为什么开发商手里最后都会留一两套房子？

一位房地产开发商悄悄地告诉我：不要小看开发商手里最后留下的这一两套房子，那是有非常大的用处，如果你不知道这个秘密，买房肯定要吃大亏。如果你能知道这个秘密，那么买房就能省下装修的钱。

每到开发商楼盘销售的时候，如果你去看房会发现现场特别热闹，看房买房的人特别多，给人一种房源非常紧张，来晚就买不到房的感觉，实际上这只是一种表象。

实际上现场请来看房的多数是群众演员，是开发商花钱请来的。楼盘开盘当天现场要制造一种热闹的景象，绝对不能给真正到现场看房的人看到一种冷清的场面。人天生都有从众的心理，现场人越多越会感觉到这个楼盘越受追捧，这时最容易放松自己的钱包。

开发商自然懂买房者的心理，一定要把售楼现场搞得像过年赶庙会一样热闹，现场请来的群众演员那是越多越好，请来的群众演员蹭吃蹭喝吹空调，还有几百元现金可拿或者发点油、米、洗发水等生活用品。

既有礼品，又能看到精彩的节目表演，多去几个楼盘售楼现场家里一年的吃喝都不愁了。为什么那么多人在售楼处吃吃喝喝却不买房呢，其实这是吃瓜群众的职业。

当楼盘开盘时，如果房源备受追捧，明明还有很多房子没有卖出去，开发商却说：这个楼盘房源已经卖得差不多了，现在我必须留下几套房子，留作其他用途。开发商为什么会这样做呢？我把房地产开发商告诉我的秘密整理成文章。

1.可以制造房源的稀缺性

从你踏进售楼处买房，每一个环节都是提前设置好的。置业顾问在和你交流的时候，其实是在试探你的购房需求，一旦置业顾问在和你交谈摸清了你的底细，首先会屏蔽掉不适合你的房源。然后再根据你的需求，选择性地释放3~5套房源，可以制造稀缺性，让你觉得房源有限，机不可失。

2.营造热销的氛围

在你看房的过程中，你中意的房源会陆陆续续卖掉两三套，鼓锣、广播、砸金蛋、鼓楼，总之要让你觉得房子很好卖。开盘没几天就剩下3～5套房源了，你看房的功夫又卖掉了两套，来不着急买房的你瞬间就不淡定了。

3.为宣传涨价埋下伏笔

眼看房源越来越少，置业顾问会告诉你下次加推要涨价，而且需要摇号选房，让你觉得以后买房不仅要多花钱，有可能还会出现拿钱买不到房，结果你当场就签合同买房，实际上你已经掉进事先设计好的圈套里了。

4.消除客户的选择恐惧

房产作为一个家庭最大的开支，很多人买房要做决策时往往会出现选择恐惧症，如果置业顾问摸透了你的心理，就会和现场的同事打配合，只留一套你中意的房源，到时候你只能被动接受。

5.给有关系的人预留的

在城市的黄金地段寸土寸金，加上又是知名开发商开发的房源，可以说这样的房源即使不请群众演员，房子也非常好卖。开发商会在开盘之前留下几套位置最好，楼层最好的房子。

可说开发商留下的这几套房子是整个楼盘里位置最好的，开发商为什么要留下好几套位置最好的房子不卖呢？实际上这是留给有关系的人，这些人非富即贵，在社会上拥有较高的地位和知名度。这几套房子也许他们不需要花一分钱买就可以入住，多数是别人送给他们的。

6.企业买下奖励给优秀的员工作为福利

企业最喜欢有能力有技术的创新型人才，人才对于企业发展来说非常重要，企业的发展离不开人才，人才也需要有好的企业为他提供可以发挥能力的舞台，人材和企业是互惠互利，合作共赢。

有能力的人才会得到企业的格外重视，企业也会尽可能地为人才提供力所能及的帮助，企业会不惜重金买下开盘小区最好的房子奖励给人才。有能力的人情商高，懂得企业对他的重奖也会加倍为企业效力，当然这也是企业唯才适应的一种手段。

