汇率贬值为何能引起房价变负资产？

就汇率和房价之间的关系，其实给大家下两个定义，想明白了，这就是一个永恒的变化。第一条就是汇率与房产价格是一个非直接关联，也就是说他们的直接相关性是没有的，只有间接相关性。第二条就是汇率与房产价格最终表现是一个负相关，也就是说汇率如果跌了，那么房价就有可能上涨。汇率如果涨了，房价有可能下跌。

一、汇率与房产价格是一个非直接关联。我们的汇率只能直接影响我国的贸易逆顺差，影响出口商品和进口商品的价格，汇率的改变也会改变了我国的货币供应量，间接地影响本国货币的购购买力。房产是本国的实物资产，他是不会因为汇率的改变而消失，但是有可能以本国货币标价的价格发生涨跌。

二、汇率与房产价格最终表现是一个负相关。这其实就与汇率与货币供应量有关了，例如汇率贬值，那么为了赚取同样一个外国货币，要么需要多生产本国的商品，加大对于本国物质的消耗，那么得到的外汇，需要占用本国货币的相应发行。也就是说汇率越低，本国货币需求量就越大。那么本国货币的供应量自然也就越来越大。市场中本国货币数量越来越多，那么就造就了房价的上涨，才能将多余的货币吸收。

我没看到，前几年一直到现在，委内瑞拉的货币贬值非常厉害，那么在一定程度上，其国内的房价的名义价格上涨也非常猛，这不是房产的实际价值在增加一直没有变化，只不过是用货币形式表现的名义价格要不断上涨，需要的本国货币数越来越多。当然，如果汇率升值，房产价格有可能会发生一定量的下跌，但是在管控的经济的社会中，有可能还是不变。

民众拥有的房子如何变成负资产？副资产的概念是等于资产减掉负债为负数。其实主要是跟房价的变动，买房借贷资金杠杆的倍数以及借贷利率有关。房价如果下降，房贷占总房价的比重多大，借贷利率越高，那么就有可能导致拥有的房产最后变成负资产。举个例子：

1.房价1万元，100平米房100万，房贷比例为8成。如果房价跌至8000元每平米，综合利率成本，其实购房人的首付已经全部被吞没，整个资产变成了负资产。

2.房价1万元，100平米房100万，房贷比例为6成。如果房价跌至6000元每平米，综合利率成本，那么此时购房人的首付才被全部被吞没，整个资产变成了负资产。

所以现在大家理解为什么我们要提升首付，就是要降低房贷的金融杠杆倍数。现在大家明白了这些概念吧？

汇率贬值为何能引起房价变负资产？

房价不可能变为负资产，因为房价不是资产，房价不过是资产的一种表达方式。

正确的表达应该是：“汇率贬值为何能引起房子变负资产”。

汇率贬值在特定情况下，会引起房子变成负资产。

一般来说，汇率贬值升值，在目前市场状况下都是正常的。涨涨跌跌因素很多。

但如果汇率大幅度贬值，这时候就会引起资金外流，导致市场上缺乏资金，房价暴跌，这时候房子就可能变成负资产。

我们简单的做一个假设说明。

比如，目前美元兑人民币汇率是7.15左右。假设三个月之后，美元兑人民币汇率为14.30，也就是三个月之后，人民币兑美元贬值了一倍，那么这会引起一个明显的现象，就是资金会立马出逃，兑换为美元。

这时候，很多人纷纷变卖房子，购进美元。但市场上房子出售的太多，而资金都=变成美元，购房的人非常稀少，这样房价暴跌。

比如王先生刚买了一套房子，价格是2万元/平方米购买的房子，然后总购房款是200万元，首付60万元，贷款140万元。这时候房价暴跌，只剩下1万元/平方米。那么房子的市场价格，就只有100万元。

这时候王先生欠银行贷款有140万元，不包含利息。但房子价格只有100万元。也就是前期的首付60万元白花了不说，房子的价值还不如银行贷款。

这时候房子就是负资产。

所以汇率贬值确实能让房子变成负资产。但这样的现象，大部分是在经济危机，或者金融危机的时候发生。

从目前来看，中国发生这样的现象，基本上没有可能的。

因为中国经济增长依旧强劲，年经济增长保持在6%以上，这样每年新增GDP超过90万亿元人民币×6%=5.4万亿人民币，折合大约8000亿美元。这相当于一年增加一个土耳其，或者是荷兰的GDP。

其次是，中国外汇还是属于有效管控范围，中国外汇储备目前依旧保持在3万亿美元的这样一个高位。截至2019年7月末,我国外汇储备31037亿美元。这是有实力作为保障的。

当然，最近几年，人民币汇率开始回调，尤其是今年以来，人民币汇率更是直接破7，目前为7.15。这个价格，与2018年1月份人民币兑美元1美元6.5人民币相比，差不多贬值10%左右。

而2018年以来，美国对中国产品提高关税，基础也是10%。也就是这个人民币贬值，其实差不多抵消了美国加征的关税。

汇率贬值确实能够让房子变负资产，但基本上是在经济危机或者金融危机发生的情况下。目前人民币贬值，其实是对冲美国加征关税的一种策略。

汇率贬值为何能引起房价变负资产？

汇率贬值和房价下跌有强关系吗？2018年中美贸易摩擦，美国开始对中国出口的商品加征关税，结果就是汇率开始大幅贬值，汇率也从6.2贬值到接近7，贬值幅度也接近10%，这个数字好巧合啊。所以2018年汇率是大幅贬值的，但是房价走势如何了？从2018年3月份汇率开始贬值以来，房价总体还是上涨的，直到下半年喊出“坚决遏制房价上涨”的调控目标，房价上涨的趋势才被遏制，所以汇率贬值和房价下跌并不是一种强关系的。

