现在有些人的财富都被套牢在房产、商铺上，这是不是一种好的结局？为何？

记住“理财比赚钱更重要”！

在目前的情况下分析起来，题主对于自身现金流管理有着大问题，如果需要钱了，但是银行不给做充足抵押，那不是守着资产要讨饭？

同时，两者都属于固定资产投资，重复在一个种类上，意义不大，但是风险累加，所以一定要优化财产种类。最后商铺现在属于危险投资，尽快脱身比较好。

过去20年是房地产的大牛市，基本上入场的人都赚了，只有极少数投资炒房的人踩中了地雷，房地产20年的经验似乎赋予了房产和商铺投资“只涨不跌”。

2015那一轮的房价上涨大潮中，有些地方超过50%的涨幅，让收益超过了多少人多年工资总和。结果让许多人认为只要买房买铺子就一定能稳赚不赔。但是也要与时俱进，要清楚的认识到大多数人只是赶上了好的时代，搭上了时代的便车。

楼市已经进入白银时代，靠投资房地产获利风险也越来越大。国际上有一个评价地方房价泡沫程度的标准，那便是房价租售比，数据显示，在100个大中城市中，房价收入比位于9-12之间的城市数量最多，共计38个城市。

这些城市绝大多数为三四线城市，但是这些城市更不值得投资，为什么？因为一二线城市对三四线城市人口的虹吸效应正逐渐加强，未来这些城市人口缺乏有效支撑。还在这些城市闷头买房的人，在未来的五年内，肯定会自食其果。

深圳、厦门、青岛的房价一直都是区域领头羊，但租金并没有明显高出同类城市，所以租售比一直较低。说明这三个城市的投资氛围非常浓厚。当然，如果人口持续流入，这种情况将持续，而且有可能房价继续波动，或者租金继续增长，那值得买房吗？。

结论就是：房子还可以买的，但是买房一定要在持续在人口流入地区买房。

以前说商铺都是用“一铺养三代”来形容，现在的商铺却是“三代养一铺”，虽然有一点夸张，但是目前商铺确实不怎么适合投资了，过去买的早的商铺价格便宜，所以回报率很高，但是新区域的新商铺就是单价贵，房租却不高，很多还租不出去，算上贷款利息，回报率根本不能看，现在大部分的商铺已经逐渐成了“伤铺”。

最大的风险和问题就是：商铺严重过剩啦！互联网对实体门店的冲击也非常大，很多商家已经不需要具体门店，也能做生意。商铺早就不是卖方市场了。现在不少出租市场是有价无市，租又租不出去；二手铺比新铺无价格优势，卖又卖不出，如此恶性循环。

商铺其实同公寓一样的性质，所以也同公寓一样，有着致命的缺点：

• 不能落户、没有学位、对地段要求高、需要开发商有较强的运营能力以及转卖的时候交易税费太高。特别是税费高这一项，从供需两方基本卡死了商铺的溢价空间。

• 交易费用算算：契税。普通住宅的契税（满两年）是在1%，但是商铺是在3%-5%左右；土地增值税，住宅很多是不用缴纳的，但是商铺是一定要缴纳的，而且施行的是递进税率，最高可达增值额的60%。

如果转手卖商铺，那么能吞噬掉多少利润呢？根据网上的二手商铺计算器。50万的商铺卖到100万，需要缴税25.6万元，同时，买方还要缴纳6.13万元税款。50%的利润都没了。

赶快调整结构把，否则有可能会未来资产价值不增反跌呢！

现在有些人的财富都被套牢在房产、商铺上，这是不是一种好的结局？为何？

今年以来，我发现一个情况，就是很多人都在为有很多房产、有很多商铺的人担忧，这其实是一种非常严重的思维错位。这些人总觉得自己足够聪明，买房子的人都很傻，看不清趋势，但话说回来，人家能买几百万上千万的房子，能力不会比一边嘲讽一边连首付都付不起的人差。

因此，我觉得这个问题，没有必要为别人担心，还是先管好自己。长期来看，货币一定是一个贬值的趋势，我们一方面为富人们担心，担心人家的财富都被套牢，另一方面又只能不断的看着自己手里的钱不断缩水，确实是一件悲哀的事情，不如把更多精力放在提升自我上。

你就比如说，过去有人通过投资房产，赚到了十倍的财富，早就够说风凉话的人上班几辈子领到的工资了，那么他们的财富就算是来到现在，房地产行业迎来变化，未来房价不能继续上涨，房价也不可能再跌回十年前的水平，就好比别人赚了1000万，现在回吐了10万元，大家都在说，看着这些富人们好惨啊，套住了！

至于说刚刚通过自己的辛苦劳作攒到钱，又全部投入到房产和商铺上的人来说，那可能就不是太好了，因为错过了涨势最好的阶段，财富套在房产和商铺上之后，第一，如果房价不能再像过去一样上涨，其实是亏的，还不如做理财；第二，房产变现没有那么容易，有时候就算你想降价也不一定有人买。