7.政府或单位指定留下的

企业或者机关单位在开盘前已经和开发商沟通过了，要留下一些房源作为单位的福利分房或者企业的职工宿舍。企业和政府机关属于组团购房，房价肯定比正常销售价格便宜。

8.维护好关系网特意留几套

房地产是暴利行业，开发商建房需要经过房产局（不动产证）、国土局（土地证）、规划局（规划许可）建设局（施工许可）、发改委(项目立案批复）、环保局（环评环境监测）、房管局（房产证预售证）、消防局（项目消防审批），

物价局(核实项目开发报价）、统计局（统计数据）、城管局（临建收费）、交通局（办理车辆运输证）、电力局（电力使用审批）、水务局（用水审批）、质监局（质量安全监督）、档案局（资料存档）等三十多家单位的监理、审批、验收工作。

只要有一家单位验收不过关，房子就无法销售，为了建好的房子能顺利通过验收和审批，留下几套位置好的房源维护好关系网显得尤为重要。

9.将留下的几套房子作为抵押给施工方，承建方付尾款。

虽然房地产是暴利行业，但是想开发一处房产，可是一件非常不容易的事，首先要经过国家32个部门的层层把关和审核，只要有一个部门不通过就无法展开工作。

另外在房子建设过程中施工方、承建方，开发商需要大力配合，才能将房子顺利出售。前提条件是，开发商得有钱垫资，或者先欠着施工方和承建方的钱。有时开发商因资金周转不开，留下几套房子作为尾款抵押给施工方和承建方。

10.开发商留下的几套房子，可以作为抵押房，能向银行申请贷款

工程抵款房是一种房屋的实体，是把它折算为货币后交给工程建筑方的房屋。房地产开发商在工程结束后必须将余款全部交给施工方，一些开发商由于种种原因资金不足，无法及时将余款交付给施工方。于是开发商用留下的几套房子做抵押，向银行申请贷款，把余款交付给施工方，施工方收到余款以后及时结清农民工的工资。

11.施工方留下的几套房子有建筑瑕疵

买房是人生当中一件非常重要的事情，买房到人们会做足各种功课。现在各种视频APP上一些博主讲述房子在建筑施工中的信息非常多，买房人知道房子的一层、特殊数字层、槽钢层、设备层、腰线层和顶楼的房子买的人少。

在开盘楼房房源销售差不多的时候，开发商手中剩下的几套房子，就有可能是这种房源。或者是在施工过程中一些有瑕疵的房源，现在人买房还会请到专业的验房师来验房，房屋质量有问题购房者是不会签购房合同的，开发商需要把手中的瑕疵房维修好才能向外销售。

12.为什么售楼处永远只有三套房呢？

买房的时候相信你会看过不少楼盘，但是你会发现有一个很奇怪的现象，不管你什么时候去售楼处，一般一栋楼只有三套房子，二层一套、中间一套，顶层一套。

真的有那么巧吗？为什么会出现这样的情况？不排除极少数楼盘尾盘会出现这样的情况，否则的话一定不会出现这样的情况。这只能说是开发商的一种营销手段，如果告诉你所有楼层都有，你还会买吗？

哪些房子不建议购买？

1.县城的房产不建议购买，包括全国的百强县，之所以县城还有这么多人，是因为我们的城镇人口只达到45%。但你要知道十四五期间城镇人口目标是达到65%以上，这也就意味着在未来大量的县城人口会先向地级市集中。

然后再向省会城市集中，最后集中在几个超级城市圈，就像北上广深。当然这是一个非常漫长的过程，但也意味着未来的县城随着人口随着人口出生率的逐步下降以及本地青年人口的外流，未来县城的房产将无人接手。