但是为什么会有人认为汇率贬值会导致房价下跌呢？这个汇率的机制有关，汇率贬值意味着在汇率市场美元受欢迎，国内的资金纷纷流出，这样就导致国内的资产受到影响，尤其是那些投机性的资金，抛售国内的资产（房产和股票），换取美元流出，这样就有导致房价下跌的风险。08年的时候就有这种情况，金融危机导致资金流出，汇率贬值，抛售国内资产，资产价格下跌，这是套路，98年亚洲金融危机也是这种情况，所以汇率大幅贬值是有这个风险的，但是在我们这里并不完全是强关系。

汇率贬值如果不是主动行为，那就是被动，一般是危机的前兆，危机出现，资产价格也会下降，所以这也是汇率和资产价格的关系。

在我们这里汇率是“保7”的，自从我们汇率升值之后，汇率一直是在7以下，是否存在保7我们不好说，但是汇率的形成也是受多种影响。主要的就是双边贸易导致的对美元的需求，这是供给关系主导的，市场会有一个自发的汇率保障双方的贸易稳定，但是短期有突发事件引起汇率大幅波动，央行是会出手维稳的。

小范围的汇率贬值并不会引起房价下跌，但是大幅的贬值是会有影响的。持有3万亿美元的外汇储备，为维护汇率稳定提供了保障。

汇率贬值为何能引起房价变负资产？

举个简单的例子吧，五年前，我的工资是3000，,红薯8毛钱一斤，现在我的工资还是3000，红薯变成2.8元一斤，从这个角度上，贬值了差不多4倍，为什么，钱贬值了，红薯还是红薯，钱却不是原来的钱了，钱的购买力降低了~

比贬值更加可怕的是，我们的工资和收入并没有上升4倍啊，甚至这几年因着环境的原因，工作不稳定，收入也不如以前了，但是房价和生活开支却是之前的三四倍，这就是为什么大家感觉越来越难。

也就是说现在20000块钱和过去5000块钱的购买力是一样的，你五年前辛辛苦苦存了100万，五年后变成了25万，你会不会很心痛；或者你买了100万的房，五年后，房子实际价值变成25万，但你每个月还得按揭贷款还是那么多，一分不少，因为你的工资并没有上涨三四倍，这就是双向贬值，是不是很可怕。所以，汇率贬值，会让你手里的钱和你所持的房产全部变成负资产。

汇率贬值为何能引起房价变负资产？

当前节点来看，房价和汇率必然是负相关关系。

主要经济体开始加息缩表，资产价格肯定上不去了。

中国要想涨房价，只能宽松货币，那必然就贬值。

中国不想贬值就拿外汇换，并且牺牲了货币自由流动，换汇难，抽干国际市场人民币，中国外储有3万亿美元，负债1.6万亿美元，看起来很多，但相比楼市这个泡沫就少了很多，北上广深10%的人卖房出逃，汇率立刻崩溃。

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汇率贬值为何能引起房价变负资产？

首先，汇率贬值不一定会导致房地产变为负资产，譬如人民币汇率，近六年来总体上处于贬值区间，以在岸人民币汇率为例：2013年最高时是为6.0400，去年最低时为6.9763，目前人民币又快速贬值至六年最低点，但是国内房地产价格却一直处于升势之中。

只有汇率贬值严重破坏经济或破坏房地产行业资金链的情况下，房地产才容易变成负资产。汇率波动会引发一个国家货币的流入与流出，外汇流入会引发汇率升值，这往往是国际资本流入的过程，会促使一个国家的流动性加强，容易引导物价上涨；反之，如果外汇流出则会导致汇率贬值，当市场流动性不足时，市场的物价就容易下跌。

但是在流动性不足时，一个国家的央行可以通过外汇储备与货币手段来调节汇率与市场的流动性，如果外汇储备充足以及货币手段合理的情况下，汇率的贬值与市场的流动性都不会出现严重问题。只有外汇储备不足或货币手段不合理时，这时经济就会遭受严重破坏，从而造成社会供给与消费失衡，那么企业将会被迫停产或倒闭，失业率会上升，企业倒闭将造成银企负债扩张，失业率上升又会破坏个人信用，这样银行业就要面临高风险，从而形成恶性循环，最终形成流动性严重不足的局面，这时就会出现经济危局。

由于现代的房地产业金融杠杆化比较严重，房地产公司多通过房地产开发贷款等来投资建设，所以负债率都比较高，并通过按揭贷款与抵押贷款等方式来销售，这导致企业与个人的负债也大幅增加。所以当企业破产与失业率上升时，如果无法偿还贷款，就会出现信用违约，这时企业与个人就会出现资不抵债或违约风险，尤其是银行抵押品的资质比较低的情况下，银行的负债就会大幅度增长，甚至一些债务会转为呆账与死账，这样房地产行业就会出现价格大跌与信贷违约的死结之中，这时房地产就容易形成负资产。

所以汇率的波动——影响流动性——信用违约——负债，这是一个比较清晰的锁链，只有当汇率波动足以构成这个锁链时，房地产变为负债的可能性才会比较大。