对于商铺就更是如此了，我在前面多次分析过商铺，目前看商铺的投资价值已经很低，好的商铺早已卖光，现在的很多商铺都是售楼的各种宣传包装，一旦砸在自己手里，租也租不出去，卖也卖不出去，确实会比较头疼。

现在有些人的财富都被套牢在房产、商铺上，这是不是一种好的结局？为何？

的确，因为房价，商铺价格下跌，导致很多人财富套牢在房产和商铺上，造成的后果，就是“空心化”和“社会资金效率持续下降”。

目前，从上铺角度来看，“转让”，“空置”“租金低”，“实体经济持续下滑”等现象，已经持续非常久了，未来可能更难熬。而以前“一铺养三代”的时代，现在是“一铺坑三代”。资金大量被沉淀是必然的。

而从房产角度来看，新区新盘不断建设开工，老城区和老楼盘却无人问津；中心城市——一二线城市，和三四线城市的中心区，新区的结构性需求和结构性过剩愈演愈烈是非常明显的，那么，必然有处在或者站在“结构性过剩”这一边的人和资金，他们逐步套牢，逐步僵尸化，也是必然的趋势，难以逆转。

从社会的角度看，物竞天择，适者生存，是正常不过的事，而从资金效率角度来看的结果，就是我国每年的m2保持在高位水平，而“钱”却无法流入实体，这背后的原因，就是题主所说的这个现象——大量的社会资金沉淀和套牢在结构性过剩的房产和商铺中没有流动性。

打一个比方，我国假设需要50万亿的m2——流动资金总数或者新增总数，但是，每年沉淀到结构性过剩的房产和商铺中的资金在50万亿以上，那么，正常的50万亿m2就不足以满足社会的需求——因为被沉淀了。那么，只能增发大于50万亿的m2，比如100万亿，长期以往，就变成了人民币购买力加速贬值和资金效率越来越低——一边是企业缺乏资金，拼命呼吁放水降息，一边是每次放水降息钱都自动“沉淀”掉，没有多余的资金流向实体——道理非常简单，作为460万亿的房产总市值，就算按照5%的房贷利率，每年仅仅房贷利息支出就需要消耗掉23万亿的资金和财富。

造成的后果就是“放水”——“沉淀”——“再放水”——加速沉淀的恶性循环，当然，对于经济来说，不是好事。

现在有些人的财富都被套牢在房产、商铺上，这是不是一种好的结局？为何？

我不赞同这种说法，除非购买的房产、商铺所用的资金是借贷来的。而且借贷的利息高于房产或商铺的租金收益率，否则哪有套牢一说。

如果，房产或商铺的地段比较好，适合出租。而且是通过自有资金购买的，这类投资自古以来都是收益最稳定的投资。而且投资者只要认可当前的出租回报率就可以。长远看，一个发展中的国家，租金回报水平是逐年提高的，房产位置良好的前提下。连年下跌的机会不是很多。当前虽然商铺受到电商的冲击比较大。但是在闹市区位置好的商铺，还是很难租到。

比如，我有好几个朋友想经营食品类的商铺，结果找了一年左右还没有找到合适的店面。什么原因呢？好位置的商铺，都被人预定了，根本不愁租。住宅市场也一样，一，二线城市小户型的离地铁近的住宅也根本不愁租。

相比住宅和商铺，投资项目，事业的风险就大多了。特别是这几年，金融供给侧改革，金融产品频频爆雷，很多投资人血本无归。股票市场更是让很多中产阶级返贫，一赚二平七亏本的铁律未改变。

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现在有些人的财富都被套牢在房产、商铺上，这是不是一种好的结局？为何？

财富被套牢在房地产和商铺上，在我看来并不是好的结局，目前的房地产上涨空间不再，也时候转变一下投资方式了。

今年以来，房地产因城施策的调控是继续进行的，并没有任何的放松，在这种情况下，房价还会遭受到持续的打压，难以上涨。

这意味着那些来自房产，商铺的财富是很难增加的，那么房产和商铺每年的收益怎么样呢？

假如不考虑房子升值，把房子租出去来收租金，那么租金收益率在2%左右，好一点的可能在3%。

而同比之下，银行贷款利率普遍在5%左右，这意味着贷款买的房子每年都会净亏3%左右，而相对保本的理财收益率可以在5%左右，这意味着全款买房的人，不如购买理财，每年也会净亏损3%。

从整体上看，房价已经上涨了40年了，房价翻了几十倍，所以很多人以为还会继续上涨，但是这是一种惯性思维，任何东西的价格都是有波动的，不会一直上涨，总是会跌落的，不可能出现一直上涨而又从不下跌的东西。

所以目前来说商铺，房产每年其实是“相对亏损”的，政策要求房价不上涨，但是房价也不会轻易大跌，因为涉及到的方面太多，还有土地财政等因素影响，所以未来房价只能这样干耗着，等到若干年之后，用时间换空间，房价就会慢慢回归到相对合理的水平。