2.小产权房

小产权法是所有房产里最坑的，小产权房房屋土地性质为村集体用地，办不了房产证、孩子无法落户、不能抵押贷款，需要全款购买。

这也就意味着买卖小产权房不受法律保护，无论你花多少钱买房子、房子都不是属于你的，原业主想收回就收回，而且很多小产权房属于违建，一旦面临拆除，你拿不到一分钱的拆迁补偿。即使面临拆迁、拆迁补偿款也不是属于你的。

3.旅游房产

旅游房产本身就是用来割韭菜的，在一些旅游景区开发商会描述：采菊东篱下，悠然见南山一片繁华的生活景象，就是忽悠老头老太婆过来买房养老。

景区都在位置交通不便的深山老林，周边没有一样像样的配套生活设施，这样的环境只能称为野生。旅游房产周边根本没有配套的医疗、商场等基本的生活设施，玩几天还不错，那要是长期住下来真的是不方便。旅游房产本地人买不起，外地人又不来，当你明白过来以后你会发现连个接盘侠都没有。

哪些房子有购买价值？

未来哪些房子值得购买？

现在地产进入分化阶段，房子也分化出3、6、9等，未来10年以下4种房子最受欢迎。

1.城市中靠近江、河、湖、海和公园的房子，这是最稀缺的资源，特别是在北方城市，稀缺的地段会有更具实力的开发商来拿地，造出更高端和稀缺的房子。

2.低容积率的低层洋房，户型较大、户型方正是改善型的房子。比如1梯1户或者1梯两户的房型，楼层较低，可步行不用等电梯。随着经济条件越来越好，对居住舒适型的房子市场需求也会越来越大。

3.有较好的教育商业配套的房子。未来不同的阶层和经济群体，会居住在不同的功能区，富裕阶层住在中央商务区，工薪阶层和服务行业从业者住在中心边缘区，无论哪个区都要占据核心配套才行。

4.物业服务好的小区。对于购房者来说都喜欢服务水平好的物业公司，也愿意为好的物业公司买单。现在很多人买房也愿意为服务好的物业溢价买房。所以买二手房更要靠好的物业，再好的小区物业不作为，房价必衰落，好物业是一个小区保值的根本。

开发商手里留几套房子不卖，其主要原因是可以制造房源的稀缺性、消除客户的选房顾虑、为宣传涨价埋下伏笔。还有一种可能是给有关系的人预留的，但是绝大多数情况下是开发商的一种营销手段。

最后跟大家分享一个心得，如果一个楼盘开盘，你到售楼现场没有多少人买房，有许多楼层可供选择，而且多到让你产生纠结，那么这个楼盘就不值得购买。

为什么开发商手里最后都会留一两套房子？

这个问题我以前和一个开发商高层交流过，他也说的很直接，说白了就是捂盘，一般还不止一两套，大部分都是十几套甚至更多，把最优质的房源留起来以后卖高价，当然也要看这个楼盘好不好卖，一般不好卖的就不会有这种情况。

捂盘什么原因呢，那当然是想高价卖出去咯，当购房者以为这个楼盘已经卖完了的时候，置业顾问或许就会给你来个电话，说他们有一套房源退出来的，是其他顾客贷款贷不下来或者其他原因退出来的，但是如果要买这套房子就得加几万块，而且这套房源朝向各方面都是最优质的，一般很多购房者就会愿意买单。

而且还有个原因，这样做可以给购房者制造一种假象，以为这个楼盘很好卖，大部分人都喜欢跟风，觉得卖的好房子就肯定好，总之开发商套路还是蛮多的，我们普通购房者买房子的时候一定要擦亮眼睛。

我是成都房产人柚青，👉关注我👈分享房产干货，希望我的回答能帮到你。

为什么开发商手里最后都会留一两套房子？

不要小看这几套留用的房子，对于开发商来说，大有用处。

随着世界经济全球一体化的进程加快，我国人民生活水平逐渐提高，经济发展水平不断加强，居民消费水平亦逐步得到改善。一个突显的社会问题，也引起社会的关注——房价。然而，房价的水涨船高而引起的一场“买房热"也席卷而来，手里有房的人就象征着一种身份，那么，为何开发商手中会留下一两套房子呢？

