30年房贷的利息居然超过了本金，你还甘愿成为“房奴”吗？

是呀，对于很多人来说，30年的房贷利息超过了本金。我们要付出这么高的代价，你还甘愿成为“房奴”吗？可是我们如果换一个角度呢？

30年前买的房子，现在卖出的价格增长了10倍？远远超过付给银行的利息，你还愿意做“房奴”吗？

其实，人们愿不愿意买房？主要还是买房的投入产出问题。

但是，购买住房并不能避免通货膨胀。大家不要被蒙蔽。通货膨胀就是钱多了，东西还是那些东西，所以钱就不值钱了。过去以来，我们国家历年M2增长每年维持在8~10%以上的速度。所以，很多人担心钱不值钱了。

投资住房就好吗？那我问你，你买了房子房子能一个变俩吗？房子面积是永远不变的，只会变旧。可是我们每年新建多少房子呢？2017 与 2018 年全国商品住宅销售面积分别达到了 14.5 与 14.8亿，那些老房子都拆掉了吗？大家很明白，只有很少。1978年人均居住面积只有4.53平方米，现在已经超过了40平方米，而且还在不断的增加。

所以，购买了住房，住房也在膨胀。可是，住房膨胀的同时，需求却在减少。我国已经进入老龄化社会，老人是一般没有多少新住房需求的。2012年，我国的劳动力就开始减少，也就是说步入老年人的人群已经超过了新成长的劳动力。需要住购买住房的人口越来越少。2027~2029年中国人口将达到顶峰。因此，用30年的时间投资住房，可能不会有太好的结果。

可是住房上面有着太多的寄托。有一座房子，会给自己带来非常安全的保障，不用搬家，不用看房东脸色。结婚丈母娘都要求购买住房。另外还有户口、教育等捆绑利益。这一些非金钱的利益，并不能单纯用钱数来衡量。

未来肯定能有做“房奴”的人，但是数量会越来越少。

30年房贷的利息居然超过了本金，你还甘愿成为“房奴”吗？

坐标上海，一二年的时候，手里只有二十万，买了套县城的老破小学区房，问弟弟妹妹还有几个娘家亲戚借了十五万付了差不多有六成首付，接下来刚开始准备用老公的公积金贷款的，结果公积金只能贷十万，那时候中介叫我混和贷款的，结果问了银行最低商贷要贷二十万，混和贷款办不下来，我直接公积金不用了，贷了二十五万商业贷款，十五年的，每个月还两千二百多块钱，村上有个好事的人，用手机给我们算了一下，说这钱连本带利的，以后我们差不多要还四十几万，把我老公吓坏了。我老公买好房子的第一年，差点得了忧郁症。

再后来，到了一四年，我儿子当兵退伍回家，拿到退伍费给了我八万，那时候亲戚的钱我已经还了十多万了，剩下弟弟三万，妹妹两万，准备还给他们，结果他们小姐弟俩商量好了一致让我先还银行，加上我儿子给我的八万，我和老公一起去银行，提前还款十三万，付了一千三百块违约金，再后来我儿子也上班了，我们夫妻三人到年底的时候又提前还了银行七万块钱，到一五年过完春节，基本这钱还的差不多了，前后三年都不到。

再后来一五年五月份政策出来，房子买了两年可以交易了，我和老公儿子他们商量了一下，把这个五十几平米的小房子卖了，买了八十多平米的房子，那时候买房子轻松很多了，小房子卖了付了七成首付，老公的公积金贷款也能贷四五十万了，儿子也可以贷十五万公积金的，结果弟弟妹妹知道我要换大点的婚房，又借了我二十多万，老公公积金贷款最后贷了三十万，贷了又是十五年。

题主问的这情况，三十年的贷款，没那么恐怖啦，我和老公那时候也想贷三十年啦，问题是银行不让我们贷，说我们岁数大了，贷得到三十年，我情愿贷三十年啦，这样轻松好多了。

再说买房也只有银行肯借钱让分三十年还，换成借亲戚的，谁肯借三十年的钱给你？

买房，刚需的，贷款也要买啦，孩子结婚房子是标配啦，早几年买房的，就算是三十年房贷，跟房价上涨速度，简直是九牛一毛。

30年房贷的利息居然超过了本金，你还甘愿成为“房奴”吗？

今年不买房，一年又白忙。这是对过去房地产火热情况的很好的诠释，30年的房贷利率是有可能超过本金的，听起来我们支付了很多的利息，但是要看到另一面，没有房子，可能没有家的感觉；没有房子租房子不止要付出租金，还要忍受搬家的痛苦和房东涨房价的不可商量；没有房子可能结不了婚，无法通过丈母娘这关；没有房子，可能无法落户口，还在上学会成为问题；所有不是我们愿意做房奴，而是不得不做房奴。但是也不用担心，做房奴，支付的利息房价升值可以完全覆盖。举个例子，让大家安心做房奴。

