贷款！找担保人贷、应收账款质押贷、在建砖窑厂抵押贷，反正能想到的方式都用上了，成功贷到80万。

两年后，18个砖窑分厂都建好了，全镇都在风风火火地搞建设，砖块供不应求，小许身价再次暴增，据说一年能赚上千万。

小许本来就满足于此了，19个砖窑厂稳健经营够他吃一辈子了，但村里的“小诸葛”找到了小许；

“小诸葛”是何人？村里第一个大学生，能识文能断字，只不过运气不佳，半辈子穷困潦倒，平时靠给村民写写信、出出主意混口饭吃。

“小诸葛”找到小许，问：“许总，我知道你非池中之物，是男人就不能满足，难道19个砖窑厂就让你止步不前了？生意要做大做强，纳斯达克敲钟怎能少了你”？

小许问：“这几年，我专心做砖窑，其他生意也不懂啊，如何做大做强？请小诸葛明示”！小诸葛：“简单！凡是市面上赚钱的生意你全干了就行，与其把闲钱存在银行，不如大胆去做！想做的人还没有本钱呢”！

小许一听，确实是这个道理，这么多年，那些卖猪肉的、搞养殖的、磨面的，生意虽小，不也都赚钱了吗？苍蝇腿再小也是肉啊！于是小许鼓捣出一个理念：“多元化发展”！

时间来到2000年初，短短几年时间，小许的业务范围就从最初的砖窑厂扩展到熟食店、蛋糕店、水产店、童装店、矿泉水、自行车店。

甚至还组织了镇上第一支秧歌队，隔三差五地带着秧歌队到各个镇上比赛，不过秧歌队不赚钱，就是为了给自己的产业打打广告，一年亏损几十万。

这么多产业得需要资金啊，能贷的银行基本都贷了，可还有缺口，怎么办？

小诸葛又支了一招：“简单，发行债券，向父老乡亲融资，一年利率24%，借鸡生蛋，也能帮助村民致富”！

于是小许开始向村民融资，村民也很愿意，小许给出的利率是24%，是银行的五六倍，再说小许是镇上的名人，产业众多，还能坑这10万8万的？

于是家家户户开始买小许的债券，少则三两万，多则二三十万。

融到资的小许胆子更大了，除了留下24%作为利息回报外，其余的钱全部用来“多元化发展”了。

这个时候19个砖窑厂还是赚钱的，而且每个砖块的价格还每年涨几分钱，但其他产业就难了，比如矿泉水卖不出去，小许之前先免费铺货，卖价比进价还要低；再比如自行车，光是流水线就投入了上百万，可连一个像样的成品都没生产出来，研发、设计费每天的花费都数以千计算；

最要命的是那个秧歌队，三五十口子人比一场赛就花去几万元的伙食费、场地费、差旅费，虽然获奖无数，但荣誉不能当饭吃啊。

好在砖窑厂盈利，总体算下来，总资产略大于总负债，小许还是镇上的首富。

这么多产业，不管赚不赚钱，总得有人打理吧，于是小许招了一批大学生帮助打理生意；

做大做强的小许面对这么多的产业实在分身乏术，于是招了一批大学生，给许以执行副总裁、副总裁、常务厂长、技术总监、财务总监、行政总监的名头，他们都是小许的高管。

为了留住人才，除了给高管许以高薪之外，还给他们一些股份，年底分红必不可少。

这些大学生凭借高薪和分红，毕业没两年就在城里买了房，人人都开上了小汽车。

大学生对小许感恩戴德，都夸小许带他们致了富，是他们的大恩人。

突然有一天，风向标变了，砖窑厂限产、银行收缩放贷规模、村民挤兑；

砖窑厂还是那些砖窑厂，转价比前几年还涨了不少，19个砖窑厂这几年存了不少货。

但突然有一天，风向标变了，新楼新房都盖得差不多了，轻钢成为了盖房的主流材料，小许突然发现存货砖头卖不出去了。更重要的是砖头不环保，银行也限贷了，银行要求到期就把本息全部还上，不能再像之前那样展期或续贷了。

村民也听说了这个消息，于是把小许家的门槛都踏碎了，纷纷要求提前兑付。

小许急了：“干啥呢！我还有19个砖窑厂，还有矿泉水、自行车，还有秧歌队，我卖了不就有钱了吗，你们怕什么”？

小许是这么说的，也是这么做的，但市场给了他一记闷棍，本以为大家会争着买，但没想到无论他抛出什么资产都没人买，即便是打六折、打四折。

这下小许慌了，短期贷款足足有上千万之多，还有村民的债券需要兑付，怎么办？既然卖不出去，那就抵债吧，于是把砖头抵账给了村民，村民拿回家也没啥用处，只能垒猪圈。

银行这边也着急啊，其实银行这几年心里也有数，你小许这几年是赚了不少钱，但大部分利润都进了个人和高管、股东的腰包，还有一部分拿去“多元化发展”了，账上的资金只能满足利息的支付，倘若不是我银行一而再再而三地给你展期和续贷，你现金流早就断了。但现在政策已经不允许给你新增贷款了，本息怎么办？你抓紧筹钱吧！我可是一天都等不了。

小许还是那个小许，依然意气风发，住别墅、开豪车，但手下的高管或者离职，或者低价变卖股份，纷纷离他而去，就连他引以为豪的秧歌队也快解散了。

面对着曾经引以为傲的“多元化产业”，小许不禁潸然泪下，“倘若重新来过，我只卖砖”！

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谁能通俗解释下房价也没降，巨有钱的恒大怎么就突然欠一屁股债？

你的这种想法也是挺有趣的，对于恒大这样的房企为主业的公司，在国家没有划分三条红线的时候，日子过得还是不错的，大家都知道房企就是找国家贷款过日子的，借鸡下蛋先买地，然后拿地再去贷款，然后做楼房，期房也是让购房人先交钱，然后拿着你的钱去盖房子，这个时候他们也是在赚钱，但是借银行的钱还是要还的吧，还有发行的债券之类的。至于你说的建设成本怎么没有增长呢，现在的工人给少了谁给你干，原材料钢材水泥哪个没有涨价，问题是现在恒大的房子很多，建成了没有卖出的多的是，还有建设了一半的房子，这些不需要钱吗？房子卖得不顺利，欠银行的钱到期了必须还钱，问题是银行还不继续借钱给你，以前可以来回倒腾就看不到现在的问题，一旦中间的环节停顿了，问题就马上暴露无遗。如果你还不明白，就拿你举例子如果你借钱盖了100套房子，一套房子花了20万，100套就是2000万。如果卖50万一套，你就可以赚了3000万。可是你的钱都是借来的，要还利息的。手里的房子还没有卖出去，工人找你要工资，供应商还要找你要材料钱。而你还钱的时间又到了，你觉得你现在是算有钱，还是没有钱呢！

谁能通俗解释下房价也没降，巨有钱的恒大怎么就突然欠一屁股债？

1.低价囤了大量土地，等着地价大涨，结果政策变了，导致许多项目未上马，占用了资金。

2.投资了其他产业，臂如恒大汽车，未造车先烧钱，糟蹋了资金。

3.大份额分红，用巨资刺激所谓的管理与扩张，透支了资金。