在我国房地产行业中，房子基本可以划分为两种，一种为新房市场，另一种为二手房市场。

新房市场炽手可热，人们都抢着买新房，虽然价格昂贵，但能拥有一套属于自己的楼房，也是普通人的梦想，而二手房就不同了，无论是房子的质量还是样式，都不如新房。

我们回到正题，为什么开发商手中会留下一两套房子呢？

当一座楼盘开盘时，如果你有亲戚或者朋友是开发商，他手里一定有多余的几套房子，我认为，有以下几点原因：

001：搞好与客户之间的关系，维护关系网，特意留几套

开发商是一个人人喊打的生意人，因为房地产是一个暴利行业，而房子又是我国最贵的一件“商品”，作为一个生意人，开发商也需要维护关系网，维护客户，那么，想要和客户搞好关系，就需要一定的“手段”，比如说，留几套位置好的房子。

实际上，这也是房地产行业中的“小动作”，这几套房源，即使有钱，也未必能买到。

002：将这几套房子作为抵押，给施工方、承建方付尾款

开发一处房产不是一件容易的事情，需要施工方、承建方，开发商需要大力配合，才能将房子顺利出售，前提条件是，开发商得有钱垫资，或者先欠着施工方和承建方的钱。

如果，开发商资金周转不灵，便需要用房子做抵押，也叫作抵款房。

工程抵款房是一种房屋的实体，是把它折算为货币后交给工程建筑方的房屋。我们都知道，房产开发商在工程结束后必须将工程款全额交付给施工方，但是，由于种种不能及时结清款项的原因，导致施工方有时不能及时拿到这笔款项。

为了双方共同的利益，在双方同意的基础上，房产开发商将部分房屋作价交给施工方替代工程款，这些房子就叫工程抵款房，而且，工程抵款房，价格便宜。

003：还有一种情况，这几套房是瑕疵房

这些瑕疵房源在楼层上、户型上和朝向上，都不是特别好，手头紧的人一定会选择这些房子，毕竟，不管房子瑕疵有多少，总归是一套房子。

总之，以上这三点原因，就是为什么开发商手里都会有一两套房子的原因。

为什么开发商手里最后都会留一两套房子？

我在物业公司工作，新房交付后的，空置房就是开发公司预留的房子🏠。一般10-20套不等。因为每月客服，保洁得巡检这些空置房。看看设施，房屋表面及卫生清理。去年年底，为了完成集团公司的销售任务，这些房子全部抛售的，也是为了新建楼盘的促销活动吧！

为什么预留房子？我觉得有一下原因：

一、给有关系，门路的公司及个人留售的。还有个别需求留下的。

二、和上面说的，为了促销活动留下的。

三、有计划的各个楼盘都有预留的房子，等房子涨价了，再高价出售。

四、内部人员的福利房，奖励房。

五、政府或单位的指定留下的，比如职工宿舍统一安置，单位的福利分房等。

最后，房地产开发公司预留房子也是一种公司立足发展的对策，一种房产销售的手段。到一定时候，它总会进行处理，它不会积压在手里太多，因为她盖房子的目的就是挣钱和发展！

为什么开发商手里最后都会留一两套房子？

一般情况下，一个新楼盘开盘后，总会有几套房子是留下不卖的，这里面的原因有很多。

一、抵押贷款

有些开发商会留下一小部分的房子用来以后做银行抵押贷款，最后留着的房子都是地段好、房型优、保值高的好房子。开发楼盘是需要大量资金，没有资金投入就无法启动项目，所以很多房产开发商都会向银行进行贷款，这样以防资金不充足的时候，可以抵押给银行，这样也会有更多的资金来进行下面的投资开发，也为下个楼盘的开发做足准备储蓄资金。