房子价值150元，贷款100万，首付50万，房贷利率5.31%，期限30年，还款方式等额本息，房价上涨多少，可以保本？租金年利率按照2.3%计算，中介费和卖房费用为0，买房费用按照总价的3%计算。

上海易居房地产研究院发布报告显示，二季度，根据城市房产网的数据，50个典型城市租金收益率为2.3%，租金收益类按照2.3%计算，150万的房子，30年的租金收入总和为103.5万，这个金额偏小，每年的租金还会上涨。

首付50万，我们按照银行存款5年期利率5%计算，5年到期后本息复投，30年银行存款获得的收益为140.73万，所以首付的资金成本为140.73万。

贷款本金100万，还款方式为等额本息，期限30年，贷款利率为基准利率5.31%，每个月还款5,559.26元，总利息为100.13万元，和本金基本相同。

所以：买房总成本等于=140.73万+100.13万+150*0.03（买房费用）=‭245.36‬万元。

买房总收益=103.5万（资金）+房子升值，要保本，需要买房总成本=买房总收益，计算得出房子升值103.5万元，30年后需要卖245.36‬万元即可保本，房价年复合增长率为1.65%，这个数值供参考，因为期限、利率、费用、首付金额都不同，计算的结果也会有所差异，可以参考计算的方法。

• 过去和现在的房价涨幅远远超过1.65%

这个涨幅在过去已经被证明是轻松可以达到，从1999年到2018年，全国住宅商品房销售均价为从1999年每平米1857元上涨到2018年的每平方8544元，年复合增长率为8.36%，在严控房价增长的前提下，2019年1-8月份住宅商品房销售均价为9318元/平方米，相比于2018年销售均价8544元/平方米，同比增长9.3%，另外再看具体城市，2019年8月份70个大中型城市，70个大中型城市没有任何一个城市房价发生同比下跌，79个大中型城市房价全部发生同比上涨。

• 未来房价的年复合增长率能达到1.65%吗？

虽然我国未来的房价不太可能像过去那么快，但是还是会继续上涨，因为核心需求还在。年复合增长率达到1.65%我认为很轻松。

2018年末我国总人口为13.95亿，其中城镇人口为8.31亿，农村人口为5.64亿，城镇化率为59.58%，而按照户籍人口算城镇化率只有43.4%，对比发达国家的城镇化率数据，发达国家城镇化率越80%左右，按照总理在《巴黎的经济合作与发展组织总部发表主旨演讲》让我国在本世纪中叶进入中等发达国家行列，对比2018年的城镇化率数据，我国还有20%的空间，相当于未来还有2.8亿的农村人口变成城市人口，即使假设区域变动导致的农村就得城镇化产生的住房需要不通过市场渠道满足（通过拆迁或者已有房入城），这部分人口仍然需要大量的住房，为房价继续上涨提供源动力。另外还有其他原因会继续推动房价上涨，如经济继续发展和居民收入继续上涨，推动房价继续上涨；房地产的投资属性推动房价上涨；我国居民的购房情怀；供求矛盾推动房价继续上涨；金融支持，M2货币余额从1998年的10.44万亿元上涨到2018年的182.7万亿元，增长17.5倍，年复合增长率15.38%；其中大量的货币是流入到房地产行业，是房价上涨的金融基础。

综上所述：30年的房贷利息超过本金，不用担心，未来房价上涨会抵消掉利息，做一个快乐的和放心的房奴。

30年房贷的利息居然超过了本金，你还甘愿成为“房奴”吗？

最近，武汉有一位网友询问，他买房借了30年房贷，结果算下来，利息居然超过本金。对此，专家们认为，房贷利息超过了贷款本金早已是公开的“秘密”。你随便打开一个房产APP就能够发现，你贷款的本金与累计的利息是相当的，有些甚至还超过了本金。

换句话说，你首付三成买房，贷款占七成，再加上贷款的利息七成，那么你这个房子至少要比现在升值70%以上才能保本，这还没有算上各种税费成本。我们可以通过房贷计算器算一下，100万元贷款，利率为5.88%，30年等额本息还款利率总额为113万，已经超过了本金额度。

那么，购房者为何甘愿做房奴呢？这主要有以下几个原因：一方面，物价在涨、工资也在涨，贷款买房似乎是很划算的。确实在过去的30年内，中国的物价和工资也涨了不少，这主要是我国从计划经济向市场经济转变，由过去国家统一定价，到市场化定价，而一旦原来的束缚被放开后，物价和工资出现大涨也就在所难免。这是中国经济高速增长和市场化后的结果。

但问题是现在中国经济正在转变增长方式，以及市场化已经完全成熟，指望未来物价和工资都出现大涨，这已经是不可能了。我们再来看看这几十年来，欧美国家的物价和工资，都只是在缓慢上涨，美国核心通胀率始终在2%以内。未来国内经济增长将放缓至中等速度，还指望未来国内工资和物价大涨显然已经不太附合实际情况。

