房贷提前部分还款利息怎么计算？

有些人总是纠结，我们房贷要不要提前还。其实提前还房贷，需要两个条件：第一，违约成本不要过大。第二，自己的理财收益低于房贷的利率。#理财大赛第三季#

我们申请下来银行贷款以后，只要不是立即想提前还款，还上一年两年，想提前还款都是没有违约金。

如果你贷款刚下来就想还款，一般银行会收取1~3个月罚息的违约金，也有的是收取提前还款本金1%~2%的违约金。至于具体如何收取，看一看自己的住房贷款合同就知道了。

现在房贷的利率一般是在5%~6%左右，贷款100万一年也就5~6万元的利息。如果我们理财收益能够做到4%~5%，实际上每年的利息损失也就是一个百分点，100万理财一年收益4~5万元，相对于住房贷款差额是1万元。这一万元，就是我们拥有这100万的成本。如果我们不想承担这1万元的成本，可以将这100万提前还款。

可是如果提前还款，银行需要支付三个月的罚息，假设30年分期还款，贷款利率5.5%，100万每月需要支付的利息是4583.33元，我们需要支付的罚息大约是1.37万元左右。

这样提前还款还要多支付3700元。我觉得手里边还是有100万更好一些，毕竟这些钱在自己手里更有保障，还上银行之后再借出来可就更麻烦多了。

如果没有罚息，提前还上100万，每年少1万元的负担也算划算吧。

注意，住房公积金贷款利率（5年以上）只有3.25%，随随便便一个理财产品的收益率就会盖过住房公积金贷款利率，现在即使是国债或者银行大额存单都能达到4%以上的收益率，因此住房公积金一般没有必要提前还。

房贷提前部分还款利息怎么计算？

针对住房贷款，目前各大银行基本上都支持提前还款，大家可以选择全部一次性提前还清，或者选择部分提前还款，还可以分多次部分提前还款。

至于提前还款利息怎么计算？不同的银行规定都是不一样的，但如果大家办理房贷的时间不长，比如在三年以内，按照目前各大银行的政策来看，基本上都会收取罚息。

目前一些主流银行提前还款的政策以及罚息具体如下：

1、工商银行。

工商银行想要提前还款，必须提前一个月申请，提前还款，房贷没有满三年的要罚三个月的利息，满三年的没有罚息。另外工商银行选择部分提前还款的，提前还款的金额必须是月供的6倍以上。

2、建设银行。

按照建设银行的有关规定，房贷不满一年提前还款的，按照提前还款金额的三个月利息进行罚息；房贷满一年不足两年的，罚两个月利息；房贷满两年不足三年的，罚一个月利息，房贷满三年以上，提前还款没有罚息。

3、农业银行。

农业银行房贷不满一年提前还款的，按照提前还款金额的6个月利息进行罚息；房贷满一年不足三年的罚三个月利息；房贷满三年以上罚一个月利息。

4、中国银行。

中国银行房贷不满一年提前还款，按照提前还款金额的三个月利息进行罚息，房贷满一年不满两年的罚息两个月；房贷满两年，不满三年的罚息一个月；房贷三年以上无罚息，具体以借款合同为主。

5、交通银行。

房贷不满三年收取提前还款金额的1%进行罚息，满三年以上不罚息。

6、邮储银行。

邮储银行房贷不满一年，按照提前还款金额的1%进行罚息，满一年以上提前还款则没有罚息。

从各大银行提前还款来看，房贷不满一年，提前还款的基本上都会有罚息，而房贷满一年不满三年的，不同银行罚息规定不一样，但满三年以上提前还款的基本上都不收罚息。

而且国有5大行罚息的金额要比其他银行更多一些。

最后我们来看下，有钱了应不应该提前还款。

现在很多人有房贷，每个月都要还月供，但是很多人有钱之后都更倾向于提前还款，因为大家不想欠银行的钱，毕竟欠银行的钱每个月都要还利息，所以很多人觉得不划算，但事实果真如此吗？

我觉得按照目前房贷的利率，以及未来通货水平来看，我个人是不建议大家提前还房贷的，为什么呢？我们来举一个很简单的例子。

假如现在大家办理了100万的房贷，等额本息还款，还款期限30年，月还款金额是5156.37元。

假如大家贷款满两年之后手头有钱了，选择提前还款，那么要还的本金是96万左右，再加上一个月的罚息总共要还96.4万左右，提前还款之后，大家就可以节省76万左右的贷款利息（剩余28年的利息）。