二、优质房等升值

像主城区中心品质高端楼盘，开发商都会把户型好、采光好、楼层好的房子留到最后。开发商会对外声称房子已经售空，其实他们是留着好房慢慢卖，根据房价的上涨趋势最后房子的成交价格肯定是比原价卖的更高，这就是开发商的一种经营手段叫捂盘。现在很多城市开发商都会选择与二手房中介公司达成合作，这样可以省去广告宣传的费用，然后中介公司根据成交的客户从开发商那里拿抽成，但是好的房源开发商还是紧紧攥在自己手里，留着慢慢卖，这种优质房源开发商不会和中介公司合作，因为好房源不愁卖不出去，相反还会涨价再卖。

三、奖励员工

还有一个方面就是开发商会激励公司员工会把手中预留的房子进行内销或者是为了人情留给需要的人，内销是为了激励公司员工有利于增强员工的凝聚力，员工的业绩良好或者对公司贡献特别大的，开发商往往会给一些福利作为奖励，而房地产的奖励就是一些购房的优惠，所以开发商既赚了钱又赚了口碑。

四、“房子不好”

当然还有一点就是开发商最后压在手里的房子，可能由于质量有问题、楼层不好、采光不好、户型不好、格局太差等等原因，导致这几套房子一度卖不出去，最后开发商只能压在手中卖不出去。就算是交房，也有可能客户不满意导致退房。

购房者在去售楼处看房时被告知一些楼层好的房子已经都没有了，这可能是售楼处的一种手段，有的开发商会把房子进行比较，把各方面条件较差的房子先出售掉之后再进行售卖好的房子，因为好房不愁没人买。

为什么开发商手里最后都会留一两套房子？

无非是两个原因：利益和人情往来，归根到底还是利益。

这其实是约定俗成的潜规则了，大凡好点地段的楼盘，都是这样，无一例外。

不要问我为什么晓得，亲身经历过几个案例了。

捂盘

一 利益——财帛动人心

上周的时候，陪两个粉丝去了金沙看房。

那房子是去年就卖完了的楼盘，现在还剩下些130以上的几套尾盘。

你如果真的以为就是这些大户型的尾盘，那就太天真了。

粉丝和开发商老总，有着非常铁的关系。我们打着去看尾盘的名义，实际上是去看115户型和118户型的。

开发商老总明确说了，115好118的还有几套留下来的房子，15楼，19楼，全是好楼层。

为什么留下来？

去年的时候，单价二万七八，留一套下来，现在已经三万三四了，不仅原价能卖，还能有几十万的茶水费，本身又没有备案的房子，简直不要太好操作了。

财帛动人心

不缺钱，放个大半年，多七八十万进账，难道不好吗？

二 关系——人情往来的社会关系

再给大家说个真事，大概是去年的时候，八里庄有个楼盘开盘。

我有个亲戚，等那个楼盘好几个月了。当时整个楼盘就4套上跃，他们就住附近，一开盘就过去了。

结果销售直接说，上跃没有了！

他们明显不行，后来拖了关系去查，终于知道了情况。

4套房子，两套开发商老总送给了当时帮忙拿地的领导，一套开发商给了公司一个股东，一套留给了开发商亲戚。

这个也可以理解，中国办事需要人情往来，你帮了我，我自然懂的意思。

高层

当然，如果一个楼盘比较好卖，一般来说，开发商也会捂盘更多，就是留下十几二十套，到时候待价而沽。这个很正常，比如资金不紧张的，留个半年大半年，结果每套多卖个七八十万，十几二十套房子就是上千万的总价了。

我想，这个比绝大多数生意都要好做的多吧？

当然，我说的这些都是地段比较好的楼盘，一般的楼盘大部分也会有多余的房子，有的是退房的，有的是代持更名的，有的是内部员工待价而沽的。

其实观察员觉得很正常的，换做你我自己建的东西，自然要为自己留两套好的下来，人性如此，也是社会正常现象。