另一方面，过去房贷利率非常低，甚至在基准利率上还要打八折甚至七折。在这样的情况下，房奴们觉得房贷利率处于历史最低位，这样的房贷不贷白不贷。但实际上，房贷利率是要变的，过去首套房贷利率处于低谷时代，现在房贷利率开始稳步上升，处于历史中等水平，房奴们的还贷压力一下子就上升了。房贷利率超过贷款本金也是很正常的。

当然，购房者买房除了自住之外，还希望房价能够上涨。但实际上，未来几年房价大涨的可能性并不存在。首先，各城市的房产的空置率越来越高，多数在20-30%之间，三四线城市可能还要高一些，这仅是存量房，每年还有大量增量房产源源不断的入市，房地产市场已经从卖方市场，变为买方市场。

再者，过去购房主力是70后、80后，现在已经轮到了90后，但90后家庭多数已经有房居住，已经不需要购置房产，更何况由于我国长期实行的是计划生育政策，90后这一代人的数量远低于70后、80后。而且，90后对于购房愿望远低于70后、80后群体，他们不愿意在一个城市一个企业里做一辈子，他们需要出去闯荡。所以，未来年轻一代的购房愿望会快速下滑，他们更多的是选择租房居住。

最后，房价越涨，刚需越来越少，工资涨幅永远赶不上房价上涨幅度。更何况，现在不仅是三四线城市居民家庭房产趋于饱和，就连一二线城市很多家庭也拥有多套房产。这就形成了，买得起房的家庭不再买房，而买不起房，付不起首付的家庭，却只能望房兴叹。所以，未来房地产市场必将会回到合理的区间，以满足更多家庭的购房置业需求。未来房价不仅不会上涨，而且还会出现较大的调整，逐步与当地刚需收入接轨。

30年房贷的利息居然超过了本金，你还甘愿成为“房奴”吗？

问题不是在于是不是甘愿成为“房奴”，问题在于有没有能力成为“房奴”。

30年房贷的利息超过本金，是一个正常的事情，时间是一种很贵的成本。对于资金来说，时间更是贵重。不考虑房子涨价问题，单纯从资金价值来说，或者说货币贬值的角度来考虑，都是值得的。

30年前，你如果有1万元，你就是颇有名气的万元户，那时候一万元可以干好多事，在农村，一套三层小别墅只需要几千元。在小城市里，1万元也可以买一套小房子。但现在，你1万元不够在农村打地基；只够在小城市里买1平方米的房子。

同样的道理，你买房子要30年房贷，在这个三十年之间是年年还，月月还，加入每个月还1万元，现在1万元还可以在小城市里买1平方米的房子，30年后可能只够买一块瓷砖。

假设你现有房贷100万，30年还清，那么按照现在基准利率的1.1倍计算，利率是5.39%；每个月还款5609元，还款总额202万，也就是利息是102万，是本金的一倍。

但在这个三十年时间，如果货币就按照8%的速度发行，那么仅仅是资本贬值，就超过利率。8%-5.39%=2.61%。当然，货币发行不一定都是8%，以后可能增速会继续下调。但总的来说，货币贬值速度，是高于贷款带来的付出。

绝大多数“房奴”的感觉，其实是很幸福的。因为伴随经济发展，收入增加，所谓的“房奴”过一段时间就不是了。

问这个问题的人，显然对资金的时间成本不懂，对收入增加趋势不懂，对货币贬值趋势不懂。

30年房贷的利息居然超过了本金，你还甘愿成为“房奴”吗？

30年房贷利息超过本金，你觉得奇怪吗？这还是等额本息，你每月都还款的情况下，本金和利息基本持平，如果你是到期一次性还本付息，更会让你大吃一惊。

通过房贷计算器，我们看一下，100万元贷款，利率为5.88%的话，30年等额本息还款利息总额为113万元，已经超过了本金额度。

如果我们采用一次性还本付息的方式，30年的利息是：100*5.88%*30=176.4万元，利息是本金的1.76倍。这是按照单利计息的情况计算的，如果按照复利计息，利息会更高，结果是100*（1.0588）^30-100=455.16万元，利息是本金的4.55倍。

这样的结果可能会让人很吃惊，其实这种情况是正常的，这就是资金的时间价值，但是，这又是不正常的，因为如果这样算下去，资金将会无限制增长，最终将会出现泡沫，所以，历史会不断的进行繁荣和衰退的重复。

房地产也不例外，现在的房地产正处于历史繁荣期，所有以前购买房子的人，资产都处于升值状态，也就是我们贷款买房，交着本金和利息，住着房子，房子还在升值，这是违背基本价值规律的，除了艺术收藏品，天下没有任何商品会随着时间一直升值，更何况只有70年产权的商品房呢？

所以，我当然不愿意当房奴，但是，作为刚需来说，如果你不贷款买房，那么你将居无定所，而且，随着工资增长和货币贬值，房价可能并不会出现明显的下降，将来买房也一样困难，甚至更困难。但是，如果你背上房贷去投资房地产，我认为这样的房奴完全没有必要，除了一线城市和一些特殊的区域，房子已经没有投资价值，房价也不可能一直涨下去。