这个事情看貌似是非常划算的一件事情，但如果考虑到潜在的投资机会以及通货膨胀之后，实际上提前还款是不划算的。

假如大家手头有96.4万块钱的资金，这笔钱没有选择提前还款，而是拿去投资理财，我们按照年化收益率5%计息，按照复利计算，28年之后96.4万会变成360万左右。

然后大家仍然按照正常的月供偿还房贷，也就是每个月还5156.37元，按照未来我国银行利率的走势来看，银行的贷款利率应该不会有太大的上浮，这意味着未来二三十年之内，大家每个月的还款仍然维持在5200块钱左右。

但考虑到通货膨胀因素之后，实际上每个月还款的金额是越来越少的，打一个比方，如果业主是一个是卖鸡蛋的，现在一个鸡蛋卖5毛钱，一个月要卖10312个鸡蛋才够还月供，但假如未来物价每年以5%的速度在增长，那么10年之后，鸡蛋的价格将会从目前的5毛钱上涨到0.78元左右，到时大家只需要卖6610个鸡蛋，就足够偿还月供；28年之后鸡蛋的价格有可能上涨到1.86元，到时大家只需要卖2772个鸡蛋，就足够偿还月供，无形当中每个月还的房贷是越来越少的。

通过举这个简单的例子我们可以发现，只要物价上涨的速度比银行利率上涨的速度快，那么提前还房贷就是不划算的。

所以如果大家手头真的有钱了，想要提前还房贷，我是不建议大家这么做的。

房贷提前部分还款利息怎么计算？

部分提前还款后，银行只会对房贷余额进行利息收取，即后面计算利息的本金会减去已经提前还款那部分的金额，再继续按合同约定的利率进行计算，不过如果在提前款时所在银行允许客户对房贷余额的还款方式进行调整，那么就有可能会影响总利息的高低。

▲房贷利息计算的大原则并没有因为出现部分提前还款而改变。

无论是否提前还款，都不会改变房贷利息的基本计算方式。动态的房贷利息是每月收取一次，而这个利息的计算基础就是当期剩余的本金，也就是房贷余额。

例如一笔100万的房贷，按等额本息的方式还款30年，以5.39%的利率来计算条件，在第一个月的时候房贷余额就是100万，那么这个月的利息就是100万*（5.39%/12）=4491.6元，因为每月月供5609元不变，所以这个月的本金还了1117.4元左右。

而在还第12期的时候，前面那么多期的本金合计一共还了13745元，这时候第12个月时本金就剩下986255元，那么这时候的利息就是这笔钱在这个月的利息，计算得到4429.9元，比第一个月时少了61.7元。

这条标准不会改变，提前归还了部分本金只是在执行提前还款后使房贷余额减少了，使后面用来计算利息的本金跟着减少，但都是按房贷余额来计算当月的利息，剩余本金多，那么当月计算的利息就会比较多，反之就会少，而随着时长的变化，总利息也就会跟着变化。

▲部分提前还款后会减少房贷余额的数目，使利息减少，但总额减少多少要看能否调整还款方式。

通过对上面房贷利息计算原则的了解，我们可以知道利息的基本计算方式，而提前部分还款后，本金自然就随着还款而减少了，利息的计算基础也相应减少，从而影响到实际利息的规模。

比如同样以上面的房贷条件为例，在第10年的时候提前还款20万，那么剩余的本金就由原来第10年的82.3万变成62.3万，利息的计算基础就少了20万，那么相应的利息就会有所减少。

●一般来说，银行都希望提前还款的客户选择保持原时间长度继续还款的方式，这样可以减少每个月的还款额，比如上面的例子在第10年提前还款后月供就由5609元降到4207元，还款的总时间保持不变，30年的期限还了10年以后，剩余时间是20年，总利息可以减少13万左右。

●而如果房贷所在的银行允许客户在提前还款时选择保持原有的月供不变，把还款的时间缩短，那么由于提前还款后每月的利息已经减少了，再继续保持原来的月供数额不变，就等于每月都在往里还比以前更多的本金，那么还款时间自然不用还那么久，可以比原来提早了7年多还清房贷。