在这样“相对亏损”的情况下，财富被套牢在房产和商铺上，并不是好的选择，应该选择其他的投资理财产品，而不是继续坚守在房地产市场里面。

现在有些人的财富都被套牢在房产、商铺上，这是不是一种好的结局？为何？

这个问题还是要一分为二地看。

经常聊天，听人说资金被房产、商铺套牢了，想动动不了，干啥啥不成。

其实，并不准确。

人家可能只是担心你惦记他的财产，惦记他的资金，怕你去借钱。实际上呢，人家每月收租收得开开心心的，哪有套牢的烦恼！

对这样的“包租婆、包租公”来说，一有闲钱就买成房子，该收租就收租，该抵押就抵押，该套现就套现，做事麻利得很，根本没有套牢一说。

如果非要说财富被房产、商铺套牢了，人家也是心甘情愿的。应该说，现实生活中，这样的例子是绝大多数。

不管是住宅，还是商铺，都要选好，不要闭着眼睛瞎买，不然，真的容易被套牢。

举个简单的例子，有个客户是做工程的，帮一家地产商做了工程，最后地产商没有现金流，不得不用商铺抵款。

摆在他面前的选择只有两个：要么继续等地产商有钱，但可能遥遥无期，甚至最后拿不到钱，也拿不到商铺；要么接受商铺抵款。

但是，他又不懂商铺。地产商给了他122间商铺候选，他可以挑其中15间左右抵款。他想都没多想，更没有实地去考察，就挑了大路临街的商铺，以为临街的商铺就是好的。

结果，这些商铺属于社区商铺，大路上的商铺绿化树太高，门头在路上看不见，临街的商铺基本空置，没人租；加上有绿化带，外面的车辆根本无法进出，搬东西不方便，停车不方便，连做仓库的人都不愿意租。

相反，在社区商业街内部的商铺人气很旺，出租率很高，好的位置基本上一铺难求！

虽然发动了众多房产中介帮他销售，而且在地产商抵款给他的金额基础上再给了7折的折扣，依然长期无法售出，资金一直押着，算是被深度套牢了。

所以，商铺投资的风险是很大的，出手商铺之前，首先要考虑的就是出租，能租、租得起价才是关键！

其次还要考虑抵押融资问题，能抵押，属于银行愿意接受抵押的资产类型才行。不然，以后万一需要资金周转，一时半会儿又卖不掉，就会有麻烦。

最后才能考虑转售升值、保值问题。商铺属于投资品，收租是多数人追求的，纯升值赚价差的情况比较少。

说实话，其他人怎么想我不知道，就我自身而言，一直在做这个行业，即便换了一种身份角色，依然没有离开房产，对房产、商铺是极其钟爱的。

先说商铺

我比较赞同两种传统说法，一是“一铺养三代”，二是“乱世的黄金，盛世的房产”！我认为，这两种说法经历数代人传承，依然在今天是适用的。

以前商铺存量少，位置精，闭着眼睛买都不会差，试错的机会少，套牢的几率很小！所以，大家都认同一铺养三代。

现在地产商比较精，能挪个地方出来，都能盖成商铺，为的是追求开发利益最大化，并不会考虑投资人的后期收益。

这就好比养鸡，以前是原生态饲养，出来的都是土鸡，怎么吃都觉得肉香。现在是规模化饲养，甚至还要打激素，三个月就可以出笼了，鸡肉怎么吃都不香。

但是，这并不代表鸡肉就不能再吃了，而是你应该选好鸡！商铺也是类似的道理，选好商铺跟选好鸡一样，没选好的话，连吃一口都觉得没力气。

再说住房

虽然数据显示，城镇住房存量饱和，大家都有房了，好像不稀缺了，不值得再买了。但不要忘了，还有2亿多流动人口，还有很多人没有房。

房价很高，真正想买的，可能很难买得起；手上有多余的，可能也舍不得降价卖。就目前的行情来说，只要肯降价，会有卖不出去的房子吗？

这说明了什么？

我认为，这是阶层在固化。社会发展趋于缓慢，跑马圈地、开疆拓土的机会过去了，社会规则逐渐在规范，普通人向上升级的机会在变小，而房产可能就是其中一个标志。

未来不好说，就说以前，管他三七二十一，凡是搞到房子的，有哪个是后悔的？有些确实后悔了，不是后悔买了房，而是后悔买少了，买房付的钱付多了，应该分散资金多买几套。

最后看未来

我们都要相信，跟着党走有饭吃，有衣服穿。

在“十四五”规划和2035年远景目标建议中，到2025年内，我国基本跨入发达国家行列，人均居民收入达到年10万的水平；到2035年内，步入中等发达国家行列，国民生产总值或人均居民年收入再翻一番。

这就意味着，国家的前景会更好，居民收入会更好。

因此，选好房，买好商铺，前景依然是乐观的！

切记不要乱买，因为不论住房，还是商铺，都是标准化生产线出来的产品，总会有劣质的；而且房产产品还受地段、配套、朝向、人流等因素影响，劣质产品的概率就会更大！买到这样的房产就容易被套牢，租不出去，也很难卖掉！