同时由于每月还的本金更多，后面剩余本金比按减少月供到4207这种方式递减得更快，所以后面用来计息的本金会越来越少，最后总的利息可以减少28.7万左右，比选择保持期限不变的方式要节省得更多。

提前还款从静态上看可以减少房贷利息的支出，同时减轻还款的压力，这是一个比较明显的好处，但也不是对于每一个人来说都是最好的选择，如果是资金运用能力比较好的人，是可以对比利息的成本和资金收益之间的大小的。

这里说的资金运用一般是指可以利用这笔计划用于提前还款的资金来投资的能力，有良好的投资能力的人，可以通过自己擅长的投资途径去获取超过房贷利息成本的收益，这样一来就不用对利息过于纠结。

但这样做有一个前提，就是需要有真正的投资能力，或者相对安全的投资途径，否则不但可能无法获取到理想的收益，还有可能因此而损失本金，如果是这样的话，还不如老老实实地先还了房贷。

而所谓的通胀影响，普通人需要为现金找到抵御通胀的投资途径，否则钱拿在手上还是会出现贬值的可能，普通的理财无法对抗通胀，也无法抵消每月计算利息和每月还款的房贷，在现在房价已经较少可能大涨的背景下拿着现金还真不如提早归还房贷。

综上内容，房贷的利息以房贷未还的本金作为计算的基础，是否进行提前还款都不影响这一基本的计算原则，而提前还款会减少房贷的本金，从而降低了后面的计息，但这些减少的利息也可以根据自己的情况来对比，如果有良好的资金收益能力，用准备提前还款的资金所获取的收益也许可以盖过这些利息成本，但如果缺乏相应的能力还是选择提前还款更妥当一些。

房贷提前部分还款利息怎么计算？

当我们开始还款后，每月偿还的本金和利息是早就计算好的。

比如每月还款3000元，第一个月3000元中有2300元为利息，700元为本金；第二个月3000元中有2290元为利息，710元为本金，利息就这样逐月递减，本金逐月增加。

如果我们选择提前部分还款，会先将剩余本金计算出来，比如还剩30万本金未还，我们此次提前还20万，那么还了这20万不再计算利息，剩余10万再按照年限和利率计算利息即可。

房贷提前部分还款利息怎么计算？

首先说一点：目前并不是所有银行都支持房贷提前还款的，很多银行对于房贷还款是有要求限制的，大部分是一年后可以提前还款，部分甚至是三年后才可以提前还款（这些在按揭贷款合同中均有约定），如果你没有在规定的期限外要提前还款，那么是必须支付一定的违约金的，这个违约金的金额按照时间长短一般系一个月到三个月的贷款利息，所以要提前还款最好等过了违约的期限在提前还款。

提前部分还款，其实就类似于减少了贷款的本金，比如你贷款20年，贷款本金150万元；7年后你打算提前还款，还款时点贷款本金的余额剩下100万元，你打算提前还掉30万元，这时候剩余的贷款就变为了70万元，此时剩余的年限还有13年，银行会给你两种选择：一种仍然保持和原来一样的月供金额，这种情况下，你贷款就会变为提前结清，原来13年的时间就会被压缩成10年左右；另一种是保持13年的还款时间，那么你的月供金额就会下降（按照剩余的70万元本金，重新按照13年的时间进行计息）。

提前还款，其实就是把剩余的本金重新再计算一次贷款本息，相当于重新贷款一笔，这时候你可以选择缩短贷款时间，也可以选择降低月供金额，等于重来一次。其实如果是首套房贷款，特别是公积金贷款的，不建议提前还款，因为贷款利率非常之低，比如目前的公积金贷款3.25%，这个利率在市场上根本搜寻不到，你就把提前还款的金额存在银行，存款的利率都不止3.25%了，所以提前还款要看具体的情况。

房贷提前部分还款利息怎么计算？

首先回答题主问题，房屋按揭贷款，每年有一次提前偿还本金的机会，银行只会收取贷款余额的利息！

其次，对于房屋按揭贷款，银行是希望你提前回归还本金的，按揭贷款属于那种稳定但是利息收入特别低的贷款，收回余额银行的收益至少在按揭贷款的五倍以上！